房地产开发企业成本费用的归集与分配

成本费用的归集与分配一、土地费用（一）一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地费用”。

（二）分配方法为：1、按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

2、按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

二、前期工程费（一）能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

三、基础设施费（一）一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

房地产成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。

有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

前期工程费2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

基础设施费3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

成本费用的归集与分配的原则费用的归集和分配是计算产品成本的前提和基础。

为了正确核算产品成本，企业应当设置“生产成本”和“制造费用”等成本类账户。

归集和分配费用时，凡是属于直接费用均应直接计入成本核算对象，间接费用应选择合理的标准分配计入有关的成本核算对象。

生产成本通过“生产成本”账户进行归集，该账户是核算企业进行工业性生产，包括生产各种产品、自制材料、自制工具、自制设备等所发生的各项费用。

该账户应设置“基本生产成本”和“辅助生产成本”两个二级账户。

“基本生产成本”核算企业未完成主要生产目的而进行的产品生产所发生的费用；“辅助生产成本”核算企业为基本生产服务而进行的产品生产和劳务供应所发生的费用。

在这两个二级账户下，还应按照成本核算对象设置明细账并按规定的成本项目设置专栏进行明细核算。

成本核算资料是归纳有用的成本信息基础，而成本信息收集是企业财务管理的最基础的工作，也是财务预测、财务控制、财务分析的、业绩考核的基础。

成本管理的好坏直接关系到企业的兴衰，降低成本，节约资源，是企业永远追求的主题。

因此搞好成本核算是企业发展的软件，是会计工作者的主要职责，通过几年的成本核算工作结合我们公司生产组织和工艺流程的特点搞好成本核算应具备的几个环节和根据生产组织和生产流程的特点结合自己的工作经验总结出成本费用归集分配原则。

为了更进一步理解成本核算的过程首先介绍一下我们公司基本情况：我们公司是国有控股的有限公司，投资者资本性质繁多，既有国有的朝川矿的投资，个人资本的创投公司，又有民营的丰麟公司，还有外资的上海集泰公司。

供应商和客户繁多，其中又有五家委托加工原料煤核算，又是是典型的坑口循环经济模式。

由此给公司成本费用归集分配核算加大了难度。

为了对相关利益群体做到客观公正，公允的核算和监督，及时地为管理层提供相关的成本信息。

必须建立一套科学规合理的成本核算模式。

该公司是洗煤——炼焦——化工——煤气发电于一体的循环经济，工艺流程复杂，主产品联产品繁多。

房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。

具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。

为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。

1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。

比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。

2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。

土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。

工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。

3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。

不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。

4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。

按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。

5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。

销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。

总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。

同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。

房地产企业成本费用类科目设置一、开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金、土地有关税费、拆迁补偿费。

（二）前期工程费1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘察费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费。

2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、其他规划设计费。

3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、园林绿化费、墙改专项基金、招标代理费、质量监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费(审核费）、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、可行性研究费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费。

4、招标费：招标费。

5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费。

6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费。

（三）建筑安装工程费1、建安工程费（土建工程）：（1）基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等（2）主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（3）甲供材料2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费。

成本费用的归集与分配的方法成本费用的归集与分配的方法1、材料费用的归集与分配1.1定额耗用量比例分配法材料费用材料实际总耗用量×材料单价分配率 = ----------------------------------各种产品材料定额耗用量之和某产品应分配该产品材料材料费用的材料费用 = 定额耗用量×分配率1.2产品材料定额成本比例分配法某产品材料该产品单位产品材料定额成本= 实际产量×定额成本材料定额各种产品实际材料费用总额成本分配率=---------------------------------各种产品材料定额成本之和某产品应分配该产品材材料定额材料费用 = 料定额成本×成本分配率2、人工成本的归集与分配2.1工资费用的分配计件工资——直接计入产品成本计时工资——对于生产车间发生的直接工资费在生产一种产品时，可将其全部列入该产品的成本中；如果生产几种产品，则应采用一定的方法分配计入各种产品成本中。

直接工资费的分配方法一般采用按实际工时或定额工时的比例进行分配。

3、辅助生产费用的分配3.1直接分配法直接分配法是指把辅助生产车间所发生的实际费用，仅在各基本生产车间和行政管理等部门之间按其受益数量进行分配，对于各辅助生产车间之间相互提供的产品或劳务则不进行分配的一种辅助生产费用分配方法。

公式某辅助生产车间接发生的费用总额费用分配率 = ————————————————该辅助生产车间向基本生产车间、行政管理等部门提供的劳务、产品数量3.2一次交互分配法第一次交互分配法是指将辅助生产车间的费用分两次进行，第一次只限于各辅助生产车间之间根据相互提供的产品或劳务进行交互分配费用，基本生产车间和行政管理等部门从略；第二次是将辅助生产分配前的费用，加上分入费用，减去分出费用，计算出各辅助生产车间的实际费用后，再采用直接分配法，分配给基本生产车间和行政管理部门等各受益单位。

房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。

也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。

有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。

若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。

直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。

方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。

自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。

自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。

自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。

处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。

房地产企业成本归集与分配分析房地产企业为了计算开发产品的成本，在确定了成本计算对象后，就进入了成本归集和分配阶段，本节对此进行分析。

一、房地产企业成本项目及内容（一）计税成本项目及内容《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。

指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（二）会计成本项目及内容《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

1、土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

房地产企业成本归集与分配分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中发挥着重要的作用。

然而，随着市场环境的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战，其中最突出的问题之一就是成本控制。

本文将探讨房地产企业成本归集与分配的问题，并提出相应的解决方案。

一、成本归集在房地产企业中，成本的归集是成本管理的基础。

只有准确、全面地归集成本，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、直接成本归集直接成本是房地产企业开发过程中产生的直接费用，如土地购置费、设计费、施工费、材料费等。

这些费用可以直接计入开发成本中的各个项目。

在归集直接成本时，应采用适当的方法，确保数据的准确性。

2、间接成本归集间接成本是指为支持房地产企业正常运营而产生的费用，如管理费用、销售费用等。

这些费用需要根据实际情况进行分摊，并计入每个开发项目中。

在归集间接成本时，应采用合理的分摊方法，确保每个项目的成本核算准确。

二、成本分配在房地产企业中，成本的分配是成本控制的关键。

只有将成本合理地分配到每个项目中，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、按照项目分配成本在房地产企业中，每个项目都有不同的特点和要求。

因此，需要根据每个项目的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用合理的方法，确保每个项目的成本核算准确。

2、按照时间分配成本房地产企业的开发项目通常需要较长时间来完成。

因此，需要根据开发进度的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用适当的方法，确保每个阶段的成本核算准确。

三、成本控制策略1、制定合理的预算和计划房地产企业需要制定合理的预算和计划，以确保成本控制的有效性。

预算和计划应该包括每个项目的开发进度、投资计划、销售计划等。

通过制定预算和计划，可以更好地掌握每个项目的实际情况，及时调整成本控制策略。

2、建立完善的成本控制体系房地产企业需要建立完善的成本控制体系，以确保成本控制的有效性。

成本控制体系应该包括成本预测、成本归集、成本分配、成本分析等环节。

成本费用的归集与分配总结成本费用的归集与分配是企业财务管理中非常重要的一环，它涉及到企业的成本核算、管理决策和财务报告等方面。

在实际操作中，成本费用的归集与分配需要遵循一定的原则和方法，以确保成本费用的准确性和合理性。

本文将对成本费用的归集与分配进行总结，以便读者更好地理解这一重要的财务管理内容。

首先，成本费用的归集是指将企业生产经营活动中发生的各项费用按照一定的规则和程序进行收集和记录。

这包括直接材料、直接人工、制造费用、间接费用等各项成本和费用。

归集的目的是为了明确各项费用的发生情况，为后续的成本分配和管理决策提供准确的数据基础。

其次，成本费用的分配是指将已经归集好的各项费用按照一定的依据和标准分配到各个成本对象或成本中心上。

这包括产品成本、部门成本、作业成本等方面的分配。

分配的目的是为了合理地分摊各项费用到相关的成本对象上，以便计算出各项成本的真实水平，并为管理决策提供参考依据。

在进行成本费用的归集与分配时，需要注意以下几点：1. 确定归集和分配的依据和标准。

不同类型的费用需要根据不同的依据和标准进行归集和分配，例如直接材料可以按照实际使用量进行归集和分配，而间接制造费用则需要按照某种合理的分配基础进行分配。

2. 确保归集和分配过程的准确性和可靠性。

在进行费用归集和分配时，需要建立健全的内部控制制度，确保数据的准确性和可靠性，避免因为错误或失误导致成本费用数据的失真。

3. 灵活运用不同的分配方法。

在进行成本费用的分配时，可以根据实际情况选择合适的分配方法，例如直接法、间接法、活动基础法等，以确保分配结果的合理性和公正性。

4. 不断优化成本费用管理体系。

随着企业经营环境和管理需求的变化，需要不断优化成本费用管理体系，提高成本费用管理水平和效率，为企业经营决策提供更加精准和可靠的数据支持。

总之，成本费用的归集与分配是企业财务管理中至关重要的一环，它直接关系到企业经营成本和管理决策的准确性和科学性。