房地产销售培训

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第一章：房地产基础知识

01、房地产： （又称不动产）

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。

（如：住宅、大厦、学校………）

02、房地产市场：

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

03、房地产市场细分

一级市场：

即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场：

即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场：

即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

04、什么是房地产产权？

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

05、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是郑州房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

06、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭

第 2 页 证，是合法拥有房地产的凭证。

07、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

08、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？

房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。

09、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？

欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。

购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。

10、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？

（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；

（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。核定外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。

11、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

12、房产预售须具备那五证？

建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、

第 3 页 建筑工程施工许可证、商品预售许可证

第二章：房地产建筑基础知识

第一部分：常用专业术语解释

01、建设用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

02、建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

03、公用建筑面积：

建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

04、 建筑物基底面积：

指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

05、使用面积：

使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。

06、公共面积：

公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。

07 公共面积分摊：

每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：

第 4 页 （1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；

（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

每户应分摊的公共面积＝ 应分摊公共面积 ×每户使用面积 每各户使用面积之和

08、 使用率：

房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。

09、容积率：

规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。

10、三通一平：

指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

11、七通一平：

指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

12、建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

13、建筑容积率：

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

14、绿化率：

建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

15、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

16、住宅：

第 5 页 供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。

17、公寓：

供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：

（1） 公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；

（2） 根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；

（3） 根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；

（4） 公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

18、夹层：

在一个楼层内，局部增设的楼层。

19、裙房：

指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。

20、标准层：

指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。

21、设备层：

指专用于布置机电设备等的楼层。

22、结构转换层：

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

23、建筑高度：

建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。

第 6 页 24、坡屋顶建筑高度：

坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。

25、用地性质：

规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。

26、用地面积：

指规划地块规定的面积范围。

27、占地总面积：

建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。

28、建筑密度：

规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

29、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

30、什么是建筑容积率？

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

31、红线：

由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。

32、道路红线 ：

指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

33、建筑红线：

建筑红线是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。

第 7 页 34、建筑物内各层的层数排列

（1）室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。层高不大于2.2米时不计层数。

（2）室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。

第二部分：与面积有关的概念

一：面积相关知识

01）、建筑面积：

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

02）、使用面积：

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

03）、辅助面积：

建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

04）、公摊面积：

1 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

05）、套内建筑面积：

套内使用面积与套内墙体面积之和。1

06）、公用建筑面积：

整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

07）、结构建筑面积：

第 8 页 建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

08）、使用率：

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

09）、实用率：

套内建筑面积和住宅面积之比。

10）、商品房销售面积：

套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

11）、(住宅)房屋使用面积：

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

12）、(住宅)房屋建筑面积：

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

13）、套内墙体面积：

公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

14）、套内阳台建筑面积：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

15）、住宅套内使用面积：