房地产会计实务讲座

第四章投资性房地产第一节投资性房地产概述房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。

用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。

投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称“投资性房地产准则”）规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。

一、投资性房地产及其特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，属于与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。

二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。

【手写板】【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题·判断题】（2012年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。

（）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。

【补充例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。

A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。

【补充例题•多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。

A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。

【税会实务】浅论房地产销售收入的会计核算社会主义市场经济的健康发展为房地产市场的发育完善创造了优越的市场环境，使房地产业如沐春风，得以空前发展。

如何规范和加强房地产开发企业的会计核算，为房地产业的健康发展保驾护航，显得极为迫切。

一、房地产销售收入的核算范围房地产有广义与狭义之分。

广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改良物”即不动产；狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。

房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。

房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同，这是一类；另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。

房地产开发项目竣工验收办理移交手续之前，已签订房地产购销合同的交易是作为房地产销售，还是作为代建工程呢？答案是不能作为代建工程。

因为房地产开发企业的销售对象是其“生产制造”的房地产，是有实物形态的产品，所提供的是产品而非劳务。

办理竣工验收、办妥移交前签订购销合同甚至收取部分售房款，其性质是预收货款（或预收定金），这种交易是房地产销售业务。

房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“房地产销售收入”核算范围内。

房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，其会计实务和纳税问题一直备受关注。

本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容，帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定，并提供一些建议和解决方案。

房地产会计实务在房地产行业，会计实务是重要的管理工具，用于监控和管理企业的财务状况。

下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面：资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。

资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本，而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。

正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。

工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。

建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工，并及时向施工单位支付相应的工程款。

同时，开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。

在项目结算过程中，及时、准确地核算和处理款项是关键。

固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。

固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等，需要进行定期的折旧核算和资产清查。

投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪，以及计提资产减值准备等。

融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措，同时也会存在大量的负债。

良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。

企业需要根据业务需要选择适合的融资方式，并严格控制负债规模和负债成本，确保偿债能力和资金周转的稳定性。

房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。

以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题：增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。

根据增值税法的规定，企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额，并缴纳相应的增值税。

在购房销售中，开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定，确保纳税合规。

房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。

房地产企业需要根据房产税法的规定，按照房产的评估价值计算应纳房产税，并及时缴纳。

固定资产和投资性房地产7二、投资性房地产【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应计入的会计科目是（）。

（2014年）A.营业外支出B.公允价值变动损益C.其他综合收益D.其他业务成本【答案】B【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，那么两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目。

【例题•单选题】2014年7月1日，甲公司将一项自用的固定资产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。

该固定资产在转换日前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为（）万元。

A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】借：投资性房地产4000 累计折旧 200固定资产减值准备 100 贷：固定资产4000 投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备 1003.投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【例题•判断题】投资性房地产的后续计量，不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。

（）（2014年）【答案】√（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产①成本模式下，投资性房地产的折旧或摊销应当按照固定资产或无形资产有关相关规定：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物），当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权），当期停止摊销。

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。

出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。

（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。

固定资产和投资性房地产6二、投资性房地产（一）投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。

1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权【提示】已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权【提示】持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

即闲置土地不属于投资性房地产。

（3）已出租的建筑物【提示1】已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

【提示2】已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

【提示3】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

这里的空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产【提示】自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（2）作为存货的房地产【提示】作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理：①能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;②不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。