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房地产经营管理第四章房地产价格理论在房地产领域中，房地产价格的形成和波动一直是一个备受关注的问题。
了解和研究房地产价格理论对于合理判断市场行情、做出正确投资决策至关重要。
本文将探讨房地产价格的形成原理、影响因素以及价格预测的方法。
一、房地产价格形成原理房地产价格的形成可以理解为供需关系和市场力量的结果。
一般来说，供求双方的交互作用将决定房地产的价格。
基于这一原理，有多种理论模型来解释房地产价格的形成过程。
1.1.1 均衡价格理论均衡价格理论认为，市场上房地产价格能够在供求关系调整的过程中达到一个动态平衡状态。
供给量与需求量相等时，即为均衡价格。
供给量增加或需求量减少时，房地产价格将下降。
相反，供给量减少或需求量增加时，价格将上升。
1.1.2 边际效用理论边际效用理论认为，房地产价格不仅仅取决于供求关系，也取决于个体对房地产的边际效用。
房地产价格的涨跌与个体对其使用价值的变化密切相关。
当个体对房地产的需求强烈时，价格上升；当需求减弱时，价格下降。
1.1.3 交易成本理论交易成本理论认为，买卖双方在交易过程中需要付出的成本也会对房地产价格产生影响。
交易成本包括信息获取成本、交通费用、法律费用等。
交易成本越高，房地产交易的价格也会相应增加。
二、房地产价格的影响因素除了供求关系和市场力量外，房地产价格还受到一系列因素的影响。
了解这些影响因素有助于我们更好地理解房地产价格的波动和趋势。
2.1 宏观经济因素宏观经济因素包括国内经济形势、金融政策、通货膨胀水平等。
当经济繁荣时，人们的购买力增强，需求增加，房地产价格相应上涨。
相反，经济衰退时，需求减少，价格下降。
2.2 土地供给土地供给是影响房地产价格的关键因素。
土地供给受到政府政策、规划调控和土地储备等因素的影响。
供给紧张会导致房地产价格上升，而供给过剩会导致价格下跌。
2.3 建筑成本建筑成本包括土地开发、施工、装修等费用。
建筑成本的增加会导致开发商提高售价，从而影响房地产价格。
房地产估价基本理论概述房地产估价是指根据过去成交记录、市场变化、物业状况、面积区位等多种因素，对一个房地产资产进行评估，确定它的市场价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
因此，本文将介绍房地产估价的基本理论，以帮助大家更好地了解房地产市场。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价的一种方法。
它通过分析同类物业的销售记录和价格，来推断目标物业的价值。
该方法的优点是可靠性高，数据来源广泛，因此是被广泛采用的一个方法。
具体来说，市场比较法的步骤如下：1.选择和目标物业同类的物业2.对选定的物业进行调查和比较3.通过比较建筑质量、面积等，确定物业的相对价值4.根据比价测算出目标物业的实际市场价值。
二、成本法成本法是以物业的重建成本作为评估依据来确定市场价值的。
该方法适用于新物业的估价，而不适用于旧物业的估价。
成本法的步骤如下：1.确定物业的净建筑面积和建成价格2.确定物业的折旧和损耗3.计算重建造的费用4.根据物业损减折旧后的重建成本来确定市场价值。
成本法的优点是可以避免非市场因素对市场价值的影响。
因此，在新物业估价中是最重要的估价方法之一。
三、收益法收益法是基于物业所能够创造的收益来确定市场价值的评估方法。
该方法的基本原理是通过评估物业所产生的未来收益来推断物业的市场价值。
具体来说，收益法的步骤如下：1.确定物业的当前收入和支出2.预测物业的未来收入和支出3.计算未来现金流，确定物业的净现值和内部收益率4.确定物业的实际价值。
收益法主要适用于商业用途的房地产估价。
通过预测未来现金流，有效地确定物业的价值和投资回报率，并为投资者提供决策支持。
总之，房地产估价是对房地产市场进行定价的过程。
在实际操作中，可以根据市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法综合评估。
这些方法的优点各不相同，但它们共同的目标是准确地评估房地产市场和确定市场价值。
因此，在进行房地产交易时必须准确估价，以确保市场的公正和稳定。
房地产估价基本理论概述(doc 25页)房地产估价基本理论概述一、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。
一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2．注册管理。
为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。
该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。
未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
详见本卷附录。
（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
房地产估价基本理论-价格形成法则【精品文库】房地产估价基本理论-价格形成法则======================================================================房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。
具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。
其主要内容包括如下十项法则:?供求法则;?替代法则;?机会收益与分配法则;?收益递增递减法则;?均衡法成本法则;?变动法则;?则;?贡献法则;?适合法则;?竞争法则。
一、供求法则在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。
房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。
房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件:1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点:1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点:1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。
这是由房地产品替代的有限性所决定的。
因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。
例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。
但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。
这些限制的存在及其作用程度的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。
其实这只是要求我们在遵循供求法则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地产供求法则所具有的特点，进行具体深入的分析，否则将失去应有的意义，甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。
一般来说，在空房率极低的地方市场上，表明房地产的需求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。
如果该区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛;反之则说明需求不振。
通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具体分析。
综合上述这些情况及其他市场特征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握供求状况对价格的影响，并以此作为决定最终估价额的参考。
另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中能够流通的仅是有限年期的土地使用权，土地供给主要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。
此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。
因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的，因此，供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的，应进行综合分析。
二、替代法则从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以最小的费用(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出)，他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低的商品。
这样，在同一市场中，类似商品(包括有形的货物和无形的劳务)的价格将相互影响、相互牵制，价格最终彼此接近，这即是替代法则。
房地产价格也受替代法则的作用。
替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。
在估价实务上，我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。
另外，根据替代法则，如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本，则自然会选择重新建造房地产，从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制，重置成本必然成为现存房地产的价格上限。
因此，替代法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。
房地产价格的形成也受机会成本的制约，机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。
使用者选择购置房地产的条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度，否则使用者将不会购置房地产而选择租用，对于投资者来说也将不会投资购置。
因此，房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。
这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。
由于房地产价格构成复杂、影响因素众多，因此，与其他商品相比，房地产的价格变动更为复杂、更为经常，也更为普遍。
可以说，实体形态上的不动产，其经济形态则为“普动产”，其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上，无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看，还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看，在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说，在估价上准确地分析房地产的价格变动，要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握，并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。
从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势，又要区分出短期波动，分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则运用房地产所产生的收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及土地或建筑物分别产生的收益。
对这些收益分别以相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格，这是收益还原法(包括土地残余法和建筑物残余法)的基本原理。
因此，收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则，分配给土地的收益是总收益的最后部分。
如果土地收益是最大的，即可认为该土地是处于最有效使用状态。
但在现实中，土地并不一定处于最有效利用状态，因此，收益与分配法则与其他法则，如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关，综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述，收益与分配法则是普遍的经济法则，在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则房地产价格受各生产要素的组合状态影响，当各生产要素的组合均衡时，房地产的效用或收益才能得以有效发挥，价格处于较高水平;当各生产要素的组合非均衡时，房地产的效用或收益则难以有效发挥，价格将受到制约而降低。
这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产，改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制，在通常情况下是非常困难的，在一定条件下还可能不具备经济合理性，甚至是无法实现的。
因此，房地产价格受均衡法则的制约更大，尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。
以住宅为例，建筑物与其他用地比较，显得过大或过小，则土地与建筑物均衡受到破坏，该住宅的效用便不能有效发挥。
若用于出租，则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平，这不仅影响整宗房地产的价格，对土地价格的影响更大。
因为在这种情况下，若恢复土地的效用，需要拆除建筑物，这将造成一定的损失，这个损失额即为土地的减价额。
，对土地的部分估价离不开均衡法则。
在估价实务上，均衡法则与最有效使用原则密切相关，它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则此即经济学中的边际收益递增递减原理。
由于房地产的固定性和不可移动性等特征，报酬的增减是难以随意调整的，因此，其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时，一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。
如在某块土地上建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，但当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加。
这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。
为了确定这一点，必额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻梦总收入上升和下降的转折点，即土地的边际利用点，也可称为最有效利用点。
因此，这厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。
运用收益法评估时，客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则可以把贡献法则简要地概括为。
房地产的某一部分对整体收益的贡献程度，会影响整体房地产的价格。
;房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体的关系。
因此，贡献法则和收益与分配法则密切相关，也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时，这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资，不动产的部分改良、改造等是否合理。
这对于确定房地产的客观收益大小，确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中，若房地产适应周围环境，则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥，其价格处于最佳水平。
反之，若房地产与周围环境不协调，则因其无法移动，其收益和效用只能相应降低，价格将处于最佳水平之下，这就是适合法则。
因此，在估价实务上，一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。
这将直接关系到其收益量和价格，以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l,2:对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物，其建筑面积为5000平方米，成本价格为1000元,平方米。
若其坐落的土地面积为1000平方米，价格为1500元,平方米，但因地理位置的局限，该房地产的房地价格为1200元,平方米，则造成建筑物的减价，其数额为:该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000,450(万元)建筑物的减价额一1000X5000—4500000,50(万元)十、竞争法则就一般商品而言，在供给和需求两个方面都存在着竞争，价格是由竞争结果确定的。
