市场比较法(工业)

周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）

采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。

由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。

一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。

（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。

2、工业用地受非市场化因素的影响较多。

政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。

（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。

大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。

（1）当地经济发展的水平。

经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。

（2）城市规划。

城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。

这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。

（3）城市的土地制度。

一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。

（4）城市区位。

城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。

2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。

工业厂房评估方法工业厂房作为工业生产的重要基地，其评估是指对工业厂房的价值、使用状况、潜在问题等进行全面评定和分析的过程。

工业厂房评估在产权转让、资产负债表编制、融资抵押等场景下具有重要意义。

下面将介绍一些常见的工业厂房评估方法。

一、市场比较法市场比较法是一种比较常见的工业厂房评估方法，其基本原理是根据市场上类似工业厂房的成交价格和租金来评估待评估工业厂房的价值。

通常需要分析该地区的工业房房产市场，比较类似工业厂房的售价、租金、地段、建筑质量等因素，来确定评估对象的价值范围。

在实际操作中，通常会选择多个比较工业厂房作为参照，综合考虑各种因素来确定评估对象的价值。

二、成本法成本法是另一种用于工业厂房评估的方法。

成本法是通过对工业厂房的重建成本进行评估来确定其价值。

这种方法通常适用于新建建筑或者既有建筑需要进行大规模改建的情况。

评估过程中需要考虑到工业厂房建筑材料、施工成本、建筑质量等因素，并结合当前建筑成本指数来计算工业厂房的评估价值。

三、收益法收益法是针对工业厂房的租赁收益进行评估的方法。

通过分析工业厂房的租金收益，计算其净收益或者资本化率，来确定工业厂房的市场价值。

在评估过程中，需要考虑到租金、空置率、维修费用、管理费用等因素，并结合当地的市场情况来确定工业厂房的评估价值。

四、产权法产权法是一种基于工业厂房产权的评估方法。

评估师会综合考虑工业厂房的建筑结构、土地使用权、土地政策等因素，来确定工业厂房的产权价值。

这种方法适用于评估产权变更、转让等情况。

五、潜在问题调查除了以上常见的评估方法，评估师通常还会对工业厂房进行潜在问题调查。

这包括对工业厂房的建筑质量、设备状况、环保问题、安全隐患等方面的调查。

通过对潜在问题的调查，评估师能够更全面地评估工业厂房的价值和风险，为评估结果提供更准确的依据。

工业厂房评估方法多种多样，评估师根据不同的情况和目的选择合适的方法进行评估。

在评估过程中，需要综合考虑市场、成本、收益、产权和潜在问题等多方面的因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

4 市场比较法【本章学习目标】了解市场法的基本原理；熟悉选取可比实例的要求；掌握比准价格的求取方法。

市场比较法，是常用的一种最基本评估方法。

市场比较法的关键是调查市场，下功夫收集资料，积累素材。

评估结果的客观检验标准是市场。

市场比较法的核心是比较修正。

修正切忌主观、片面。

有条件用市场比较法时，要首先选择市场比较法。

在房地产估价的发展历程中，已经形成了许多种估价方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，已发展成为一种较为成熟的方法。

由于市场比较法具有很强的说服能力和适用范围很广的特点，因此在房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、日本、美国还有我国的香港、台湾等地，这一估价方法的应用已经很普遍，而且在房地产估价实务中往往被估价人员首先选用。

目前，随着我国房地产业的日益发展，房地产一级市场和房地产二级市场初具规模，房地产交易日趋增多，房地产市场日趋规范和完善。

市场比较法在我国逐步成为房地产估价工作采用的最主要方法已成为必然。

但市场比较法，有许多理论问题需要研究，例如，从比较实例求待估房地产价格，是比较修正，但不同的评估者将得出不同的结果，如何规范、完善，这是在理论与实践上，需要进一步要讨论的问题。

4.1 市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。

类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

市场比较法在工业用地估价中的应用作者：鲁冰清来源：《科学与财富》2017年第10期摘要：近年来，工业用地在建设用地中所占的比例逐渐扩大，科学合理的评估出工业用地的价值对于经济发展具有重要意义。

而市场比较法是工业用地估价中常用的一种方法。

本文通过案例，介绍了市场比较法的应用方法，分析了实际估价工作中存在的一些问题，并提出了相关建议。

关键词：市场比较法；工业用地；土地估价随着我国土地使用制度由无偿划拨向有偿使用的转变，土地成为了一项特殊资产。

而一些企业为了扩大生产，需要获得工业用地的使用权。

因此，客观评估出工业用地的价值对于工业及经济发展具有重要意义。

市场比较法是在同一供需圈内，通过相同用途的三个以上类似宗地近期正常市场价格的比较和研究，评估某一宗地市场价格的方法。

在实际应用过程中，市场比较法存在一些问题，影响了估价结果的客观公正性。

本文拟通过案例评估分析，介绍市场比较法的基本用法，并对存在的普遍问题提出建议。

一、市场比较法的基本原理及公式（一）基本原理市场比较法的理论依据是替代原理。

根据替代原理，效用相同的土地在市场上的价格应趋于一致，否则开发商就会放弃购买价格较高的土地，而选择价格较低的土地，从而引起市场供求关系的阶段性变化和长期均衡。

（二）计算公式《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）关于市场比较法的计算公式为：P=PB×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格；PB—比较实例价格；A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地评估日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；E—待估宗地年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数。

二、市场比较法的估价过程分析（一）案例中某宗工业用地基本情况介绍六安皖源米业有限公司由于经营需要，拟将一宗位于六安市裕安区的工业用地国有出让土地使用权向银行进行融资抵押。

房地产评估师的工业地产估价方法与案例房地产评估师在日常工作中，经常需要对各类不动产进行评估，其中包括工业地产。

工业地产在城市经济发展中起到了至关重要的作用，因此对其价值的准确评估显得尤为重要。

本文将介绍房地产评估师在进行工业地产估价时所采用的方法，并配以实际案例加以说明。

一、工业地产估价方法1. 市场比较法市场比较法是目前常用的一种工业地产估价方法，该方法通过对相邻区域工业地产的成交价格进行分析，结合目标物业的特点和位置优劣等因素，来确定其市场价值。

评估师会收集大量的市场交易数据，对其进行整理、分析和比较，从而得出目标工业地产的价值。

2. 收益法收益法也是估价师常用的方法之一。

其核心思想是通过对工业地产未来产出的收益进行估算，进而确定其当前的市场价值。

评估师需要对该地产的租金收入、运营成本、预期增长率等因素进行综合分析，并采用相应的资本化率进行计算。

3. 成本法成本法主要考虑的是工业地产的重建成本，即在当前市场条件下重新建造一套与目标物业相同的房屋所需的成本。

评估师通常会参考施工成本指数，结合物业的折旧状况、建筑材料和工时费用等因素，来对其进行估价。

二、工业地产估价案例为了更好地说明工业地产估价方法的应用，下面我们以某地区的一座工业厂房为例进行分析。

该工业厂房位于该地区的产业园区，总建筑面积为5000平方米，其中生产车间占据4000平方米，辅助用房占据1000平方米。

工业园区的周边配套设施完善，交通便利。

根据市场比较法，评估师收集了该地区近期类似工业地产的成交价格，并进行了对比分析。

经过初步数据处理后，根据相似物业与目标物业的差异程度进行适当调整，得出了一个初始估价。

接下来，根据收益法，评估师分析了该工业地产的租金收入和成本等相关因素。

通过调查了解，评估师确定了市场租金水平，并推算了该地产的租金收入。

考虑到运营成本、维护费用等因素，评估师运用相应的资本化率对预期收益进行计算。

最后，根据收益法得出了另一个估价。

工业地价评估法及其技术要素齐鹏工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。

工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。

市场比较法市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。

根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：待估工业用地价格＝比较实例价格×（待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数）×（待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数）×（待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数）×（待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数）×年期修正系数）这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。

成本逼近法成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。

成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。

基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。

一、市场比较法‎：难点是交易‎修正。

1、适用对象和‎条件：适用对象是‎经常性交易‎的房地产。

适用条件是‎同一供求范‎围内并在估‎价时点的近‎期存在较多‎的类似房地‎产交易。

理论依据是‎：替代原理。

2、搜集交易实‎例。

搜集内容：①交易双方的‎基本情况和‎交易目的。

要说明交易‎双方是否在‎公开的市场‎状况下进行‎公平自愿的‎交易，即属正常交‎易还是非正‎常交易。

交易目的是‎指交易双方‎为什么而交‎易，一般包括买‎卖、入股、抵债等；②交易实例房‎地产的状况‎（权益、区位、实物三方面‎）。

包括坐落位‎置、形状与面积‎，地质条件，购物、交通等环境‎条件，土地利用现‎状与规划用‎途，有关地上建‎筑物的基本‎情况，权利状况；③成交日期；④成交价格。

包括房地总‎价、房屋总价、土地总价及‎相应的单价‎和房屋租金‎等，同时应说明‎价格类型、价格水平及‎货币种类和‎货币单位等‎情况；⑤付款方式。

一次付清、分期付款及‎比例、抵押贷款比‎例、租金支付方‎式等内容；⑥交易情况。

（见下面5）应做到收集‎交易实例的‎真实性和完‎整性，统一性和规‎范化。

3、选取可比实‎例。

选取可比实‎例时应符合‎：（案例在3个‎以上10个‎以下）①可比实例所‎处地区应与‎估价对象所‎处的地区相‎同，或是在同一‎供求范围内‎的类似地区‎。

②可比实例的‎用途应与估‎价对象的用‎途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。

③可比实例的‎建筑结构应‎与估价对象‎的建筑结构‎相同。

（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）④可比实例规‎模应与估价‎对象的规模‎相当（面积不能相‎差太大，可比是例面‎积/估价对象的‎面积的比值‎应在0。

5和2之间‎）⑤可比实例的‎权利性质应‎与估价对象‎的权利性质‎相同（出让与划拨‎、商品住宅与‎经济适用房‎等）。

⑥可比实例的‎交易类型应‎与估价目的‎吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。

⑦可比实例的‎成交日期应‎与估价时点‎接近（一般在一年‎以内）。

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格.市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型.通俗来讲即:同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。

如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。

而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。

应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7 个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。

第二章房地产估价的理论基础格。

2、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库（用于出租的）、农地等.它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

3、收益法的估价步骤运用收益法估价一般分为四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

4、收益法的实质和难点收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产估价时点的价值。

三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。

如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。

该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。

（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。

我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。

该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。

另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。

长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。

（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。

该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。

（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。

【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中其首付款20％，余 款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一 次付清的价格为：
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
▣ 内 容：
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一)
۞ 统一币种和货币单位
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、m2、dm2）
统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采 用公顷、亩)；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、 韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供 求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地 区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地 区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则 应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业 区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住 宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在 同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内 没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市 内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：

市场比较法目录[隐藏]• 1 什么是市场比较法？• 2 市场比较法的原理• 3 市场比较法的特点与应用范围• 4 市场比较法的估价步骤• 5 市场比较法的基本公式• 6 市场比较法应用实例•7 市场比较法应用中常见错误8 市场比较法的案例分析o8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用[1]•9 相关条目•10 参考文献[编辑]什么是市场比较法？在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。

它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。

例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

（1）现行市价法。

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法。

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类比法（类比估价法）。

功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）（4）价格指数调整法（物价指数法）。

市场比较法1、直接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×D×E A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日指数/比较案例宗地估价期日指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、间接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—标准化修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×C×D×E C标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二、1、P D=P B×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）2、P D=P B×100/（）×（）/100×（）/100×（）/1003、P D=标准宗地地价×100/（）×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100（1）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关，应采用积算方法修正：D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=∏待估宗地区域因子条件指/∏比较案例宗地区域因子条件指数数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=∏待估宗地个别因子条件指/∏比较案例宗地个别因子条件指数数Di（2）若区域因素和个别因素中的各因子条件修正指数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因素分解后确定，则应采用因子修正加和的方式确定D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=1+∑待估宗地区域因子条件指数/1+∑比较案例宗地区域因子条件指数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=1+∑待估宗地个别因子条件指数/1+∑比较案例宗地个别因子条件指数区域因素（位置、基础设施、交通）个别因（地形、形状、Di其他）三、市场交易情况修正方法（利用修正系数，修正具体的交易案例。

常用的几种土地评估价方法应用比较摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。

我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。

在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。

而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。

土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法.1.市场比较法市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格.市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等.市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较,修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同.但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格.2.,收益还原法收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度.收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中.3.假设开发法假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费.利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法.假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等假设开发法使用的前提:1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全:2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发:3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料:假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的.4.成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差.故采用成本逼近法估价有一定的限制,一般成本逼近法适用于:1新开发土地,不适用建成区域己开发土地估价:2土地市场欠发育,交易实例少的地区,无法用市场比较法估价时采用:3工业用地估价,城区或市区工业用地除外:@既无收益又无交易情况的学校,公园及公共建筑,公益设施,园地等特殊性土地的估价.使用成木逼近法时要根据不同的土地取得情况,分析土地取得费的构成,迭择合适的计算方法若新开发土地为农村集体土地,则土地取得费就是征地费用征地中各项费用以待估宗地所在地区政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定.若新开发土地为城镇建成区拆迁改造,则土地取得费按拆迁安置费计算.5.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行比较的基础上,确定相应的修正系致,用此修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价期日价格的方法.基准地价系致修正法的理论依据是替代原理,即在正常的市场条件下,具有相似条件和使用价值的土地基准地价是某级别或匀质区域内分用途的土地使用权平均价格,在该级别或匀质区域内该种用途的其他土地的价格都在基准地价上下浮动基准地价所对应的土地条件,是土地级别或匀质区域内该类用途土地的一般条件通过待估宗地与级别或匀质区域内同类用地一般条件的比较,对照因索系数修正表选取适宜的修正系数,对基准地价进行修正,即可得到待估宗地的价格.基准地价系数修正法,是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种方法,其估价精度与基准地价及基准地价修正系数体系密切相关.它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估.6,不同估价方法的偏重不同例如成本逼近法偏重于对土地取得成本的分析、收益还原法和剩余法则偏重于对未来收益的判断,不同的着眼点会形成估价结果的差异,因此需要结合估价对象的特点、不同的估价目的,选用合适的估价方法,并根据具体情况对选用的方法估价结果进行分析,确定估价对象宗地的价格参考文献:[1]艾建国,吴群.不动产估价[M].中国农业出版社,2002.[2]国土资源部土地估价帅资格考试委员会,土地估价理论与方法[M].地质出版社,2002.[3]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程.国家质量监督检验检疫总局,2002.。

上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。

评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。

(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。

市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。

(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。

成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。

(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。

(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。

(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。

Most people tend to beat their chests at the lost opportunities, but turn a blind eye to the immediateopportunities.精品模板助您成功（页眉可删）土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。

每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。

土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。