温泉度假村经营分析报告

楚天瑶池温泉度假村经营分析报告目录第一章项目简介一、基本资料 (4)二、项目地理位置 (4)三、地区温泉基本情况调查及分析 (5)第二章项目规划设计一、设计理念 (6)二、表现形式 (7)三、设计内容 (7)第三章温泉定位一、整体定位分析 (8)二、温泉档次及分析 (9)第四章温泉客源市场分析第五章功能规划一、温泉功能规划 (10)二、温泉产品主题定位及功能规划 (11)三、温泉房务及其他功能 (12)第六章度假村各部产品具体特征一、温泉及康乐 (13)二、房务 (15)三、餐饮 (16)四、康乐 (16)第七章价格定位一、温泉及理疗 (16)二、房务 (16)三、餐饮 (17)四、康乐 (17)第八章经营分析预测一、培育期预测 (18)二、正常期预测 (18)三、赢利分析 (19)第九章附言 (19)综合结论第一章项目简介一、基本资料1、楚天瑶池温泉度假村是一家按国家四星级标准投资及兴建的以养生健康为主题的，集休闲度假，温泉旅游及观光农业为一体的温泉养生、旅游度假区，由湖北金文投资有限公司将湖北省咸宁市军分区招待所改（扩）建，总建筑面积约19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天温泉池（40个左右的池）及配套的海鲜酒店及咖啡、休闲保健娱乐等设施，2007年6月全面动工，目前公司己投资4000多万元建设完成土建、室外温泉及附属配套工程，目前除客房调整外，洗浴休闲及别墅已全面开始装修，于2008年12月全面完工，元旦前开始营业。

2、公司对项目的定位及总体要求对本项目的定位为：温泉第一品牌、服务第一，突出温泉、保健、养生、休闲、度假五大主题。

本项目进行高水平规划，高档次建设,高标准服务和管理。

3、公司对项目的发展战略规划对项目的发展战略为：以温泉为龙头带动酒店、餐饮、文化娱乐等项目，打造综合旅游胜地。

二、项目的地理环境1、地理位置：楚天瑶池温泉度假村地处“中国六大温泉圣地”“桂花之乡”咸宁市温泉区，坐落在“华中第一泉”中心地段，“华中第一泉”水源为我公司拥有，泉井水在国内少有，度假村处于中心城区，有山有水，有古树，紧邻潜山国家森林公园，这里依山傍水，门前淦河静静的流水，景色迷人，古朴典雅清净宜人。

享有“天上人间，瑶池温泉”之美誉。

2、交通环境：楚天瑶池温泉度假村交通非常便利，位于咸宁市温泉路3号，北距省会武汉仅有40分钟车程，南临湘北重镇岳阳，离湖北省会长沙市也只有2小时的车程，东接避署胜地九宫山、西交三国古战场赤壁，均在数十公里之内。

三、地区温泉基本情况调查及分析1、咸宁优越的地理位置。

咸宁市是长江中游南岸的一座新兴的中等城市东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北倚武汉，地处长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和鄂湘赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广铁路、106、107国道、京珠高速公路）穿南北，一水（长江）连东西、山清水秀、资源丰富, 交通方便，区位优越，素有“华中南大门”之称。

2、咸宁的旅游业发展迅速，有较好的前景。

近年来，咸宁市旅游业对拉动作用日渐明显。

据统计，咸宁已拥有星级饭店40家，国内旅行社37家，国家A级景区9个，旅游业直接从业人数3.1万人，间接从业12.6万人。

2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游创汇约975.3万元，接待国内游客430万人次，接待旅游总收入15亿余元，近5年，咸宁旅游总收入年均增长率为12.6%，高于全省平均水平约2个百分点。

3、在圈内城市中，咸宁发展旅游业具有得天独厚的发展优势：资源富集，文化底蕴深厚。

全国6大类86小类旅游资源类型，咸宁市就有46小类。

交通便利，可进入性强。

区位优越，战略地位显著。

政策开明，投资环境良好。

4、咸宁是名副其实的温泉之乡，特点是水源丰富，水质优于其他地区。

非常适合温泉旅游业发展的需要。

第二章项目规划设计一设计理念1 自然生态理念精致的绿化园林，水景及冰雾的融合，仿如走进无喧无尘的大自然里，令身心都充分得以放松。

2 人文，和谐的环境度假空间的营造较好，随着市场环境的变化，过去单一的温泉已经演变成综合性休闲度假温泉，并呈现水质要求高、游乐项目多、旅游功能全、生态环境美、服务质量优等特点。

因此，现代温泉的开发，必须充分满足游客在娱乐、休闲、保健、安全、卫生等方面的心理需求，瑶池温泉根据本地资源特点合理配置多种专业设备。

3 健康度假理念温泉休闲及养生。

温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物质享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。

4 纯粹中国风汇集中国风、楚文化之精华，打造以中国式温泉文化为主题的公园。

令游客充分感受到高素质，高水平的东方温泉服务。

5 经济管理的理念针对度假村的实际情况，应围绕温泉的主题定位，以游客为中心，全面推行质量管理制度，做到“树品牌、创形象、出质量、增效益”。

二表现形式温泉区与酒店的其它项目表现一致，形成一个整体的中国式风情温泉酒店主题，住宿区。

餐饮区，温泉区，室外园林，各式的景观，温泉水与景观水，喷雾与灯光景观形成了一体化的组合。

1 室内与室外温泉区的互动2 景观的互动3 温泉区的喷雾与灯光景观的组合4 温泉水与景观水的互动三设计内容中国的温泉度假从第一代单纯的泡温泉，已经发展第五代度假温泉。

温泉度假酒店竞争力的硬件环境是通过设计巧妙构思的。

温泉硬件环境包括环境景观、游乐设施、水处理设备和住宿及配套设施，强调生态休闲、水上娱乐、安全卫生、舒适写意。

1 温泉关联形态规划2 温泉建筑规模及布局规划3 温泉设备的设计4 温泉环保的设计5 温泉灯光及装饰的设计6 温泉园林的设计7 温泉水疗的设计第三章温泉定位一、整体定位及分析楚天瑶池温泉度假村整体定位为应以温泉养生为主，休闲度假、观光旅游为辅，美丽、保健、运动和美食为特色的四星级园林式温泉度假村。

这个定位有以下涵义：1、四星级即设施设备达到或超过国家四星级酒店评分标准。

定位为四星级的理由：◆四星级能最大限度地拉动地块整体的价值◆资料表明，酒店星级越高，经营情况越好◆ 投入资金局限2、园林式是指温泉泡池布局主要以园林式露天布局为主。

定位为园林式温泉的理由：◆中国温泉文化已经发展到度假、休闲、养生、旅游的新时代，倡导人与自然的亲近。

◆ 依山而建，在温泉池中全城景一收眼底，瑶温泉度假村泡池位置本身的优越感。

3、温泉养生为主◆咸宁是华中第一泉，温泉资源丰富，人们本身对温泉的接受形成了习惯，但是没有更深的认识，尤其温泉养生的价值概念◆发展迅猛的咸宁和中高端人群渴望高品位和档次的温泉出现。

◆第五代温泉的到来和咸宁市场当今的需求。

4、美丽、保健、运动和美食为特色（差异化经营、亮点）◆水、温泉、女人、比基尼、美丽经济的魅力◆温泉SPA尤其在欧洲、泰国才真正体现，中国仅在几个一类城市做的有点味道，咸宁目前没有，利润较大◆结合温泉的中医保健潜力大，回头客很多◆休闲运动，像孪生两兄弟不可分开◆现代人对吃最舍得，特别是美味餐饮二、温泉档次定位及分析温泉档次定位为高档次，服务第一、全国领先、国际接轨。

定位依据：◆高档次产品能最大限度拉动项目整体的价值◆高档次产品符合政府对本项目的要求和市场的需求◆高档次产品与项目的其他业态如四星级酒店能最大限度地匹配。

第四章、温泉市场客源定位及分析1、按来源地细分◆一级客源市场湖北武汉及下属县市武汉本地将涌现大量的温泉客源。

泡温泉时下已成为湖北的流行消费行为，湖北地广人多，随着武汉经济的发展，追求自然、健康已经成为人们最新的生活方式。

我们预计湖北武汉及本地客源将占70％左右◆二级客源市场湖北省包括河南、安徽、湖南在内的周边省市随着旅游市场的发展及我度假村销售市场的完善，我公司将在湖南长沙、岳阳、河南郑州及南京等其他省中心城市设立办事处，加大对华中第一泉的宣传力度，最大程度宣传并充分利用本地温泉资源优势，吸引省外团队及专业休闲团队市场资源，预计省级国内的客源将占25％左右。

第三市场国际客源市场。

随着中国在国际社会的地位不段提升，来中国旅游的国际游客将大幅度增长，而湖北丰富的旅游资源则是他们理想的旅游胜地。

故这部分客源占5%左右。

第五章功能规划一、温泉功能规划1、建设温泉养生、生态、旅游度假村项目位于咸宁市温泉区，景观环境非常好，瑶池温泉度假村将城市商务酒店及洗浴会所模式进行重新设计和创新，结合休闲度假的氛围，在空间、尺度、材料、色彩和风格设计营造轻松、休闲的氛围，提高了客人度假体验的满意度。

2、创建主题温泉度假村。

本项目温泉开发的方向是主题性温泉，即将景观与温泉度假结合在一起，形成自己鲜明的特色。

游客在浸泡温泉的同时可以观赏该主题的景观和表演、参与主题的娱乐项目。

3、引进新奇游乐项目。

度假区村一般观光旅游区的不同主要在于游客停留时间较长，需要配套较多的娱乐项目。

瑶池温泉度假村在经营项目上不断创新，增设卡拉0K、棋牌、高尚娱乐、网吧、阅览室、咖啡厅等项目，并提供高档次健身器材，给客人提供全位的休闲娱乐空间，让休闲娱乐成为游客泡温泉之外的另一爱好。

二、温泉产品主题定位及功能规划1、温泉产品主题定位本着区域比较的原则，对温泉历史进行深入的研究，规划组创新地提出以园林塑环境、以养生文化为主题的产品定位。

针对都市居民饱受城市环境和生活压力，外出休闲度假的需求，创造清新的自然生态环境，引入放松的参与性项目，打造本项目形象从静态的传统泡温泉形象转变为新项目、新体验的温泉养生旅游主题形象。

为丰满这一形象，规划从温泉养生全方位对产品进行规划：◆养生环境：培育以花卉植物为特色的自然清新的养生环境；◆养生活动：通过温泉、水疗、药泉、石板玉、鱼疗、矿物盐漂浮、冲浪等温泉产品或衍生产品增强保健作用。

◆ 通过针灸、拔火罐、香熏、保健理疗、热石疗、专业养生保健设备设施等进行专业养生治疗；◆养生教育：对游客进行养生知识咨询及宣传，令游客长期受益；◆养生套餐：针对游客身体状况提供有针对性的养生套餐，从身心一体全方位养生。

3、温泉产品功能规划温泉区是本项目的重中之重和核心吸引力。

温泉区规划分为九个区，设计日接待能力为3000—5000人：◆温泉接待区◆戏水娱乐区◆药疗养生区◆温泉水疗区◆观景区◆绿地休闲区◆冲浪区◆ 儿童戏水区及其他◆ 休息区按照温泉规模的分类，设计接待能力1000以上的温泉为大型温泉，本项目定位为大型温泉的依据：◆项目要做到温泉咸宁第一，首先在规模上要有所体现；◆大型温泉能带旺项目整体的人气，最大限度地拉动项目整体的价值；◆本项目地理位置及区位优势良好，具备兴建大型温泉的条件；◆咸宁温泉市场客源非常充足；◆该项目将成为咸宁市政府重点亮点项目；三、温泉房务功能定位及分析按四星级酒店功能定位，特色别墅,豪华VIP套房，与周边环境溶为一体。