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房地产开发企业会计实务一、引言随着经济的发展，房地产行业在国内的地位越发突出。
而作为房地产开发企业的会计实务，对于企业的经营决策和财务管理起着至关重要的作用。
本文将从房地产开发企业的特点、会计准则、核算要点和报表分析等方面来介绍房地产开发企业会计实务。
二、房地产开发企业的特点房地产开发企业与其他行业相比，具有以下几个特点：1.高资本密集度和周期性：房地产开发需要大量的资本投入，并且存在较长的投资回报周期。
此外，房地产行业还受到宏观经济和政策调控等因素的影响，周期性较强。
2.投资和融资复杂性：房地产开发项目所需的资金较大，常常需要通过银行贷款、债券发行等多种方式进行融资。
而融资方式的选择，直接关系到企业的融资成本和风险。
3.开发周期长、风险较高：房地产开发项目往往需要经历土地拍卖、规划设计、施工建设等多个阶段，周期较长。
同时，房地产开发涉及到众多的风险因素，如市场需求变化、政策调控、资金流动性等。
三、会计准则房地产开发企业的会计准则主要包括《企业会计准则》和《房地产业会计制度》等。
这些准则明确了房地产开发企业的会计处理方式，帮助企业准确记录和报告经济活动。
根据会计准则的要求，房地产开发企业需要进行以下核算：1.土地成本的核算：土地是房地产开发的基本要素之一，对于土地的取得成本需要进行准确的核算，包括土地拍卖费、土地出让金等。
2.工程施工成本的核算：房地产开发项目涉及到建设工程，需要对工程施工成本进行准确的核算，包括人工费、材料费、机械设备费等。
3.预期信用损失的准备金核算：由于房地产开发的长周期和高风险，存在一定的预期信用损失风险。
企业需要根据风险评估的结果，提取预期信用损失的准备金。
四、核算要点在房地产开发企业的会计实务中，需要注意以下核算要点：1.收入确认：根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业应该在发生房地产交易时确认收入，同时要注意按照实际交易金额确认收入，避免虚增收入。
2.费用计提和摊销：房地产开发项目往往需要一段较长的时间才能完工，企业需要根据项目的进展，计提相应的费用，并按照实际工程进展情况摊销。
房地产行业的会计实务一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。
开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。
此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。
这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。
为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。
房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。
前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。
房地产开发会计实务大全（2）二、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付职工薪酬开出现金支票，发放工资借：库存现金贷：银行存款借：应付职工薪酬贷：库存现金结转代扣款项借：应付职工薪酬贷：其他应收款——代扣水电费－－代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）贷：应付职工薪酬（医务人员）（4）应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税费借：主业税金及附加贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务成本贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税费——房产税——车船税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税实际交纳的税金借：应交税费——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：营业税金及附加贷：应交税费——教育费附加三、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
房地产行业的会计实务(2010-01-27 14:59:48)转载▼分类：财会知识标签：房地产会计杂谈1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
房地产会计实务XXXX1. 引言房地产行业作为国民经济重要支柱产业之一，其经营活动和资金流动需要严格按照会计原则进行记录和报告。
本文将探讨房地产会计实务中的一些重要问题，并针对这些问题提出解决方案和建议。
2. 房地产行业的会计特点房地产行业作为一种特殊的产业，具有以下会计特点：•高额投资：房地产项目通常需要大量的资金投入，因此在会计处理过程中需要重点关注资金的使用和投资回报。
•长期回报：与其他行业相比，房地产行业的项目往往需要长时间才能实现回报。
会计处理应考虑到项目的持续性和长期投资的影响。
•市场波动：房地产市场受多种因素的影响，价格波动较为频繁。
会计处理需要应对市场波动对项目价值和收入的影响。
3. 房地产项目的会计处理3.1. 货币资金与投资货币资金包括项目资金、销售款项等，需要按照现金流量表和相关合同进行记录。
投资部分既包括购买土地、房屋等资产的投资，也包括开发和建设过程中的各项费用。
投资的时间、金额和相关成本需要详细记录，并结合合同与政策要求进行会计处理。
3.2. 固定资产和无形资产固定资产是房地产项目中最重要的一部分，包括土地、建筑物、机械设备等。
固定资产需要按照资产原值、累计折旧和资产减值等指标进行会计处理，同时要考虑到资产转移和处置的问题。
无形资产包括土地使用权、专利权、商标权等。
无形资产需要根据相关法规进行确认和计量，并定期进行资产减值测试。
3.3. 项目成本核算房地产项目成本核算是房地产会计实务中的一个重要环节。
项目成本包括土地成本、建筑物成本、贷款利息等，需要按照相关成本核算方法进行计量和确认。
同时，应该注意项目成本的分配和分摊，以确保项目成本适当分配到各个项目阶段。
3.4. 收入确认和成本核销房地产项目的收入确认涉及多个环节，包括销售合同签署、交付、验收等。
收入确认需要依据收入确认原则和会计准则进行处理，确保符合实际交易和法规要求。
成本核销是房地产项目收入确认的一个重要环节。
房地产企业会计处理实务一、引言房地产企业作为国民经济的重要支柱，其会计处理实务对于企业的经营和发展具有重要意义。
本文将详细介绍房地产企业的会计处理实务，包括收入确认、成本核算、税务处理等方面，以期为相关企业提供参考和借鉴。
二、收入确认预售收入确认在房地产企业中，预售收入是主要的收入来源之一。
预售收入确认时，需要满足以下条件：已签订预售合同并收取定金或房款；已完成房屋建设并具备交付条件；购房者已明确表示接受房屋交付。
在满足以上条件后，企业可确认预售收入，并按照相关规定计算应缴纳的税费。
现房销售收入确认现房销售收入确认时，需要满足以下条件：已签订现房销售合同并收取房款；房屋已交付给购房者；购房者已明确表示接受房屋交付。
在满足以上条件后，企业可确认现房销售收入，并按照相关规定计算应缴纳的税费。
三、成本核算土地成本核算土地成本是房地产企业的重要成本之一。
在核算土地成本时，需要将土地购置费、土地出让金、土地契税等费用纳入核算范围。
同时，还需要根据土地使用年限和摊销方法，将土地成本分摊到各个会计期间。
建造成本核算建造成本包括房屋建设过程中的各项费用，如建筑材料费、人工费、设备费等。
在核算建造成本时，需要按照工程进度和实际发生费用进行核算，确保成本的准确性和完整性。
四、税务处理增值税处理房地产企业需要缴纳的增值税主要包括土地增值税和房产税。
在处理增值税时，需要根据相关规定计算应缴纳的税额，并及时申报和缴纳。
同时，还需要关注政策变化和税务调整，确保税务处理的合规性和准确性。
企业所得税处理企业所得税是房地产企业的重要税种之一。
在处理企业所得税时，需要根据相关规定计算应纳税所得额和应纳税额，并及时申报和缴纳。
同时，还需要关注政策变化和税务调整，确保税务处理的合规性和准确性。
五、结论本文详细介绍了房地产企业的会计处理实务，包括收入确认、成本核算、税务处理等方面。
希望通过本文的介绍，能够为相关企业提供参考和借鉴，促进房地产企业的健康发展。
房地产企业财务核算1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收帐——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位会个人收取的款项。
①出售租凭商品房而收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拨付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应收账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
房地产会计第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。
其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产会计实务房地产会计实务是关于房地产行业中会计方面的实际操作和应用的知识。
本文将介绍房地产会计实务的一些重要内容。
房地产行业的特点决定了其会计实务具有一定的复杂性和特殊性。
首先，房地产行业的资金投入巨大且周期长，需要大量的融资和资本支出。
其次，房地产项目具有高度的不确定性和风险，因此在会计实务中需要考虑风险的评估和应对措施。
此外，房地产项目涉及多方合作和资源整合，需要进行合作伙伴关系的管理和应对不同的合作模式。
在房地产会计实务中，首先需要了解企业会计准则和税法以及相关政策的规定。
房地产企业需要根据这些规定编制财务报表、纳税申报等。
其次，需要熟悉房地产行业的会计核算方法和会计处理程序。
房地产企业的会计核算方法一般有成本法和公允价值法两种，具体选择哪种方法需要根据实际情况进行判断。
此外，还需要了解土地开发、土地出租、销售和租赁等房地产业务的会计处理方法。
房地产会计实务中，应注重财务管理和风险控制。
房地产企业应建立健全的财务管理体系，包括预算管理、成本控制、应收账款管理等。
同时，应制定风险管理策略，对房地产项目的风险进行评估和控制。
此外，还需要加强内部控制，防止财务风险和违规行为的发生。
另外，房地产会计实务还需要了解税收政策和房地产税务管理的相关规定。
房地产企业需要按照税法和相关规定履行纳税义务，并进行纳税申报和税务筹划。
在税务管理中，应注意税务风险的评估和控制，合理合规地进行税务筹划，提高企业的纳税效益。
综上所述，房地产会计实务是一门重要的实践性学科，需要掌握企业会计准则、税法和相关政策的规定，并具备房地产行业的特殊知识和技能。
房地产企业应加强财务管理和风险控制，提高会计核算和税务管理的水平，为企业的可持续发展提供支持和保障。
房地产会计实务一、房地产企业行业特点及财务管理要素：1、房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。
在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分，行而有效。
2、开发产品类型多，用途多样性。
按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。
3、投资成本巨大且成本项目较广，项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难计精确计算成本。
开发成本项目为土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。
从最初获取土地使用权到项目清算，过程短则两三年，长则十年或更长。
开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。
4、销售收入种类多，销售行为须接受政府职能部门管理。
企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等各种收入。
商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。
竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。
所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。
5、涉及税收种类繁多，税收金额计算复杂并且清算时间长，税收风险大。
主要税种有营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、契税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等。
房地产企业在从取得预售房款时，须按预售房款进行计算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。
房地产行业的会计实务（2010—01-27 14：59：48)转载▼分类：财会知识标签:房地产会计杂谈1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借:现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借:其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷:应收账款（4)坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借:管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借:银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据-—XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议）借:银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据-—XX公司财务费用（6）预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款"两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款—-预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借:开发成本贷：应付账款-—应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款—-应付工程款贷：预付账款-—预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款—-应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷:银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借:应付账款—-应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付购货款贷：银行存款(7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本.包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
房地产企业会计实务第一部分房地产企业主要会计科目 3
一、会计科目 3
二、新旧会计科目的衔接 6
第二部分主要科目实务及税务处理 15
1121 应收票据15
1122 应收账款17
1123 预付账款17
1405 开发产品18
1406 分期收款发出商品21
1409 库存物资21
1521 投资性房地产22
1522 投资性房地产累计折旧（摊销） 22 1801 长期待摊费用23
1811 递延所得税资产 24
2001 短期借款的核算 26
2202 应付账款27
2203 预收账款30
2221 应交税费30
2801 预计负债41
5001 开发成本42
1、本科目会计分录：42
2、房屋开发成本的核算42
3、土地开发成本的核算48
4、代建工程开发成本的核算51
5、配套设施开发成本的核算52
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房地产行业会计实务篇(doc 39页)房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业项目部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
以上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
第一节自营开发工程成本的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。
采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX应付工资XXX如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
一、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。
即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点，使工程施工具有个体性。
因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。
凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。
工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。
因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。
根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。
为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。
施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。
5．施工间接费指施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。
如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。
施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
二、材料费的核算各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。
“已领未用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。
“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。
大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。
这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。
即对进场的大堆材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。
7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。
施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。
8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9.间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。
至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。
机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。
施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：借：工程施工——机械使用费19000贷：库存材料 1100低值易耗品 150材料成本差异 25应付工资 4000应付福利费 560银行存款 2165累计折旧 8000待摊费用 3000机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。
至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。
各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用费合计÷机械工作台时合计对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。
