房地产估价基本理论概述(doc 25页)_New

房地产估价理论与方法：房地产估价概论 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。

（ ） 本题答案： 2、判断题 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产价值。

A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 E.探测 本题答案： 4、判断题 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。

（ ） 本题答案： 5、单项选择题 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。

A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定本题答案：6、多项选择题下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

(2009年试题)A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产本题答案：7、多项选择题房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。

A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书D.造成损失的，依法承担赔偿责任E.构成犯罪的，依法追究刑事责任本题答案：8、问答题从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些本题答案：9、判断题为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。

房地产估价基本理论概述房地产估价是指根据过去成交记录、市场变化、物业状况、面积区位等多种因素，对一个房地产资产进行评估，确定它的市场价值。

在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。

因此，本文将介绍房地产估价的基本理论，以帮助大家更好地了解房地产市场。

一、市场比较法市场比较法是房地产估价的一种方法。

它通过分析同类物业的销售记录和价格，来推断目标物业的价值。

该方法的优点是可靠性高，数据来源广泛，因此是被广泛采用的一个方法。

具体来说，市场比较法的步骤如下：1.选择和目标物业同类的物业2.对选定的物业进行调查和比较3.通过比较建筑质量、面积等，确定物业的相对价值4.根据比价测算出目标物业的实际市场价值。

二、成本法成本法是以物业的重建成本作为评估依据来确定市场价值的。

该方法适用于新物业的估价，而不适用于旧物业的估价。

成本法的步骤如下：1.确定物业的净建筑面积和建成价格2.确定物业的折旧和损耗3.计算重建造的费用4.根据物业损减折旧后的重建成本来确定市场价值。

成本法的优点是可以避免非市场因素对市场价值的影响。

因此，在新物业估价中是最重要的估价方法之一。

三、收益法收益法是基于物业所能够创造的收益来确定市场价值的评估方法。

该方法的基本原理是通过评估物业所产生的未来收益来推断物业的市场价值。

具体来说，收益法的步骤如下：1.确定物业的当前收入和支出2.预测物业的未来收入和支出3.计算未来现金流，确定物业的净现值和内部收益率4.确定物业的实际价值。

收益法主要适用于商业用途的房地产估价。

通过预测未来现金流，有效地确定物业的价值和投资回报率，并为投资者提供决策支持。

总之，房地产估价是对房地产市场进行定价的过程。

在实际操作中，可以根据市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法综合评估。

这些方法的优点各不相同，但它们共同的目标是准确地评估房地产市场和确定市场价值。

因此，在进行房地产交易时必须准确估价，以确保市场的公正和稳定。

房地产估价基本理论概述(doc 25页)房地产估价基本理论概述一、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。

但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。

在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

1．基本要求。

一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

（2）有丰富的房地产估价实务经验。

（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。

（4）有良好的职业道德修养。

2．注册管理。

为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。

该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。

未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。

估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。

该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。

详见本卷附录。

（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。

v1.0可编辑可修改房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新员工培训资料）永业行技术部编讲二 OO 七年三月二十三日房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本概念和内涵1、房地产 ----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。

也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

2、土地---- 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。

仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

3、建筑物 ---- 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。

4、房屋---- 是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

5、构筑物 ---- 是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

6、其他地上定着物 ---- 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。

临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。

）7、地上建筑物----一般不仅指地面± 0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。

如地下室、地下停车场等。

（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。

二、房地产的表现形态（实物）1 、估价对象的主要表现形态房地产通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。

土地建筑物其他地上定着物2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。

房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。

在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。

本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。

一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。

机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。

在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。

因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。

2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。

该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。

它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。

3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。

收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。

二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。

该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。

2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。

该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。

3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。

这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。

总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。

在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。

估价师助理教材（估价理论部分） (2)第一章概念 (2)1. 房地产估价的定义 (2)2.房地产估价的特点 (2)3. 房地产估价的必要性 (2)4. 常见房地产估价术语 (3)5.房地产估价对象说明 (5)6. 房地产估价的本质 (5)7.房地产估价的用途和种类 (5)第二章房地产价格 (6)1.房地产价值和价格种类简介 (6)2 房地产价格的特征 (8)3.房地产价格形成基本法则 (9)4房地产价格影响因素 (12)第三章房地产估价原则和估价方法 (16)1.房地产估价原则 (16)2房地产估价所需资料及市场信息的收集 (16)3.房地产估价技术路线的选择和估价方法采用 (18)4. 房地产估价基本程序 (39)第四章房地产估价所需资料清单 (40)1.房地产评估资料清单（已有房屋所有权证） (40)2.房地产评估资料清单（在建工程） (40)3.宗地地价评估需提供资料清单 (41)估价师助理教材（估价理论部分）第一章概念1. 房地产估价的定义房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的行为或过程。

2.房地产估价的特点2.1房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。

2.2房地产估价具有艺术性⑴房地产估价人员需要有丰富的经验；⑵房地产估价需要很强的推理与判断能力；⑶房地产估价需要一定的技巧。

2.3房地产估价具有综合性⑴房地产估价人员需要具备综合性知识；⑵评估过程涉及面较广；⑶房地产估价有时需要综合作业；⑷房地产估价具有一定的政策性。

3. 房地产估价的必要性由于房地产市场是不完全市场，且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知识和经验，所以需要作为专业房地产估价人员的房地产估价师提供市场信息，进行"替"市场的估价。