2019-2020年物业管理行业深度分析报告

物业研究报告一、研究背景物业作为社会组织对房屋、土地等各种不动产进行管理、维修、保养等服务的行业，近几年来随着城市化进程不断加快，物业行业也迅速发展壮大。

因此，对物业行业进行深入的研究成为了必要的课题。

二、研究目的本次研究目的是通过深入调查、分析和比较物业行业中不同类型的企业经营模式、管理制度与组织结构等方面的实践经验，归纳总结产业办公楼物业管理的经营管理模式，并提出相应的建议和对策，从而更好地促进物业行业的健康发展。

三、研究方法本次研究采用了多种方法，包括文献资料调查、个案深入调研、线上问卷调查、定性分析法和定量分析法等。

四、研究结果及分析本次研究根据调查结果，得出以下结论：1. 物业行业的发展状况根据调查数据显示，2020年全国物业服务企业收入总额达到1.5万亿，市场规模越来越大。

随着行业规模的扩大，物业管理服务的质量与安全、环保越来越受到关注。

2. 不同类型物业企业的经营模式根据调查，不同类型的物业企业有不同的经营模式。

产业物业以建设、管理产业园区为主；住宅物业以小区住宅为主，同时开拓了商业物业市场；商业物业以购物商场、写字楼、酒店等商业用途为主。

3. 不同类型物业企业的管理制度和组织结构通过个案深入调研，发现不同类型物业企业的管理制度和组织结构也有差异。

产业物业企业更注重资金管理和园区保安，住宅物业企业则侧重于住户服务，商业物业企业对商家的品牌管理和租赁合同条款的管理等方面更加关注。

五、研究建议根据研究结果，针对产业办公楼物业管理模式的发展，提出以下建议：1. 加强基础设施建设，包括园区道路、水电气等，以保障生产、生活需要。

2. 推进行业标准化，建立统一的管理标准和流程，保障物业行业的质量和安全。

3. 加强培训，提升物业管理人员素质和业务水平。

4. 加强与政府部门和行业协会的合作，充分发挥政策和资金支持的作用。

六、结论物业行业的规模越来越大，具有广阔的发展空间。

各类型物业企业的经营模式、管理制度和组织结构等各有特点，需要制定符合不同类型物业企业的发展需求的管理模式。

2020年中国物业企业发展现状及前景分析报告1、中国物业服务行业进入高速发展期管理面积不断提高1991年国内第一家物业管理公司(深圳物业)成立，标志着我国物业管理业正式诞生。

此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步期(1981-2003年)、以基础物业服务为主且主要依附关联房企的传统业务发展期(2003-2012年)、寻求增值服务为新利润增长点的转型探索期(2012-2017年)以及上市、收并购频现的高速发展期(2017年至今)。

近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。

2010-2019年，我国物业管理企业的管理面积规模持续扩大。

根据中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2020物业服务企业综合实力测评研究报告》，2019年全国物业管理行业总面积约310亿平方米，相较2018年同比增长11%，预计到2020年我国物业管理面积发展指数达到244.1，行业在管规模突破330亿平方米。

由于上游行业房地产市场热度未减，加上近年来政府行政类物业服务采购量的快速提升，根据中国指数院预测，预计到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

从物业百强企业发展情况来看，我国物业服务行业百强企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。

2019年，百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。

百强企业市场份额进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。

由此可见，行业集中度快速提升，优秀服务企业与中小企业的服务规模差距较大，行业服务能力未得到充分释放，物业服务市场的供求关系不平衡。

2、中国商品房销售面积总体稳定行业市场规模不断扩大物业服务市场主要是面向于下游的住宅、工业及商业等各类建筑。

2010-2012年我国商品房销售面积处于低速增长但整体维持上升状态，2013年出现较高的增速，2014年短暂下滑后又步入增长轨道，2018年全年商品房销售面积为17.17亿平方米;2019年，商品房销售面积17.16亿平方米，比上年下降0.1%。

物业管理行业的现状及未来发展趋势近年来，随着城市化进程的加速，物业管理行业也得到了飞速发展，并在城市社会生活中扮演着越来越重要的角色。

物业管理行业的市场竞争越来越激烈，如何跟上市场的发展，提供更好的服务和更高效的管理，成为物业管理行业面临的巨大挑战和发展方向，本文将对物业管理行业的现状及未来发展趋势进行分析和总结。

一、物业管理行业的现状1.市场竞争激烈随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高，为了满足业主的需求，物业企业需要不断提升自己的服务质量。

目前，物业管理行业的市场竞争已经非常激烈，各家企业纷纷加强对所管理物业的服务质量，以争夺市场份额。

2.服务内容多样化传统的物业管理服务已经不能满足业主日益增长的需求，因此物业企业需要不断探索和创新，提供更多样化、更高质量的服务。

以往仅提供保洁、保安、维修等基础服务的物业企业，现在已经向更高端服务拓展，如健身房、小区活动策划、亲子活动等。

3.技术水平逐步提升物业管理企业对数字化、智能化的追求已经成为一个趋势。

不少物业公司加速尝试智慧化管理，提高收益、提高服务质量、提高客户满意度、减少成本，促进管理更全面、更统一和更高效。

4.缺乏人才物业管理行业对人才的需求已经越来越大，但高素质人才的缺乏已经成为业内普遍的问题。

同时，由于物业行业职业形象和福利待遇等问题，也影响了这个行业对人才的吸引力。

二、物业管理行业未来发展趋势1.数字化和智能化未来，物业管理行业将更加注重智能化、数字化的发展。

物业企业将大力探索大数据等技术的应用，将更多智能技术应用于物业管理服务中，通过物联网、云计算、人工智能等技术手段，提高服务质量和效率。

2.服务定制化现在各种互联网技术、数据可视化技术、用户大数据分析技术等应用给物业管理企业带来的是实现低成本、高效率、用户满意度高的服务新模式机遇，这带来的将是更加个性化、定制化的服务。

3.线上、线下全覆盖线上和线下的全覆盖是未来物业管理行业的另一大趋势。

物业管理行业分析报告一、引言物业管理行业是指专门负责对房地产及其配套设施进行维护管理、服务和经营的行业，是房地产运营的重要组成部分。

本文将对物业管理行业的发展现状、市场需求、竞争态势以及前景进行分析。

二、行业概况1.发展历程：物业管理行业是随着我国经济的快速发展而兴起的，经历了从无到有、从粗放型管理到精细化管理的发展过程。

2.市场规模：根据统计数据显示，物业管理行业市场规模逐年扩大，截至目前已经形成了千亿元级别的市场规模。

3.服务对象：物业管理行业的服务对象主要包括住宅小区、写字楼、商业综合体、工业园区等各类地产项目。

三、市场需求分析1.提升生活品质：随着人们对生活品质要求的提高，对物业管理服务的需求也越来越高，人们期望通过专业的物业管理服务，提供更加便利舒适的居住、工作环境。

2.安全稳定：物业管理行业在维护社区治安、保障住户财产安全方面发挥着重要的作用，这也是客户选择物业管理服务的重要考虑因素。

3.增值服务：随着物业管理行业的不断发展，人们对于增值服务的需求也在增加，如活动组织、社区文化建设、健身设施等。

四、竞争态势分析1.企业数量增加：随着物业管理行业的市场规模扩大，吸引了越来越多的企业投入其中，产生了一定的竞争压力。

2.品牌影响力：目前市场上有一些大型物业管理企业拥有较强的品牌影响力和专业化的管理能力，在竞争中占据一定的优势地位。

3.服务质量：物业管理行业是一个服务型行业，优质的服务质量是企业竞争的核心竞争力。

五、发展趋势展望1.智能化发展：随着科技的发展，智能化物业管理成为未来发展的趋势，通过引入人工智能、大数据分析等技术手段来提高管理效率和服务质量。

2.产业升级：物业管理行业将不再局限于传统的维修管道清洁等基础管理工作，而是向着专业化、多元化的方向发展，拓展增值服务，提升行业附加值。

3.生态共建：物业管理行业将与社区居民、政府以及其他相关产业形成联动，共同推动社区的可持续发展，打造宜居宜业的精品社区。

一、市场概况物业管理行业作为一种新兴产业，在过去几年里取得了快速发展。

随着城市化进程的加快和城市居民收入水平的提高，人们对居住环境和服务质量的要求也在不断提高。

因此，物业管理行业获得了越来越多的关注和需求。

二、行业发展趋势1.技术智能化趋势：随着物业管理行业规模的扩大和专业化程度的提高，各类智能技术开始广泛应用于物业管理中，如物联网技术、大数据分析等。

这将提高物业管理效率，降低成本。

2.服务定制化趋势：随着消费者需求的个性化和多样化，物业管理企业需要提供更加定制化的服务。

例如，针对不同群体的居民提供差异化的服务，满足不同层次的需求。

3.资本市场进一步开放：物业管理行业由于其稳定的收益和高现金流量特点，吸引了越来越多的资本涌入。

资本市场的进一步开放将进一步促进物业管理行业的发展。

4.环保绿化倡导：随着环保和绿色生活观念的普及，居民对于绿化环保的要求也不断上升。

物业管理企业需要注重环保和绿化建设，提高小区的生态环境。

三、行业竞争格局四、发展机遇和挑战1.政策扶持：国家政府为了促进城市现代化，提高城市居民的生活质量，近年来出台了一系列相关政策，如鼓励物业管理公司参与社区服务、鼓励物业管理理念创新等。

这将为物业管理行业提供良好的政策环境和机遇。

2.人力资源：物业管理行业目前存在人力资源短缺的问题，特别是高层次人才。

因此，物业管理企业需要加大对人才的培养和引进力度，提高企业的核心竞争力。

3.市场竞争：物业管理行业竞争激烈，需要不断提高服务质量和管理水平，以不断占据市场份额。

4.成本控制：物业管理行业的成本主要包括人力成本、物资成本和管理费用。

企业需要通过提高效率、降低成本等方式来增加利润空间。

五、发展建议1.技术创新：物业管理企业要加大对智能化技术的研发和应用，提高管理效率和服务质量。

2.人才培养：物业管理企业要加大对人才的培养和引进力度，打造一支高素质的管理团队。

3.建立品牌形象：通过提供优质的服务和建立良好的品牌形象，树立企业的信誉度和认可度。

物业管理和租赁行业深度洞察报告第一部分物业管理和租赁行业发展概述 (2)第二部分物业管理和租赁行业市场需求与前景分析 (4)第三部分物业管理和租赁行业内外部政策环境分析 (6)第四部分物业管理和租赁行业重点城市和区域的市场分析 (8)第五部分物业管理和租赁行业技术趋势分析 (10)第六部分物业管理和租赁行业竞争格局分析 (13)第七部分物业管理和租赁行业典型企业分析 (16)第八部分物业管理和租赁行业SWOT分析 (18)第九部分物业管理和租赁行业发展趋势预测 (21)第十部分物业管理和租赁行业投资价值分析 (23)第一部分物业管理和租赁行业发展概述物业管理和租赁行业是一个关键的经济领域，随着城市化进程和人口增长的推动，该行业在过去几十年内经历了快速发展。

本文将全面描述物业管理和租赁行业的发展概述，涵盖其背景、发展历程、主要趋势以及未来展望。

背景物业管理和租赁行业，作为城市化过程中重要的支撑产业，其主要职能是为城市居民和企业提供房地产资产管理、运营和租赁服务。

这些资产可以是住宅、商业或工业用地，其管理和租赁涉及到诸如租金收取、设施维护、安全保障、合同管理等方面。

发展历程物业管理和租赁行业的历史可以追溯到城市化开始阶段。

在早期，房地产所有权主要集中在个人手中，对房产的管理和租赁往往由业主自行负责。

随着城市规模的扩大，需求的增加以及产权管理的复杂性提高，出现了专业物业管理公司，为业主提供专业化服务。

20世纪90年代至21世纪初，中国房地产市场的快速发展推动了物业管理和租赁行业的蓬勃发展。

国内外房地产企业纷纷进入中国市场，这进一步促进了行业的专业化和多元化发展。

主要趋势（1）专业化管理：随着城市化的不断推进，物业管理需求日益复杂，要求专业化水平也不断提高。

物业管理公司不再仅仅提供基本的保洁和维修服务，还需要拥有高水平的管理人才，运用现代技术手段提高服务质量。

（2）智能化和科技应用：随着科技的不断进步，物业管理和租赁行业也开始应用智能化技术，如物联网、大数据分析、人工智能等。

2021年物业管理服务行业分析报告1000字2021年物业管理服务行业分析报告物业管理服务行业是以免费维修保养、安保服务、公共设施运营等多种服务形式为核心，为业主和居民提供综合性的社区管理服务的行业。

近年来，随着人们生活质量和生活水平的提高，物业管理服务行业得到了快速发展，成为经济社会发展中不可或缺的重要行业之一。

行业状态分析：从总体上看，2021年物业管理服务行业保持着平稳的发展态势。

2019年-2020年，物业管理服务行业发展迅速，但因新冠疫情而出现了阵痛，行业出现了一些不稳定的因素。

然而，随着疫情的逐步得到控制，物业管理服务行业也在逐步恢复。

一方面，随着中国经济社会的快速发展，人们对生活品质和安全的要求不断提高，物业管理服务的需求量也在逐年增加。

另一方面，随着城镇化进程的不断加快，城市化率不断提高，社区管理服务的覆盖面也在不断扩大。

行业需求分析：随着市场竞争加剧，居民对物业服务质量的要求越来越高，物业公司需要关注以下几个方面：1.提高物业服务质量。

加强对物业服务业态的引导，严格服务规范，加大服务投入，提升服务质量，满足居民对物业服务的需求。

2.提升物业设施管理水平。

通过设施投入、运营管理等多种手段，提升物业设施管理水平，为居民打造更加安全、舒适、便利的生活环境。

3.提高物业品牌形象。

加强物业品牌形象宣传，提高品牌美誉度，培育居民对物业的信心和依赖，提高品牌的市场竞争力。

行业发展趋势分析：1.智能化管理趋势未来物业管理服务会采用更为智能化的方式进行管理，比如采用人脸识别、物联网等技术，实现安全检查、电子化管理、社区信息共享等。

这些技术的应用，将大大提高物业管理服务的效率和品质。

2.多元化服务趋势未来，物业管理服务将逐步实现多元化服务模式。

局限在传统服务范畴内的物业管理服务将开拓更为广泛的服务前景，在服务内容、服务方式、服务水平等方面实现多元化，满足住户的不同需求。

3.品牌化经营趋势品牌化经营将成为未来物业管理服务发展的一个主要趋势。

2023年物业服务行业市场调研报告随着城市化进程的加速和人们生活质量的提高，物业服务行业迎来了前所未有的发展机遇。

2019年，全国物业服务企业实现营业收入为3674.4亿元，同比增长8.1%，行业规模不断扩大。

本文将就物业服务行业的市场现状、发展趋势、竞争格局等方面展开描述。

一、市场现状1. 市场规模不断扩张据国家统计局发布的数据显示，2019年全国物业服务企业实现营业收入为3674.4亿元，同比增长8.1%。

其中，商业物业、住宅物业和其他物业分别实现营收1245.8亿元、1646.5亿元和782.1亿元。

2. 行业专业化、品质提升近年来，物业服务行业逐步向专业化、品质化方向发展，企业服务水平不断提高，随着国家对物业服务企业管理的日益严格，行业专业化程度将会不断提高。

二、发展趋势1. 服务品质成为企业竞争核心物业服务企业竞争的本质在于服务品质的提升，赢得客户的认可。

未来几年，企业在服务人员培训、技术提升、团队建设等方面的投资将不断扩大，以提高服务品质。

2. 业态融合成为行业发展趋势随着生活方式和消费行为的多元化，物业服务企业也不断探寻多元化业务拓展，如酒店式公寓、智能家居、金融、医疗等服务，以满足客户多元、个性化、高品质的需求。

3. 科技创新加速升级服务品质未来，随着科技的不断发展，智能化技术在物业服务行业的应用将会越来越广泛，例如智能家居、智慧社区、物联网等技术将被广泛应用，为客户提供更全面、更便捷的服务体验。

三、竞争格局1. 行业竞争逐步加剧随着物业时代的到来，物业服务企业调整战略，不断扩大业务范围，业务持续发展，行业竞争格局也逐渐形成。

2. 企业特征明显物业服务企业由于服务属性特殊，在公司治理、管理制度、人员素质等方面也存在很大差异性。

优秀物业服务企业可通过健全完善的内部制度，提升管理效率，赢得市场竞争优势，实现长期、稳定的发展。

综上所述，物业服务行业未来的发展方向将会是服务品质化、多元化、智能化、专业化。

增量市场和存量并购助推规模确定性增长 .物业上市公司在管面积近 4 年 CAGR 约为 25-40%,未来在管面积增长具有较强的确定性.除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功.分化竞合提升,寻求业态拓展.物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在1.8-2.4元/平米 /月摆布.从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间.智能化投入助力降本增效. 目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖.从效果来看 ,智能化的投入 ,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,百强企业人均在管面积2022 年提升12.5%至 5913 平方米,主流企业销售与行政费用率在7-10%区间.进入 2.0 时代,共筑夸姣生活场景. 目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到 3-5 成,仍处于高速发展阶段,且增值服务的形式更加多元化.日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司,2022 年传统物业服务板块营收达 529 亿日元,净利润 29 亿日元,两者近 6 年的复合增长率分别达 4.13%和 6.39%,远超同期日本 GDP 增速.除了单纯的物业服务,公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等, 目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块.物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开辟更高的估值,我们认为 PE 的估值中枢在 20-30 倍上下具有支撑.我们建议关注： 1、具备资源禀赋以与内生扩张能力带来的确定性增长的企业,如碧桂园服务、雅生活服务以与绿城服务等.2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商,如彩生活等.一、物业管理行业：资本赋能,格局重塑我们早于 2022 年开始研究物业管理与社区增值服务,2022 年《社区 O2O：万亿市场空间,得家庭者得天下》和 2022 年《社区 O2O 深度系列之二：构建生态圈,分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区 O2O 的发展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路 ,也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口.站在当前时点回顾,整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断,我们社区 O2O 深度系列的第4 篇,也是环绕物业管理行业深入思考的第 3 篇,跨越数年周期,审视未来.规范的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速发展和并购整合,物业管理行业呈现出几大特点：〔1 〕集中度快速提升.根据中指百强物业报告统计,2022 年百强企业管理面积均值超 3000 万平米,百强物业服务企业市场占有率达 32.42%,相较 2022 年提升 3 个百分点,集中度快速提高.TOP10 企业管理面积均值超 2 亿平米,市场占有率达 11.06%,相较 2022 年提升 1 个百分点.〔2〕扩张重心逐步从外扩转向深耕.2022 年,百强企业进入城市数量均值28 个,全国化布局的步伐有所放缓,但规模扩张的重心转向区域深耕,单位城市项目数量均值为 6.35 个,单个项目管理面积达 17.79 万方,同比增长 8.28%.以 20##彩生活在港上市为标志, 申请上市的物业企业不断增加.2022 年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和A 股物业第一股——南都物业,2022 年 6 月份又迎来碧桂园服务的分拆上市,未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上.由于新三板融资功能较低,越来越多的公司开始追逐##上市, 目前在港上市的物业企业已经达 8 家.在##除了国内常见的 IPO 和借壳上市外,还有一种介绍上市的方式,较 IPO 批核速度更快,同时也可避免因公开认购股分而导致大量吸纳市场资金的压力.其中彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家都选择了 IPO 的融资方式；而中海物业和碧桂园服务则是为了独立,体现物业板块的估值从而选择了介绍上市；恒大选择联合腾讯借壳上市——组建"恒腾网络",以轻资产运营模式开展互联网社区服务.除了在股权融资方面突飞猛进发展 ,物业管理公司的多元融资渠道也在突破.物业管理公司签署的《物业合同》通常期限较长,现金流较为稳定,于是可以通过发行企业 ABS 的方式实现融资的目的.根据 wind 数据统计, 自 2022 年 8 月 12 日世茂天成物业服务集团##发行首单物业管理费ABS 以来,截至 2022 年 7 月底,市场上已成功发行的物业管理费ABS 共 42 单,合计规模 500.08 亿元,正在成为物业管理行业重要的输血渠道.物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者 , 关键在于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产 ,这些物业资产不仅给物业管理提供了基础服务的资源,而且由此搭建的物业平台,形成"物业搭台,商家唱戏,业主捧场".近年来,物业百强企业以基础服务为入口 ,充分挖掘增值服务潜力 ,整合多方资源不断丰富社区服务内容.2022 年百强企业多种经营盈利均值为 2389.79 万元,同比大增 32.99%,增速比传统物业服务盈利增速高约 12 个百分点,贡献了近41.68%的净利润,盈利能力凸显.收入占比从 2022 年的 16.73%提升至 2022 年的28.20%,达 1.35 亿元.从收入结构来看,多种经营中仍以社区服务为主导, 占比 47.84%,包括社区空间运营 ,社区金融,房屋经纪 ,电商,家政和养老服务；其次是顾问咨询 , 占比20.36%,工程服务和其他分别占比 16.28%和 15.52%. 目前主流企业的增值服务已经逐渐探索出一条自适应的发展模式,特点鲜明,业绩贡献也已经开花结果.我们认为 ,在房地产进入下半场之后 ,存量市场的挖掘仍大有可为 .物业服务在经历了快速扩张之后,其经营模式已经接受市场检验,品牌认知度正逐渐提高,政府行政管控趋弱,物业服务再也不是传统意义上的看门扫地,其稳定的现金流、可预期的规模增长,将有效对抗周期的波动.支撑物业管理企业增长的 "四元"逻辑已经越来越明确 ,主要聚焦于"量"在管面积、 "质"物业费用、 "费"成本管控以与"增"增值服务 4 个方面,都已经具备了改善和成长的空间,我们以上市物业管理公司为样本对以上 4 个方面进行了分析和展望.二、在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长物业管理公司的业绩增长驱动力主要来自于在管规模的扩张以与增值服务的拓展.考虑到物业费的增长相对平稳,因此我们认为至少在短期内在管面积的增长将成为物业管理公司的主要驱动力.物业上市公司中,多数公司会披露合约面积,包括已交付与未交付的建造面积,普通未交付的部份 3-5 年内将会转化为在管面积,因此合约面积是在管面积的先行指标.在管面积的增加主要有两种方式：〔1〕新委任：即通过竞标获得新开辟小区的物业管理权或者承接小区业主委员会更换前任物业管理公司后的服务委聘；〔2〕并购：企业可以通过直接收购物业管理公司来增加在管面积.分层级来看,第一梯队：彩生活和万科物业的合约面积规模分别为 4.36 亿方和 4.60 亿方,其中彩生活的在管面积约 3.08 亿方.第二梯队：碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为 1.23 亿方、 1.38 亿方和 1.28 亿方,且碧桂园服务、绿城服务合约面积储备充足,未来转化为在管面积潜力较大.第三梯队：雅生活、中奥到家、南都物业等.雅生活在管面积 7834 万方,在 2022 年上市之后资本实力大幅增加,未来在管面积有望向第一、二梯队跟进,中奥到家和南都物业在管面积分别为6670万方和3884万方,中奥到家近年主要依靠并购提升在管面积.从物业管理公司在管面积增量来源分析,主要分为了三类：第一类：依托母公司.2022 年中海物业背靠中国海外发展集团和中建集团,业务贡献几乎全部来自于母公司地产业务,包括中国海外发展、中海宏洋和中建集团的地产开辟和一些商业项目.第二类：母公司和独立开辟结合.大型地产公司中保利物业和碧桂园物业的新增面积中,来自独立市场拓展与自母公司地产的比例基本在 4:6；万科物业采取多元化的合作模式,以股权合作、全委合作的形式快速获取项目,项目来源更加多样化,来自母公司的占比为 48%.中型的地产公司目前加大了来自第三方的拓展 ,主要代表雅生活服务 ,其20##新增在管面积全部来自于雅居乐集团,但是 2022 年来自第三方的拓展面积占比已达到 44%,如果按合约面积计算,2022 年来自第三方合约面积占总体新增合约将达到 80%.绿城服务、龙湖物业和金地物业对母公司的地产依赖较低, 目前来自第三方拓展的比例已经处于 70%的较高水平.第三类：相对独立型.如彩生活、长城物业、中奥到家,其新增管理面积多来自于自身的拓展 ,2022 年彩生活在管合约面积中仅 0.9%是来自于花腔年集团.从新增结构来看 ,独立的第三方物业管理公司往往需要依靠并购实现规模扩张,特别上市后资本实力大幅增加,收并购是快速增加在管面积最为直接的方式.以彩生活为例,20##初,公司合约面积惟独 6300 万方,经历了 2022-2022 两年在管面积高达 120%的增长,到 2022 年底公司合约在管面积已达到 3 亿方,这其中收购占新增面积的比例向来高达 40%以上,2022 年新增在管面积增速下降, 但是收购比例仍高达 43%.而背靠地产开辟母公司的物业管理企业则主要依靠新委任拓展在管面积 .碧桂园服务背靠强大的母公司和品牌实力 ,2022-2022 年新增合约面积中全部来自于新委任,2022 年通过收购若干物业管理公司取得的新合同占总增量面积约 5%.在不考虑战略性并购的前提下 ,我们认为新委任占比的提升反映了公司较强的拓展能力和品牌口碑,为公司未来输出平台提供了扎实基础.并购虽然是提升在管面积的一条捷径,但是往往并非 1+1=2 那末简单.并购往往需要：1、企业具有强大的资金实力；2、在企业融合过程中也需要磨合；3、随着行业集中度的提升,并购标的稀缺性将会显现,并购方付出的溢价将会增加,这也降低企业单纯为了增加在管面积而并购的冲动.因此我们认为企业未来并购更多的可能是考虑品牌的协同性,比如彩生活 2022 年收购万象美,增加了公司高端产品线；而雅生活服务收购绿地物业,主要基于绿地的战略合作协议, 每年自绿地开辟的物业中获得700万平方米物业服务面积,另有300万方的物业服务面积的优先获得权.三、物业费：分化竞合提升,寻求业态拓展我国最早实行政府价格主管部门制定或者调整物业服务收费标准 ,对相关物业服务企业实施定价成本监审 ,物业服务定价成本需根据政府价格主管部门核定后的物业管理服务社会平均成本而制定.尽管国家发改委早在 20##12 月即放开了物业服务行业的价格控制 ,但落实到市场自主形成的物业费标准仍存在诸多障碍,2022 年 20 城物业价格涨幅仅为 0.87%,而同期CPI 与居民人均可支配收入分别上涨 1.8%和 6.5%,凸显出物业费调价艰难的窘境.由于不同物业管理公司的布局以与管理不同 ,物业管理公司之间的平均物业费用也存在明显分化.从收费标准来看,由于公司计算收入有酬金制和包干制之分,我们统一使用每家公司的包干制下的收费进行对照.从高到低排序 ,最高的为雅生活和绿城服务 ,住宅平均物业费分别为 3.01 元/平米/月和 3.11 元/平米/月,近年来维持稳定.中海物业上市之后未披露平均物业费水平,其 2022 年收费标准为 3.04 元/平米/月,与目前的绿城服务和雅生活相当.绿城和雅居乐以打造高品质项目著称,且物业集中在一、二线热点区域,因此物业公司通过承接母公司的小区物业委任,收取的物业管理费价格高于同行业水平.其次为碧桂园、南都物业、中奥到家和彩生活.碧桂园服务来自母公司的物业收费水平在 2.05 元/平米/月,来自于第三方的物业 2022 年平均收费为 1.79 元/平米/月；南都物业 2022 年前 6 月住宅方面物业费为 1.97 元/平米/月.中奥到家物业费为 1.81 元/平米/月,相对稳定.彩生活包干制物业费主要来自开元国际,根据我们计算,2022 年物业费水平在 2.1-2.4 元/平米/月摆布.方式一：增量高端项目的物业费存在提升空间中国指数研究院建立了 "中国物业服务星级评价标准体系 ",其将物业服务水平由低到高分为三星级、四星级、五星级.在二十个大中城市中,物业服务水平仍以三星级中档服务为主, 占比 61.27%,四、五星级服务项目比例仍有提升空间.根据中指的统计,2022 年 12 月 20 大城市物业服务均价为2.13 元/平方米/ 月.分等级来看,三星级物业收费均价为 1.81 元/平方米/月,四星级物业收费均价为2.56 元/平方米/月,五星级物业收费均价为 2.63 元/平方米/月.从价格涨幅来看,五星级物业价格涨幅居首,2022 年价格指数同比上涨 1.35%,比三星级物业价格涨幅高 0.43 个百分点,反映出高端物业服务费具备较大的弹性空间和上限.我们认为特别在重点城市,增量市场对于物业费的敏感度相对更低.例如位于、 ##、##的部份高端楼盘项目,其物业费水平大部份处于 10-20 元/平方米/ 月区间.随着近两年房地产市场改善型需求的释放,高端项目的涌现进一步推升了高端物业服务品质的需求 ,也将构筑未来物业管理公司在这些区域的物业管理费提升空间.方式二：增加非住宅物业除了在住宅市场深耕外,非住宅市场也是目前物业管理公司拓展的新市场. 一方面是非住宅市场物业费水平具有较大的溢价空间 ,另一方面也是公司在为差异化竞争进行布局.根据中指百强物业研究报告 ,2022 年办公和商业的物业费分别为 7.88 元/平方米/月和 7.02 元/平方米/月,显著高于住宅物业的 2.30 元/平方米/月收费水平.绿城服务：近年来在积极拓展商务办公、城市综合体、产业园、养老和旅游物业等项目以开辟非住宅市场,增加公司收入来源,公司非住宅物业占比已由2022 年的 17%提升至 2022 年上半年的21.6%,通过拓展较高管理费的项目,优化项目组合进而可提高平均物业服务费.雅生活：非住宅业务 2022 年明显提升,在管面积中非住宅从 2022 年的2.5% 提升到 2022 年的 26.6%.公司在旅游地产方面优势明显,获得中国指数研究院「2022 中国特色物业服务率先企业—旅游地产物业管理率先品牌」的称号.截至 2022 年 12 月 31 日,公司旅游地产管理服务项目达 18 个,在管面积达 5.8 百万平方米 ,其中旅游地产物业服务平均管理费为每月每平方米人民币 4.13,远高于住宅物业收费.彩生活：通过并购万象美也切入了非住宅业务领域,万象美集团管理位于中国内地各个一线、二线与三线城市的超过 130 个项目,大部份项目为万达集团先前开辟的住宅楼宇与办公室.碧桂园服务：非住宅物业管理面积占比从 2022 年的 0.2%提升至 2022 年的4.6%,非住宅物业管理个数达 20 个,管理面积从 2022 年的 6 万方提高至 2022 年的 566 万方,涵盖商业物业、写字楼等.南都物业：起步阶段商办物业就占领主要地位,服务百余个商办物业项目,商办物业在管面积占比近年来向来处于 30-40%的水平,在传统物业板块中贡献了 40-50%的营收.公司未来战略将力争打造国内商办物业服务率先品牌 ,与旗下住宅物业服务业务均衡发展.此外,公用事业的社会化,也将进一步拓展物业服务企业的边际,例如机场、道路、加油站等的服务管理或者将逐渐向全市场开放.四、成本管控：智能化投入助力降本增效在劳动法不断完善和 "人口红利"不断下降的趋势下 ,劳动力成本的刚性增长是物业管理公司必须面临的挑战.物业服务作为劳动密集型的服务业,劳动力成本在整个成本中占领主要部份〔普通占 50%-70%〕.根据《2022 年中国百大物业管理公司研究报告》 ,2022 年百大公司的平均薪金开支、共用设施设备日常运行和维护费用、清洁开支、维修开支与园艺开支分别占 55.84%、10.03%、8.14%、 4.89%与 2.38%.工资的刚性上涨成为物业服务企业必须面对的成本难题 ,因此目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖,例如彩生活和雅生活分别建立集成管控平台,远程视频监控中心、智能停车系统等,进一步提升服务效率,提高客户满意度.此外如同我们在此前深度报告中提出,专业化分工是行业大势所趋,适当的进行分包,将清洁、绿化、秩序维护和工程维修交给专业的服务公司进行操作,公司负责监管和审核的模式也在逐渐推广.业内百大公司积极分包低增值工作予其他公司,七成以上百强企业将部份基础业务交由专业外包公司管理,有效降低刚性成本,优化服务质量.我们以资本性支出/调整后的营业收入作为衡量公司科技化的投入,可以看到碧桂园服务近年来加大投入 ,资本性支出/调整后的营业收入从 2022 年的1.02%提升至 2022 年的 5.6%,以应对不断提升的人力成本,其员工成本从 2022 年占服务成本的 62%提高到 2022 年的 66.3%；彩生活和绿城服务的投入力度近年来都维持较高水平,两者 2022 年分别为 3.22%和 2.31%.雅生活上市之后将募集资金的约 10%约 5.98 亿投向于数字化与操作机械化.智能化的投入 ,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,因此,百强企业人均在管面积 2022 年提升 12.5% 至5913 平方米.在上市公司中,除中海物业低于百强物业的平均水平,其他公司人均在管面积均超过 5000 平方米,百万平米用工数近年来呈现下降趋势,其中彩生活百万平方米只需要 89 人,相当于人均在管面积约 1 万平方米,居首位.成本控制考验的是物业管理公司的管理能力,从披露数据来看,大部份上市物业管理公司销售与行政费用率在 7-10%区间.其中彩生活由于员工期权激励的开支从 2022 年的 7900 万下降至 2022 年的 4530 万,费用率小幅下降至 7.6%；中奥到家 2022 年管理费用率大幅增加主要由运营 O2O 所致,2022 年在缩减 O2O 业务之后,管理费用率也降至 12.3%；雅生活管理费用率上升主要由于在##总部设立集中控制中心以与向中高层提供具竞争力薪酬福利所致；中海物业和绿城服务上市之初费用率较高为上市与中介费用所致, 目前稳定在 8%摆布；碧桂园服务销售管理费用率向来维持 13-15%的较高水平,后续仍有降本增效的空间；南都物业销售管理费用率从 2022 年的高位 16.1%降至 2022 年底 11.4%,未来有望向行业平均水平收拢.五、增值服务：进入 2.0 时代,共筑夸姣生活场景现阶段上市物业管理公司由于具备资金实力和庞大的用户基数 ,大多通过发展社区 O2O 平台构建增值服务体系,从目前物业企业的 O2O 布局分析,社区O2O 业务分为三大类： 1、基础物业服务,包括收缴物业费、维修与投诉建议、管家服务等； 2、社区生活服务,涉与到日常生活的相关服务,包括生鲜配送、家政服务、社区电商、与其他生活服务等； 3、社区增值服务,基于社区的资源进一步挖掘的业务,包括社区金融、社区健康、房屋托管等服务.回顾物业企业增值服务的探索和发展 ,我们认为现在增值服务已经进入一个新的阶段.其特点首先在于随着企业规模的发展壮大,主流企业积累的用户已经初具规模,为增值服务的快速发展奠定了群众基础；其次,增值服务再也不是空喊口号, 目前主流企业增值服务业绩贡献占比接近 4-5 成；最后,通过一定时间的探索,企业再也不盲目拓展线上,而是根据自身优势,选择合适的赛道,增值服务的形式更加多元化.如果以前的增值服务是 1.0 的"仰望星空"时代, 目前的增值服务已经进入 2.0 的"脚塌实地"阶段.2022 年开始彩生活除扩张自管小区面积外 ,也坚定的实施平台输出战略 , 参股合作火伴 5%-20%,将彩之云 APP 的底层技术向物业管理业内的其他企业输出,实现彩生活平台的快速扩张.截止 2022 年 12 月 31 日,彩生活平台服务面积达到9 亿平方米,平台注册用户数达到 1034 万人,同比增长 241.7%,月活跃用户数达到约 350 万人,同比增长 101.2%,活跃度达到 33.8%,用户基础快速成长.除了推出 E 电梯、E 能源、E 停车等优化基础物业服务的产品提高用户粘性与活跃度,公司与 okliang 〔良食网 ,其股东之一为「COFCO」全资投资的附属公司〕进行策略合作,进一步丰富了平台产品服务供给.此外,公司打造「彩生活住宅」销售模式与「彩富人生」增值产品,通过线上消费减免物业费的形式吸引用户,构建社区消费场景的抓手产品,促进开放式生态圈的建设.彩生活的增值服务营收从 20##的约 0.65 亿增长至 2022 年的 2.77 亿元,年均复合增长率高达 61.8%,营收占比近年来稳定在 16-17%的水平.增值服务中, 网上推广服务与租赁信息系统软件的使用费和办公室分租收入为快速增长,2022 年分别达到 1.37 亿和 0.86 亿,同比增长 85.4%和 231.2%.由于增值服务毛利率高达 82%,因此 2022 年增值服务贡献了约 43%的营业利润,15-17 年每年提升约 10 个百分点,增值服务进入开花结果的阶段.雅生活服务目前增值服务仍以开辟商协销为主,贡献了约 40%的毛利,但是不可忽视其业主增值服务快速增长的趋势.公司于 2022 年 5 月推出包括「雅管家」、「雅商家」与「雅助手」等 APP,打造集线上、线下一体的综合平台,同时上市之后充裕的募集资金也保证了公司信息平台化建设.〔1 〕线下增值部份雅生活的多种经营分为两部份.一部份为业主增值服务, 目前仍属于发展探索阶段.业务包括物业保养与维修、家政与清洁服务、装修与拎包入住服务、购物协助与旅游服务等生活服务和致力于实现客户资产保值增值资产管理服务 , 主要以住宅租赁业务为主.2022 年该部份业务营收约 1 亿元,同比增长 86.4%, 占集团总收入 5.8%,毛利率从 2022 年的 28.1%增加至 2022 年的 41.7%.另一部份为非业主增值服务,包括协销、物业代理、房屋检验服务与广告. 依托于雅居乐和绿地两大开辟商,公司2022年非业主增值服务收入达4.5亿元, 同比增长 113.7%, 占总收入约 25.7%,毛利率从 2022 年的 24.8%增加至 2022 年的49.3%.其中协销服务所得收入占非业主增值服务所得收入的 71.3%.业主增值服务和非业主增值服务毛利占比分别为 7.2%和 37.8%,相较 2022 年分别提升 2 个百分点和 20 个百分点.。

物业运营管理数据分析报告1. 引言本报告旨在通过对物业运营管理数据的分析，为物业管理部门提供参考和决策依据。

物业运营管理是一个复杂而庞大的系统，涉及各种数据指标的收集和分析。

通过深入了解和分析这些数据，我们可以发现问题、优化流程并提高运营效率。

2. 数据来源本报告使用的数据来源主要包括以下几个方面：•收入数据：物业管理费、租金收入等。

•费用数据：人工成本、维修费用、设备耗材等。

•客户满意度数据：居民满意度调查数据。

•维修工单数据：维修工单数量、平均响应时间、完成时间等。

3. 收入与费用分析通过对收入和费用数据的分析，可以了解物业运营的盈利和成本情况。

下面是对部分指标的分析：•物业管理费收入：根据历史数据分析，物业管理费收入呈稳步增长趋势，说明物业管理服务的需求不断增加。

然而，应注意是否存在付费率下降或欠费情况。

•租金收入：租金收入是物业运营的重要来源之一。

通过对租金收入的分析，可以了解物业公司租金收入的构成和趋势。

•人工成本：人工成本通常是物业管理的主要费用之一。

通过对人工成本的分析，可以了解员工数量、平均工资水平以及与物业规模的关系。

4. 客户满意度分析客户满意度是衡量物业运营质量的重要指标之一。

通过对客户满意度数据的分析，可以了解客户对物业管理服务的评价和反馈。

以下是一些关键点的分析：•满意度总体趋势：通过观察满意度得分的趋势变化，可以判断物业运营质量的整体改善情况。

•不同区域的满意度对比：对比不同区域的满意度得分，可以了解不同区域的管理情况是否存在差异。

•评价内容分析：通过对客户评价内容的主题分析，可以发现客户普遍关注的问题以及改善方向。

5. 维修工单分析维修工单是物业运营管理中的重要任务之一。

通过对维修工单数据的分析，可以了解维修工单的趋势和表现。

以下是一些关键点的分析：•维修工单数量：通过观察维修工单的数量变化，可以了解维修需求的总体趋势以及季节性变化。

•平均响应时间：平均响应时间是一个衡量物业运营效率的关键指标。