房地产业会计实务经验

我做了6年工业，3年房地产,感觉真的不好，隔行如隔山，房地产行业比较独特，需要学习的也不少啊。

对自己职业发展也不好。

大家最好是在一个行业做，别换。

我断断续续从事这房地产行业有四年,感觉说难也不难,说容易也不容易,账务处理比起工业来容易多了,但是这行要做好,也不容易,政策性特别强,税收政策比较多,不断更新,所以要为企业创造效益,我觉得房地产会计特别重要,不是只有卖楼才可以.本人从去下半年介入房地产财务，从近半年来的工作实际中，确实从茫然到稍微掌握套路，学到了不少。

不管在什么行业，都需要从细微处着手，抓好基础工作；从工作重点来看，房产行业的特别之处是在财税方面。

以后请大家多多指教，在此谢过啊!我原来是在税务局工作的，近年退居二线，干脆转岗到了一个专门开发房地产的集团公司，在实际工作中，深深感悟到房地产在开发过程在各类税收问题并不是只有几个文件规定那么简单的，许多实际问题、具体情况文件是套不上去的，有很多问题没有配套的税收政策，而且，各地区税务局在实际操作中各不相同，税收政策的理解是因人而异的，个人的解释也就不同了，换一个税务局或一个专管员答复居然会不同的，财务人员一要根据企业老总的思路，二要遵循会计制度，三又不能违反税务规定，在实际操作中很难面面俱到。

我跟上面的几位朋友有同感，也是觉得房地产会计跟财税政策的关系比较紧密，尤其是当地的财税政策，有些根本不是书上说的那样。

比如土地增值税的核算，书上说可以怎么怎么筹划，20%以下不用交，可是实际上不交根本不可能，税务局明确跟你说，必须交几个几个点，你怎么办？要在当地继续做下去，必须按照税务局的意见办，呵呵本人也是从事房地产这方面的财会工作，时间不是很常，但感觉这个行业比较复杂。

收入的确定、税收的缴纳偷逃申报、成本的核算还是比较难点的。

其中税收的这一块是重点这是我的看法，还是希望前辈们多多赐教。

我从事房地产刚刚一年，可是遇到的问题和学习到的经验，比我工作十年的总和还要多。

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。

该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。

公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。

公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。

2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。

公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。

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房地产企业销售成本的确认[会计实务，会计实操]
房地产企业销售的商品包括期房和现房。

它们对成本的确认也是不同的。

案例：某房地产开发经营企业只进行一个项目的开发，会计核算时将所有销售收款都通过“预收账款”核算：
2011年开始预售，取得预收账款4000万元，项目所在地税务机关确定的预计计税毛利率为15%。

项目于2012年年初完工。

当年实际交房20000平方米，平均单位售价6000元，单位计税成本5000元，上年度收取预收账款的客户全部交房。

年末预收账款为零。

假设该房地产企业销售商品房需要缴纳：5% 的营业税（按收取的购房款总额计算）；同时对按普通住宅3%的比例预缴土地增值税。

以缴纳的营业税为基础再缴纳7%的城建税、3%教育费附加、2%的教育费附加。

（其他税收暂不考虑）
该企业2012年将已经缴纳的营业税600万元、城建税42万元、教育费附加18万元、地方教育费附加12万元、土地增值税360万元，全部计入“营业税金及附加”。

2011年末“应交税费”借方有缴纳的营业税200万元、城建税14万元、教育费附加6万元、地方教育费附加4万元、土地增值税120万元。

（一）收入在完工前取得的，按预计毛利率申报纳税
国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金。

房企销售收入确认及核算【会计实务经验之谈】某房地产开发企业于2011年1月1日开工建设电梯公寓5栋，总建筑面积30000平方米，并与2012年5月31日竣工验收交付业主使用。

2011年6月30日取得《商品房预售许可证》，从7月1日开始预售该电梯公寓，平均销售价格为10000元/平方米。

该企业发生了以下经济业务：（1）2011年7月～12月预售商品房，取得销售收入10000万元，存入银行。

其中：按揭首付款3000万元、银行按揭付款6000万元；一次性收款1000万元。

1) 与购房业主签订《购房定单》，收取预售商品房定金300万元、诚意金100万元，存入银行。

借：银行存款 400万元贷：预收账款――定金 300万元其他应付款――诚意金 100万元2) 与购房业主签订《商品房预售合同》，应收购房首付款3,000万元（含定金300万元、诚意金100万元转入），实收2,600万元存入银行。

借：银行存款 2600万元预收账款――定金 300万元其他应付款――诚意金 100万元贷：预收账款――购房款 3,000万元3) 收回银行按揭款6000万元，存入银行。

借：银行存款 6,000万元贷：预收账款――购房款 6,000万元4) 与购房业主签订《商品房预售合同》，收到一次性付款1,000万元，存入银行。

借：银行存款 1,000万元贷：预收账款――购房款 1,000万元（2）2012年1月～12月预售、销售商品房，取得销售收入15，000万元，存入银行。

其中：1-5月份取得预售收入5,000万元（按揭首付款1,000万元、银行按揭付款3,000万元；一次性收款1,000万元）；6~12月取得销售收入10，000万元（按揭首付款3000万元、银行按揭付款6000万元、分期收款1000万元〔分期应收款为3,000万元、实收款1000万元〕）1) 2012年1～5月与购房业主签订《商品房预售合同》，取得预售收入5,000万元，存入银行。

【税会实务】房地产企业收入、利润会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致, 我们应该分开计算①在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入②营业收入实现前, 价款收取后的。

借：应收账款贷：主营业务收入③预收价款时, 待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款④以赊销或分期收款方式销售开发产品时, 应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。

借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的, 应与收入相配比结转成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税——应交土地增值税其他应交款——应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税其他应交款——应交教育费附加会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。

会计处理, 关键是思路, 因为课堂上不可能教给你所有行业, 怎么样才叫学会了实操呢, 就是你有了一个基本的账务处理流程, 知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。

也就是有一个系统的思维, 每一笔业务发生后, 你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。

关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】房地产开发企业对房地产项目开发经营过程中，在销售开发产品时经常代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费等，还有代政府收取的大配套费、人防费、白蚁费、基金等规费。

这些收费中有是全额上缴给相关部门，有的是部分结缴到相关单位。

而这些费用怎样核算？怎样缴纳相关的营业税、所得税和土地增值税等税款涉及的政策较多，业务较为复杂。

对此，笔者从会计核算记及涉税处理的角度来分析处理相关问题。

一、会计核算规定房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。

在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。

这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。

可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。

（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。

它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。

开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1.土地开发成本土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。

2.房屋开发成本房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4.代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。

税法规定，房产税的征税对象是房屋。

企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。

这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。

与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。

由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。

关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。

房地产企业固定资产如何计价【会计实务经验之谈】固定资产的原值，也叫原始价值或原价，是指企业为取得某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出：1.购入固定资产的原值，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和交纳的有关税金计算;2.自行建造固定资产的原值，按照建造过程中实际发生的全部支出计算;3.投资者投入固定资产的原值，按照评估确认或者投资各方确认的价值计算;4.改建、扩建固定资产的原值，按照原固定资产的账面原值，加上改建、扩建过程中发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入计算;5.接受捐赠固定资产的原值，对捐赠方提供了有关凭据的，按照凭据上标明的金额加上应支付的相关税费计算。

对捐赠方没有提供有关凭据的，按照同类或类似固定资产的市场价格估计的金额加上应支付的相关经费，或按照捐赠固定资产的预计未来现金流量的现值计算;6.经批准无偿调入固定资产的原值，按照调出单位的账面原值加上发生运输费、安装费等相关费用计算。

固定资产按照原值入账，其价值可由取得各该固定资产时的实际支出数确定，这在核算上比较简便。

在生产资料价格变动不大时，固定资产原值也能反映企业的技术装备水平，并便于计算折旧。

因此，在日常核算中，都以原值作为固定资产计价的标准。

但是由于技术进步和劳动生产率的不断提高，或通货膨胀，固定资产的再生产成本会不断降低或提高，从而也会引起固定资产价格的变动。

因此，以原值入账，就会使得不同时期购建的同一固定资产有不同的原值。

故当固定资产原值变动较大时，在理论上应按重置完全价值，即按照当时情况下重新购建这项固定资产发生的全部支出入账。

但是，由于固定资产重估价要花费很大的人力、物力和时间，不易经常进行，所以在实际核算工作中很少采用。

只有当固定资产原值变动甚大或无原值可以查考时，才根据有关规定按重置完全价值入账。

固定资产的净值，也叫折余价值，是固定资产原值或重置完全价值减去已提折旧后的余额。

固定资产净值，可以反映企业当前实际占用在固定资产上的资金，通过净值与原值、重置完全价值的对比，还可一般地了解固定资产的新旧程度。

房地产企业预计毛利额和实际毛利额差异如何调整？【会计实务经验之谈】问：根据《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

在实际业务中，房地产企业假如某项目完工年度跨度4年，即4年中陆续完工不断取得预售收入，在前4年一直按预计毛利率预缴所得税。

现在房地产企业申请在2011年注销，能否在计算整个项目的计税成本，按总可售面积在每个纳税年度销售面积中分摊，调整每年度预计毛利额和实际毛利额，重新计算每年的所得税？答：《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

依据上述规定，房地产开发企业开发产品完工后，应及时结算其计税成本并按照规定计算每年应纳税所得额，不允许将不同年度的分期完工开发产品合并计算应纳税所得额。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产企业会计个人总结范文房地产行业是一个高度竞争的行业，企业的财务管理对于企业的发展至关重要。

作为房地产企业的会计人员，我深深认识到自己在企业发展中的重要性和责任。

在过去的一年，我积极学习和应用会计知识，提高了自己的专业水平，并通过合理的财务管理，为企业实现了良好的财务运营和稳定的利润增长。

下面是我根据自己的经验总结的一些关键点。

首先，作为房地产企业会计人员，我深入了解了房地产行业的特点和相关的会计法规。

我对会计准则和政策进行了深入研究，并将其应用于企业的财务报表中。

例如，我熟悉了房地产企业的成本核算方法，合理安排了资产负债表和利润表的分类和披露，使公司的财务报告更具可比性和准确性。

其次，我注重把握房地产企业的风险管理。

房地产行业涉及到大量的投资和融资活动，需要合理规划和管理资金，以降低风险和提高企业的盈利能力。

我与企业的财务经理密切合作，在预算编制和执行过程中提供专业的意见和建议。

通过有效的现金流管理和成本控制，我成功地减少了企业的财务风险，并提高了公司的盈利能力。

另外，我还注重与其他部门的沟通和合作。

房地产企业的经营涉及到多个部门，包括销售、市场、物业管理等。

作为会计人员，我与这些部门的同事密切合作，及时了解他们的需求和要求，并根据需要提供财务支持和解决方案。

通过加强内部沟通和协作，我能更好地理解企业的运营情况，提供准确的财务信息和报告，为企业的战略决策提供支持。

此外，我还积极参与了企业内外的培训和学习机会。

我定期参加行业会计培训和研讨会，了解最新的会计发展趋势和规范要求。

我还积极参与企业内部的培训和学习活动，提高自身的综合素质和能力。

通过不断学习和提升，我能更好地适应快速变化的房地产市场，并为企业的发展做出更大的贡献。

综上所述，作为房地产企业会计人员，我深刻认识到自己的重要性和责任。

通过深入学习和应用会计知识，注重风险管理和部门协作，积极参与培训和学习活动，我成功地提高了企业的财务管理水平，实现了良好的财务运营和稳定的利润增长。

房地产开发企业应付账款确认时点及金额【会计实务经验之谈】导读：首先，明确负债的定义及确认条件。

其次，看相应时点是否符合负债的定义，是否达到负债的确认条件。

今天，我们接着上次的例题继续讨论负债，也就是应付账款应该何时确认、确认多少的问题。

实务解析：首先，明确负债的定义及确认条件。

《企业会计准则——基本准则》第二十三条规定，“负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。

现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。

未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。

”第二十四条规定，“符合本准则第二十三条规定的负债定义的义务，在同时满足以下条件时，确认为负债：(一)与该义务有关的经济利益很可能流出企业；(二)未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。

”其次，看8月1日是否符合负债的定义，是否达到负债的确认条件。

第一，施工单位提交并经监理单位、房地产开发企业确认的《工程计量报告》，证明“企业过去的交易或者事项已经形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务”。

第二，证明该义务是“企业在现行条件下已经承担的义务”，房地产开发企业的付款义务已经形成，发票只是“以票控税”的凭据，不能因施工单位未提供发票而否认付款义务的存在。

第三，有监理单位、施工单位、建设单位三方签字确认的节点工程计量报告，证明“该资源的成本或者价值能够可靠地计量”。

所以，在8月1日房地产开发企业已经达到确认负债的时点，应该确认负债。

那么，明确了应该确认应付账款后，应付账款的金额应该确认多少呢？是700万元，还是1000万元？保留金300万元应不应该确认负债？根据负债的定义和确认条件，工程已经达到规定节点，30%的保留金只是支付时间在以后，但仍然是企业在现行条件下已承担的义务，已经是现时义务。

同样，在8月1日收到《工程计量报告》等资料时，已经满足准则中规定的负债确认条件，应确认为应付账款。

为了区分当期应付款和保留金，可以在应付账款科目下设“到期”、“预期”两个二级明细。