投资性房地产 1

第四章投资性房地产
第一节投资性房地产的定义、特征及范围
一、投资性房地产的定义：
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产具有以下特征：
1.投资性房地产是一种经营活动。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上是一种让渡资产使用权行为。

2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

二、投资性房地产的范围：
不属于投资性房地产的项目：
（1）自用房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

例如：
①企业出租给本企业职工居住的房屋；
②企业拥有并自行经营的旅馆饭店；
③企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产。

作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；
不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。

当前第1页，共1页，2016版《中级会计实务》。

第六章投资性房地产第一部分重点难点解析【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理1.企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益。

借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产递延所得税负债其他综合收益2.处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合收益的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的除所得税费用以外的其他相关项目。

借：递延所得税负债其他综合收益贷：其他业务成本3.自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后,在后续计量的每期期末，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税法规定计提折旧,按照公允价值计量的投资性房地产不计提折旧而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或收益）。

借：所得税费用贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）第二部分典型例题解析【考点1】投资性房地产的范围【例题1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。

A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】B【解析】选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。

【例题2·多选题】甲公司是一家商业地产公司，自行建造一物业，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层拟用于出售的房产。

第八章投资性房地产习题答案（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。

投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。

5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。

6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。

如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。

因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。

但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。

房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。

计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。

16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

第06讲投资性房地产，长期股权投资（1）长期股权投资和投资性房地产如果模块一会计基础知识介绍专题五、投资性房地产一、投资性房地产的定义投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（固定资产、无形资产）2.作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

三、投资性房地产的账务处理（一）投资性房地产的初始计量：按成本进行计量（★★★外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

1.采用成本模式计量的投资性房地产（★★★3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）2.采用公允价值模式计量的投资性房地产（★★★3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）（1）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

发生业务成本模式公允价值模式（一）科目设置①投资性房地产②投资性房地产累计折旧（摊销）③投资性房地产减值准备投资性房地产——成本——公允价值变动（二）账务处理 1.增加时①外购时：借：投资性房地产贷：银行存款①外购时：借：投资性房地产——成本贷：银行存款②自行建造借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品等②自行建造借：投资性房地产——成本贷：在建工程/开发产品等 2.收租金借：银行存款贷：其他业务收入 3.期末计借：其他业务成本①期末公允价值＞账面余额量贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益②期末公允价值＜账面余额借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动 4.减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【特别提示】计提减值后不允许转回不允许计提减值 5.处置①借：银行存款贷：其他业务收入②借：其他业务成本（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产①借：银行存款贷：其他业务收入②借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）同时：③借：公允价值变动损益（可借可贷）贷：其他业务成本同时：借：其他综合收益贷：其他业务成本专题六、长期股权投资一、企业合并的基本概念企业合并：是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。

投资性房地产的概念,范围是什么投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有⽽持有的房地产。

投资性房地产的概念和范围是什么？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

投资性房地产的概念,范围是什么⼀、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值，或者两者兼有⽽持有的房地产。

新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。

房地产开发企业⾃⾏开发的房地产⽤于对外出租的，按存货进⾏处理，在“出租开发产品”这⼀科⽬进⾏核算；企业⽤⾃有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租⾃⽤的⼟地使⽤权，按⽆形资产进⾏核算。

⽽新会计准则对出租性房地产进⾏了统⼀规范，将对外出租的房产、对外出租的⼟地使⽤权以及持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，统⼀划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科⽬进⾏核算。

从⽽将投资性房地产与企业⾃⽤的⼚房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货⽽准备对外出售的房地产区分开来。

⼆、投资性房地产的范围企业应划⼊投资性房地产进⾏核算的包括了以下范围：(⼀)已出租的⼟地使⽤权已出租的⼟地使⽤权是指企业将⾃有的⼟地使⽤权，以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。

但以下两种情况不属于投资性房地产：1.计划⽤于出租⽽尚未出租的⼟地使⽤权2.将租⼊的⼟地使⽤权⼜对外出租(⼆)持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权企业持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的⼟地使⽤权。

因为这类⼟地使⽤权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。

但按国家有关规定认定的闲置⼟地不属于投资性房地产。

(三)已出租的建筑物已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。

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