下载文档原格式
公允价值模式在投资性房地产中的应用 ——以金地集团为例发布时间：2023-02-17T03:17:51.007Z 来源：《科技新时代》2022年19期作者：王萍[导读] 随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，王萍重庆理工大学会计学院，重庆市，400000【摘要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。
对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。
本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。
【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用一、前言早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。
我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。
2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。
而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。
会计准则公允价值举例
会计准则中，公允价值是一个非常重要的概念，它指的是一项资产或负债在市场上的交易价格。
下面我们通过一些实际的例子来说明公允价值的应用：
1. 股票投资：如果公司购买了某只股票，其公允价值为当天的股票市场价格。
如果这支股票在未来的某个时间点升值，公司需要将其公允价值重新计算，并将其加入到投资组合中。
2. 固定资产：公司购买了一台机器，其公允价值为当天的市场价格，如果这台机器在未来某个时间点的市场价格发生变化，公司需要按照新的公允价值重新计算其净值，并将其计入资产负债表。
3. 货币兑换：公司进行了一笔货币兑换，其公允价值为当天的汇率。
如果在未来汇率发生变化，公司需要重新计算货币资产和负债的公允价值，并将其计入资产负债表。
4. 金融衍生品：公司购买了一份期权，其公允价值为当天的市场价格。
如果在未来期权价格发生变化，公司需要重新计算其公允价值，并将其计入资产负债表。
总之，公允价值是会计准则中的重要概念，它可以帮助公司更准确地计算其资产和负债的价值，提高财务报告的透明度和可靠性。
- 1 -。
公允价值案例公允价值是指在市场参与者之间进行的交易中，一个资产或负债的价格，或者是进行的交易中的收入和支出。
公允价值是一种相对于特定资产或负债的市场价格，是市场上的买方和卖方之间的交易价格。
在财务会计中，公允价值是指在市场上可以出售的价格或者可以转移的价格，是一种公认的市场价格。
在实际的企业经营中，公允价值的应用是非常广泛的。
下面我们就来看一些公允价值的案例，以便更好地理解公允价值在实际中的应用。
首先，我们来看一个股票投资的案例。
假设某公司购买了一家上市公司的股票，根据市场价格和市场交易量，可以确定这些股票的公允价值。
如果这些股票的市场价格上涨，那么公司持有的股票的公允价值也会相应上涨。
反之，如果市场价格下跌，那么股票的公允价值也会下跌。
在这种情况下，公司需要根据公允价值对股票进行减值测试，以确定是否需要计提减值准备。
其次，我们来看一个固定资产的公允价值案例。
假设某公司拥有一栋写字楼，根据市场价格和市场租金，可以确定这栋写字楼的公允价值。
如果市场租金上涨，那么写字楼的公允价值也会相应上涨。
反之，如果市场租金下跌，那么写字楼的公允价值也会下跌。
在这种情况下，公司需要根据公允价值对固定资产进行减值测试，以确定是否需要计提减值准备。
最后，我们来看一个金融工具的公允价值案例。
假设某公司持有一笔债券投资，根据市场利率和债券的剩余期限，可以确定这笔债券投资的公允价值。
如果市场利率上涨，那么债券投资的公允价值也会相应下跌。
反之，如果市场利率下跌，那么债券投资的公允价值也会上涨。
在这种情况下，公司需要根据公允价值对金融工具进行减值测试，以确定是否需要计提减值准备。
通过以上案例，我们可以看到，公允价值在企业经营中的应用是非常广泛的。
无论是股票投资、固定资产还是金融工具，都需要根据公允价值进行减值测试，以保证财务报表的真实性和公允性。
因此，对于企业来说，合理准确地确定公允价值是非常重要的。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解公允价值的概念和应用。
⾦融⼯具，是指形成⼀个企业的⾦融资产，并形成其他单位的⾦融负债或权益⼯具的合同，分为基础⾦融⼯具和衍⽣⼯具。
⾦融资产主要包括库存现⾦、应收账款、应收票据、贷款、垫款、其他应收款、应收利息、债权投资、股权投资、基⾦投资、衍⽣⾦融资产等。
衍⽣⾦融资产包括远期合同、期货合同、互换和期权等。
我国《企业会计准则第22号———⾦融⼯具确认和计量》第七条规定“⾦融资产应当在初始确认时划分为下列四类：（1）以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产；（2）持有⾄到期投资；（3）贷款和应收款项；（4）可供出售的⾦融资产。
”上述分类⼀经确定，不得随意变更。
本⽂将对以公允价值计量且其变动计⼊当期损益⾦融资产的会计处理与税法的差异进⾏解析。
⼀、以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产概述 以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产，可以进⼀步分为交易性⾦融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产。
（⼀）交易性⾦融资产 满⾜以下条件之⼀的⾦融资产，应当划分为交易性⾦融资产： 1.取得该⾦融资产的⽬的，主要是为了近期内出售。
例如，企业以赚取差价为⽬的从⼆级市场购⼊的股票、债券和基⾦等。
2.属于进⾏集中管理的可辨认⾦融⼯具组合的⼀部分，且有客观证据表明企业近期采⽤短期获利⽅式对该组合进⾏管理。
在这种情况下，即使组合中有某个组成项⽬持有的期限稍长也不受影响。
3.属于衍⽣⼯具。
但是，被指定为有效套期⼯具的衍⽣⼯具、属于财务担保合同的衍⽣⼯具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益⼯具投资挂钩并须通过交付该权益⼯具结算的衍⽣⼯具除外。
其中，财务担保合同是指保证⼈和债权⼈约定，当债务⼈不履⾏债务时，保证⼈按照约定履⾏债务或者承担责任的合同。
（⼆）直接指定为以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产 企业不能随意将某项⾦融资产直接指定为以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产。
上市公司应用公允价值案例分析简介上市公司应用公允价值案例分析简介：新会计准则于2007年1月1日在上市公司中执行，给上市公司资产估值带来了一项新的挑战。
特别是公允价值计量的引入，虽然这是根据我国当前金融市场具体情况做出的选择，但是从上市公司实际运用公允价值的具体情况来看，还存在一些值得我们思考的问题。
本文结合一些典型公司案例从债务重组、持有金融资产和资产置换等方面，分析了我国上市公司应用公允价值造成的公司价值的估值波动，而且对公允价值计量给上市公司带来的影响进行了分析。
关键词：新会计准则公允价值上市公司案例新会计准则的实施给上市公司估值带来了新的变革与挑战。
准则的实施将促进上市公司进行企业间并购与对外投资、整体上市和企业不断地进行科技创新。
尽管从长期来看，公允价值的应用并不会改变公司自身的实际价值，而只是会计计量方法的改变，但是从短期来看会给上市公司的估值带来波动，有时候会给上市公司价值的短期评估甚至产生巨大的影响。
一、债务重组（一）债务重组公允价值规定《企业会计准则第12号—债务重组》新准则规定，债务人以非现金资产清偿某项债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入，计入当期损益，其中，相关重组债务应当在满足金融负债终止确认条件时予以确认。
转让的非现金资产的公允价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。
债权人应当其对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，确认为债务重组损失，作为营业外支出，计入当期损益，其中，相关重组债权应当在满足资产终止确认条件时予以终止确认。
以债务转为资本的，对于债务人而言，股权的价值一定小于债务的账面价值，二者的差额为债务重组损益，计入营业外收入—债务重组利得；对于债权人而言，债权转股权的投资成本包括股权的公允价值与相关税费，股权的公允价值与债权的账面价值的差额为债务重组损失，计入营业外支出—债务重组损失。
现行会计准则意味着，作为债务人的上市公司进行债务重组时，一旦债权人作出让步，上市公司获得的利润将直接计入当期收益，进入利润表。
债务人会计处理的变化主要是：一是资产和股权由原来以账面价值为基础计价，改为以公允价值为基础计价。
二是计入资本公积的改为计入当期损益。
（二）债务重组公允价值计量分析由于现行会计准则允许债务重组过程中的利得作为收益计入净利润，ST*大地（002200）因债务豁免形成2.75亿元的收益，以每股收益4.758元位居每股收益第一，正是因为预计1~3月业绩暴涨，2006年4月股改停牌长达4个月之久的ST*大地，复牌后上演奇迹般的暴涨，复牌当日上涨880％，股价最高曾达到88元。
暂且不说超过近九倍的股价增长背后是否存在着人为操控，但是1~3月4元多的每股收益绝对是ST*大地当时“一鸣惊人”的重要原因，然而这高额的收益来源的依据正是现行会计准则。
ST*大地的暴涨立刻引起上海证券交易所的关注，当天下午就被实施紧急停牌处理。
从公司季报来看，一季度实现的净利润2.88亿元中有2.86亿元是债务重组带来的营业外收入，债务重组利得占净利润比例超过98％，这部分利润既没有形成实实在在的现金流入，也不能向股东分配（公司未分配利润仍为负数）所谓的每股4.758的收益对每股实际现金流并无太大意义。
ST长控事件已被证监会立案调查，但可以预见的是，未来其它上市公司实现债务重组后，仍然有可能实现类似大地这样一次性的骤增，而不明情况的投资者在跟风买入后就会很有可能遭受巨额损失。
再例如自2006年4月起停牌的ST*天海（600751），2007年10月27日复牌，在停牌将近一年半后，由于该公司已由上海建材集团通过债务重组并重新恢复上市在首日复牌不设涨停跌停限制的情况下，该股以10.88元开盘（前收盘为1.22元），高开800％，最高上涨至19元，全天最高涨幅高达13倍，截至收盘时，报收在14.48元，涨幅为1098.55％的A股单日最高涨幅，创A股10多年来涨幅最高纪录。
由于连年亏损，ST*天海于2006年5月19日被停止上市交易。
当时的第二大股东上海建材集团承担了重组工作。
由于大股东违规转嫁巨额债务以及相关关联担保，ST*天海当时的债务高达7.18亿元，然而同期公司的总资产仅仅为3949.28万元。
2006年5月上海建材集团与四川嘉新贸易有限责任公司签署股权转让协议，上海建材集团持有*ST棱光的股份从17.81％增至45.87％，合计持有6914万股，股改的对价为，上海建材集团对ST*天海豁免1.512亿元的债务和注入1.21亿元资产。
从其公布的2006年年报和2007年一、二季报来看，利润增长均来自于营业外收入，其净资产收益率竟然分别高达2898.36％、77.61％和88.48％，显然现行的会计准则的变革是形成这一惊人的收益的唯一原因。
二、持有金融资产（一）持有金融资产公允价值规定《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》规定，金融资产的计量应采用公允价值。
可供出售的金融资产的会计处理（1）初始确认时，都应按公允价值计量，但对于可供出售金融资产，相关交易费用计入初始入账金额；（2）资产负债表日，都应按公允价值计量，但是对于可供出售金融资产，公允价值变动不是计入当期损益而通常计入所有者权益。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
然而金融资产又具体分为四类，因此如何定义金融资产的类型非常关键。
一般来讲，取得金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购。
比如，企业以赚取差价为目的从二级市场购入的债权、股票、基金等，应该定义为交易性金融资产。
但其他种类的金融资产到底归属哪一种，还要取决于公司投资的目的、意图。
金融资产的分类与金融资产的计量密切相关。
不同类别的金融资产，其初始计量和后续计量采用的基础也不完全相同。
因此上述分类一经确认，不应随意变更。
（二）持有金融资产公允价值计量分析深圳能源持有美的电器、广东德美精细化工持有宜宾天原集团的股票（002386），具体很难说是可供出售金融资产还是交易性金融资产。
从实践来看，绝大多数企业将其确认为可供出售的金融工具。
如广东德美精细化工在年报中表示，公司2007年12月31日账面有已流通的宜宾天原213835116.48元，公司将其归为可供出售的金融资产。
该金融资产的公允价值大于账面价值3184338438.79元。
为此应追溯调整增加2008年1月1日的股东权益3184338438.79元。
由于持有金融工具的价格上升导致净资产的增加，进而使得每股净资产上升。
同样情况还有深圳能源，深圳能源以每股净资产高达15.05元荣登所有上市公司每股净资产榜首。
因为按照现行会计准则规定，公司将持有1.855亿元股美的电器股权投资划分为可供出售的金融资产，美的电器2008年一季度末市价已达12.45元，仅仅该股权公允价值比账面价值增值20多亿元，再加上其他一些资产增值，对股本仅1.47亿的深圳能源来说，采用现行会计准则后，每股净资产大幅度增加，创下沪深两市之最。
而公司股价也从2007年4月末的20元迅速攀升，仅4个月的时间，涨幅超过160％，到4月30日已跃过60元。
因投资金融类资产导致收益大增，并进而影响到企业净利润，这是近几年来随着股权分置改革的完成和股市上涨而出现的一类新的现象。
保守估计上市公司股权投资按公允价值计价促使2007年所有上市公司投资收益增加1000多亿元，占到去年上市公司总利润的30％多。
三、资产置换（一）资产置换公允价值规定《企业会计准则第7号一非货币性资产交换》准则规定，非货币性资产交换具有商业实质且且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值比换出资产公允价值更加可靠。
(二)资产置换公允价值计量分析中煤能源(601898)是沪深股市第一个因为采用现行会计准则的公允价值计量而使净资产翻倍的股票。
中煤能源于2007年4月20日公布一季报，因为资产置换，造成每股收益同比增长0.877元(2006年第一季度每股收益为-0.045)，每股收益达0.835元。
比海信电器(600060）每股收益0.29元高，甚至比绩优大蓝筹福建南纺(600483)每股收益0.63还高。
而几个月前的2007年2月26日，中煤能源公布该公司2006年年报实现净利润-2370.09万元，较2005年的净利润116.18万元减少2286.27万元；股东权益为17072.03万元，较2005年的20343.28万元减少3271.25万元；每股收益为-0.343元，见(表1)。
中煤能源公司在《关于2007年第一季度报告每股收益说明的公告》中提请投资者注意，公司2007年1月1日总股本为7089.27万股，报告期内新增股份7202.20万股，截止2007年3月31日总股本为14291.47万股，计算出加权平均股份总数为11832.41万股，报告期内归属于公司普通股股东的净利润为9653.32万元，从而计算得出每股收益为0.824元。
报告期内归属于公司普通股股东的净利润中包含了置出资产处置利得2254.83万元。
该处置利得是本公司重组过程中交易公允价值和置出净资产账面价值的差额，该处置利得为一次性收入，按照现行会计准则计入营业外收入，属于非经常性损益，扣除非经常性损益后每股收益为0.633元。
成都建投公布的2007年一季报显示，由于置入国金证券股权，根据公允价值计量，每股收益为0.824元，同比增长了近30倍。
公司以全部资产和负债及新增股份与铜陵有色、美菱电器和中粮生化(000930)持有的国金证券合计51.76％的股权进行置换。
公司置出净资产交易价格为20521.05万元，置人国金证券51.76％股权交易价格为66252.8万元，资产置换差价为45731.75万元，置换差价部分由公司以每股6.44元向铜陵有色、美菱电器和中粮生化非公开发行股票支付，共计发行71012041股。
中煤能源（601898）2007年第一季度报表单位：元四、公允价值计量的影响分析(一)影响上市公司的估值结果，投资者更应关注盈利质量由于现行会计准则显著地改变了上市公司的财务指标，势必会显著影响到上市公司估值结果。
对上市公司的估值方法，主要包括未来现金流贴现法和相对估值法等。
未来现金流贴现方法不涉及会计利润，因此，现行会计准则对这种估值方法基本没有影响，而且未来现金流贴现法计算比较复杂，一般投资者较少使用。
在实务中，使用比较多的是相对估值法，相对估值法通常采用市盈率(市价与每股收益比率)或市净率(市价与每股净资产比率)等指标，市盈率(或市净率)的估值方法操作简单且易于理解，只要确定了每股收益(或每股净资产)，再乘以合理的市盈率(或市净率)倍数就可以得出。
