北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告

丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销管理中心报告目录第一部分市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及总体特征分析 (5)1、区域经济和人口状况 (5)2、区域发展趋势 (5)二、区域内各板块现状浏览 (8)1、花乡板块 (8)2、大方庄板块 (9)3、马家堡板块 (10)三、区域交通环境分析 (12)四、区域内配套设施分析 (14)五、区域房地产市场供应量分析 (16)六、区域发展预测 (18)1、成熟度指数 (18)2、本地块评定 (18)第二章区域竞争项目分析一、住宅分析 (19)1、供应量统计 (19)2、在售项目价格分析 (20)3、项目建筑类型分析 (21)4、户型面积、配比情况分析 (21)5、车位状况及价格对比分析 (27)6、社区内部配套设施比较分析 (27)7、物业管理状况分析 (28)8、区域项目主力客群分析 (28)二、商业配套分析 (30)1、现有市场上商业物业的分类 (30)2、主要商业业态的特点及选址要求 (30)3、商业理想地址的要素分析 (33)4、周边项目商业供应总量统计 (35)5、商业租售价格分析 (35)6、商业经营的主要方式 (36)第二部分项目定位第一章项目自身分析 (37)一、项目概况 (37)1、地块四至 (37)2、地块内及土地现状描述 (39)二、项目原有各项规划指标 (40)1、地块主要经济技术指标 (40)2、建设用地具体规划技术指标 (40)3、其他规划条件 (40)三、地块周边配套现状分析 (42)四、项目座落区位分析 (43)1、区域的城市功能定位已初具雏形 (43)2、区域交通“天地通行” (43)第二章项目SWOT分析 (45)一、优势：（S） (45)二、劣势：（W） (45)三、机会：（0） (45)四、威胁：（T） (46)第三章项目座落区域市场研判 (47)第四章项目定位建议 (48)一、项目定位思路 (48)二、项目整体定位 (48)（一）客群定位 (48)（二）形象定位 (48)（三）产品定位 (49)1、产品定位 (49)2、住宅类产品户型配比建议 (49)3、具体定位方案建议 (50)（四）初步价格定位 (51)报告分析结论 (52)第一部分市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及总体特征分析1、区域状况本次投标地块坐落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。

马家堡地处城乡结合部，属北京市外来人口管理试点之一。

除职工宿舍住宅之外，大量经营“皮革、服装、木材、塑料工业”的外地经商人士租住在该区域内。

2、区域发展趋势2.1北京市首个服装商贸会展中心将落户大红门2006年11月5日丰台区召开了第二届金融博览会，会上明确：2008年丰台区大红门服装商贸区将建成北京市首个服装贸易会展中心。

中心集服装交易、设计、展示及流行信息发布为一体，还计划引入服装文化，全面提升大红门地区服装产业。

据悉，目前本市尚无服装行业集中展示的场所，预计到2008年，大红门地区将建成北京国际轻纺城和总面积超过10万平方米的木樨园购物广场及相关的商务、金融、餐饮娱乐配套设施。

据统计，大红门服装商贸区的年交易总额已超过100亿元，占北京市同类商品交易额的54.5%。

目前，北京国际轻纺城和木樨园购物广场已进入拆迁阶段。

2.2交通网路日益改善大红门商贸区从南三环路木樨园桥延伸至南四环路大红门桥，作为南城最大的服装集散地，聚集着20余家大型服装、纺织品市场，日常服装产品的交易对该区域的交通造成了影响。

为缓解南三环木樨园桥地区，尤其是大红门服装市场周边的交通状况，丰台区今年将修建两条连接三环和四环之间的城市干道公路，其中一条路从南三环洋桥通往南四环，另外一条从南三环刘家窑桥通往南四环，届时南三环尤其是木樨园桥到大红门服装市场之间的交通循环网将初步建成。

预计2007上半年马家堡东路将全线贯通，同时，刘家窑桥向南一直到南四环的道路也将完成建设，大红门商贸区的交通环境将得到彻底改变。

2.3、与区域规划相关的文件今年，市发改委发布北京市“十一五”专项规划，即《北京市“十一五”时期服务业发展规划》其中明确表示在北京二环路以内，不再新批成片建设普通商品住宅项目；加大南城及重点新城房地产开发力度。

不久，《北京住房建设规划（2006年-2010年）》发布，其中规定，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；中心城中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，主要通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地，保障住房供应。

11月，《北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》出台，其中表明，“十一五”时期，城八区禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅(一般普通住宅的密度在1.0以上)，严格控制别墅性质的高档住宅、度假村，90平方米以下商品住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，增量住宅主要建在通州、顺义、大兴、昌平等新城、南城和边缘集团。

二、区域内主要板块现状浏览如图所示，我们将就马家堡板块及临近两大板块块做简单的分析及评估。

1、花乡板块花乡处于北京四环的西南角，在交通、配套、人文等方面都较完善，首都经贸大学、总部基地以及未来的国美第一商都也都为区域带来了商机和人气。

交通方面，京城两大交通动脉三环路和四环路贯穿花乡板块，京石、京开高速路发散形成楔形特征，车辆分流条件良好；轻轨9号线工程(世界公园至西直门)即将施工建设。

区域发展潜力毋庸臵疑。

但是，这一板块目前还存在重住宅、轻商业的缺陷，写字楼、商业领域明显欠缺。

从目前丰台区科技总部新区的现状布局看，商务配套设施明显不足。

除了6万㎡的欧尚、乐华梅兰超市、总部基地即将开始建设的12万㎡的五星级酒店、商务公寓、商业街集群以及一些零星分布的小型商务服务设施外，科技总部新区内其余的配套设施并不充足，无法满足总部新区未来15万以上的商务人群和30万以上的居住人群的消费需求。

2、大方庄板块位臵优越，交通条件非常便利。

规划中的地铁5号线、10号线都从该区域经过，作为区域内纵贯南北的干道，成寿寺路也即将进行改扩建。

区域内商业基础不错，城外诚、家世界、颐芳园等提供了一定的休闲、购物场所。

尤其吸引人的是，这里原本与方庄就是难舍难分，只相隔一条三环路，所有方庄的医疗、服务、金融、娱乐餐饮资源，新区域内都能共享。

是三个板块中最具优势的一个。

3、马家堡板块马家堡区域以木樨园－大红门为核心的服装贸易区已经形成了以服装贸易为主，集批发、采购、仓库、配送、展览展示、加工、电子商务、金融服务为一体的现代化综合性城市服装产业服务区，辐射范围达到华北、东北等地区，成为全国几个重要的的服装集散地之一。

马家堡是近两年发展比较迅速的板块之一，与其强劲的交通网络发展不无关系。

马家堡西路、右外大街延长线嘉园路的开通；地铁4、5号线的开建以及北京南站的改建――国铁、地铁、市政铁路、公交、出租汇集，京津城际铁路、京沪高速铁路始发站，京山铁路的中转站等，随着交通网络的不断增强，产业格局日益发展成熟，苏宁、国美、肯德基等商业、餐饮巨头相继落户马家堡，区域内的商业氛围将与日俱增。

马家堡板块成为物流中心，甚至区域中心已指日可待，发展潜力可谓不可估量。

三、区域交通环境分析本地块坐落于丰台区大红门西路26号，马家堡东路沿线，距南三环洋桥1400米，至南四环公益桥700米，与地铁4号线、5号线相邻。

马家堡板块位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西路的通车而迅速崛起。

丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，称为“三点一线”，即丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这条线。

而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。

近年，南城的改造力度在所有城区中是最大的。

两广大街的通车、丽泽路的通车、南中轴路的修建，凉水河还清工程，使得南城的面貌发生巨变，更为房地产发展扫平了道路。

马家堡西路直通西单，与菜市口南大街、宣外大街连接成为北京重要的南北交通“新干线”。

由马家堡板块到西单商业区仅需10多分钟车程，利于西单等商业圈对南城的渗透，真正缩短南北城差距，对马家堡板块住宅价值的提升作用无疑是巨大的。

另外，全长28.65公里的地铁4号线贯穿京城、成为连接京南与京西北地区的“交通大动脉”。

地铁4号线不仅使马家堡板块与宣武门、西单、新街口、西直门、中关村等商业区紧密相连，更直接推动马家堡板块自身的商业发展。

地铁站与地上商业设施结合将出现巨大商机，并形成沿地铁商业带。

许多国际大都市的地铁沿线都分布着大量商业设施，比如香港地铁的尖沙咀站的新太阳广场、铜锣湾站的世贸中心等。

北京同样如此，无论是地铁一号线还是环线，沿线地区的商业设施都很发达。

地铁口的便利性和巨大客流可以带动周边商业发展，形成辐射力很强的商业区。

在马家堡板块，现在已聚集了包括万客隆、美廉美、冠军在内的多家超市，以及大中电器、苏宁电器、明日东方商厦等各类商业设施。

未来本地块所处区域亦将形成区域内一个新的商业中心。

四、区域内配套设施现状本区域周边生活配套设施完善，但受传统“南城”观念、区域消费群体消费能力较低的影响，区域内中高档酒店、大型mall类商业、高档餐饮、时尚健身等业态较少，这与该区域内人群消费能力有关。

特别值得一提的是，全球快餐连锁巨头肯德基就位于本项目路东的万客隆北侧。

肯德基选址时考察的问题极为细致，包括地区人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向，甚至店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线等等。

它的落户意味着本区域内存在着极大地商业机会。

另外，区域周边现有公园场所距离本项目稍远，居民区節次鳞比，整体自然绿化环境较差，因此居住有别于“花乡板块”打造的南城“宜居概念”。

五、区域房地产市场供应量分析除“星河城”、“远洋自然”外，现有项目均无配套底商。

配套商业供应多为小面积分割，销售状况良好且预期租金偏高。

区域内有少量写字楼供应，大部分为小面积分割，只租不售，不收物业费，收益状况不太乐观。

六、区域发展预测1、成熟度指数说明：本指数仅用于评定本地块成熟程度之用2、本地块评定根据本地块现有交通、配套、路况、居住环境等条件，本地块成熟度指数正处于由第2阶段向第3阶段发展过程中。

第二章区域竞争项目分析一、住宅分析1、供应量统计2、在售项目价格分析（单位：元/㎡）500060007000800090001000005-1206-306-606-906-115000600070008000900010000自进入2006年之后，本区域内各项目涨幅速度、价格走势均非常迅速，包括3年前开发的项目（如三星庄园等）已攀升到7500元/㎡的价位；靠近地铁4号线的项目名都家苑，售价已达到9600元/㎡；紧邻本地块的远洋自然即将突破9000大关。