碧桂园地产集团成就共享计划激励制度(试行)

碧桂园集团“同心共享”实施办法(试行)第一条为使管理层员工分享集团发展壮大的成果，增强主人翁意识，真正实现当家作主，集团实行“同心共享”制度。

集团管理层员工按本办法参与投资集团开发的项目，共享利益、共担风险。

第二条本办法的制定和运行均遵照中国相关法律、法规的规定，且符合香港上市条例。

第三条适用范围及平台：集团投资开发的所有房地产项目，包括集团国内外的全资项目、合资项目，均采用“同心共享”制度。

运行时，由集团和“管理层员工”合资组建“项目公司”。

第四条“项目公司”的股份构成：集团占股不低于85%，有资格参与的“管理层员工”占股不高于15%。

注册资金额，视情况而定。

集团与第三方合资开发的项目，按集团持有的比例以此推算。

集团海外项目的投资形式及出资比例根据每一项目的实际情况由集团另订。

第五条总部的“管理层员工”共同组建一家国内“共赢投资企业”，形式为有限合伙企业。

组建后，“共赢投资企业”对集团的每一新成立“项目公司”进行投资，持有不高于5%股份。

“共赢投资企业”对每家“项目公司”的占股比例保持一致。

第六条区域的“管理层员工”可共同组建国内“区域投资企业”，组建后对区域的每一新成立“项目公司”进行投资持股，在每家“项目公司”的占股比例保持一致；也可每一新项目组建一对应“区域投资企业”，组建后向该对应新项目的“项目公司”进行投资持股。

区域的“管理层员工”组建的“区域投资企业”均为有限合伙企业，持有区域新项目“项目公司”不高于10%股份。

在总部和区域均任职的“管理层员工”，参与所在区域组建的“区域投资企业”。

第七条集团“同心共享”制度适用的“管理层员工”：（一）总部：董事、副总裁、助理总裁、中心负责人、部门总经理（含副总经理）、“未来领袖计划”人员等；（二）区域：区域总裁及区域投资、营销、财务管理团队等、项目总经理及项目管理团队等。

具体名单由集团确定。

第八条“管理层员工”以自身名义直接投资认缴“共赢投资企业”或“区域投资企业”份额，特殊情况除外。

关注""（碧桂园总部大楼）碧桂园到今日为止为大众所熟知的项目股权激励制度有两个，一个是2012年碧桂园开始推行的‘’成就共享“制度，及2014年底开始施行的升级版”同心共享“制度。

01“成就共享“与”同心共享““成就共享”计划曾为碧桂园的扩张提供强劲动力，但这套激励机制的短板也逐渐显现：（1）按照规定，新项目无论何种原因在考核期内出现亏损，亏损额的20%将由区域总裁及项目总经理承担；（2）若一年内现金流不能回正，则该考核单元将失去继续参加成就共享计划的资格；（3）如参加此计划项目最终未能获得奖励，将视情况对区域及项目管理层进行处罚。

而后推出的“同心共享”，强化：（1）强制投资：集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理需要对项目强制跟投；（2）限额投资：除以上强制跟投人员之外，其他员工在不超过投资上限的前提下也可自愿参与项目跟投，其中区域总裁、项目经理等仅需投资自己区域的项目，占比不高于10%，集团员工可投资所有项目，但占比不高于5%；（3）回报机制：当项目获得正现金流后，利润就可分配；项目有盈利时，可进行分红；但如果项目出现亏损，参与者不可退出；（4）进出机制：在项目投资期间（未判定为盈利或亏损之前），参与者可自由进出。

02万科与碧桂园（网传万科与碧桂园股权激励对比图）整体比较可以发现，碧桂园“同心共享”计划与的万科“合伙人制度”无论在参与项目、信息公示、参投人员、跟投方式及限额、回购机制、分红及本金返还条件、退出机制方面均存在较大差异。

自碧桂园、万科之后，“跟投”（项目股权激励，即超额利润激励）在房地产行业蔚然成风。

根据调查显示：截至2016年7月，中国房地产企业前50强中，有45%的企业实施了项目跟投；前100强的企业中，有35%的企业已实施了项目跟投。

当各企业都相继设计、实施了自己的跟投机制后，我们会发现，效果不一，反响各异。

03“跟投”还香不香？由于经济周期也好，产业转型也好，总之地产行业正在面临又一次转型。

碧桂园集团成就共享计划激励制度一、什么是成就共享计划激励制度成就共享计划是主席首创的、革命性的激励制度；该制度的实质是“合伙人制度”；秉承“利益共享、风险共担”的原则，对获得成功的项目和区域实行强激励措施。

方案特点：激励幅度之大——史无前例方案创新力度——冠绝同行成就共享计划将极大激发区域项目“当家作主、用心研究”的意识，促进公司持续高速增长。

二、获得奖励的两大前提前提1：一年内实现集团自有资金投入全部回笼前提2：项目累计回笼资金＞(自有资金投入+年化自有资金标准收益) 以上两大前提必须同时满足。

说明：1、自有资金投入，指集团以任何形式向项目投入的资金，以资金到位之日起计。

2、年化自有资金标准收益=自有资金按年折算后的金额×30%三、奖金计算方法(1)区域主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×20%(2)集团主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×（10%~15%）净利润：指考核项目所实现的净利润，一般为预估净利润。

四、策略和建议:如何尽快达到成就共享条件1、做好市场研究获取优质土地 , 能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。

只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。

2、与政府建立良好关系, 土地款延期、分期支付或其他减免政策；建立行政审批的绿色通道，提高报批报建速度，或报建规费的减免；降低预售门槛，尽快销售回款；取消或放宽预售款监管政策。

3、快速开工、快速销售、快速回笼资金,做好项目前期策划和前置工作，做好项目的定位和规划设计，尽可能缩短开盘周期；项目部与营销紧密配合，合理安排营销推广节奏，项目部按时按质按量提供展示区和充足货量，把握好销售窗口期；争取尽快开盘，给销售与回款预留充裕时间。

五、警惕五大风险1、国家政策、当地支柱产业、当地房地产市场出现较大变动甚至逆转，产品定位不适合当地情况所带来的市场风险。

碧桂园秒杀其他房企的拿地之道：去拿能够获得成就共享的地！去拿?能够获得成就共享的地都说：“地那咋了，一切就都咂了！”为什么碧桂园攻城略地无一失手？原因无他，仅仅因为在碧桂园同心共享机制约束下，『去拿能够获得成就共享的地』成了碧桂园项目总的不二选择，说到底，这也是碧桂园制度的优越性......今天就给大家分享：《同心共享机制约束下碧桂园的拿地策略》......碧桂园在业界率先开启同心共享模式，能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。

只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。

01一.碧桂园拿地手法解读.二三线城郊、四线城区”拿地策略碧桂园一贯采取“二三线城郊、四线城区”拿地策略，成为区域全面领先者①碧桂园城市选取策略②碧桂园地块选取条件③碧桂园地块规模要求倾向于大规模拿地，地块基本在千亩以上，建筑面积达数百万平米。

④碧桂园取地决策由过去集团“广撒网”与政府谈合作的全国统一拿地模式，2012年底开始权利下放至区域公司，以促进地区深耕与规模扩张。

二、简政放权，拿地自主化碧桂园拿地权利下放，各区域公司投资团队都可在全国范围内拓展拿地，形成内部竞争机制：碧桂园土地投资制度：三、周一投资例会，提高拿地决策效率每周一晚上两个小时的投资例会，大幅提高拿地决策效率碧桂园拿地决策模式：四、拿地-科学化测算和评估碧桂园测算器系统优点：02二.碧桂园拿地指引碧桂园拿地秘籍——获取优质土地，产品定位精准1.深入市场调研——研究市场深入市场调研——研究产品深入市场调研——研究配套及绿化景观环境2.碧桂园深入项目定位精准1、根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析，采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。

2、建与众不同的当地标杆产品：投资部门根据项目的定位审批报告，编制项目定案报告，报集团投资决策委员会审批。

碧桂园活动激励方案
为能成功举办2019年最后一场碧桂园交房活动项目，打响和提升公司的知名度、美誉度；并为推进碧桂园项目开发和年底合同产值转化，以及项目团队激励，特制定本激励方案。

活动目标值：
一、团队方面奖励：
设计一部——沈晓勇组 80万合同产值
设计二部——牟欢小组80万合同产值
吴华新小组——成功邀约40户到活动现场
以上完成相应部门目标值的奖励1000元，没完成相应部门目标值的负激励500元。

二、设计师个人方面奖励：
设计师收预估合同款10%奖励300元，
收预估合同款30%奖励500元，
收预估合同款60%奖励1000元
厦门桔家云整装
2019、12、27。

附件1：2017年碧桂园新工程投资拓展鼓励案v5.0一．目的为进一步完善集团投资拓展业务鼓励机制，鼓励投资拓展团队获取更多优质工程，现发布?碧桂园新工程投资拓展鼓励案?〔简称V5.0版〕。

二．适用围与时间本案适用于2017年1月1日至2017年12月31日碧桂园集团新获取〔实质上必须持有股权〕的房地产开发且销售工程，以下简称“新工程〞。

三．鼓励案本鼓励案与V4.0计算式一致，即针对投资拓展“新工程〞的鼓励奖金分为投资拓展鼓励奖金和成就共享分配奖金两局部，同时修正发放时间，并通过同心共享制度对优质工程加大奖励，对不满足集团要求的工程进展处分。

其中投资拓展鼓励奖金在获取新工程管理费用中列支；成就共享分配奖金局部在新获取工程实现成就共享时，从成就共享奖励中列支。

四．奖金计算〔一〕新工程投资拓展鼓励奖金，按照以下公式计算：投资拓展鼓励奖金〔税后总额〕=工程总货值×获取式系数×权益系数注：【工程总货值】以主席签字版?决策意见表?为准，因工程开发过程中总货值明显增加或减少10%〔含10%〕以上的，根据开发过程中货值的变化进展补发或扣回；【获取式系数】勾地式、收购式或并购式按万分之五计取；直接招拍挂式按万分之二计取；假设直接招拍挂期间促成我司摘牌、操盘、并表且底价获取的，按万份之五计取；后续用地获取式按万分之二计取；【权益系数】系指我司占工程利润分配百分比，非股权百分比；【品牌输出】品牌、管理、销售输出工程〔无实质上持有股权〕，不发放投资拓展鼓励奖金；【特殊工程】新获取工程奖励原那么上按照本公式计算，特殊情况另行报主席、集团总裁审批。

〔二〕新工程成就共享投资拓展分配奖金，按照以下公式计算；成就共享分配奖金=工程当期发放成就共享奖金×〔不低于20%，区域总裁可根据投资团队实际奉献调增〕注：当期成就共享奖金以集团财务中心核算审批为准。

五．奖励发放〔一〕投资拓展鼓励奖金：发放原那么：1.投资拓展鼓励奖金〔税后〕分配至区域总裁、投资负责人、投资小分队局部的50%要求强制跟投至同心共享〔该笔奖金投入不可冲抵原同心共享制度要求的强制跟投金额〕假设所转入同心共享的金额超出制度约定的上限，那么超出局部在工程开工时发放。