物业委托运营管理合同合同编号：甲方（委托方）：乙方（受托方）：根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依照平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业运营管理服务事项达成如下合同，以资共同遵照执行。
1合作背景及方式1.1甲方合法拥有托管物业项目的房屋使用权，并得到该物业的产权人及有权出租方的许可或授权；乙方拥有公寓项目物业的室内设计、招租、运营管理等综合运营能力；甲方将物业项目整体委托给乙方运营管理（以下简称“托管”），并向乙方支付相应的服务费用。
1.2乙方以专业团队服务运营模式为基础，依托完整的市场定位体系，整合优势资源，提升物业项目的市场形象，保持物业项目良好的市场竞争优势，保障物业项目整体运营的可持续性发展，最终达成甲、乙双方的共赢局面。
1.3乙方可为甲方有偿提供物业项目相关的□设计服务□工程管理服务，双方另行签署相关服务协议，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
2托管物业（房屋及附属设施）项目概况2.4“房间数”为托管运营物业项目正常对外运营的房间数，不包含工作人员宿舍、储藏室及办公所需用房等管理用房。
2.6托管物业的用途：专项用于“乐乎”品牌或乙方旗下其他品牌公寓项目。
3托管运营权限3.1乙方对托管物业享有独立、排他的运营管理权限，有权自主制定运营管理规划及方案，使用乐乎专属APP“呼啦圈”实现线上操作（预约、签约、交租、退租等服务）。
3.2乙方享有托管物业租赁价格定价权，自主制定租赁价格打折促销策略的权利。
3.3乙方有权自主成立管理和服务团队。
3.4乙方有权自行选择和决定托管物业运营管理所需的合作方，包括但不限于房租分期等金融服务、转租服务、社区广告（不包括户外广告）、O2O服务接入、异业合作（如咖啡厅、公区产品展示贩卖）等社区增值服务合作商。
3.5乙方享有其他依据商业惯例应当享有的运营权利。
4托管运营期限4.1场确认单》之日起算，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
4.2托管运营期限届满后，如甲方有意将托管物业继续用于委托运营管理的，同等条件下乙方享有优先缔约权。
5项目交付5.1物业交付规则：5.1.1物业房屋交付时，双方签署《房屋验收单》，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
5.2具体交付物业项目房屋期限如下：共区域和社区外观，按项目标准装修后的房屋交付乙方运营；的房屋交付乙方运营；的房屋交付乙方运营；5.3蓄客期：以便于乙方准备开业和招租事项。
6托管运营管理分配6.1人员分配6.1.1甲方指派财务人员负责收银账户管理及对账工作，从甲方领取岗位报酬，甲方与之签订正式的劳动合同并缴纳社会保险。
甲方指派的财务人员需服从乙方管理，遵守乙方的工作纪律与作息时间安排，如在工作中不能达到乙方运营管理要求，乙方有权让甲方对指派的财务人员进行调换。
6.1.2其他工作人员由乙方聘用，从乙方领取岗位报酬，乙方与之签订正式的劳动合同并缴纳社会保险。
6.1.3乙方根据托管物业项目具体情况安排合理人数的工作人员。
因甲方交房为分批交付，且每个托管物业项目在实际运营中情况不同，故乙方有权根据交房进度或实际运营情况，在不影响运营工作开展的前提条件下决定工作人员到岗时间。
6.2甲乙双方具体分工负责内容为：6.2.1甲方负责：房屋主体结构、基础工程、防水工程、上下水管道设施、电路设施、供热供冷系统工程的维修和保养费用；收取客户租金及其他附属费用所产生的财务成本（包括但不限于如pos机刷卡手续费、扫码手续费等银行手续费等）；开荒保洁；垃圾桶及垃圾清运；下水管道清污；水费、电费、有线电视费、供暖制冷费、网络费用；样板间物料；物业维修（因租户使用不当或者故意损坏，租户负责相应维修费用）；项目空气治理；财产险。
6.2.2乙方负责：工作人员（除甲方指派人员外）的人工成本；房间内及室内公区日常保洁成本；办公费用成本；公众责任险；室内公区物料低耗（包括但不限于绿植、书籍、饮用水、一次性纸杯、小垃圾袋、咖啡茶、保洁保安服装、保洁材料）；社区消杀费用；社区运营成本；室内维修的人工成本(不含配件、材料)，如换灯泡等小型维修事项。
6.2.3上述未约定明确的费用成本，由甲方承担。
6.3甲方与房客存在租赁合同法律关系，若房客需要开具租房发票的，由甲方开具并承担费用。
7运营成本及销售成本支付7.1为保障项目正常运营及人员支出，在项目托管期间，甲方应定期向乙方支付销售成本、运营成本。
任何情形下，不得以任何理由延迟或拒绝支付运营成本及销售成本费用。
7.27.3进场当日。
7.4项目收入先行收取至平台账户，每周与甲方核算一次，核算完成后于次周周三18点前结算至甲方指定账户，遇节假日顺延。
甲方指定收款账户信息如下：账户名称：开户银行：银行账号：7.5运营成本及销售成本费用应于每月5日之前打入乙方指定账户，对上月运营成本及销售成本向乙方进行结算。
乙方收到款项后5个工作日内开具□增值税普通发票/□增值税专用发票给甲方。
乙方指定收款账户信息如下：账户名称：开户银行：银行账号：甲方开票信息如下：名称：纳税人识别号：地址、电话：开户行及账号：8利润分配8.1运营期：蓄客期结束或该批房屋出租率达90%的当月，该批房屋进入运营期。
8.2分配方式：自该批房屋进入运营期开始，当月营业收入超过［（利润分配计提点）*已交付房间数］部分，托管物业项目向甲乙双方进行超额收益分配，具体分配方式如下：8.2.18.2.2甲乙双方利润分配计提点以托管物业项目月营业收入总额为标准，月营业收8.2.3甲乙双方约定执行的利润分配各年度对应的计提点标准如下：8.2.4社区运营产生的增值收益归乙方或乙方指定的公司所有，不计入月营业收入。
8.3结算方式：利润分配双方每季度核算分配一次，以□收付实现制□权责发生制为准，于每季度结束后的5个工作日内支付至乙方指定账户，乙方收到款项后5个工作日内开具正规发票给甲方。
9备用金9.1由甲方设立一个专门的备用金账户，交由乙方监管使用，甲方应于本协议签订后的59.2备用金用途包括但不限于租户合同解约退款、代甲方临时垫付费用及其他。
9.3备用金不足时，甲方应于收到乙方通知后2个工作日内补齐备用金。
9.4备用金账户信息如下：账户名称：开户银行：银行账号：10项目资质陈述和保证10.1甲方保证其自身为具有完全民事行为能力的自然人或法人。
10.2甲方保证所托管物业项目具有合法有效的房屋产权且已获得产权人及出租权人授权许可，有权签署本托管协议。
10.3甲方保证项目物业通过公安机关消防机构的消防安全检查，取得消防安全许可、将该等文件提交至乙方。
10.4甲方保证按乙方的项目设计及工程标准装修房间及公区符合乙方要求，经乙方验收合格方可运营。
10.5甲方需保证项目开始运营后的运营主体、签约主体及结算主体保持一致。
10.6甲方保证在合同期内对托管房屋享有合法有效的使用权，不存在第三方主张权利的情形。
11双方的权利义务11.1甲方的权利义务11.1.1甲方在乙方托管期间依法享有从项目租户获取房屋租金、押金、违约金、水费、电费、供暖制冷费、网络费用、有线电视费用的权利。
11.1.2因该合作标的物业院内还有其它物业即将用作公寓用途，若甲方取得物业承租权，须保证不得引入其它品牌或运营主体。
11.1.3因乙方违法运营给甲方造成损失，甲方有权向乙方主张损害赔偿，赔偿标准为甲方受到的直接经济损失。
11.1.4托管区域外，甲方有权根据实际需要单独设立超市、便民店等基础商业，所有营收归甲方，乙方不得干涉；但甲方未经乙方书面同意，不得单独设立与托管物业项目内已有的商业同类型相竞争的基础商业。
11.2乙方的权利义务11.2.1乙方享有在本合同托管期内对项目的运营管理权，有权获得运营及销售成本费用、增值业务收入及应分配的利润。
11.2.2乙方保证项目托管运营期间，合法运营，严格检查登记租户的身份信息证明，并有义务接受甲方监督检查。
11.2.3乙方运用专业的市场研究体系，结合本项目所在地域最新市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持，最大程度上保障本项目的整体市场竞争优势，针对项目宣传推广方案所产生的费用，由乙方负责。
12保密条款12.1本合同任何一方对本合同项下之事务均负有保密义务（除已在公共渠道获得的信息外）。
除非依据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门办理有关批准、备案的手续，或为履行在本合同项下的义务与保证须向第三人披露，或经本合同相对方事先书面同意，任何一方均不得向任意第三人或公众披露本合同相关的商业秘密。
否则保守秘密一方有权要求泄密一方赔偿由此造成的所有损失。
本条款为长期有效，不因本合同的履行、解除或终止而失效。
13不可抗力及免责13.1由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任。
本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等。
13.2合同一方如遇不可抗力事件不能履行合同时，应在发生后立即通知相对方，无法立即通知的，应在不可抗力因素中止、消除后当日通知相对方，并提供必要的证明文件。
甲乙双方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则双方应根据合同履行的具体情况，由双方友好协商解决并处理好善后事宜。
13.3由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，经甲乙双方友好协商后以书面形式确定本合同是解除还是继续履行。
13.4如托管物业项目涉及政府拆迁，甲方需至少提前60日书面告知乙方，配合乙方妥善处理租户清退事项，否则甲方应承担本合同规定的提前解约违约责任，如因甲方的不当行为给乙方造成名誉、经济等方面损失的，需承担相应赔偿责任。
14合同的解除和终止14.1甲乙双方协商一致可以书面形式解除本合同。
14.2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
14.3单方解除合同14.3.1在托管运营期内，任何一方擅自提前解除本合同，应当提前60日书面通知相对方，并承担相应违约责任。
14.3.2有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，无需因此承担违约责任：1）因甲方未如实陈述主体资质、房屋产权资质、消防资质、特种行业许可资质或存在瑕疵或未按约定提供相关资质证明文件；2）因不可归责于乙方的原因导致乙方无法正常运营的；3）甲方不按合同约定支付乙方各项费用累计达2个月或累计达3万元的。
14.3.3有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回运营权：1）乙方未按照合同约定组建运营团队，无法保证项目的正常运行；2）乙方利用托管房屋进行违法犯罪活动的；3）全部交付且正式运营后连续6个月出租率未达到90%的。
