第8章 新修改商住楼共有建筑面积分摊

《房估制度与政策》：共有建筑面积分摊
的方法
（1）住宅楼：住宅楼以幢（栋）为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

（2）商住楼：将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业两部分。

住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套的建筑面积比例分摊。

商业部分：先将幢摊分给商业的共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相成各层总的共有建筑面积。

（3）综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

1。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（建设部〔1995〕）第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成：１、套（单元）内的使用面积；２、套内墙体面积；３、阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：１、套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。

其他建筑。

按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

２、套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

３、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

４、套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积第八条公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

商住楼⾯积公摊怎么算
对于房屋来说都有⼀定的公摊⾯积，那么在⼀些商住楼⾥⾯对于公摊⾯积的计算我们就要弄清楚是如何计算的。

这也是很重要的⼀点，关系到对应公摊费⽤的缴纳，⼤家都清楚了吧。

店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

商住楼⾯积公摊怎么算
⾸先根据住宅和商业⽤房的不同使⽤功能按各⾃的建筑⾯积将全幢的共有建筑⾯积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑⾯积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑⾯积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊⾯积再各⾃进⾏分摊。

1、住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑⾯积，加上住宅部分本⾝的共有建筑⾯积，按各套的建筑⾯积分摊计算各套房屋的分摊⾯积。

2、商业部分：将分摊得到的幢共有建筑⾯积，加上本⾝的共有建筑⾯积，按各层套内的建筑⾯积依⽐例分摊⾄各层，作为各层共有建筑⾯积的⼀部分，加⾄各层的共有建筑⾯积中，得到各层总的共有建筑⾯积，然后再根据层内各套内建筑⾯积按⽐例分摊⾄各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑⾯积。

看完本⽂之后，⼤家对于这个问题都清楚了吧，这也是实际中⽐较常见的问题，我们需要了解清楚才能知道怎么来进⾏计算商住楼的公摊⾯积，这样就知道了需要缴纳多少钱。

看完后如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。

住所楼共有建筑面积分摊示例以下列图所示 ,全幢共 6 层,每层两个单元 ,每单元有两套住所 ,各层套型同样 ,图中所标尺寸均为中线尺寸：本幢外墙厚30cm,详尽计算过程以下：户 1.户 4 建筑面积：套内使用面积 +套内墙风光积 =5.20*10.00+1.20*5.50=58.60 ㎡；露台面积 =(3.70*1.35 ） /2=2.50 ㎡；套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光积 +露台面积 =58.60+2.50=61.10 ㎡；户2.户 3 建筑面积：套内使用面积 +套内墙风光积 =5.20*10.00+1.20*5.50=58.60 ㎡；露台面积 =(3.55*1.35 ） /2=2.40 ㎡；套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光积 +露台面积 =58.60+2.40=61.00 ㎡；共有分摊面积计算：本幢梯间面积=2.40*4.5*2 =21.60m 2；共有外墙面积（一半外墙,其余共有墙已自动分摊）25.60*10.00=10.77m 2；本层应分摊面积=21.60+10.77=32.37m 2；全幢应分摊面积=32.37*6=194.22m 2；本层套面积 =61.10*2+61.00*2=244.20m 2；全幢套面积 =244.20*6=1465.20 m 2；本幢共有建筑面积分摊系数；检核：本层应有建筑面积 =25.90*10.30+ 露台建筑面积（一半） =266.77+2.5*2+2.4*2=276.57m2；本层四套产权面积=69.20*2+69.09*2=276.58 m 2；共有分摊面积计算户1.户4 分摊面积=61.10*0.1325552=8.10 ㎡；户2.户3 分摊面积=61.00*0.1325552=8.09 ㎡；产权面积（套内建筑面积 +共有分摊面积）计算户 1.户 4 产权面积 =61.10+8.10=69.20 ㎡；户 2.户 3 产权面积 =61.00+8.09=69.09 ㎡ .1.1.1. 商住楼共有建筑面积分摊示例图 1 多功能综合楼面积地计算与分摊方法原则：按比率分摊 ,由上而下 ,先分摊幢 ,再分摊功能区 ,最后分摊层 ,即：多功能综合楼采纳由上而下地分摊模式,即第一分摊整幢地共有建筑面积,把它分摊至各功能区；功能区再把分摊面积和功能区本来自己地共有建筑面积加在一同,再分摊至各功能区内各个层；而后再把功能划分别地分摊面积和层本来自己地共有建筑面积加在一同,分摊至各套或各户；最后 ,套内建筑面积加上分摊面积,就获得了各套或各户地产权面积.本幢建筑物为一商住楼,共六层 ,分两个功能区 ,1~2 层为商场 ,1.2 层户型同样 ,每层 8 户；3~6 层是住所 ,每层两个单元 ,共 4 户,每层户型同样.依据建房协议,门口警卫收发室,作为商业区和住所区地管理用房,属两区共有 ,由整幢分摊.住所区和商业区各自备楼梯,分别使用 ,各自全部 ,各自分摊 .下列图为建筑草图,图中标明地尺寸除露台尺寸和门卫用房尺寸为外尺寸外,其余尺寸均为中线尺寸 .墙体厚度为30cm.露台均为不关闭地露台.图 2 一至二层各户平面图图 3 三层至六层各户平面图（与住所楼示例地尺寸同样）1)、房子各边长尺寸地检核墙北边：墙南边：墙西边： 4.00+1.50+墙中间： 5.20+2.40+.如闭合差在限差规定范围以内时,应进行平差配赋办理以下 S 表示面积；表示共有；θ表示整幢2)、成套房子套内建筑面积地计算商场部分：S 商1=17.64 ㎡S 商㎡两层 16 套合计套内面积ΣS商㎡住所部分S 户 =61.10 ㎡S 户 =61.00 ㎡四层 16 套合计ΣS 宅㎡3)、共有建筑面积地确立与计算幢共有建筑面积计算全幢各层外墙墙风光积地二分之一S 幢1=[ （）㎡或=[ （ 25.60+0.30 ）– 25.60*10.00 ]*6=64㎡.62*(10.00+0.30)上式中：（） *2*0.15 ：外墙中线之和 * 墙体一半厚度（0.15*0.15 ） *4 ：墙体四个小角整幢共用地门卫收发用房S 幢2=5.00*3.00=15.00 ㎡整幢地共有建筑面积S幢= S幢1+ S 幢2㎡功能区地共有建筑面积商场共用地梯间S 商1㎡商场共用地过道S 商2㎡商场共有建筑面积地计算S商= S商1+ S商2 =88.32 ㎡住所共有建筑面积住所区地共有建筑面积为两个梯间共 6 层地面积：S 宅=2.40*4.50*2*6=129.60 ㎡层地共有建筑面积本幢地共有建筑面积没有独自某一楼层独有地,故无需再按层分摊.4)、各部分面积地计算功能区面积计算商场区S 商=（ 2.80*2.40+2.10*5.20 ）*2+ （ 5.20*4.50 ） *6+ （ 6.40*4.00 ） *8+88.32 （商场共有）㎡住所区S 宅=（（住所共有）㎡功能区总面积S 功=468.80+1106.40=1575.20 ㎡幢面积计算全幢建筑面积应为：商场面积+住所面积 +整幢共有地建筑面积S 幢= S 商+ S 宅+ S 幢=1575.20+79.62=1654.82 ㎡面积计算地检核S 幢=外墙尺寸25.90*10.3*6+ （层露台面积 /2） *4+ 门卫房面积 =1654.82 ㎡与上边地计算结果同样,则计算无误 .5)、共有建筑面积地分摊幢共有建筑面积地分摊幢地分摊系数K 幢 =整幢共有建筑面积 /功能区总面积 = S 幢/S 功获得整幢分摊系数以后 ,将整幢共有建筑面积分摊到各功能区：各功能区获得地分摊面积θS 商=K 幢 *S 商 =0.050546*468.80=23.70 ㎡θS 宅=K 幢 *S 宅 =0.050546*1106.40=55.92 ㎡幢共有建筑面积分摊后 ,各功能区地共有建筑面积Δθ S 商 =原有商场共有建筑面积S 商 +整幢分摊面积θ S 商=88.32+23.70=112.02 ㎡Δθ S 宅 =原有住所共有建筑面积S 宅 +整幢分摊面积θ S 宅=129.60+55.92=185.52 ㎡功能区共有建筑面积地分摊将整幢分摊后地各功能区总地共有建筑面积,再分摊到各功能区：商场部分共有建筑面积分摊系数K 商=Δθ S 商/S 商住所部分共有建筑面积分摊系数K 宅= S 宅 /S 宅本例没有分层分摊系数,故直接分摊到各户/ 各套：商场部分各套地分摊面积=K 商 *S 商i,比如：套 1 分摊面积 =0.294418*17.64=5.19 ㎡住所部分各户地分摊面积=K 宅 *S 宅i,比如：户 1 分摊面积 =0.189926*61.10=11.60 ㎡套（户）建筑面积与套（户）产权面积地计算与检核商场部分㎡住所部分㎡套面积分摊面积产权面积套数 2 6 8 8 8 小计检核合计总计。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则根据《商品房销售管理办法》，商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则由建设部制定和管理，旨在规范商品房销售市场，并保护购房者的合法权益。

下面将对商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则进行详细解析。

一、商品房销售面积计算规则：1.销售面积定义：商品房销售面积是指房屋建筑面积中，售卖给购房者的实际使用面积，包括住宅、商业和办公等用途的房间。

2.计价面积：商品房的计价面积是指计算房价和收取按揭贷款利息的基础面积，一般以住宅房屋扣除墙体厚度和檐口后的面积为准。

3.公摊面积：商品房的公摊面积是指为购房者提供公共设施或服务而规划设置的面积，包括走廊、大堂、电梯间、楼梯间等公共空间。

4.地下室面积：地下室是不得计入商品房销售面积的部分，但可以计入公共建筑面积中。

5.附属设施面积：附属设施面积包括购房者专用的车库、储藏间等，并不计入商品房销售面积。

二、公用建筑面积分摊规则：1.公用建筑面积定义：公用建筑面积是指为购房者提供公共设施或服务而规划设置的面积，包括公共走廊、大堂、电梯间、楼梯间、消防通道等。

2.公摊比例：公用建筑面积按照房屋实际面积小数点后一位及以下四舍五入后计算，一般不超过房屋实际面积的10%。

3.公摊面积分摊方式：公摊面积按照不同用途进行分摊，包括住宅、商业和办公等。

分摊方式可以根据项目特点和购房者需求进行灵活调整。

4.公摊费用分摊方式：根据国家有关规定，公摊费用是由购房者共同承担的，一般按照公摊面积所占比例进行分摊，并纳入物业费等相关费用中。

5.公摊面积示范图：开发商在商品房销售时应提供公摊面积示范图，清楚标明公共设施或服务的具体位置和面积，并按照实际情况进行调整。

总结：根据建设部商品房销售管理办法，商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则旨在保护购房者的权益，规范房地产市场运作。

购房者在购买商品房时需注意销售面积和计价面积的差异，了解公摊面积的计算规则及费用分摊方式，签订购房合同时需要留意相关条款。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知1995年9月8日，建设部为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，现予印发，请遵照执行。

现就有关问题通知如下:一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。

若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。

三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

附件:商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成:1.套(单元)内的使用面积;2.套内墙体面积;3.阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下:1.套(单元)内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(gbj96-86)规定的方法计算。

房屋建筑面积测算的规定《房产测量规范》( GB/T 17986-2000 )房屋建筑面积测算的规定《房产测量规范》( GB/T 17986-2000 )(摘要)一、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20 m以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m 以上部位的外围水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

对商住楼共有面积分摊的一些看法国家质量技术监督检验检疫局发布的《房产测量规范》（17986-2000）中对共有面积的分摊只是规定了其基本原则，并没有针对具体情况作出详细规定。

由于对《房产测量规范》的理解不同，而商住楼又成为了房地产开发建设的主体，公共建筑面积的测算分摊就成了最容易出现问题和争议的一个重要环节。

标签：商住楼；共有面积；分摊作为一名房地产企业的职员，房产面积的计算及分摊是我工作中的一项非常重要内容。

在很多时候，房屋主体建设没有达到一定程度，不具备房产部门测绘条件，必须由房地产企业自行计算销售面积，为项目测算成本等日常工作提供依据；另外在施工建设后期房产部门测绘成果出来之后，房地产企业也需要对其结果进行核对，保证其数据的准确性。

这就需要我们对房产面积的计算及分摊能够充分的理解及运用。

所以房产面积的计算及分摊是形成房产测绘成果的关键环节，其准确性直接影响到测绘成果，不能有任何错误。

我们在实际工作中一定要严格执行国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）文件等法律、法规，遇到新的、特殊的问题要经常探讨、研究，以确保测绘成果的准确性和客观性。

为使共有建筑面积分摊计算符合规范要求，符合客观实际情况，更趋于科学合理，结合自己的工作实践，特对商住楼公共面积分摊计算作以下探讨。

一、商住楼简介近几年，商住楼成为了房地产开发的主体，成为一种较常见的房屋结构形式，一般是底部一层或两层为商业用房，上部为住宅用房，作为垂直通道的楼梯间、电梯间在商业层和住宅层通过。

在楼梯间部位通往商业用房是否有出入口，也不完全一致。

二、不同的理解不同的分摊方式我们举一具体事例来分析：第1、2层是商业用房，3～11层是住宅用房，垂直方向有楼梯间和电梯机房，从第1层至第11层的楼梯间及电梯间及前室都是直通的，同部位同边长的。

对于这种类型的房屋，共有建筑面积应该如何分摊？大致有以下几种不同的看法：1、楼梯作为全楼的共用部位，由住宅和商业部分共同分摊第1、2层的楼梯间和商业用房是可以进出的，和标准层住宅一样，都是给每一户留有出入口的。

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现就有关问题通知如下：一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。

若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。

三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

【章名】附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。

第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。

第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条套内建筑面积由以下三部分组成：1.套(单元)内的使用面积;2.套内墙体面积;3.阳台建筑面积。

第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：1.套(单元)内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。