房地产开发成本费用归集流程图

①②寻找拟建投资地块投资分析、编制项目建议书代可研报告1天（计委）总体规划方案设计方签署的合作意向书项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明、拟建方案设想总平面图、1：2000地形图一份⑥⑦⑩规划意见书天（规委）项目立项23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告22天（市规划院、规委）45天30天（市规划院）⑧⑨委托钉桩0天（规委、测绘院）人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）20天（评估单位）地价款（2003.06.10已交）电信方案咨询供电方咨询20天供水方案咨询20天市政项目方案综有线电视方案咨询20天 10人道路方案咨询20天热力方案咨询20天（20）28）雨、污水方案咨询20天）（39）卫生验收园林验收a 、年度施工计划 a 、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批）b 、施工合同 b 、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表c 、地名办批复 c 、建设项目环境保护验收监测报告d 、物业管理公约批复e 、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照f 、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明g 、建设工程规划许可证 h 、建设工程施工许可证I 、预售房价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料 j 、预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图 k 、关于涉外项目国家安全审查的批复 l 、市政府征地批复m 、预售商品房型图，装修标准和设备简介市政各专业施工图设计,56）（60）30天（62）办理建设工程规13天办理开工11天、建筑工程消防设计审核意见书筑工程消防安全质量验收合格报告设意见整改及落实情况防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书、建设项目人防工程竣工验收备案表、区县人防办出具的认可文件、人防工程竣工验收报告、施工单位签署的人防工程质量保修书（6365）竣工验收天建委c、房屋竣工证明文件d、房屋面积测量成果报告评估报告审批） e、竣工项目地价款核准复函报告、验收申请表 f、公用建筑面积、分摊面积的材料g、国有土地使用证或土地来源证明理开工证（64）11天。

房地产企业成本控制流程随着近两年国家对房地产市场宏观调控的加强，各大城市的房市交易量和房价开始下降，而企业的成本却越来越高，如何降低成本增加利润，是每一个房地产企业越来越关注的问题。

拥有全面计划预算和成本控制优势是房地产企业持续发展的源动力。

因此，在此种形势下，结合我公司的实际情况，编制以下成本控制流程，以使开发项目的成本得到有效合理的控制，确保项目经济效益的实现。

成本控制关键在于：1、前期进行开发项目经济成本测算，中途严格控制预算外项目，竣工及时进行结算。

2、产品定位准，市场需求强劲，合理降低资金利息成本等，具体如下：【关键词】房地产企业；规范的业务流程对房地产开发企业的战略目标和运营效率具有重大的影响，也是房地产企业进行成本控制的前提条件。

房地产企业开发项目发生的成本在完整的业务流程上都能清楚地表现出来只有清楚完整地说明房地产企业的业务流程，才能全面、准确地找出各项成本中存在的主要风险，对业务流程上发生的成本如何控制进行分析和提出相应的措施，从而构建成本控制流程，并在成本控制流程的基础上总结控制关键点。

一、房地产企业的业务流程（一）房地产开发过程的一级流程根据实地调研情况，我国房地产企业的业务流程实际上包括战略研究阶段、前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后管地产开发企业的核心价值活动。

除上述核心价值流程之外，房地产开发企业的日常经营管理活动还包括资金管理、计划财务管理、人力资源管理、审计监察、风险管理、综合管理等，这些活动构成起辅助价值作用。

（二）房地产开发过程的二级流程1.战略研究阶段。

（1）战略研究阶段的工作目标。

战略研究阶段主要工作目标是对外部环境和企业资源与实力进行分析，确定企业未来发展战略目标，进而确定企业的客户群体、产品定位、市场价格，确保企业在市场竞争中保持竞争优势。

（2）战略研究阶段主要分为战略分析、市场定位两个环节。

2.前期规划阶段。

（1）前期规划阶段的工作目标。

房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。

第一章房地产开发程序简介1第二章房地产开发公司的设立6第一步房地产开发公司设立的法律程序6第一项房地产开发公司设立的相关税费6第三章土地使用权取得流程6第二步取得开发土地使用权的法律程序7第二项取得开发土地使用权的相关税费9第三步拆迁安置阶段的法律程序9第三项拆迁安置阶段的相关税费10第四章房地产开发阶段10第四步立项和可行性研究的法律程序10第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10第五步规划设计和市政配套法律程序11第五项规划设计和市政配套的相关税费11第五章项目建设阶段12第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15第七步销售经营阶段的法律程序15第七项销售经营阶段的相关税费16第七章物业管理17第八步物业管理阶段的法律程序17第八项物业管理阶段的相关税费17附录：房地产开发专业术语17第一节面积类17第二节价格类20第三节实务类22第四节管理政策类30第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。

房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。

此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。

现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

房地产企业成本核算流程及管理表面对日益精细化的经营管理，正确地进行成本、费用核算，全面系统地反映各核算对象在整个开发周期里开发成本的构成情况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据，因此房地产企业合理设置成本核算管理表格，成为首要的工作之一。

本文从十个方面详细设置了房地产企业成本核算管理表格。

一、房地产企业开发成本设置结构图二、开发成本核算及成本核算流程三、成本口通用审核流程及要点四、房地产项目主要指标汇总表五、基本信息表六、土地成本支付明细表七、预算成本及毛利测算简表八、房屋开发成本汇总表九、工程成本支付明细表十、成本科目对照表一、房地产企业开发成本设置结构图二、开发成本核算及成本核算流程三、成本口通用审核流程及要点四、房地产项目主要指标汇总表五、基本信息表六、土地成本支付明细表56七、预算成本及毛利测算简表78八、房屋开发成本汇总表九、工程成本支付明细表9十、成本科目对照表科目编号科目名称收支项目解释一级编码一级名称二级编码二级名称5002开发成本500201土地征用及拆迁补偿费41010101土地价通过招拍挂或协议转让方式取得土地取付的地价款41010102契税或交易费等其他费用办理土地交易过程中支付的各种税费,如契税、耕地占用税、产权登记费等41010103拆迁费发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等41010104其他土地使用费除上述费用外有关土地的费用500202前期工程费41010201地质勘探费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用41010202土地平整、三通一平指施工过程中的场地平整，及临时道路、临水、临电等施工费用41010203设计规划费4101020301规划设计指设计人根据发包人的委托，提供项目施工图设计等服务所收取的费用4101020302施工图设计指设计人根据发包人的委托，提供项目总体规划设计等服务所收取的费用4101020306地下室人防设计指设计人根据发包人的委托，提供项目地下室人防设计等服务所收取的费用4101020399其他设计费除上述设计服务外所收取的其他设计费用41010204开发报建4101020401各专业报建费根据地方政府规定单价缴纳的各专业类报建费用4101020402规划放线、验线费测绘部门按建设工程规划要求，依据设计图核图，确定拟建物平面坐标收取的费用4101020403环评费根据地方政府环保主管部门规定缴纳的环保评估费用4101020404规划测量费4101020406招投标费根据地方招投标中心规定缴纳的招投标费用4101020408施工图审查费由地方政府主管部门或其指定具备资质的单位进行施工图纸审查所收取的费用4101020431认证/签证/交易费根据地方政府规定缴纳的认证、签证、交易费用4101020432测绘费根据工程、销售需要办理预售证面积测绘，房屋产权证建筑、占地面积测绘所产生的测量绘图费用4101020433市政配套费根据地方政府规定缴纳的市政配套设施、市政道路管网占用、修复等费用4101020434政府报批报建费4101020435增容费按政府规定因增加配给而交纳的电力、供水、煤气（天然气）等增容费用4101020436专项基金根据地方政府规定缴纳的专项基金费用，如：水泥基金等（不含以可退方式收取的保证金，如：新型墙体材料专项基金等）4101020437报建费(其他)除上述报建费外所收取的其他报建费用41010205质检费4101020501质监站费用指工程质量监督机构对工程实施质量监督的有关费用4101020502监理费委托监理公司代表甲方对工程进度质量监控所支付的监理费4101020503检验检测费按规定缴纳的检验检测费41010206定额费41010208顾问费4101020801测量师费支付给有资质的测量师的顾问费用4101020811机电顾问费支付给有资质的机电顾问的顾问费用41010291临时工程-临电办理临时用电发生的相关费用41010292临时工程-临水办理临时用水发生的相关费用41010293临时工程-临时道路围墙临时道路围墙施工发生的相关费用41010294临时工程-其他4101029401临时办公室为解决现场办公所搭建的临时建筑设施4101029402临时场地占用费临时占用红线外用地等所发生的场地占用费4101029403临时围板为工程管理需要而采取的临时围蔽措施发生的围板费用410199其他前期工程费除上述前期工程费外所收取的其他费用500203基础设施费41010401园林绿化4101040101绿化(绿化)指公共环境的绿化工程4101040102景观指公共环境的景观工程，如凉亭、喷泉、石艺、雕塑、木栈道、假山等4101040103室外零星设施除上述外的其他公共环境零星设施工程41010403道路设施/公共设施费指小区内道路的路灯等公共设施费用41010404永久用水指小区内永久用水工程41010405永久用电指小区内永久用电工程41010406电话/通讯/网络系统4101040601电信网络系统费电信网络系统的建筑工程支出4101040602智能化系统小区智能化系统的建筑工程支出，包括监控、边界防范、电子巡更等4101040603有线电视小区有线电视系统的建筑工程支出41010407煤气4101040701煤气(管道系统)煤气管道系统的建筑工程支出4101040702调压站煤气调压站的建筑工程支出41010408排污/排水小区排水及排污系统的建设、安装、调试、评审等费用支出41010410供热工程4101041001管道系统指小区内供热管道设施的建设支出4101041002热交换站指小区内供热交换设施、交换站的建设支出4101041003锅炉房指小区内供热锅炉设施、锅炉房的建设支出4101041004水泵房指小区内供热水泵设施、水泵房的建设支出4101041005供热费按当地有关规定标准向供热部门交纳的一定费用41010499基础设施工程其他除上述外的其他基础设施工程支出500204建筑安装工程费41010301桩基4101030101桩基(桩基)指桩基施工中的桩基材料及工程实施费用4101030102桩基检测由地方政府主管部门或其指定具备资质的检测单位进行桩基础检测的费用4101030103桩基施工阶段监测费向地方政府主管部门或其指定具备资质的单位在桩基施工阶段缴纳的监测费用4101030199桩基其他桩基础工程施工过程中产生的其他费用41010302地下室独立地下室工程费用41010303主体工程主体施工过程中41010308幕墙/铝合金窗指项目开发过程中含在主体工程内的铝合金窗费用41010311机电安装4101031101强电工程强电工程系统的设备及安装费用4101031102弱电工程弱电工程系统的设备及安装费用4101031103给排水给水和排水系统的设备及安装费用4101031104煤气安装工程煤气设备及安装费用4101031105采暖空调工程含地板采暖、电热膜、管道系统、暖气片的设备及安装工程4101031106消防工程消防系统所需设备、管道及安装费用4101031107空调工程空调系统的设备及安装费用4101031108变配电设备变配电设备及安装费用4101031112电梯电梯设备及安装费用41010331室内二次装修4101033101涂料室内二次装修中所用涂料及相关装修费用4101033102外墙装饰外墙装饰及相关装修费用4101033103内装修室内装修费用4101033104进户门/单元门进户门、单元门及相关安装费用4101033105橱柜橱柜及相关安装费用4101033106栏杆栏杆及相关安装费用4101033121卫生洁具卫生洁具及相关安装费用4101033131厨具厨具及相关安装费用41010399其他建筑安装过程中发生的其他相关费用500205配套设施费略分摊前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费-机电安装（除空调工程、电梯外）500206项目利息支出核算资本化的利息费用500291开发间接费用核算分配入各成本核算项目的“开发间接费用（5102）”及施工用水电费500292开发成本_计提仅用于核算各成本核算项目的合同造价（预算造价）与期末开发成本数的差额。

房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。