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税法第8章土地增值税法简明教程PPT课件

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《土地增值税》课件

《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税法PPT课件

土地增值税法PPT课件
土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实 行征用，依法征用后属于国家所有。 集体土地能否进行自行转让？
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附 着物是否发生产权转让。
1、征税范围不包括国有土地使用权出让所 得的收入。
2、对于存量房地产转让，可扣除：
1）房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2）取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。
3）转让环节缴纳的税金。
六、应纳税额的计算
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的， 则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： （1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价 （2）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价-扣除项目金额 （3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算
例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不 得扣除。
另规定：
（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上 浮部分不允许扣除；
（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不 允许扣除。
4）与转让房产有关的税金
营业税、印花税、城建税、教育费附加等可 扣除；
地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家
统一规定交纳的有关费用。 2）房地产开发成本
3）房地产开发费用：期间费用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利 息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

第八章-土地增值税PPT课件

第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方

第8章 土地、耕地税《国家税收》PPT课件

第8章 土地、耕地税《国家税收》PPT课件
三、税率
级别
人口（人）
每平方米税额（元）
大城市 中等城市
50万以上 20-50万
1.5-30 1.2-24
小城市
20万以下
0.9-18
县城、建制镇、工矿区
0.6-12
1 第一节 城镇土地使用税概述 三、减免税 1.法定免缴土地使用税的优惠。
2.省、自治区、直辖市地方税务局 确定减免土地使用税的优惠
第八章 城镇土地使用税与耕地占用税
1 第一节 城镇土地使用税概述
城镇土地使用税的计算、申报、缴纳
2 与会计处理
3
耕地占用税
1 第一节 城镇土地使用税概述
一、征税对象、范围
城镇土地使用税的征税对象是土地。征税范围包括在城市、县城、建制镇和
工矿区内的国家所有的土地和集体所有的土地。
二、纳税人
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地 使用税的纳税人。 所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企 业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其 他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。3耕Fra bibliotek占用税3
耕地占用税
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耕地占用税
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一、应纳税额计算
（一）计税依据：纳税人实际占用的土地面积，计税单位为平方米。
• ①由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定 土地面积的，以测定的面积为准；
②尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使 用证书的，以证书确认的土地面积为准；

土地增值税教学课件PPT

土地增值税教学课件PPT
不超过200%时，适用30%、40%和50%的税率。
速算扣除系数={A×50%－[B×50%×30%＋ B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%
(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算源自)六、土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征， 满3年的减半征收，未满3年的按规定计 征。
增值额×50%－扣除额×15%
4 比率＞200%
60% 35%
增值额×60%－扣除额×35%
注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。
四、增值额的确定
增值额= 转让收入－扣除金额
◆不能准确提供转让收入的，参照同类房地 产的市场交易价格确定；
◆不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋 重置成本和取得土地使用权的地价确定。
(2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地 价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。
4.与转让房地产有关的税金，按实际 金额扣除。（营业税、城建税、教育费
附加、印花税）
5.专门从事房地产开发的纳税人，可 按地价与项目成本之和的20%加计扣 除。
◆旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房 及建筑物的评估价格（按政府评估机构 评定的重置成本价和成新度计算）、取 得土地使用权所支付的地价及转让环节 缴纳的税费。
2.房地产开发项目的成本，按实际金 额扣除；
3．房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理 费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除 方法有两种：
(1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机 构能提供证明的，按实际金额扣除（但最高限 额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其 他开发费用，按地价与项目成本之和（1项 +2项）的5%以内扣除。

第八章 土地增值税 《税法》课程PPT

第八章 土地增值税 《税法》课程PPT

计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，

加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：

土地增值税法PPT课件(适用于本专科和成考自考)


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计税依据的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让 房地产的增值额，是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣 除项目金额后的余额，即： 转让房地产的增值额=转让房地产的收入—法定 的扣除项目金额
税法规定的扣除项目有：
A
取得土地使用权所支付的金额。
B
房地产开发成本。
解：(1)取得土地使用权的地价款及有关费用为1600万元
2. 房地产开发成本为4400万元 3. 房地产开发费用=770-50+(1600+4400)* 5％
=1020(万元)
4. 允许扣除的转让环节税费为830万元 5. 从事房地产开发加计扣除20％，
加计扣除额=(1600+4400)* 20％=1200(万元)
应纳税额=增值额*适用税率—扣 除项目金额*速算扣除系数
减免税
一．建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税。 二．因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 三．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住用房，经向税务机关申报核准，凡
居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收 土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费 160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元； （3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机 构证明）； （4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同， 取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租 金收入15万元。 （其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规 定的高限计算扣除房地产开发费用。）

CPA税法第八章土地增值税法课件


上海对外贸易学院 会计学院
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第二节 税率
• 土地增值税采用四级超率累进税率。 • 【建议】记忆土地增值税的税率表。
2018/11/13
上海对外贸易学院 会计学院
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第三节 应税收入和扣除项目
• 一、应税收入的确定 • 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得 的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、 实物收入和其他收入。 • 非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 • 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为 “与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 • 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的， 地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
2018/11/13 上海对外贸易学院 会计学院 21
• 【例题·计算题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公 用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元， 购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5
万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的
2018/11/13 上海对外贸易学院 会计学院 14
• 【例题·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为
1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息
支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规
定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理
• （1）房地产继承（无收入）
• （2）房地产赠与（无收入）
• （3）房地产出租（权属未变）
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税法
第 8章
土地增值税法
例题解析
【例8 -1】某纳税人转让房地产所取得的收入为 400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应 纳土地增值税的税额。 第一种方法（按《土地增值税暂行条例》规定的方 法计算）：
第一步，先计算增值额。 增值额为：400-100 = 300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为：300÷100 = 300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别 适用30%、40%、50%和60%四挡税率。
例题解析
第三步，分别计算各级次土地增值税税额。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用 30%的税率。 这部分增值额为：100×50% = 50（万元）这部分 增值额应纳的土地增值税税额为：50×30% =15（万 元） （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项 目金额100%的部分，适用40%的税率。 这部分增值额为：100×(100%-50%)= 50（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：50×40% = 20（万元）
税法
8.1 土地增值税概述 8.1.1 土地增值税概念
税法
第 8章
土地增值税法
8.1.2 我国土地增值税的特点 1. 以转让房地产的增值额为计税依据 2. 征税面比较广 3. 采用扣除法和评估法计算增值额 4. 实行超率累进税率 5. 实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根 据房地产转让情况而定
税法
税法
引导案例
【微小说】
• 话说财务室的A和B平时相处不错，今 天不知何因竟然吵起来了。A：你这种 人直接就是营业外支出！B：你连进费 用的资格都没有，更别提对你资本化 了。A：你算资产么？折旧对你来说就 是人生最大的奢侈！B：你永远是负债， 负债中永远没有预收款。A：别神气了， 你交过个人所得税吗，看你就像免征 额...
第 8章
土地增值税法
8.1.3 土地增值税的立法原则 1. 适度加强国家对房地产开发和房地产交易 市场宏观调控 2. 抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益 3. 规范国家参与土地增值收益的分配方式， 增加财政收入
税法
第 8章
土地增值税法
8.2 纳税人、征税范围和征税对象 8.2.1 纳税义务人 8.2.2超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额 200%的部分，适用50%的税率。 这部分的增值额为：100×（200%-100%）= 100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：100×50% = 50 （万元） （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税 率。 这部分的增值额为：300-(100×200%)=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：100×60% = 60 （万元） 第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 土地增值税税额为：15+20+50+60 =145（万元）
税法
第 8章
土地增值税法
8.4.1 增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除 规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
税法
第 8章
土地增值税法
8.4.2 应纳税额的计算方法 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税 率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便 方法计算，具体公式如下：
税法
Taxation Laws
引导案例 李先生是中国某外商投资企业的外派人员， 2008年12月，李先生在国外取得工资收入2000美元， 另外，李先生在国内还投资于国库券，12月获得利息 收入5000元；因李先生家已迁入新居，另将自己原有 住房转让他人，获得价款16万元；李先生回国探亲时， 购买体育彩票中特等奖，奖品为桑塔纳轿车一辆；李 先生曾向某杂志社投稿，12月该杂志社通知李先生其 稿已被采用，并寄去稿酬3000元。
税法
第 8章
土地增值税法
8.2.1 纳税义务人 概括起来：《土地增值税暂行条例》对纳税人的规 定主要有以下四个特点： （1）不论法人与自然人。 （2）不论经济性质。 （3）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 （4）不论部门。
税法
第 8章
土地增值税法
8.2.2 征税范围 1. 征税范围 2. 征税范围的界定 3. 若干具体情况的判定
税法
第 8章
土地增值税法
8.3.3 评估价格及有关规定 1. 出售旧房及建筑物的 2. 隐瞒、虚报房地产成交价格的 3. 提供扣除项目金额不实的 4. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的
税法
第 8章
土地增值税法
8.4 应纳税额的计算 8.4.1 增值额的确定 8.4.2 应纳税额的计算方法
(1)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
税法
第 8章
土地增值税法
8.3 计税依据
8.3.1 应税收入的确定 8.3.2 扣除项目的确定 8.3.3 评估价格及有关规定
税法
第 8章
土地增值税法
8.3.1 应税收入的确定 1. 货币收入 2. 实物收入 3. 其他收入
税法
第 8章
土地增值税法
8.3.2 扣除项目的确定 1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房地产开发成本 3. 房地产开发费用 4. 与转让房地产有关的税金 5. 其他扣除项目 6. 旧房及建筑物的评估价格
税法
第 8章
土地增值税法
8.2.3 适应税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （ 1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税 率为30%。 （2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项 目金额100%的部分，税率为40%。 （3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除 项目金额200%的部分，税率为50%。 （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率 为60%。