下载文档原格式
青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。
第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。
胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。
新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。
2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。
新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。
同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。
青岛市商业物业市场分析青岛市是中国东海岸重要的港口城市和经济中心之一，商业物业市场也因此得到快速发展。
以下是对青岛市商业物业市场的分析。
首先，青岛市商业物业市场的规模不断扩大。
随着经济的发展和城市化进程的推进，越来越多的企业和品牌纷纷进驻青岛市，带动了商业物业需求的增长。
特别是在城市中心地段，如市南区和市北区，商业物业的层出不穷，形成了繁华的商业街区和商业中心。
其次，青岛市商业物业市场的类型丰富多样。
青岛市商业物业市场不仅包括传统的商业街、购物中心和商场，还涵盖了餐饮娱乐、文化教育、医疗健康等多个领域。
例如，在商业街区崂山路、东海西路等地，可以找到大型购物中心和商场；而在地铁沿线和新城区，可以看到休闲娱乐场所、健身中心和文化展览馆等。
再次，青岛市商业物业市场的租金水平相对较高。
由于青岛市的经济较为发达，人口相对较多且消费能力较强，使得商业物业的租金水平居高不下。
特别是在城市中心地段和繁华商圈，商业物业的租金更是较高。
这给入驻企业和品牌带来了一定的成本压力，但也反映了商业物业市场的活跃程度和潜在利润空间。
最后，青岛市商业物业市场的竞争激烈。
随着企业和品牌的增加，商业物业市场竞争愈发激烈。
为了吸引租户和消费者，商业物业开发商和经营者需要不断提升物业设施和服务水平，不断创新商业模式和经营策略。
同时，他们也需要与周边商业物业建立合作关系，形成商业集聚效应，提高整体竞争力。
综上所述，青岛市商业物业市场作为一个重要的经济组成部分，正在迅速发展。
在未来，随着城市发展的进一步推进和商业需求的不断增长，青岛市商业物业市场将继续保持活跃并逐步优化。
对于投资者和经营者来说，把握市场动态和调整经营策略将是取得成功的关键。
青岛市商业物业市场的发展与城市经济的繁荣密切相关。
作为中国重要的港口城市之一，青岛市经济发展迅速，吸引了众多的企业和跨国公司进驻。
这些企业和公司给予了商业物业市场庞大的需求，推动了商业物业市场的蓬勃发展。
青岛市黄岛开发区拟建项目周边商业市场调研一：调研目的：本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。
通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。
二：黄岛开发区商业市场现状1 ：商业分布目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。
目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。
这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。
长江路区域主要商业：家世客、家佳源仓储式购物中心国际贸易中心整体商业利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业香江路区域主要商业：各大银行营业厅利群商场及各类特色市场型商业街区辅助商业2 ：商业类型通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。
个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。
商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心街区商业：住宅底商及街区小型商业目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。
经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。
目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。
通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。
以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。
通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。
对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。
1.总体市场状况2024年，青岛市房地产市场延续了2024年的调控政策，房价整体保持平稳态势。
政府继续加强对房地产市场的监管，楼市调控政策进一步趋紧，使得市场供求关系趋于平衡，房价走势稳定。
2.二手房市场二手房市场是青岛房地产市场的重要组成部分。
2024年青岛市二手房市场交易量有所增加，这主要源于政府鼓励居民购房的政策，以及市场信心的增强。
虽然交易量有所增加，但是房价整体上保持稳定状态。
这主要得益于政府的调控政策，对于投资性购房进行限制，在一定程度上提高了购房门槛，保障了市场的供求关系平衡。
3.新房市场2024年，青岛市新房市场受到政府政策调控的影响，整体状况也比较稳定。
政府加大对楼市的调控力度，限制新房供应量，并增加购房限制条件，以遏制炒房行为。
这导致了新房市场的供需关系趋于平衡，房价基本上保持稳定。
4.租赁市场随着人口流动性的增加，青岛市租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
2024年，租赁市场发展迅速，房源供应量不断增加。
政府未来持续支持发展租赁市场的政策，对于提高租赁市场的供给能力和租赁住房的质量有着积极推动作用。
5.市场前景展望根据近年来的市场状况以及政府的政策导向，预计在未来一段时间内，青岛市房地产市场将继续保持稳定增长态势。
政府将继续加大对市场的调控力度，继续推动租赁市场的发展，促使市场供需关系的平衡。
同时，政府还将逐步完善相关政策法规，规范市场行为，加强监管，保护购房者的合法权益。
总结起来，2024年青岛市房地产市场整体表现平稳，二手房、新房以及租赁市场都保持了较好的发展态势。
未来市场将继续受到政府政策的影响，而政府将继续加大对市场的监管力度，以确保市场的健康稳定发展。
青岛市商业物业市场分析1. 市场概况青岛市商业物业市场是中国东部沿海地区的重要商业中心之一。
作为山东省的经济中心和滨海旅游城市，青岛市商业物业市场呈现出多元化和快速发展的趋势。
该市地理位置优越，有着完善的交通网络和良好的商务环境，吸引了众多企业和投资者。
2. 市场规模根据最新的数据，青岛市商业物业市场的规模不断扩大。
从2015年至今，商业物业的供应量稳步增长，各类商业综合体、购物中心、写字楼等项目相继涌现。
随着城市化进程的加快以及消费升级的推动，市场需求也在不断增加。
3. 主要商圈青岛市商业物业市场的主要商圈包括市南区、市北区、即墨区、李沧区等。
其中，市南区和市北区集中了大部分的高端商业项目，拥有众多国内外知名品牌的旗舰店。
即墨区和李沧区则以大型购物中心和综合体为主，满足了居民的日常生活需求。
4. 市场竞争力青岛市商业物业市场具有较强的竞争力。
一方面，市场拥有丰富的资源和多元化的消费者群体，吸引了国内外知名品牌的进驻。
另一方面，租金价格相对较低，给企业提供了经营成本的优势。
此外，政府的支持和城市发展规划也为商业物业市场的快速发展提供了保障。
5. 市场趋势未来青岛市商业物业市场将继续保持快速发展的态势。
随着城市规模的扩大和人口的增加，市场需求将进一步增长。
多样化的商业模式和创新的经营理念将成为市场发展的重点。
此外，随着互联网和电子商务的不断发展，线上线下的融合将促进商业物业市场的全面升级。
6. 面临的挑战青岛市商业物业市场也面临一些挑战。
首先，市场竞争激烈，品牌的选择和定位成为企业面临的难题。
其次，市场供需不平衡，一些商业项目存在空置率较高的问题。
此外，消费者需求的多样化和个性化也对商业物业市场提出了更高的要求。
7. 市场发展建议为了进一步促进青岛市商业物业市场的健康发展，可以采取以下几方面的建议：- 加强市场调研，了解消费者需求和市场趋势，提前规划和布局；- 增加创新元素，引入新型商业模式和互联网技术，提升消费者体验；- 加强品牌定位和差异化竞争，吸引更多知名品牌入驻；- 加大对商业物业市场的宣传力度，提升市场知名度和吸引力。
青岛房地产市场分析一、青岛市居住格局及类型分布至解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑;第三类是东镇、四方的居民居住区。
自建国至改革开放时期,城市“带状”布局得到有效调整,但改变甚微。
九十年代青岛市实施“跨越式”大发展,在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。
经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。
二、重点投资与建设区域城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心,具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。
当前该区大部分地区已开发完毕,土地供应量将很少，只有部分旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。
崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。
2002年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈,价格飞涨，商品房平均售价达至4990元/平方米，涨幅达34。
8％，商品房空置率较上年下降了44％。
三、办公写字楼市场状况2002年中国加入世贸，青岛市作为沿海开放城市，在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势，许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入,对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大，空置面积大幅减少。
受中国加入WTO和北京申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5。
青岛市商业物业市场分析一、青岛市商业发展与布局的现状分析1、青岛市商业的发展历程解放以来,青岛市商业业态的发展与布局可明显地分为二个时期：第一个时期：从解放初期至80年代初期这一时期商业业态的发展与布局与计划经济是密不可分的。
在计划经济体制下,国有商业系统一统天下,零售业态根据商品分配渠道和行政管理体制分为百货商店以及五金、交电、钟表、眼镜、文体用品等各类专业店,还有粮店、副食品店、菜店等。
与计划经济相适应的商业布局是:中山路成为市级商业中心,以第二百货商店至第六百货商店为核心,加上辽宁路、振华路等路段,形成了一批区域级商业中心。
第二个时期：从上世纪80年代末至今，青岛市商业业态的发展进入了第二个时期上世纪80年代以来,经济的迅速发展以及居民收入水平的提高给商业带来了巨大市场。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，短缺经济的结束，以及"买方市场"的形成,商业的竞争更是达到了白热化状态。
由此,青岛市的商业业态开始出现两个明显的变化趋势：一是业态形式的多元化发展。
除原有的中、小型百货商店开始进行单体规模扩张以外,陆续出现了超级市场、方便连锁店等零售业态。
二是商业格局的重构。
由于中心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整，大量的城市居住区建在原中心城区的外围，城市人口分布格局发生了很大的变化，突出表现为中心城区人口的外迁。
同时,各种业态有不同的市场定位和选址要求,因此,原有的零售商业分布格局迅速被打破,商业中心的发展也进入了竞争、分化的时代。
突出表现为新城区商业中心的迅速崛起和方便连锁店的广泛渗透。
2、青岛市商业发展与布局现状特征（1）多种商业业态竞争的格局已初步形成。
上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。
1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。
截止到2000年12月,海滨食品有限公司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。
亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。
青岛市商业物业市场分析一、青岛市商业发展与布局的现状分析1、青岛市商业的发展历程解放以来,青岛市商业业态的发展与布局可明显地分为二个时期：第一个时期：从解放初期至80年代初期这一时期商业业态的发展与布局与计划经济是密不可分的。
在计划经济体制下,国有商业系统一统天下,零售业态根据商品分配渠道和行政管理体制分为百货商店以及五金、交电、钟表、眼镜、文体用品等各类专业店,还有粮店、副食品店、菜店等。
与计划经济相适应的商业布局是:中山路成为市级商业中心,以第二百货商店至第六百货商店为核心,加上辽宁路、振华路等路段,形成了一批区域级商业中心。
第二个时期：从上世纪80年代末至今，青岛市商业业态的发展进入了第二个时期上世纪80年代以来,经济的迅速发展以及居民收入水平的提高给商业带来了巨大市场。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善，短缺经济的结束，以及"买方市场"的形成,商业的竞争更是达到了白热化状态。
由此,青岛市的商业业态开始出现两个明显的变化趋势：一是业态形式的多元化发展。
除原有的中、小型百货商店开始进行单体规模扩张以外,陆续出现了超级市场、方便连锁店等零售业态。
二是商业格局的重构。
由于中心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整，大量的城市居住区建在原中心城区的外围，城市人口分布格局发生了很大的变化，突出表现为中心城区人口的外迁。
同时,各种业态有不同的市场定位和选址要求,因此,原有的零售商业分布格局迅速被打破,商业中心的发展也进入了竞争、分化的时代。
突出表现为新城区商业中心的迅速崛起和方便连锁店的广泛渗透。
2、青岛市商业发展与布局现状特征（1）多种商业业态竞争的格局已初步形成。
上世纪90年代以前,青岛市零售业态是百货商店和各种专业商店一统天下。
1994年,海滨食品店开始了其连锁经营的道路。
截止到2000年12月,海滨食品有限公司已经拥有29个连锁店和一个配送中心。
亨得利钟表眼镜公司则是专业店连锁经营的代表。
96年百盛南山超市的开业及成功标志着超级市场在本市的正式诞生。
它以低廉的价格、自主购物出门结算的交易方式吸引了众多的顾客,给岛城零售业带来了巨大的冲击和震撼。
98年开业的东泰佳世客则为青岛市引进了一种新型的零售业态。
它的物业中包括了超级市场、百货商店、各种专卖店、书店等各种零售业态,甚至还包括了饭馆、电子游戏室、保龄球馆等餐饮娱乐设施。
这种在国外称为Ｓhopping Ｍall的零售业态,在我国则被称为多功能购物中心。
（2）以大型百货商店为主体的多个商业中心已然形成。
青岛市自90年代以来,大型百货商店进入了超常规发展时期。
91年华联商厦竣工开业,拉开了大商场建设的帷幕。
在短短八年的时间里,国货新营业楼、利群商厦、崂山百货大楼、东方贸易大厦、人民商场、发达商厦、北方国贸大厦、华隆商厦、第一百盛、三百惠、当代商城等多家现代化大型百货商店相继开门纳客。
这些大型百货店绝大多数集中在中山路、台东、李村这三个商业中心,与众多的专业店一起构成了本市最繁华的商业中心。
其中中山路及其周边地区属市级商业中心,台东和李村则是区域级商业中心。
（3）商业街、步行街建设已初具规模。
目前青岛市已形成的商业街有：中山路综合商业街，这是目前青岛市知名度最高、规模最大、商业业态最为完整的商业街；向阳路综合商业街，是近年来崛起的一条新兴商业街；此外还形成了云霄路美食一条街，汇集了各种名特小吃及特色菜点，进一步丰富了青岛市商业街的内容。
步行街的形成与发展是衡量一个城市商业繁荣与否的一个标志。
作为中国沿海著名的开放城市，随着经济社会的快速发展，青岛市的商业设施与综合服务水平也迅速上升，步行街的初步形成即为一个明证。
目前已形成一定规模的有市北利群商圈附近的台东三路商业步行街，其间商铺林立，尤以各类品牌专卖店和特色饮食店为多，聚集了购物、观光、娱乐、休闲等多种功能，人气很旺。
另一正在形成的步行街位于福州路，目前正在建设中。
4、高档商业设施的兴建-新世界数码港新世界数码港是一项综合性的城市功能基建项目，位于青岛市香港中路52号，由一个逾2万平方米的大型高级名牌百货店、两幢智能写字楼及一幢酒店工公寓和相应的配套设施组成。
其定位为：国际化的商务平台，CBD钻石地标。
信息技术革命改变了经济活动的形态和内容，信息的生产、加工和交换取代了其他活动而成为经济活动的核心。
因此，新世界数码港构筑了一流的电讯网络高科技设施-这也是数码港名称的由来。
数码港的建成，必将在更深层面上影响到商业中心的格局。
二、青岛市主要商圈分析中山路、台东、东部、李村是青岛市传统四大商圈。
1、中山路商圈中山路总长1050 米，范围56.6 公顷。
中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。
主要经营模式：以传统大商场百货业和品牌专卖为主，目前有百盛、发达、国货、东方等大型商厦，及众多的品牌专卖店。
作为传统商业区，和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。
现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是以服装为主的定位，同时大打旅游牌。
来青岛的游客购物一般会首选中山路，这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。
2、台东商圈台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城区，具有人口密度大，交通便利的特点。
经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、当代商城、三百惠商厦等大型综合商场，及儿童服装城、百盛南山超市、崂百维客超市、三百惠家家福超市等。
其中利群股份有限公司已连续数年取得青岛市零售总额排名第一的良好业绩。
市北区对台东及周边地区进行了大规模棚户区改造及环境美化后，新建了多处居民小区及威海路和台东三路步行街，许多市民也把台东、威海路附近作为购房的首选之一，因此台东商圈近几年人口有增无减。
此外，台东商圈交通的便利也使得它的辐射力相对较强，作为市区的交通枢纽，目前约有20 余条公交线路经过台东，市南、四方、李沧、城阳等地的市民经常利用双休日来此购物。
3、东部商圈该商圈主要有佳世客购物中心、家乐福购物超市、海信广场等，经营方式上主要以超市大卖场为主，面向中等收入以上的消费群体的购物区，目前已成为岛城消费能力最强的商圈。
其中青岛家乐福是1999 年底开业，开业仅一年多客流量就坐上了全球家乐福的头把"交椅"，该区的消费实力可见一斑。
东部商圈是青岛的黄金商业地段，市中心的中心点，背靠大片居民住宅小区。
繁华的香港路、东海路、云霄路给它带来滚滚客流。
便利的交通和优良的停车条件，也能吸引较远处的顾客。
项目所在地属于东部商圈的辐射范围，项目所在地所处的优越的区位条件，决定了本项目的开发定位应为中高档住宅。
居民以中高收入阶层为主，消费能力在全市范围内属于最强的。
本区域以大卖场为主的商业设施显然不能满足区域内的消费需求，而高档商业设施的缺乏使得居民消费渠道极为不畅，另一方面也不利于青岛市商业的繁荣与发展。
现有的东部商圈以东，依山临海而建的大多是居住区，而且多为中高档住宅，与之相配套的商业服务设施几乎是一片空白。
这对于拥有70多公顷规模的本项目而言无疑为一个很好的机遇。
4、李村商圈李村位于青岛市城乡结合部，外资、高科技企业林立，加之逢七一次的李村大集更是吸引了越来越多消费者的注意，消费潜力在近年来不断飚升。
李村最繁华的"金三角"地带聚集了诸如崂百、北方、华隆、商贸及维客超市等在青岛的大型商业流通企业。
麦德龙，普尔斯马特、法国欧尚等准备相继进入。
5、商圈的扩容面对良好市场前景的诱惑，各大商家们加快了扩张的步伐，原来的四大商圈得到迅速扩容。
主要由佳世客、家乐福组成的东部商圈已成为岛城消费能力最强的商圈，伴随着几家大型超市的开业，东部大商圈之下又将出现一个小的"东北商圈"。
目前该区已拥有众多商家，如即将开业的青岛家世界广场等。
另外，除了大福源、家世界这两家大超市外，位于山东路附近家乐福二号店也开业，到今年底明年初，大福源、家世界、家乐福二号店三大商家将共同营造出一个繁华的东北商圈。
6、青岛市主要商圈及商家分布青岛市巨大的消费潜力，吸引了世界上各路商家竞相投资，竞争空前加剧。
在今后一段时期内，大批外资零售商携带各种先进的经营方式而来，优势地段可能成为外资零售商抢滩登陆的要冲和竞争焦点。
因此"圈地"无疑仍是今后商战的重要砝码，可见本项目将成为市场关注的焦点。
三、青岛市商业发展与布局中存在的主要问题1、商业业态结构不合理。
从青岛市目前零售业态的结构来看,占市场主导地位的仍是大型百货商店,而超级市场、方便连锁店、多功能购物中心等在本市才刚刚起步,所占的市场份额极小。
这与发达国家以超市和方便连锁店为市场主体的结构还有很大的差距。
目前青岛市的超级市场不仅数量少,而且规模小、经营的商品种类还不够丰富,与国外的大型超市有很大的差距。
本市的各类专业店尽管数量很多,但大多缺乏特色,经营管理水平低。
这种现象在一些服装、鞋类店中特别突出。
另外,本市还没有货仓式超市、折扣商店等零售业态。
2、大型百货商店发展过快,经济效益普遍下滑。
90年代初,在大型商场赚钱的示范效应下,青岛市营业面积超过一万平方米的大型百货商场如雨后春笋般出现。
一方面改变了青岛市商业营业场地狭小、设施落后的状况,适应了消费市场迅速扩大的趋势，另一方面则由于大型商场营业面积的增长超过了居民购买力的增长,各大商场的客源明显不足，经济效益普遍下滑。
3、便民连锁店各自为政,规模小,效益不理想。
连锁业态自90年代在我国出现以来,也受到了青岛市商业企业的重视,先后出现了海滨食品股份有限公司、人民蔬菜副食品连锁公司、三聚成蔬菜副食品连锁有限公司、金麦园连锁经营总公司等几家公司经营连锁便民店。
这些企业分别属于商业、蔬菜、粮食等多个行业。
从表1可以看出,尽管经营便民连锁店的企业较多,但普遍规模不大。
门店最多的是长青股份有限公司,销售额只有7600万元。
销售额最大的是海滨食品股份有限公司,其销售额也只有1.7亿元,门店数只有9个。
由于企业经济实力不强,缺乏资金,不能迅速扩大规模,不符合连锁经营以规模求效益的基本原则，因而经济效益不理想。
4、各种业态的布局不尽合理。
大型百货商店在中山路和李村这两个商业中心过于集中。
中山路自南而北分布着发达商厦、第一百盛、国货公司、人民商厦等几家商场,再加上华联商厦、东方贸易大厦,共有六家营业面积超过万平方米的大型百货商店。
在李村,崂山百货大楼、华隆商场、北方国贸大厦三家商店营业面积超过一万平方米。
在同一商圈中,大型商场分布过于集中,相对于稳定的客源来说,必然是僧多粥少,必然加剧了各大商场之间的竞争。
上世纪80年代以来,青岛市城市格局发生了根本的变化，其新区的成功建设成为全国大中城市规划建设的一个典范。
