市场比较法(工业)

采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。

由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。

一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。

（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。

2、工业用地受非市场化因素的影响较多。

政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。

（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。

大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。

（1）当地经济发展的水平。

经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。

（2）城市规划。

城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。

这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。

（3）城市的土地制度。

一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。

（4）城市区位。

城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。

2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。

工业厂房评估方法工业厂房作为工业生产的重要基地，其评估是指对工业厂房的价值、使用状况、潜在问题等进行全面评定和分析的过程。

工业厂房评估在产权转让、资产负债表编制、融资抵押等场景下具有重要意义。

下面将介绍一些常见的工业厂房评估方法。

一、市场比较法市场比较法是一种比较常见的工业厂房评估方法，其基本原理是根据市场上类似工业厂房的成交价格和租金来评估待评估工业厂房的价值。

通常需要分析该地区的工业房房产市场，比较类似工业厂房的售价、租金、地段、建筑质量等因素，来确定评估对象的价值范围。

在实际操作中，通常会选择多个比较工业厂房作为参照，综合考虑各种因素来确定评估对象的价值。

二、成本法成本法是另一种用于工业厂房评估的方法。

成本法是通过对工业厂房的重建成本进行评估来确定其价值。

这种方法通常适用于新建建筑或者既有建筑需要进行大规模改建的情况。

评估过程中需要考虑到工业厂房建筑材料、施工成本、建筑质量等因素，并结合当前建筑成本指数来计算工业厂房的评估价值。

三、收益法收益法是针对工业厂房的租赁收益进行评估的方法。

通过分析工业厂房的租金收益，计算其净收益或者资本化率，来确定工业厂房的市场价值。

在评估过程中，需要考虑到租金、空置率、维修费用、管理费用等因素，并结合当地的市场情况来确定工业厂房的评估价值。

四、产权法产权法是一种基于工业厂房产权的评估方法。

评估师会综合考虑工业厂房的建筑结构、土地使用权、土地政策等因素，来确定工业厂房的产权价值。

这种方法适用于评估产权变更、转让等情况。

五、潜在问题调查除了以上常见的评估方法，评估师通常还会对工业厂房进行潜在问题调查。

这包括对工业厂房的建筑质量、设备状况、环保问题、安全隐患等方面的调查。

通过对潜在问题的调查，评估师能够更全面地评估工业厂房的价值和风险，为评估结果提供更准确的依据。

工业厂房评估方法多种多样，评估师根据不同的情况和目的选择合适的方法进行评估。

在评估过程中，需要综合考虑市场、成本、收益、产权和潜在问题等多方面的因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

4 市场比较法【本章学习目标】了解市场法的基本原理；熟悉选取可比实例的要求；掌握比准价格的求取方法。

市场比较法，是常用的一种最基本评估方法。

市场比较法的关键是调查市场，下功夫收集资料，积累素材。

评估结果的客观检验标准是市场。

市场比较法的核心是比较修正。

修正切忌主观、片面。

有条件用市场比较法时，要首先选择市场比较法。

在房地产估价的发展历程中，已经形成了许多种估价方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，已发展成为一种较为成熟的方法。

由于市场比较法具有很强的说服能力和适用范围很广的特点，因此在房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、日本、美国还有我国的香港、台湾等地，这一估价方法的应用已经很普遍，而且在房地产估价实务中往往被估价人员首先选用。

目前，随着我国房地产业的日益发展，房地产一级市场和房地产二级市场初具规模，房地产交易日趋增多，房地产市场日趋规范和完善。

市场比较法在我国逐步成为房地产估价工作采用的最主要方法已成为必然。

但市场比较法，有许多理论问题需要研究，例如，从比较实例求待估房地产价格，是比较修正，但不同的评估者将得出不同的结果，如何规范、完善，这是在理论与实践上，需要进一步要讨论的问题。

4.1 市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。

类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

市场比较法在工业用地估价中的应用作者：鲁冰清来源：《科学与财富》2017年第10期摘要：近年来，工业用地在建设用地中所占的比例逐渐扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对于经济发展具有重要意义。

而市场比较法是工业用地估价中常用的一种方法。

本文通过案例，介绍了市场比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一些问题，并提出了相关建议。

关键词：市场比较法；工业用地；土地估价随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的转变，土地成为了一项特殊资产。

而一些企业为了扩大生产，需要获得工业用地的使用权。

因此，客观评估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意义。

市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究，评估某一宗地市场价格的方法。

在实际应用过程中，市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公正性。

本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。

一、市场比较法的基本原理及公式（一）基本原理市场比较法的理论依据是替代原理。

根据替代原理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和长期均衡。

（二）计算公式《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市场比较法的计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格；PB—比较实例价格；A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。

二、市场比较法的估价过程分析（一）案例中某宗工业用地基本情况介绍六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向银行进行融资抵押。

房地产评估师的工业地产估价方法与案例房地产评估师在日常工作中，经常需要对各类不动产进行评估，其中包括工业地产。

工业地产在城市经济发展中起到了至关重要的作用，因此对其价值的准确评估显得尤为重要。

本文将介绍房地产评估师在进行工业地产估价时所采用的方法，并配以实际案例加以说明。

一、工业地产估价方法1. 市场比较法市场比较法是目前常用的一种工业地产估价方法，该方法通过对相邻区域工业地产的成交价格进行分析，结合目标物业的特点和位置优劣等因素，来确定其市场价值。

评估师会收集大量的市场交易数据，对其进行整理、分析和比较，从而得出目标工业地产的价值。

2. 收益法收益法也是估价师常用的方法之一。

其核心思想是通过对工业地产未来产出的收益进行估算，进而确定其当前的市场价值。

评估师需要对该地产的租金收入、运营成本、预期增长率等因素进行综合分析，并采用相应的资本化率进行计算。

3. 成本法成本法主要考虑的是工业地产的重建成本，即在当前市场条件下重新建造一套与目标物业相同的房屋所需的成本。

评估师通常会参考施工成本指数，结合物业的折旧状况、建筑材料和工时费用等因素，来对其进行估价。

二、工业地产估价案例为了更好地说明工业地产估价方法的应用，下面我们以某地区的一座工业厂房为例进行分析。

该工业厂房位于该地区的产业园区，总建筑面积为5000平方米，其中生产车间占据4000平方米，辅助用房占据1000平方米。

工业园区的周边配套设施完善，交通便利。

根据市场比较法，评估师收集了该地区近期类似工业地产的成交价格，并进行了对比分析。

经过初步数据处理后，根据相似物业与目标物业的差异程度进行适当调整，得出了一个初始估价。

接下来，根据收益法，评估师分析了该工业地产的租金收入和成本等相关因素。

通过调查了解，评估师确定了市场租金水平，并推算了该地产的租金收入。

考虑到运营成本、维护费用等因素，评估师运用相应的资本化率对预期收益进行计算。

最后，根据收益法得出了另一个估价。

工业地价评估法及其技术要素齐鹏工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。

工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。

市场比较法市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。

根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：待估工业用地价格＝比较实例价格×（待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数）×（待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数）×（待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数）×（待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数）×年期修正系数）这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。

成本逼近法成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。

成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。

基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。

一、市场比较法‎：难点是交易‎修正。

1、适用对象和‎条件：适用对象是‎经常性交易‎的房地产。

适用条件是‎同一供求范‎围内并在估‎价时点的近‎期存在较多‎的类似房地‎产交易。

理论依据是‎：替代原理。

2、搜集交易实‎例。

搜集内容：①交易双方的‎基本情况和‎交易目的。

要说明交易‎双方是否在‎公开的市场‎状况下进行‎公平自愿的‎交易，即属正常交‎易还是非正‎常交易。

交易目的是‎指交易双方‎为什么而交‎易，一般包括买‎卖、入股、抵债等；②交易实例房‎地产的状况‎（权益、区位、实物三方面‎）。

包括坐落位‎置、形状与面积‎，地质条件，购物、交通等环境‎条件，土地利用现‎状与规划用‎途，有关地上建‎筑物的基本‎情况，权利状况；③成交日期；④成交价格。

包括房地总‎价、房屋总价、土地总价及‎相应的单价‎和房屋租金‎等，同时应说明‎价格类型、价格水平及‎货币种类和‎货币单位等‎情况；⑤付款方式。

一次付清、分期付款及‎比例、抵押贷款比‎例、租金支付方‎式等内容；⑥交易情况。

（见下面5）应做到收集‎交易实例的‎真实性和完‎整性，统一性和规‎范化。

3、选取可比实‎例。

选取可比实‎例时应符合‎：（案例在3个‎以上10个‎以下）①可比实例所‎处地区应与‎估价对象所‎处的地区相‎同，或是在同一‎供求范围内‎的类似地区‎。

②可比实例的‎用途应与估‎价对象的用‎途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。

③可比实例的‎建筑结构应‎与估价对象‎的建筑结构‎相同。

（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）④可比实例规‎模应与估价‎对象的规模‎相当（面积不能相‎差太大，可比是例面‎积/估价对象的‎面积的比值‎应在0。

5和2之间‎）⑤可比实例的‎权利性质应‎与估价对象‎的权利性质‎相同（出让与划拨‎、商品住宅与‎经济适用房‎等）。

⑥可比实例的‎交易类型应‎与估价目的‎吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。

⑦可比实例的‎成交日期应‎与估价时点‎接近（一般在一年‎以内）。

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格.市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型.通俗来讲即:同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。

如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。

而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。

应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7 个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。

第二章房地产估价的理论基础格。

2、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库（用于出租的）、农地等.它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

3、收益法的估价步骤运用收益法估价一般分为四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

4、收益法的实质和难点收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产估价时点的价值。