下载文档原格式
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
区域寡头垄断市场下住房供应分类制度对住房价格的影响中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）06-000-02摘要住房是人们生活中必不可少的一部分，它的价格自然是最基本、最核心的焦点。
近几年，住宅价格的持续高涨，使得人们的生活背上沉重的负担。
国家为了控制房价也出台诸多相关政策，然而效果却不尽如人意，房价过高的问题依然没有得到有效解决。
基于这一背景，本文着力研究了我国房地产市场的结构，得出我国房地产市场属于区域寡头垄断市场结论；分析我国住房供应制度，证实了正是这一制度中的缺陷，为高房价推波助澜；最后，提出了相应的解决办法。
关键词房地产寡头垄断住房供应一、当前房地产业存在的主要问题房地产业作为一个新兴的行业，在发展过程中也存在着很多不可忽视的问题、困难和矛盾：比如住宅商品价格居高不下，持续升温；市场投资过热，挤压其他行业发展；房价涨幅过大、空置面积不断增加等等。
其中最为明显的是价格问题。
量入为出，是中国人传统的消费原则，买房自然也不例外。
人们总会根据自己家庭现在的以及未来可预见的的收入来决定是否买房、买什么样的房子。
买房绝大多数也是选择住房抵押贷款的方式。
因此，我国城镇居民所能承担的商品住宅价格模型：（1）其中，p表示有效需求价格；α表示月收入中可用来偿还住房贷款的比例；y表示居民家庭年可支配收入；i表示个人住房抵押贷款月利率；β表示贷款比例；s表示居民可承担的房屋面积。
我国住宅贷款年限一般在20年左右（240个月），而房屋的使用年限为70年（840个月），远远超过还款期，即n“很大”，则模型可以简化：（2）那么以2011年为例，假设标准城镇家庭人口数为3人，户均面积为90㎡；首付款为3成，即贷款比例为70%；选择央行公布的现行“金融机构人民币贷款（5年及以上）基准利率”6.80%（月利率为0.56%）。
以公式（3）粗略计算北京、上海、广州、武汉和贵州的居民可承担的最高房价。
我国房地产市场区域寡头垄断性经济分析中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-02摘要 20世纪90年代以来，房地产业在我国宏观经济高速发展的大背景下，得到了蓬勃成长，并逐渐成为国民经济的重要支柱。
但是，在房地产迅速发展的同时，其背后的一些弊病如，国家对房地产行业宏观调控效果不明显、房地产市场供需矛盾突出等问题开始凸显，给今后房地产市场的健康运行带来了不利影响。
这些问题的产生有着诸多方面的原因，其中我国房地产市场具有区域寡头、垄断的经济特性是其中不容忽视的重要因素。
关键词房地产市场寡头垄断土地市场一、房地产市场和区域寡头垄断经济一般而言，房地产市场是指房地产企业进行房产投资、开发、建设、经营等所处的流通市场，在我国可以大致分为房地产开发市场和房地产建筑市场。
与一般的商品流通市场相比较，房地产市场具有如下几点特性：（1）、房地产的供给和需求的影响范围具有地域性的特点，只能在同一的供需圈内实现供求调剂；（2）、由于房产是不动产，而且使用周期长，不容易流转，也不像普通商品市场般可以随时弃旧换新，所以房地产市场具有较差的流动性，变现能力不足；（3）、房地产市场投资需要大量的资金投入，是一个投机性与投资性相结合的市场。
（4）、由于政策等各方面原因，我国的房地产市场处于一个竞争不充分的市场格局中。
而所谓“寡头垄断”是指在市场上某一行业同时包含有垄断和竞争的因素，但是更为趋向于垄断的市场结构。
寡头垄断的特点是：（1）、市场上只有少量的销售者，他们从事同质产品或者差别产品的生产；（2）、由于寡头厂商之间共存于市场，导致各自厂商需求曲线的不确定，由此产生了“价格制定者”和“价格接受者”；（3）、寡头市场与垄断市场相似，在厂商的进出方面有着门槛限制，规模小、资金不足的企业很难进入市场，而一旦市场处于共存局面，厂商也不会轻易退出市场。
“区域寡头垄断”顾名思义，就是在某一区域范围内的市场上少数几家厂商所形成的寡头格局，而不是在大面积的市场上占据份额。
说明寡头垄断市场中企业的定价模型市场结构是市场经济中一个十分重要的概念，它描述了市场上企业的数量和规模以及它们之间的关系。
市场结构的不同会导致企业的行为和市场结果的变化。
在市场结构的分类中，垄断市场是一种非常特殊的结构。
在垄断市场中，只有一个企业或少数几个企业掌握了市场的主导地位，其他企业很难进入市场或者生存。
本文将着重探讨寡头垄断市场中企业的定价模型。
一、寡头垄断市场的定义和特点寡头垄断市场是指市场上只有少数几个企业掌握了市场的主导地位。
在这种市场中，企业之间的竞争并不激烈，而是通过协调来维持市场的稳定。
这些企业通常会通过价格协调、产品差异化、广告宣传等方式来分割市场，避免互相竞争，从而获得垄断利润。
寡头垄断市场的特点主要有以下几个方面：1. 市场上只有少数几个企业掌握了市场的主导地位，其他企业很难进入市场或者生存。
2. 企业之间的竞争并不激烈，而是通过协调来维持市场的稳定。
3. 这些企业通常会通过价格协调、产品差异化、广告宣传等方式来分割市场，避免互相竞争，从而获得垄断利润。
二、寡头垄断市场中企业的定价模型在寡头垄断市场中，企业的定价模型主要有两种：柯氏定价模型和纳什均衡定价模型。
1.柯氏定价模型柯氏定价模型是一种基于成本的定价模型。
它假设所有企业都有相同的成本，并且企业之间可以协调价格。
在这种情况下，所有企业都会将价格定在成本加上一个固定的溢价上，这个溢价通常是一个固定的百分比。
柯氏定价模型的公式如下：P = MC / (1 - L)其中，P表示价格，MC表示边际成本，L表示市场份额，它等于所有企业的市场份额之和。
柯氏定价模型的优点是简单易懂，容易计算。
但是，它假设所有企业的成本相同，这在实际情况中并不成立。
此外，柯氏定价模型也没有考虑到企业之间的战略互动。
2.纳什均衡定价模型纳什均衡定价模型是一种基于博弈论的定价模型。
它假设所有企业都是理性的，并且能够预测其他企业的行为。
在这种情况下，每个企业都会考虑其他企业的反应，从而确定自己的定价策略。
价格形成机制价格形成机制是指在市场经济条件下，商品价格形成的基本规律和机制。
它是市场经济中供需关系、市场竞争和市场信息等因素相互作用的结果。
在现代市场经济中，价格通过供需双方的交易行为来确定，而价格形成机制则规定了这个过程中的基本原则和规则。
本文将探讨价格形成机制的基本原理、市场价格的形成过程以及不同市场类型下的价格形成特点。
一、价格形成机制的基本原理价格形成机制的基本原理包括供需关系、市场竞争和市场信息三个方面。
1. 供需关系：供需关系是价格形成机制的基础。
当商品供应量增加或需求量减少时，商品价格趋于下降；相反，当商品供应量减少或需求量增加时，商品价格趋于上升。
供需关系通过市场交易的方式来表现，供方和需方之间的合理定价是市场价格形成的基础。
2. 市场竞争：市场竞争是价格形成机制的重要因素。
在竞争充分的市场上，供大于求会导致价格下降，而需大于供则会导致价格上升。
市场竞争通过自由进入和退出的机制来调节价格水平，竞争者之间的供应量和需求量的变化将直接影响价格的形成。
3. 市场信息：市场信息对价格形成机制起着至关重要的作用。
信息不对称会导致市场失灵，而信息对称则有利于价格的有效形成。
市场信息的获取和传递可以通过市场参与者之间的交流和市场价格的反馈机制来实现，良好的信息流通有助于市场价格的准确反映供需状况。
二、市场价格的形成过程市场价格的形成过程可分为信息收集、供需决策和价格调整三个环节。
1. 信息收集：市场价格的形成首先需要收集各种与市场相关的信息，包括供应商和消费者的意愿、市场竞争状况、产品质量、交易成本、市场预期等。
信息收集通过各种渠道和手段进行，比如市场调查、媒体报道、经济指标发布等。
2. 供需决策：基于收集到的市场信息，供方和需方都会进行供需决策。
供方决定供应的数量和价格，需方决定需求的数量和购买价格。
供方和需方的决策总体上是在追求自身最大化利益的基础上进行的，供需关系和市场竞争将在供需决策中得到体现。
我国房地产市场垄断性分析一、我国房地产市场的垄断程度及影响二、垄断行为对房地产市场的影响三、垄断行为的成因及其对策四、垄断行为对消费者福利的影响五、垄断行为对我国经济发展的影响一、我国房地产市场的垄断程度及影响房地产市场作为我国国民经济的支柱产业之一，涉及到社会各阶层的切身利益。
在房地产市场中，由于存在一些权力机构、大型企业等进行垄断行为，垄断程度较高。
房地产市场垄断的严重程度导致市场参与者数量较少，市场竞争程度降低，给房价带来了较大的不利影响。
垄断现象使得房地产市场价格被扭曲，经济效益受到了威胁。
二、垄断行为对房地产市场的影响1.垄断行为能够扭曲价格，影响市场竞争程度，限制新公司进入市场，让企业轻松收获巨大的利润。
2.垄断行为会导致高房价，让中小收入家庭买不起房，制约了居民的消费能力。
3.垄断行为使得企业财力较强，能够在不公平的竞争中更加占优势，进而影响市场的稳定性。
4.垄断行为造成房地产市场供应不均，导致某些地区房屋供应过剩，而另一些地区住房紧缺。
三、垄断行为的成因及其对策1.行业规制不严：房地产业是我国的市场经济领域之一，行业规制不足，容易出现垄断行为。
2.政府干预不当：政府对房地产市场的干预可能会导致市场的扭曲，引发垄断行为。
3.市场集中度高：房地产市场集中度高，导致市场竞争形势不确定，产生垄断。
消除垄断行为的对策主要包括：1.强化监管：加大对垄断行为的监管力度，建立公平竞争的市场环境。
2.加强行业规制：控制房地产市场市场份额，规范市场信用体系，加强行业监管。
3.拓宽市场：增加房地产市场参与者数量，增加市场竞争程度，防止垄断行为产生。
四、垄断行为对消费者福利的影响1.垄断行为使得价格扭曲导致的超额收益使得企业和资本家获得更多的经济利益。
2.垄断会导致房价上涨，让消费者买不起房，限制了消费能力。
3.垄断行为造成市场稳定性的下降，让居民的购房信心受到影响，导致消费者不满意。
五、垄断行为对我国经济发展的影响1.垄断行为导致房价上涨，只有更多的城市分享了经济增长，才能让它们协调一致。
我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究（作者:___________单位: ___________邮编:___________）（四）垄断是我国房地产价格居高不下的一个根本原因近几年我国房地产价格飞速上涨已引起了社会的广泛关注。
而一提到房价上涨，开发商的解释要么是由于房地产成本的提高造成的，要么是由于房地产需求的高涨造成的，许多经济学家和政府官员也持相同或相似的观点。
而实际上，我国房地产价格居高不下的一个根本原因是垄断。
从价格动态的角度来观察，垄断价格的显著特点是价格刚性。
这就是说高度垄断性的商品，其价格变动频率大为缩小，其价格一经确定，即在一个相当长的时期内保持不变（刘涤源等，1995）。
在默契合谋的定价机制作用下，房地产寡头垄断企业形成了垄断价格，使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。
房地产价格一般稳步走高，在高位运行，很少发生降价的变动。
即便是供求发生变化，房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，价格难以起到调节供求的杠杆作用。
而一旦需求高企，房地产企业会利用社会需求的增长迅速推高价格。
在垄断价格体系下，社会需求增加，其结果是增加价格刚性，促使价格水平持续提高（刘涤源等，1995）。
近几年我国房地产市场需求增长较快，房地产商则利用这种需求的变动甚至需求的潜在因素去推动房地产价格的上涨。
例如北京市的申办奥运会成功、城市轻轨通车、CBD建设等，上海市的世界级城市的定位和世界博览会申办成功等需求因素的变化，为房地产商提供了极具诱惑力的炒作概念，使房地产价格出现新一轮上涨。
也就是说，在需求增加和价格持续上涨的因果环节上，起决定性作用的还是垄断价格本身的特性。
垄断价格上涨快，不能不说是垄断统治实力和垄断价格刚性在起主要作用（刘涤源等，1995）。
因此，虽然需求高企是实现房地产高价的一个支撑条件，但房价高涨的根本原因在于房地产的垄断性。
另一方面，房地产成本上升也不是房价上升的根本原因。
我们知道，在竞争性的市场结构中，开发商没有足够的市场势力去定价，因为它们是价格的接受者。
因此成本提高不一定会导致售价的提高，它更多的带来是利润的减少，某个行业如果只有一、二家企业提价，而其它企业则是维持原价不变，则后果往往是给提价的企业带来灭顶之灾。
为了在竞争中胜出，厂商要做的就是不断降低成本，成本高于价格的开发商自然就会被淘汰。
对具有垄断性质的房地产市场而言，则不具有这样的市场竞争机制和淘汰机制，它可以通过价格合谋维持价格刚性。
房地产企业往往会通过垄断把土地价格、建材价格上涨的因素转嫁给最终消费者。
结果房地产成本增加，房地产商为了维持利润不减，就要以相同的幅度提高垄断价格。
因此，可以说房地产成本增加对房地产价格上涨起了刺激的作用，房地产企业以成本增加为提价借口，大幅提高房地产价格，以谋求更多的垄断利润。
住宅等房地产项目往往是分期销售，房地产商在第一期销售中如果知道其竞争对手很可能制订高价，那么在第二期销售中，房地产商以竞争对手第一期售房采用高价这一信息，来推测其第二期的销售行为，索取超过其第一期售房利润率的价格。
结果在不对称信息的重复价格对搏中，每个企业都采用提高房价以牺牲短期利润的办法，来建立索取高房价的声势，通过整个群体合作获得长期的房地产收益。
通过这种方式，房地产开发商能顺利地把土地价格上升带来的成本增加转嫁给购房者，甚至由此获得更高的利润。
总之，当前我国房地产价格居高不下的根本原因是垄断，正如格瓦特尼（2004）所说的那样，在有些行业中，尽管寡头合作不尽完美，但是可能使价格显著上升，这来自某种更高程度的市场力量，实际上是某种程度的垄断力量。
三、打破垄断，鼓励竞争，形成规范有序高效的房地产市场结构应该说，我国房地产业本身就属于竞对房地产的监管难以到位。
因此，如何改革我国土地出让制度，打破政府在土地出让制度中追求出让金最大化的机制是一个亟待解决的问题。
（二）改革土地出让制度当前我国土地出让制度改革的重点应放在二个方面：一是应通过改革土地出让制度，在房地产市场中引入更多的竞争者。
当前，我国房地产企业“圈地”规模的日趋扩大，这是与我国土地出让制度相对应的。
不难理解，在土地出让收人已成为我国各地财政收入的主要来源的大背景下，各地方政府出于利益的考虑，更倾向于土地的大规模出让。
但是，这种土地出让制度至少会带来两个问题：第一个问题是所能容纳的房地产企业的数量会相对减少，不利于引进更多的竞争；第二个问题是大规模的土地购置以及大规模房地产开发所需的巨额资金壁垒会将很多房地产企业，特别是中小规模的房地产企业排斥在外，容易强化部分开发商的垄断地位。
对此，目前最可行的方法就是政府在土地出让上，应控制过大规模地块的整体出让，即使是相对较大规模地块的出让，也应改目前“生地”出让的方式为“熟地”出让的方式，这样政府就可以将“熟地”切分为若干“规模适中”的地块，将大项目拆分为中小项目，由不同的开发企业开发，这样才能在一定程度上缓解我国房地产垄断和竞争不足的现状。
二是通过改革土地出让制度，切断地方政府与开发商之间的利益纽带，恢复地方政府“公共利益执行人”的职责。
我们可以考虑减少地方政府在土地批租中与中央政府的分成比例，弱化地方政府财力上对土地出让金的依赖，还可以考虑将土地批租一次付清几十年租金的做法，改为按房地产开发进度5期收费，这样，对政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利将是一个很好的改革措施，同时还可以降低工商企业的投资门槛，更重要的是这对于土地市场的规范、土地开发的控制、土地利用的合理化等都具有重大的意义。
（三）政府应对房地产价格进行一定的管制对大多数商品、服务和生产要素来说，应通过市场竞争形成和确定价格。
但房地产由于垄断性、外部性、房屋的公共属性带来的市场失灵使政府实行价格规制成为必要。
房地产市场价格规制的主要内容包括：一是推出限价房。
政府根据开发商的平均成本，再加上一个平均利润得出一个管制价格。
开发商通过拍卖将土地购卖回去后，必须以低于这个价格对外销售。
这样成本高于这一管制价格的开发商自然会被淘汰，成本低于这一管制价格的就会千方百计地降低成本，争取更大的利润。
为此，开发商就会变得更有效率，资源就能得到优化配置，与此同时还可以防止开发商利用垄断地位过度拉高房价。
二是对房地产产品的平均成本进行测算，并向社会公开。
自福州市统计局首次公开房地产成本后，社会各界掀起了是否应将房地产成本公开的“口水战”：反对者认为在市场经济下，决定价格的因素主要是供求关系而不是成本，开发商有权根据市场需求以及房屋质量好坏、配套设施是否完善、档次定位的不同等情况自主定价。
对房地产成本进行公开或者公开的内容和程度把握不好容易造成对企业商业秘密的侵犯和公平竞争环境的影响；赞成者认为房地产和普通商品有所不同，房地产事关百姓的居住权，而城市土地的一级开发又由国家统一垄断，城市土地的开发和居民的居住权都属公权范围，任何公民都拥有知情权。
笔者认为，由于房地产是一个垄断性很强的产品，再加上房地产业是我国公认的一个暴利行业，并且当前房价持续上升，房价问题有可能从经济问题演化成政治问题，因此可以在条件成熟的地方先行公开房地产成本。
当然考虑到操作的稳妥性，当前也可先不对外公开房地产成本，而是应根据房地产产品的地理、属性和需求，给出房地产销售价格的参考价或指导价。
（四）推进住宅合作社建设住宅合作社是由城市居民、职工为改善自身住房条件而联合起来的，从事住宅生产、分配和管理活动，不以盈利为目的的公益性合作经济组织。
它既是经济组织，同时也是具有公益性的住房生产与消费相结合的群众团体。
最早成立住宅合作社的国家有法国、丹麦、德国等。
在法国，1860年出现了试验性的住宅合作社，后逐渐拓展到美洲、亚洲等国家。
现在，住宅合作社已遍布世界40多个国家和地区，数量超过7万个，拥有社员2 000多万人。
欧、美的一些国家的住宅合作社少则几百个，多则上千个，瑞典拥有3 700多个住宅合作社。
在一些国家，住宅合作社已经成为国家解决住宅问题的主要形式之在我国，尽管住宅合作社受到了广大职工家庭的欢迎，但其在解决城镇居民住房方面所发挥的作用并不显著，相对于房地产开发企业每年数亿平方米的开发量，住宅合作社的建房规模甚至可以说是微不足道。
特别是1998年后，随着住房货币分配制度的全面实施，单位和行业逐渐从住房建设领域退了出来，单位型和行业型住宅合作社逐步萎缩。
总体来看，现在我国住宅合作社的发展已陷入停滞甚至萎缩状态。
究其原因，主要还在于政府对其重视不够。
为此，我们应该在土地供应、税费减免和资金支持等方面加大对住宅合作社的扶持力度。
同时，还应进一步明确住宅合作社的法人地位，鼓励其参与国有土地使用权的招标与拍卖，甚至在同样的条件下政府应向住宅合作社倾斜。
这样做的结果是，一方面中低收入的人群都可以通过以加入住宅合作社的形式来自己开发并自己解决住房问题；另一方面也可以在我国竞争不充分的房地产业中增加新的竞争者，从而有助于将我国房地产业过高的利润率降下来，并最终促进消费者住房福利水平的提高。
当前我国一些城市正在兴起个人集资建房，这种方式有些类似于住宅合作社，但又与住宅合作社有着本质的不同。
据了解，目前仅温州的个人集资建房者成功拍下一块土地，开始进入实质性阶段，而北京、上海、南京、成都、厦门等其它地方都仅处于方案论证等初始阶段，总体上我国个人集资建房仍处于“雷声大，雨点小”的起步探索阶段。
对个人集资建房模式而言，将面对以下几个问题：一是政策空白。
直到目前为止，中央政府及绝大多数地方政府对个人集资建房的合法性均未给予正面回应，缺乏相应的管理办法和配套法规，如果将来政策有变化，风险难以应对。
二是合作协商难。
参与集资建房的可能有几百号人甚至更多的人，他们原先可能互相不认识，在买什么价格的土地、在什么区位建房、建什么档次和类型的房子等方面必然存在分歧，这极可能造成众口难调，效率低下，纠纷四起，而导致合作失败。
三是购买土地难。
在土地出让实行“招拍挂”的前提下，一些中小型的开发商都拍不到土地，更何况处于弱势地位的合作建房者，如买不到地，合作建房只能是纸上谈兵。
四是资金监管难。
如何设计出精巧的监管体系，确保没有人能擅自动用大家的资金这也是一个难点。
五是专业化运作难。
房地产项目涉及面非常广，它需要方方面面的人才，作为一个毫无经验、临时拼凑的项目公司，如何有效地控制设计、采购、施工、管理等各项成本，降低风险，在确保房子质量的基础上使房价真的能降低到市场价之下，这是一个难题。
当然实际运作中可能会遇到更多的难题。
笔者认为上述问题只有用专业化、规范化的住宅合作社替代临时性的拼凑型的个人集资建房，并伴随相关政策的出台才能解决。
由于个人集资建房对打破房地产市场垄断有一定的积极作用，有关部门对此应给予高度重视和必要支持，并尽快出台有关政策和法规，积极引导它向规范的住宅合作社发展。
