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2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时 间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价 值，而是直接相加减，但要计算利息，计息 期通常到开发完成时止，即既不考虑预售， 也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考 虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先 要将它们折算到同一时间点上的价值 最终是 折算到估价时点上 ，然后再相加减，
④预测开发完成后的房地产价值；
⑤测算开发成本、管理费用、投资利息销售费用、 销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产 应负担的税费；
⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值
2023/6/20
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（二）实例运用
例1. P159 例6.1（静态法）
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例2. 某开发项目土地总面积3万平方米,容积率为 3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间， 前 期 工 程 费 600 万 元 ， 建 设 期 2 年 ， 建 造 成 本 1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需 投入60% 均匀投入 ，建成后预计马上能售出， 售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业 费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率 为25%，税率为销售收入的5.48%，
1.获取估价业务 2.业务受理 3.制定估价作业计划 4.资料的收集与整理 5.现场查勘 6.综合分析和估算 7.撰写估价报告 8.交付估价报告书 9.收取估价服务费 10.估价资料归档
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土地估价方法
市场比较法 收益还原法 剩余法（假设开发法） 成本逼近法 路线价法（185,自学） 基准地价修正系数法
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4.现金流量折现法和传统方法的优缺点
现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复 杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简 单些，现金流量折现法具体需要做到下列3点：
