商河温泉度假村
项目建设与经营初步规划项目单位：山东大陆投资有限公司
目录
一、建设内容
二、投资总额
三、经济效益预测
四、市场定位与分析
五、市场进入
六、经营管理思路
七、现行改造方案
一、建设内容
商河温泉休闲度假项目位于济南市商河经济开发区，济乐高速公路横穿境内，从济南市区驾车只需三十分钟就可以直达度假区。以温泉为核心，主要开发游乐、餐饮、度假等项目，同时兼顾面向大众人群的温泉洗浴。本项目规划建设五大区域，即：温泉游乐区（室内温泉游泳池、温泉幼教池、活血通络池、健腰固肾池、三花养颜池、香薰池、浅水池、室外温泉游泳池等）；美食坊、运动健身俱乐部（台球室、健身房、垂钓、高尔夫、板球房、网球场、室内乒乓球室、棋牌室等）；文化休闲区（包括影视厅、名人画廊、书吧、电子阅览室、）和客房（包括四星级宾馆、普通客房区、酒店、多功能厅、会议厅、茶座等为一体）别墅:独立式、并联式、宾馆式、庄园式四种类型，突出容易被人们接受的别墅建筑形式，如日本式、美国田园式。占地约100亩。建筑密度小于20%，容积率不大于0.4，绿地率大于40%。计划再征用100亩土地进行二期项目开发。
规划自正大门进入，首先看到的是一个大型草地广场，广场正对面是行政楼，两旁景观内容可大体概括为“两线三点”。
两线：
东行线：广场另一端连接着一条林荫小道，道路旁边是有40年树龄的雪山树，小道中央有石砌的板凳和圆桌（桌面刻有
象棋图）。夜晚，小道每隔20米就有彩灯照明。小道一直延伸到多功能厅（二楼层？）和建设中的室内乒乓球馆、羽毛球馆、茶座这些娱乐健身设施。
西行线：从行政楼走向宾馆，然后再走往东北方向就是运动场和别墅区，运动场包含篮球、网球、高尔夫、沙滩排球，休闲项目包含垂钓、别墅（4幢别墅，内部生活设施齐全，适合家庭聚餐）以及苗圃花卉。
三点：
一点行政楼（包含2个小型会议室）
二点多功能厅（包含中型会议、小型文艺演出、会议休息室）
三点运动休闲基地运动基地包含（网球、高尔夫、篮球、垂钓）
交通水电通讯及生活配套
度假村紧靠济乐高速公路，交通便利，电力双线供应，一备一用，容量KV，自备水处理设备，每小时生产自来水吨，通讯设施齐全，配有电话、宽带专用光缆。度假村一期工程建有生化污水处理系统和废气处理系统。
表1 建设项目概况
二、投资总额
总投资万元人民币
三、经济效益预测
预计到年，年接待游客万人次，年接待万人次。每年固定的就是个会议。每年的经济效益不低于万元。
四、市场定位与分析
对于或靠近济南市区的度假村，主要以洗浴、休闲、娱乐、歌舞、聊天、影视等娱乐活动为中心，活动时间一般在一天内，以其便利优势吸引那些空闲时间不多且又追求轻松与舒适的中端人士。他们面临的问题是市区日益上升的运营成本和中端人士消费限额的矛盾。我们作为度假休闲代表形态的度假村，处于城市北部的商河，远离喧嚣，环境幽雅，空气新鲜，以温泉疗养、商务会议、休闲度假、文化娱乐为核心功能的——温泉旅游度假区。针对高端度假、商务会议市场客源为主。主题内容包括旅行、观光、游乐、运动、食宿等，活动时间相对长，其基本性质为自然，其消费群以经济收入丰厚又有大量闲暇时间的追求自然与运动的高端人士为主；
就我们“温泉度假村”而言，市场定位对象主要包括以下四种人群：
1、政府部门：他们每年有较长的一段休假，尤其是退休老干部，十分注重修养生息，延年益寿；
2、企业家：他们是交际活跃频繁的商务人群代表，时刻关注休闲时尚，经常变化交际场合；
3、公众人物：他们是社会名流与时尚人群，工作时间自由灵活，追求高档次与体面时尚的休闲方式；
4、文艺工作者：他们最密切关注时尚动态，热爱大自然，经常参与外出采风活动，活动地点和时间相对自由。
一般意义的休闲已无法满足顾客日益提升的需求，度假概念正大行其道；一般人又承受不起自备交通工具、高昂的会员费的野外度假要求；如果我们能开通城市中心、机场、车站与度假村的接送专车，在经营模式、收费方式上多样化，还可以让更多人既享受度假的概念又只用付出一般休闲的代价，必将大受追捧。
五、市场进入
度假村先期面向机关系统内部消费，随后进入半市场运营。对于这一转换过度，结合度假村现状和济南及周边城市业界态势，我们制定了为期一年的基本策略：
（1）不按牌理出牌，创造新需求
在半年的筹备期，通过自身创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域。为了将个性化与普遍性功能相结合，在保持普遍迎合大众、广受欢迎项目的同时，引入标新立异、个性突出的项目，在单一功能上力创济南的知名品牌，创造“指名消费”的效果。
为了支持度假概念，我们必须增加与“度假城”相匹配的自然的、户外的适宜人们可以在此长时间休闲的、而不是短暂停留的内容，具体可包括露天原始餐厅、咖啡书屋、老电影酒吧、啤酒吧、小说旅馆等。其中“小说旅馆”可谓有“画龙点睛”的效果，开辟数十间以金庸、三毛、海明威等国内外知名小说家来命名的客房，整体风格按作家所处时代或个性来设计布置，有关他们的作品、VCD、DVD等一应俱全。不仅能满足人的好奇心，更符合长时间彻底放松休闲的度假概念。
（2）先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度
通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响。
所谓“事件营销”即企业通过精心创造和包装新闻题材，有计划地组织一系列有新闻价值的活动和事件，分阶段分主题一环套一环地逐步投入实施，拟在引起媒介、社会公众与消费者广泛兴趣和持续关注，从而带来“眼球经济效应”，能够低成本和超常规地达到推广目的。
我们可以设计了以“首届商河温泉休闲产业发展研讨会”为中心的开业活动，借广播台宣传阵地发布“度假新概念”的开业主张，一方面利用免费高效的媒介报道与民间口碑，极大地暴露“温泉休闲度假村”的品牌，迅速提升其知名度和美誉度，同时低成本向外界推广经营方案和特色，有力地塑造本项目与商河其它度假村的差异。
（3）导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌
通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”），培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群。商业模式可以采用将封闭式的会员制与开放型大众制相结合，不仅仅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等会员卡，也欢迎个人零星消费，在收费上将一条龙的全包制与选择性的自助式相融合。为了体现度假村的标准服务，在诸多细节上也要极力完美，如沐浴后的免费水果、电子感应的安全保管
