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房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100% 质押，如某房地产百强企业。
4抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金二项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
房地产开发贷款及其条件一、企业的条件：1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续; 1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4 ）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。
二、贷款项目的条件：1）取得有权部门批准的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；3）项目开发取得合法、有效批件。
项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；【即四证齐全。
】4）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；5）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。
以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。
对土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。
房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作, 避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。
2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20 万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。
谈贷款“三查”===从授信风险管理看贷款的“三查”工作为了进一步规范贷款“三查”工作，提高贷款“三查”质量，为授信业务行为奠定良好的参考和决策基础，推动风险关口前移，从源头上防范和控制授信风险。
贷前调查是指贷款报批前授信业务部门内部的贷款调查和初审工作。
贷时审查的主要内容包括：批贷条件落实情况；借款人（项目）还贷来源的真实可靠性；担保措施；贷款用途和发放进度、贷款资金流向等。
贷后管理是指借款合同签订生效至贷款本息全部收回之前的全过程管理，包括对借款人的管理、对贷款资金使用的管理、对贷款质量的管理、对不良贷款清收和处置的管理等。
一、贷前调查（一）、贷前调查内容1、借款人基本情况综合调查：借款人及其法人代表资信、借款人借款资格、注册资本、营业场所、股本结构和股东实力、组织结构、信用评级评估、高层管理人员经验和能力等；2、市场调查：借款人从事行业和经营历史、行业状况和发展趋势；借款人的行业竞争地位，市场份额等；3、借款人经营情况调查：借款人近年来的成本和利润水平、管理水平，借款人的成长性、盈利水平和变动趋势；4、借款人财务状况：借款人资产真实性调查，如存货、无形资产、应收帐款等，借款人偿债能力、获利能力、履约能力等；5、借款人债务情况及与我行关系：借款人在我行开立账户情况、借款情况、结算业务量、综合效益等，借款人与其他银行的关系与结算、借款等情况，借款人的其他债务及或有负债情况等；6、借款用途、性质和还款来源：用途是否合法合规，借款是否可行，借款种类、利率、期限等是否合理，还贷来源是否真实、可靠、充足，现金流量能否保障还款计划的实施等；7、担保措施：保证人的资信、保证资格、担保能力等；抵（质）押的合法性、手续的有效性、权属、价值，抵（质）押率及处置变现能力，是否办理保险手续，保险权益是否转让我行等；8、贷款综合收益分析。
（二）、贷前调查方式1、客户经理应坚持现场调查方式对借款人进行综合性调查，获取真实信息。
房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。
２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。
４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。
５．任意分摊借钱利息。
依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。
有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。
（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。
《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。
依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
一、房地产企业并购尽职调查关注(guānzhù)要点（一）适用法律《城乡规划法》等（二）关注(guānzhù)要点1、目标(mùbiāo)企业是否持有与其项目开发(kāifā)规模相适应的《房地产开发(kāifā)资质证书》。
房地产开发企业应凭资质证书从事房地产开发经营活动。
2、目标企业名下房地产开发项目是否取得相关审批手续。
（1）投资核准手续建设房地产开发项目须就其项目建议书或可研报告取得投资主管部门核准文件。
（2）环境影响评价及审批手续：房地产开发项目应进行环境影响评价，并就其环境影响评价报告取得环保主管部门批准文件。
（3）规划审批手续：建设项目应取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
（4）建设用地审批：建设项目用地由其核准机关同级国土资源管理部门进行预审。
3、核查目标企业名下房地产开发项目用地是否已取得《国有土地使用权证》，如尚未取得，应关注取得是否存在障碍。
4、目标(mùbiāo)企业所拥有土地使用权的取得方式。
房地产开发用地的土地(tǔdì)使用权出让，可以采取拍卖、招标(zhāo bi āo)或者双方协议的方式。
5、土地使用权出让金的缴付(jiǎo fù)情况；关注(guānzhù)《土地使用权出让合同》中对出让金缴付的约定。
6、关注土地未按期开工、竣工可能导致的风险。
关注《土地使用权出让合同》对项目开工、竣工期限的约定。
二、矿业企业并购尽职调查关注要点（一）适用法律《矿产资源法》等（二）关注要点1、关注目标企业是否已具备生产经营所必须的资质。
（1）勘察许可证从事矿产勘查的企业应取得《勘查许可证》。
（2）采矿许可证从事矿产开采的企业应取得《采矿许可证》。
提示：煤炭生产企业的特殊规定开采(kāicǎi)煤炭资源的煤矿企业(qǐyè)，还须取得(qǔdé)《煤炭(méitàn)生产许可证》。
贷款合同审查要点有哪些我们在⽣活中会⼜签订贷款合同的需要，这时候我们应该做好合同审查。
因为合同中包含了你的权利及义务，如果对⽅在合同条款中动⼀点⼿脚，那么你就会吃⼤亏。
那么贷款合同审查要点有哪些呢？下⾯就由店铺的⼩编为您带来相关法律知识。
⼀、主体合格主体真实性审查。
如果是企业类借款⼈，要审查该企业法⼈营业执照、税务登记证明、法⼈代码证、贷款卡(证)等法律⽂件;审查上述法律⽂件是否在有效期限内办理的年检⼿续;是否发⽣内容、名称变更;是否已吊销、注销、声明作废等。
要注意审查部分企业“⼀套⼈马、多块牌⼦”以及产权不清，管理混乱的情形。
如果是个⼈借款，要审查个⼈⾝份证原件以及借款申请书上是否是本⼈的签字或盖章。
主体合法性审查。
要审查法⼈及法定代表⼈印章使⽤是否合法;经办⼈是否超越职权使⽤法⼈公章及法定代表⼈印章;法⼈及法定代表⼈授权委托是否真实，授权内容、期限、事项是否清楚;审查法定代表⼈、经办⼈⾝份证号码，核对法⼈及法定代表⼈盖章与预留印鉴是否相符;审查有关合同和⽂件是否有法定代表⼈、经办⼈签字，合伙组织是否有各合伙⼈签字盖章等。
主体-资信程度审查。
审查企业(或个⼈)、关联企业、公司股东及其配偶在⾦融机构贷款情况，以亲朋名义在⾦融机构贷款情况，对外担保情况，有⽆不良信⽤记录，有⽆⼤额或有负债或重⼤涉讼案件等;审查公司法⼈代表或个⼈有⽆赌博、吸毒、赖账不还等劣迹，有⽆道德风险等。
审查报告中要对以上情况作专门介绍，并在征信系统中查询记录附后佐证。
⼆、内容合法贷款项⽬合法性审查。
在对主体合格审查的过程中，要审查借款⼈的借款的⽤途;属于特种⾏业的是否持有有效的特种⾏业从业许可证;属于房地产开发企业的是否持有齐全的资质证件;贷款项⽬是否符合国家政策，是否为⾼耗能、⾼污染、产能过剩⾏业，以及其他商业银⾏已退出的领域;审查个⼈经营项⽬是否合法合规等。
资料及⽂本签字审查。
要审查贷款调查时是否⼆⼈以上，调查⼈是否在采集的每份资料上加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。
贷款三查基本要点总体要求贷前调查报告、贷时审查报告和贷后检查报告共同构成了贷款“三查”报告体系，是由信贷治理人员在不同的信贷时期制作完成的文件。
通过对借款人的信用状况、贷款用途、偿还能力及担保情形等综合分析揭示贷款存在的风险点，提出风险操纵措施，为审批决策和后续治理提供参考依据。
优秀的贷款三查报告在内容、结构逻辑和表述等方面必须符合以下要求：1.实事求是优秀的贷款三查报告应以事实为依据，实事求是地陈述调查情形，不显现与事实不符的表述语句，更不能未经核实就原文照录借款人提供材料上的语句。
专门对借款人经营情形的判定，须提供相关的财务数据支持，切勿显现与事实情形不符的主观判定。
2.条理清晰优秀的贷款三查报告应能依照贷款三查各个环节的侧重点以及各类型授信客户的特点，做到报告内容条理清晰，主次分明。
3.分析透彻优秀的贷款三查报告必须是对问题分析透彻，观点鲜亮，论证充分。
不能只是简单排列企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情形，而未进行深入的分析。
4.逻辑合理。
优秀的贷款三查报告应是推理符合逻辑，谋篇符合规范。
5.文从字顺优秀的贷款三查报告应是在实事求是的前提下注意内容前后照管，结构上下连贯，语句通顺无语病。
第一部分贷前调查报告评优标准及涵盖内容贷前调查的全然目的是评判授信业务风险和收益，为信贷决策提供充分依据。
贷前调查报告应符合以下几项要求：一、调查组织和调查过程符合内部操纵要求；二、调查内容和要点完整、重点突出；三、调查方式合理有效；四、信息得到有效核实，符合客观公平原则；五、信息反映内容完整、数据准确、层次清晰；六、各项证据和辅助材料制作合格、列示清晰、索引完备、勾稽完整；七、调查责任可清晰划分和认定；八、风险评估全面、化解措施适当。
依照以上八项要求，优秀贷前调查报告应涵盖以下内容：一、背景介绍（一）客户背景分析包括客户所处行业、成立时刻、注册资本、经营范畴、股东情形、客户实际操纵者、要紧治理者的经营治理能力、诚信情形分析等。
房地产开发贷款及其条件一、企业的条件：1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。
二、贷款项目的条件：1）取得有权部门批准的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；3）项目开发取得合法、有效批件。
项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；【即四证齐全。
】4）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；5）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；6）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。
以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。
对土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。
房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。
2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20 万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。
