房地产融资渠道现状及发展趋势探讨
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较少 # 最后 , 可供企业借债的对象众多, 市场化操作更为规范 #
于投资渠道短缺 住房投资性需求的增加给市场带来的压力 # 作为典型的高投人 高风险 高产出的资金密集型产业 , 房地
产对金融市场具有天然 的高度依赖, 但随着市场经济的发展与完
目前我 国采取发行房地产债券的企业也屈指可数 , 因为发债 融资对筹资企业 的条件要求较高 , 中小 型房 地产企业很难涉足 #
所要解决的首要问题就是 降低 房地产业 的债务依 存度 , 提高房 地产企业权益资金 的比例 , 这是 解决我 国房地产 融资体系 中现 存问题 的基础 # 2. 以短期 融资券为契机, 改善大型地产 企业的债务 触资结构 短期融资券作为企业 的主动 负债 工具 , 为企业进 人货币市场
资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道 #
力发展住房产业投资基金 住房债券 房地产信托等融 资工具 , 将
流人房地产投资性消费的资金 和保险基金 养老基金引导到住房 融资市场 , 吸引社会 资金进入住房开发和住房保障领域 , 以缓解由
序上更快捷 , 上市公司进行债券融资的意愿更强 # 其次 , 相对于银 行贷款 , 债券融资成本更低 #再次 , 公司债所融资金应用灵活 , 限制
产 市场发 展提出 几点建议,其中 包括∀ 议政府 健 不失时 机地拓宽房
地产融资渠道 # ∃ 中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一指出, 当前房地产企业 自筹资金在开发资金来源中的比重还很少 , 房地
产开发资金主要依靠国内银行贷款 # 在房地产信贷管理进一步严
格而流动性过剩的情况下 , 建议不失时机地拓宽融资渠道, 创新房 地产金融产品 #支持房地产开发企业通过股权合作 上市等渠道筹 集开发资金 # 对积极开发 中小户型 中低价位普通商品住宅的企
以采取 这种方式 #
高流动性资产 ∃上 , 因此房地产基金 的发展尚待时 日#
随着房地产信托与房地产投资基金的融合 , 房地 产投资信托
冷 三 我国房地产融资渠道的发展趋势
投资意识的改进, 股票融资将会起着 日益重要的作用 #
3 . 发 行 企 业债 券
目 , 我国房地产企业的融资方式主要是信贷融资 股权融资 前 和债券融资三种 #而相对于股权融资和银行贷款来说, 债券融资的
优势更加突出, 吸引力更强 # 首先,相 比股权融资来说 , 债权融资程
业 对推动省地节能环保型住宅的企业 , 给予融资的支持 # 通过大
6 .房地产基金 基金 的收人 来源包括 资产增 值 房 租等等 , 可分 为私募和公 开发行两种 ;所谓私募基金 , 是指一种非公开 宣传的 , 私下 向特定 投资人募 集资金并进行集合投资 的工具 #私募基金大致有三种类 型 :一是信托 和证券等金融机构 , 受投资者委托 进行 集合投 资 , 以 信托理财的方式投资于上市股票或产业 # 二是普通的资产管理公 司 投资公 司 投 资顾问公 司 财务顾问公司等 中介机构 , 私下 为
1 X K 元 以上 的股 东 人数 不 少 于 1( ) 人 (千 人千 股 ) , 向社会 公 开发 ) 拟
让成债券 ;在结构上 , 可以是本金和利息按月付给投资人 , 也可以
在前期急需资金的时候只支付利息 , 最后才归还本金 #因此 , 其灵 活性非常适合于房地产业 #
5 . 房地 产 信 托
在央行收 紧银行信贷后 , 房地产信 托异军 突起 , 有力支撑 了 房地产商的开发投资经营活动 # 相对银行贷款而言 , 房地产信托 计划 的融资方式 可以降低地产公司整体融 资成本 , 节约财务 费
用 , 而且期限弹性较大, 有利于地产公司持续发展 #房地产信托既 可以采取股权投资的形式也可以采取贷款的形式 , 但房 地产 信托 在发展过程 中也暴露 出一些问题 , 他们 在投资过 程 中, 绝大多 数 都是采取贷款 的形 式 , 采取 的仍然是债 权 的形 式 , 这等于是原 有 银行贷款的简单替代 , 并没有解决风险与收益不对称 的根本性 问 题 , 而且在这个过程中信托业 的风险也在增加 # 今后 的房地产信 托如果想要有较 大的发展 , 必须在 产品形式上加 以改进 , 推 出更 多的股权投资或混和投资的信托产品 # 房地产基金应该是未 来房地产企业股 权融资 的一个主要途
睁 一 市 0 0 场预测分析的报告 !已由中国房地产业协会发布 , 报告对今年房地
的规定, 对公司进行上市评估之后, 可发行股票筹集资金 # 公开上市, 理论上讲是最佳途径 , 因为直接融资 , 可从容化解金
融风险 , 降低企业融资成本, 改善企业资本结构 # 但是 , 房地产企业 上市非常困难, 因为它的燕利模式有别于一般工业企业 , 资金流不 连续 , 呈现周期性的大进大出状况 , 难以达到上市要求 # 再者, 上市 门槛依然很高; 不过, 房地产股票融资方式作为房地产企业 的融资 方式之一 , 未来的发展前景很大, 随着我 国金融市场的成熟和人们
括 资金信托 和资产信 托 #相对其他融资工具而言信托的宏观环境
要 宽松得 多 #
来获得 自身经 营所须 的资金 # 从美 国 90 年 代房地产业 的发展 我
们也可 以看 出这一趋势 # 在 1 9 3 年时 , 美 国房地 产市场 中的权 9
在 央行收 紧银 行信贷后 , 房地产信 托异军突起 , 有力 支撑 了
多个指定管理 的开发项 目的信托资金集合起来 , 形成具有一定投 展资金不足 #
资规模 和实力 的资金 组合 ,然后将信 托计划资金 以信托贷款 的方
式 运用 于房地 产开发项 目, 为委托人获取安全 稳定 的收益 # 它包
, . 扩大权益性融资比例 , 降低 行业整体 债务依存度
房地产业的经营特点要求他 们必须更 多地依 靠权益性 融资
条路并不好走 , 但这还是 为大 型地产企业发行企业债 提供了 良好 的发展契机 # 3 . 大力发展房地产投资信托甚金 , 促进中小型地产企业的发展
生 的例证是 , 温州炒房 团狂扫 内地一 二线城市 , 掀起炒房 旋风 , 所 到之 处无不赚得令 人啼嘘 , 仅在 国家进行宏 观调控时 , 在上 海 有所闪失 # 因此私募基金 已经成 为开发商的新大陆和新增长点 #
房 地 产 行业 也 日趋 完 善 #
%夹层融资 ∃是指从风 险与 收益角度来看 , 介于股权与债权之 间的投资形式 # %夹层融资 ∃模式大致分为 四种 :第一种是股权回
冷 二 我国现行的房地产融资渠道及特点
, . 银 行 贷款
购式 , 就是募集资金投到房地产公 司股权中 , 然后再 回购 , 这是 比 较低级的 ;第二 种是 房地产 公司一面贷款 , 一面 将部分股权 和股
行的股份 占公 司股份总数的 2 % 以上;股本总额超过 4 亿元 的, 向 5 社会公开发行 的比例 巧% 以上 , 经过政府主管部门按照 公司法 !
房地产信托是房地产 开发商借助较权 威的信托责 任公司的
.口 . ,月 口 卜
~ ~ ~ ~ 和其运用 资金的丰富经验 , 通过实施 信托计 划,撇 一 ~ 企业债券则迅速补充银行在开发领域 收缩所产生的行业 发 ~ ~ 一 孵 汽 黔,一 ~ 将哪 转让 一 一 ~ ~ ~ ~ ~ 口 目口团 专业理财优势
房地产贷款是指 与房产或地产的开发 经营 消费活动 等有
关的贷款 , 主要包括土地储备贷款 房地产开发贷款 个人住房贷
权受益权 给信托公 司 , 即% 贷款+信托公 司+ 股权质押 ∃模式 ;第三
种模 式是贷款加认 股期权 , 到期贷 款作为优 先债券偿还 ;第 四种 模式是多层创新 #
在 %夹层融资 ∃这种大的制度安排下 , 房 地产金融创新空间很 大 , 可在债权 股权 收益权方面进行多种创新组合 # %夹层融资 ∃ 可创新 的金融产 品很多 , 一部分可 以转 让成股份 , 一部 分可以转
财经界 2008 8
房地产融资渠道现状及发展趋势探讨
长沙市疾病预 防控制 中心 邓彬
摘要 :房地产投资信托基金应是我 国未来房地产业融资发展的主要 出 , 因为 它的受益凭 路
证可通过证券公司公开上市流通,有更强的流动性, 而且投资者享受有限责任 集中管理 自由
进 出和转让等优 惠条件 关性饲 :房地产 融资渠道 金融市场 信托基金
款 商业用房贷款等 # 银行贷款至今仍然是我国房地产最主要 的
融资渠道 , 至少 70 % 以上的房地产开发资金来 自商业银行 系统 # 该 方 式 是 最有 效 的 , 短 期 内不 会 改变 #
2 . 上 市 发行 股 票葬 集 资金
一个股份有限公 司的股本总额若不少于人民币 5以 ) 万元 , 且 洲 开 业 时 间 3 年 以上 , 最 近 3 年 连 续盈 利 , 公 司 在最 近 三 年 内无 重 大 违法行为, 财务会计报告无虚假记载 ; 而持有股票面值达人民币
房地产商 的开 发投资经营活动 # 现今 , 国内房地产融资渠道最具
益融资 与债务融资各 占有一半 的 比例 , 而到 了 1997 年 , 权益 融
资与债务融 资的 比例就达到 了 2 :1 以上 # 我 国在 房地 产融 资上
前景的是 房地产 信托 #因为其具备了很好 的投资优势 :(l 房地产 ) 投资信 托通过 集中化 专业 管理和多元化投资组合 , 选择不 同地 区 和不 同类 型的房地产项 目及业务 , 可有效降低投 资风险 , 取得较 高投资回报 # (2 中小投 资者通 过房地产投资信托在承担有限责 ) 任的同时 , 可 以间接获得大规模房地产投资的利益 #(3 房地产投 )
作为融资渠道 , 房地产基金和商业信用要求企业必须具有高
度的无 形资产和强大的实力 , 否则很少人会愿意购买其基金 # 它
径 , 但在 目前 由于我 国没有 专门的 产业投 资基金 法 !, 而现行 的
法律 规定投 资基金只能投资于 % 上市公司流通 股 国债和现金 等
于投资渠道短缺 住房投资性需求的增加给市场带来的压力 # 作为典型的高投人 高风险 高产出的资金密集型产业 , 房地
产对金融市场具有天然 的高度依赖, 但随着市场经济的发展与完
目前我 国采取发行房地产债券的企业也屈指可数 , 因为发债 融资对筹资企业 的条件要求较高 , 中小 型房 地产企业很难涉足 #
所要解决的首要问题就是 降低 房地产业 的债务依 存度 , 提高房 地产企业权益资金 的比例 , 这是 解决我 国房地产 融资体系 中现 存问题 的基础 # 2. 以短期 融资券为契机, 改善大型地产 企业的债务 触资结构 短期融资券作为企业 的主动 负债 工具 , 为企业进 人货币市场
资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道 #
力发展住房产业投资基金 住房债券 房地产信托等融 资工具 , 将
流人房地产投资性消费的资金 和保险基金 养老基金引导到住房 融资市场 , 吸引社会 资金进入住房开发和住房保障领域 , 以缓解由
序上更快捷 , 上市公司进行债券融资的意愿更强 # 其次 , 相对于银 行贷款 , 债券融资成本更低 #再次 , 公司债所融资金应用灵活 , 限制
产 市场发 展提出 几点建议,其中 包括∀ 议政府 健 不失时 机地拓宽房
地产融资渠道 # ∃ 中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一指出, 当前房地产企业 自筹资金在开发资金来源中的比重还很少 , 房地
产开发资金主要依靠国内银行贷款 # 在房地产信贷管理进一步严
格而流动性过剩的情况下 , 建议不失时机地拓宽融资渠道, 创新房 地产金融产品 #支持房地产开发企业通过股权合作 上市等渠道筹 集开发资金 # 对积极开发 中小户型 中低价位普通商品住宅的企
以采取 这种方式 #
高流动性资产 ∃上 , 因此房地产基金 的发展尚待时 日#
随着房地产信托与房地产投资基金的融合 , 房地 产投资信托
冷 三 我国房地产融资渠道的发展趋势
投资意识的改进, 股票融资将会起着 日益重要的作用 #
3 . 发 行 企 业债 券
目 , 我国房地产企业的融资方式主要是信贷融资 股权融资 前 和债券融资三种 #而相对于股权融资和银行贷款来说, 债券融资的
优势更加突出, 吸引力更强 # 首先,相 比股权融资来说 , 债权融资程
业 对推动省地节能环保型住宅的企业 , 给予融资的支持 # 通过大
6 .房地产基金 基金 的收人 来源包括 资产增 值 房 租等等 , 可分 为私募和公 开发行两种 ;所谓私募基金 , 是指一种非公开 宣传的 , 私下 向特定 投资人募 集资金并进行集合投资 的工具 #私募基金大致有三种类 型 :一是信托 和证券等金融机构 , 受投资者委托 进行 集合投 资 , 以 信托理财的方式投资于上市股票或产业 # 二是普通的资产管理公 司 投资公 司 投 资顾问公 司 财务顾问公司等 中介机构 , 私下 为
1 X K 元 以上 的股 东 人数 不 少 于 1( ) 人 (千 人千 股 ) , 向社会 公 开发 ) 拟
让成债券 ;在结构上 , 可以是本金和利息按月付给投资人 , 也可以
在前期急需资金的时候只支付利息 , 最后才归还本金 #因此 , 其灵 活性非常适合于房地产业 #
5 . 房地 产 信 托
在央行收 紧银行信贷后 , 房地产信 托异军 突起 , 有力支撑 了 房地产商的开发投资经营活动 # 相对银行贷款而言 , 房地产信托 计划 的融资方式 可以降低地产公司整体融 资成本 , 节约财务 费
用 , 而且期限弹性较大, 有利于地产公司持续发展 #房地产信托既 可以采取股权投资的形式也可以采取贷款的形式 , 但房 地产 信托 在发展过程 中也暴露 出一些问题 , 他们 在投资过 程 中, 绝大多 数 都是采取贷款 的形 式 , 采取 的仍然是债 权 的形 式 , 这等于是原 有 银行贷款的简单替代 , 并没有解决风险与收益不对称 的根本性 问 题 , 而且在这个过程中信托业 的风险也在增加 # 今后 的房地产信 托如果想要有较 大的发展 , 必须在 产品形式上加 以改进 , 推 出更 多的股权投资或混和投资的信托产品 # 房地产基金应该是未 来房地产企业股 权融资 的一个主要途
睁 一 市 0 0 场预测分析的报告 !已由中国房地产业协会发布 , 报告对今年房地
的规定, 对公司进行上市评估之后, 可发行股票筹集资金 # 公开上市, 理论上讲是最佳途径 , 因为直接融资 , 可从容化解金
融风险 , 降低企业融资成本, 改善企业资本结构 # 但是 , 房地产企业 上市非常困难, 因为它的燕利模式有别于一般工业企业 , 资金流不 连续 , 呈现周期性的大进大出状况 , 难以达到上市要求 # 再者, 上市 门槛依然很高; 不过, 房地产股票融资方式作为房地产企业 的融资 方式之一 , 未来的发展前景很大, 随着我 国金融市场的成熟和人们
括 资金信托 和资产信 托 #相对其他融资工具而言信托的宏观环境
要 宽松得 多 #
来获得 自身经 营所须 的资金 # 从美 国 90 年 代房地产业 的发展 我
们也可 以看 出这一趋势 # 在 1 9 3 年时 , 美 国房地 产市场 中的权 9
在 央行收 紧银 行信贷后 , 房地产信 托异军突起 , 有力 支撑 了
多个指定管理 的开发项 目的信托资金集合起来 , 形成具有一定投 展资金不足 #
资规模 和实力 的资金 组合 ,然后将信 托计划资金 以信托贷款 的方
式 运用 于房地 产开发项 目, 为委托人获取安全 稳定 的收益 # 它包
, . 扩大权益性融资比例 , 降低 行业整体 债务依存度
房地产业的经营特点要求他 们必须更 多地依 靠权益性 融资
条路并不好走 , 但这还是 为大 型地产企业发行企业债 提供了 良好 的发展契机 # 3 . 大力发展房地产投资信托甚金 , 促进中小型地产企业的发展
生 的例证是 , 温州炒房 团狂扫 内地一 二线城市 , 掀起炒房 旋风 , 所 到之 处无不赚得令 人啼嘘 , 仅在 国家进行宏 观调控时 , 在上 海 有所闪失 # 因此私募基金 已经成 为开发商的新大陆和新增长点 #
房 地 产 行业 也 日趋 完 善 #
%夹层融资 ∃是指从风 险与 收益角度来看 , 介于股权与债权之 间的投资形式 # %夹层融资 ∃模式大致分为 四种 :第一种是股权回
冷 二 我国现行的房地产融资渠道及特点
, . 银 行 贷款
购式 , 就是募集资金投到房地产公 司股权中 , 然后再 回购 , 这是 比 较低级的 ;第二 种是 房地产 公司一面贷款 , 一面 将部分股权 和股
行的股份 占公 司股份总数的 2 % 以上;股本总额超过 4 亿元 的, 向 5 社会公开发行 的比例 巧% 以上 , 经过政府主管部门按照 公司法 !
房地产信托是房地产 开发商借助较权 威的信托责 任公司的
.口 . ,月 口 卜
~ ~ ~ ~ 和其运用 资金的丰富经验 , 通过实施 信托计 划,撇 一 ~ 企业债券则迅速补充银行在开发领域 收缩所产生的行业 发 ~ ~ 一 孵 汽 黔,一 ~ 将哪 转让 一 一 ~ ~ ~ ~ ~ 口 目口团 专业理财优势
房地产贷款是指 与房产或地产的开发 经营 消费活动 等有
关的贷款 , 主要包括土地储备贷款 房地产开发贷款 个人住房贷
权受益权 给信托公 司 , 即% 贷款+信托公 司+ 股权质押 ∃模式 ;第三
种模 式是贷款加认 股期权 , 到期贷 款作为优 先债券偿还 ;第 四种 模式是多层创新 #
在 %夹层融资 ∃这种大的制度安排下 , 房 地产金融创新空间很 大 , 可在债权 股权 收益权方面进行多种创新组合 # %夹层融资 ∃ 可创新 的金融产 品很多 , 一部分可 以转 让成股份 , 一部 分可以转
财经界 2008 8
房地产融资渠道现状及发展趋势探讨
长沙市疾病预 防控制 中心 邓彬
摘要 :房地产投资信托基金应是我 国未来房地产业融资发展的主要 出 , 因为 它的受益凭 路
证可通过证券公司公开上市流通,有更强的流动性, 而且投资者享受有限责任 集中管理 自由
进 出和转让等优 惠条件 关性饲 :房地产 融资渠道 金融市场 信托基金
款 商业用房贷款等 # 银行贷款至今仍然是我国房地产最主要 的
融资渠道 , 至少 70 % 以上的房地产开发资金来 自商业银行 系统 # 该 方 式 是 最有 效 的 , 短 期 内不 会 改变 #
2 . 上 市 发行 股 票葬 集 资金
一个股份有限公 司的股本总额若不少于人民币 5以 ) 万元 , 且 洲 开 业 时 间 3 年 以上 , 最 近 3 年 连 续盈 利 , 公 司 在最 近 三 年 内无 重 大 违法行为, 财务会计报告无虚假记载 ; 而持有股票面值达人民币
房地产商 的开 发投资经营活动 # 现今 , 国内房地产融资渠道最具
益融资 与债务融资各 占有一半 的 比例 , 而到 了 1997 年 , 权益 融
资与债务融 资的 比例就达到 了 2 :1 以上 # 我 国在 房地 产融 资上
前景的是 房地产 信托 #因为其具备了很好 的投资优势 :(l 房地产 ) 投资信 托通过 集中化 专业 管理和多元化投资组合 , 选择不 同地 区 和不 同类 型的房地产项 目及业务 , 可有效降低投 资风险 , 取得较 高投资回报 # (2 中小投 资者通 过房地产投资信托在承担有限责 ) 任的同时 , 可 以间接获得大规模房地产投资的利益 #(3 房地产投 )
作为融资渠道 , 房地产基金和商业信用要求企业必须具有高
度的无 形资产和强大的实力 , 否则很少人会愿意购买其基金 # 它
径 , 但在 目前 由于我 国没有 专门的 产业投 资基金 法 !, 而现行 的
法律 规定投 资基金只能投资于 % 上市公司流通 股 国债和现金 等
