长沙热销楼盘分析-湘江世纪城

麓南含浦别墅区（重要竞争对手：岳麓山公馆、卓越·麓山别墅）
拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。
麓南含浦板块
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块素质
交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐 步改变着片区以往闭塞落后的面貌。
配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。
独具匠心 实现深度沟通
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
谋局 目不及远，不致千里
立足中粮集团， 全面打开品牌长沙市场知名度！
着眼北纬28°， 全面树立项目顶级别墅的高度！
在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上， 全面推动项目的快速销售！
我们还可以把眼光放得更远一些， 让北纬28°成为影响全国、乃至全球的顶级豪宅标杆，
——上层——
一个富有又看得见的阶级 ， 他们贪图安逸，家中宾客川流不息； 耀眼，这点是毫无疑问的，但不需特意提及； 他们有着太多的正面标记，例如红酒、高尔夫、雪茄……
39岁，常德人，留学多年，长沙某大型上市企业高管, 有了自己成功事业，急需自己的社会认同
43岁，株洲人，清华大学毕业，32岁开始创业 业务已经延伸到了海外
备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建成、影视
文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质，未来发展前景广阔。
市中心别墅区（非竞争区域，没有对手）
成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百30多套别墅。
中心板块
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块素质
北城别墅区（重要竞争对手：绿城青竹园、湘江一号、沙河·堤亚纳湾）

长沙旅游市场分析长沙市是湖南省的省会，是全省政治、经济、⽂化、交通、科技、⾦融、信息中⼼，是全国的历史⽂化名城和特⼤城市。

铁路京⼴复线贯通南北，湘赣、湘黔、⽯长线连接东西；公路京珠⾼速、106、107、319国道与省道、县道构成⽹络，四通⼋达；⽔运长沙港可通湘、资、沅、澧和长江各⼝岸；民航黄花国际机场已开辟国内航线35条，与⾹港、澳门、曼⾕有定期航班。

长沙的⾏政⾯积为11,819.5平⽅公⾥，长沙市设芙蓉、天⼼、岳麓、开福、⾬花5区，辖4县(市)，东有长沙县、浏阳市，以西有望城县、宁乡县。

2008年，长沙常住⼈⼝约为659万，其中395万为城镇户籍⼈⼝。

长沙市经济发达，城市综合竞争⼒较强，运营成本较低。

长沙环境优美，旅游资源丰富。

岳麓⼭钟灵毓秀，尤以云麓峰、⽩鹤泉、爱晚亭等处，景⾊令⼈陶醉。

岳麓书院是宋代四⼤书院之⼀，被誉为“睢楚有材，于斯为盛”。

湘江、浏阳河、年嘉湖、天⼼阁、开福寺、⽩沙井泉风景如画，“世界之窗”精华荟萃。

还有屈原祠、贾谊宅、定王台、马王堆汉墓出⼟珍贵⽂物和⾛马楼孙吴简牍等古迹可访，有众多⾰命纪念地可仰。

★长沙市2006年-2008年经济情况1、地⽅⽣产总值指标2006年长沙市全年实现地⽅⽣产总值(GDP)1790.66亿元，⽐上年增长14.8%。

分产业看，第⼀产业实现增加值123.25亿元，增长5.7%；第⼆产业实现增加值774.66亿元，增长15.9%，其中⼯业实现增加值584.41亿元，增长19.4%；第三产业实现增加值892.75亿元，增长15.3%。

三⼤产业对GDP增长的贡献率分别为2.9%、45.3%、51.8%。

按常住⼈⼝计算，⼈均GDP 达27853元，增长13.3%。

2007年长沙市全年实现地⽅⽣产总值(GDP)2190.25亿元，⽐上年增长16.0%。

分产业看，第⼀产业实现增加值138.80亿元，增长6.5%；第⼆产业实现增加值984.83亿元，增长17.0%，其中⼯业实现增加值771.56亿元，增长21.1%；第三产业实现增加值1066.62亿元，增长16.5%。

1.湘江世纪城湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大复合型地产项目，占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住约6万人。

包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，湘江世纪城是长沙市规模最大的高尚综合社区。

交房日期：2010-12-30，开盘日期：2008-04-01，总户数：22000，总栋数1442.绿地中央广场绿地中央广场由世界500强绿地集团倾力打造，地处岳麓区岳麓大道与银杉路交汇口，位于大河西市府CBD核心区，4、6号地铁，长常城际轻轨交汇于此（滨江新城站），千亿商圈环伺；绿地中央广场物业形态集69—142㎡法式豪宅开盘日期：2012年12月23，交房日期：2014年12月，总户数2649户，3.阳光100后海阳光100后海，位于岳麓山南侧、湘江西岸、大学城中，地处长株潭“先导区”核心。

项目周边拥有不可复制的生态景观资源，岳麓山、金牛山两山环抱，湘江、靳江河两江环绕，沿江风光带、潇湘风光带两带相依，洋湖垸湿地公园、桃花山风景区、后湖公园三园相邻开盘时间：2012年8月5日，入住时间：2013年12月30日，总户数：3153，4.恒大雅苑恒大雅苑是恒大地产进驻长沙后的第5个项目，位于万家丽路与开元西路交汇处，环拥月湖公园核心山水资源，尊享月湖公园得天独厚的景观优势，此外，与众不同的人文底蕴是恒大雅苑区域板块的典型特征，长沙大学、工程兵学院等院校在内的教育机构为本区域提供了良好的人文涵养。

恒大雅苑将规划建设成约150万㎡城市居住综合体开盘日期：2010-06-27，总户数：84725.五一新干线五一新干线位于长沙市中心，河东湘江旁边，地理位置优越、交通便利，周边的配套设施很完善，对于长沙市民来讲是非常方便的生活环境。

项目总占地面积18853平方米，总规划面积61779.96平方米，容积率5.5，绿化率38%，规划户数500户。

1.雨花区：阳光锦城•锦街坐拥黄金商圈，锦街称霸收益榜——雨花亭最中心阳光锦城•锦街20-488㎡旺铺VIP火爆抢购中曾经，股票一夜之间让无数幸运者成为百万富翁，被誉为投资回报率最高的行业，随后住宅的高回报催生了众多炒房团。

但现在，股票市场让人丧失信心，住宅更像是一枝带刺的玫瑰，而商铺开始称霸投资市场。

然而，面对百花齐放的商铺，面对不胜枚举的黄金商机，投资者们不约而同的选择了长沙铺王【阳光锦城•锦街】，不仅因为她本身可以升值保值，更因为她能持续盈利长期赚钱。

投资雨花亭最中心，三代享受高收益商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。

商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，但商铺有着不同与住宅的特殊性，这就必然要求它的位置必须处于繁华、客流量大等商业鼎盛的黄金地段，因土地的稀缺性，在这样的地段上才能保证商铺价格较大的上涨空间，保证商铺不可估量的投资前景。

此外，对于商铺而言，售价与租金之间存在着必然的联系，租金收入是引发商铺交易的源泉。

就租金而言，雨花亭商圈不同于五一路、黄兴路，除了是个成熟的城央商圈，更汇聚了众多高档小区，居住氛围和生活氛围已经非常成熟，租金收益高，通常在7%，高时可达到10%，且店面需求长期稳定，具有不易跌价的保值、增值特性，可降低投资风险，投资回报率也较稳定。

据了解，该区域内2年前2万租下的铺面，现在已升到了3万，且租金仍在攀升。

同时，商铺的投资是一个长期过程，好的商铺会随着区域商圈及城市规划新动向的发展成熟而不断升值、增值。

长沙铺王【阳光锦城•锦街】就处于繁华雨花亭商圈核心地段，且这里在融城大势下已成为千万级大长沙的新中心，如此强有力的推动，必然使得其升值潜力不容忽视，完全可以“一铺养三代”。

与沃尔玛并肩互补，长期坐享世界500强高收益商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，考评在商圈中有哪些互补性定位，有哪些市场空白，如此才能在竞争中长期立于不败之地。

销售回款：从08年4月开盘至今，项目总销售面积高达31万平方米，总 计回款约为8亿元人民币。（数据截至至08年11月20日）
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世纪金源物业管理有限公司
2008年6月27日 预计推广周期
3年
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用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——项目简介
教学配套 商业配套 休闲配套
配套设施
湘江世纪城内有6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全 程引进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教 育理念。
6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱 写一幅商业繁华的大篇章。
开发商品牌：
所得荣誉：
2007“中国服务业企业排行榜”中第120 位
2007“中国房地产业排行榜”中第5位 2006城市建设杰出贡献奖
世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华 侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集 团，目前在中国大陆已投资1000多亿元人 民币 ，集团以“房地产开发、星级大饭店、 大型购物中心、金融资本运营矿业开发、 物业管理”为六大支柱产业.
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用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——产品亮点
户型设计：
户户尽揽湘江美景 建筑户型设计秉
承以人为本的原则，精心雕琢每一寸空 间。在各项功能分区明晰的前提下，考 虑不同所需，保证室内空间的精确度， 全面满足购房人需求。湘江世纪城户型 南北通透、户户朝阳、户型方正无浪费 面积，住宅为23-33层的南北向板楼结构 设计，绝大部分住宅还设置私家入户花 园，充分保证多方向采光及观景;大部分 楼座还设置观光电梯，让业主尽揽湘江 美景。

长沙公办初中排名长沙公办初中排名孩子都是家长的希望，都渴望自己的孩子可以上一所好的初中。

之后可以考上一个重点高中有一个优秀的未来。

初中是中学阶段的初级阶段，初级中学一般是指九年义务教育的中学，是向高级中学过渡的一个阶段，属于中等教育的范畴。

下面是小编分享的长沙公办初中排名，希望能够帮助到大家。

一、长郡双语中学长郡双语实验中学位于长沙岳麓区茶山路与金星路交汇处西北角，是一所由长沙市人民政府投资3亿元建成的公办完全中学，占地150亩，建筑面积8万多平方米，规模巨大。

长郡双语是长郡中学的实际初中本部，被公认为是长沙最好的公办初中。

配套楼盘：钰龙天下，八方小区，旭辉藏郡。

二、麓山国际实验中学长沙麓山国际实验学校是1993年经长沙市人民政府批准成立，由长沙市教育局直接创办的一所集小学、初中、高中于一体的寄宿制学校。

麓山国际是原来是长郡中学的.寄宿部，2012年转为公办。

是长郡系中除了双语外最好的初中。

三、雅礼实验中学雅礼实验中学是2012年由长沙市政府批准而创办的高起点、有特色、现代化的全日制义务教育初级中学。

雅礼实验中学是雅礼中学的实际初中本部。

雅实原本地处繁华的东塘—侯家塘，现在已经搬迁去左家塘校区。

原有校区留给了民办的中雅培粹中学。

四、南雅中学南雅中学位于香樟东路，前身为北京大学附属中学湖南分校，后更名为长沙市南雅中学，是长沙市政府批准、创办的高起点、有特色、现代化的完全中学。

南雅中学原来是雅礼中学的寄宿部（2002年开始），2012年7月，学校成功转制成为市属公办完全中学。

配套入学楼盘：雅致名园。

五、师大附中博才实验中学（有南北两个校区）湖南师大附中博才实验中学是岳麓区政府和湖南师大附中联合打造的一所高起点、高质量、高品位的湖南省优质品牌初级中学，创办于2009年，现有南北两个校区，实行“一校两址、统一管理”办学模式。

北校区位于岳麓山下麓天路9号，占地76亩；2014年9月新增的南校区位于洋湖垸片区含浦中路726号，占地63亩，南北校区现在成绩差别不大。

错过了湘江世纪城，错过了梅溪湖，请别错过滨江新城！先知三日，富贵十年解析未来长沙新热点！获取价值洼地！——长沙湘江新区！08年，大河西先导区启幕，谁也无法想到，当年河西3000元的房价，一跃到今天的均价7000元，而梅溪湖，正成长为长沙灸手可热的住区！——平均房价8000元，真正的高端住宅建筑集团纷纷崛起湘江西岸！先知三日事，富贵十年。

各位看客，请慢慢来看——梅溪湖——滨江新城区——滨水新城——地铁四号线——月亮岛——世界第一高楼！一、梅溪湖——先导区的城市客厅财富的潮流永远涌向一个城市中最完善、发达的高地。

然而，面临如今国内大中城市发展日趋饱和的现状，如何在传统的商业中心之外扩张财富版图成为了城市发展的重中之重。

如今，大河西先导区如火如荼的建设正承载着建设长沙城市新中心的历史使命。

“最新的长沙市城市总体规划中提出，在城市空间结构上长沙将形成‘一主两副多组团’的布局。

”唐子可介绍，梅溪湖，包括其西延部分雷锋湖片区在内，将打造成为长沙城市新中心。

“梅溪湖水系丰富，周边岳麓山、桃花岭环绕。

湖为中轴，相当于未来新城区的‘客厅’，而中央商务区多功能组团围绕着梅溪湖依水而建。

”在唐子可看来，梅溪湖片区，展现给人们的是一幅现代版的《清明上河图》。

从规划来看，梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约32平方公里。

而梅溪湖国际新城正是处于梅溪湖片区的核心位置，定位为梅溪湖国际服务和科技创新城。

“这一战略目标，通过六到八年的建设，将片区建设成为一个生态环境友好、配套设施齐全、地标建筑突出、产业特色明显的具有国际水准的高端城市功能区。

”唐子可介绍。

“借鉴上海、广州等发达城市在新城建设中的成功经验，梅溪湖和雷锋湖之间将构筑一条长3.3公里，立体交通、一流景观、标志性建筑有机统一的城市中轴线。

”唐子可介绍，“梅溪湖-雷锋湖”片区将建设成为长沙大河西新城的城市“客厅”。

湘江世纪城楼盘分析
环艺学院08园林2班 莫偏偏 沈忱 王瑀 刘嘉 邹海聪 吴振华
分析主要内容
楼盘概述，简要分析 架空层 入户花园 楼盘对于解决容积率过高所采取的措施
楼盘概述 简要分析
楼盘总评
项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积 高达400万平方米； 项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提 升项目的档次； 户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主， 户型设计合理，大量采用拐角阳台、户内飘窗、户 内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化； 销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。 后期销售平稳，平均月销量高达44万平方米；
绿地人均占有率低
因为容积率过高，绿地人均占有率非常有限， 且考虑到未来生活，人人都会结婚生子，绿 地面积必将成为一个大问题
缺乏安全感
楼距太短，行走于楼与楼之间的绿地上，随 处可见小心高空坠物的牌子，让人缺乏安全 感
应对容积率过大的一些措施
人车分流 垂直绿化
人车分流
容积率对于业主生活的影响可规划为 三点 人口密度 内部规划 安防问题 当绿化中不用考虑到行车问题。可以去除掉 面积不小的行车道。
垂直绿化
除了经济房外，每家每户都有入户花园。如 果把入户花园的绿化纳入人均绿地占有率的 话，数字一定非常可观。 入户花园的设置可谓是实现了垂直绿化这个 概念 增强了高层业主对于绿地的利用
湘江世纪城的架空层
面积巨大 湘江世纪 城的整个地 下层、近百 万平米的面 积全部架空。
湘江世纪城的架空层
人车分流 设置市政交通层和地 下车库，将车流 全部导入到地下， 除了必要时的消 防车外，在地面 上根本见不到任 何机动车辆。彻 底的人车分流体 系让车流与人行 不在同一水平面 上，“地上花园、 地下行车”，业 主通过上下扶梯、 电梯形成紧张与 舒缓、喧嚣与宁 静之间的转换。

11/22/2019
用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——户型分析
大气三房 156.71㎡ 一梯两户,南北通透. 12㎡超大入户花园. 11.5㎡阳光户内花园 步入式衣柜. 独立主卧卫生间. 客厅超宽观景窗.
11/22/2019
用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——户型分析
舒适四房 168.48㎡
11/22/2019
用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——产品亮点
市政配套：
两馆一厅 项目所属区域为捞霞组团。
湘江世纪城紧邻的滨江文化园，是政府 即将开发的超大型市政项目，规划将其 打造成长沙标志性建筑群，工程建设为 1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆， 2万平米博物馆区。
11/22/2019
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用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——产品亮点
自然景观： 三面环水 全览江景 位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘
江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏 阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江流水由南向北，浏阳河、捞 刀河自东而西，形成三面环水的绝佳格局。
湘江世纪城位于开福区五合垸湘江东岸湘江 滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江 两河汇聚之地。
项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河 与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江 流水由南向北，浏阳河、捞刀河自东而西，三面 环水的绝佳格局。
湘江世纪城紧邻的滨江文化园（两馆一厅）， 是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米 音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。

长沙市滨江项目市场调查报告前言“一江两岸、山水洲城”一直是星城的名片。

政府规划，在未来5到10年，将倾力打造一个举世闻名的湘江东岸滨水区。

湘江东岸全长约9公里、占地约1万亩的流域。

由于区域内道路狭窄、市政设施严重滞后，与新建道路沿江风光带极不协调，长沙市政府决定对其进行全面开发。

在未来5至10年，长沙市政府将开发建设三角洲建设项目、开福寺片区改造项目、华盛新外滩项目、湘江明珠项目、太平街历史文化街改造工程、金外滩项目、百舸争流项目、书院路512号改造项目、火车南站改造项目、湘江风光带南北延伸项目等10个大型项目。

10个大型重点项目绵延沿江风光带，将带动湘江东岸滨水区的全面开发建设。

本次市场调查主要针对滨江板块典型项目的价格、户型、销售率、客户群体进行有效分析，从而得出滨江项目的共性，为新开项目寻找差异化竞争提供可靠的市场依据。

一、滨江板块简介本次市场调查主要针对长沙市滨江板块展开，其板块特征如下：【板块属性】：山水资源优越，集气质、梦想与荣耀于一身；【板块优势】：景观资源得天独厚、地段优越、保值增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：土地成本和开发成本高、销售价格高、各项目容积率高，建筑密度大；【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主；东、西两岸价格差距大。

【土地资源开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来将沿湘江两岸进行全方位开发。

【板块发展前景】：随着山水资源价值的被充分认识和利用及区域市政设施的完善，未来沿江板块将成为长沙市最具魅力的高尚住宅区。

【板块代表项目】：华盛新外滩、君临国际、金色屋顶、湘江世纪城、书院观邸、南外滩、滨江金座、大地金墅、长宝1667、曙光泊岸二、各项目基本信息一览表小结：1)长沙近期江景项目在售或即将发售项目约在15个左右。

从物业形态分析：所有江景项目都是以高层为主，只有书院官邸一期一批有部分多层洋房；2)从占地面积而言，除湘江世纪城外，每个项目都在100亩以内，由此说明一线江景土地资源稀缺，寸土寸金；3)均价分析：除湘江世纪城外，其它项目均价皆高于6000元，金色屋顶甚至高于8000元/㎡的市场均价；三、价格分析1.对外销售价格分析小结：1)从各江景盘最低价分析：除湘江世纪城之外，所有项目最低价都基本保持在5000元/㎡以上；2)从各江景盘最高价分析：最高价都在6500以上，而一线江项目君临国际、金色屋顶、书院观邸、华盛新外滩最高价都高于8000，金色屋顶和书院观邸最高价突破10000元/㎡，但突破万元单价的项目一般都是楼层高，同时又拥有360°全方位江景视角的单位；3)从均价分析：各项目均价都高于6000元/㎡，只有湘江世纪城例外，一方面由于其地段相对较偏，二线江景单位距江有200m左右的距离，同时观江角度欠佳，因此价格稍有偏低；4)其中金色屋顶与华盛新外滩一线江景单位均价最高，都突破了8000，分别为8300元/㎡和8100元/㎡。

【导语】卢梭曾说过：“青年是学习智慧的时期，中年是付诸实践的时期。

” 初中是孩⼦学习⽣涯中⼀个承上启下的重要阶段，选择⼀个好的初中学校，可以给孩⼦的未来奠定稳固的基础。

以下是⽆忧考为⼤家准备的相关内容，仅供参考，如有异议，最终还是以国家相关信息为准。

希望对⼤家有所帮助！ 第⼀名：长郡双语实验中学 所属教育集团：长郡系 长郡双语是长沙毫⽆疑问的公办初中⽼⼤，也是长郡系绝对的第⼀初中，号称“长郡中学初中部“。

该校为长沙市直公务员⼩区配套的公⽴初中，在校长、师资、政策、资源、中考命题信息研究等⽅⾯均享有优势，2017年中考6A率名列全长沙第三、公办初中第⼀，今年学⽤杯成绩名列全市第五。

今年获得长郡本部的74个降分录取指标+40个免试直升指标，是⼤多数长沙家长⼼⽬中的⾸选初中。

配套⼊学楼盘：⼋⽅⼩区⼀期、钰龙天下、旭辉藏郡。

第⼆名：麓⼭国际实验学校 所属教育集团：长郡系 麓⼭国际原名长郡中学寄宿部，是⼀所集⼩学、初中和⾼中于⼀体的⼗⼆年制公办学校，属于长沙的初中。

该校⽔平极⾼、实⼒极强，⼩学部是长沙⼗⼤之⼀、初中部是全市前四、⾼中部是全市前五(快赶上长沙市⼀中了)，与长郡双语并称长郡本部“嫡长⼦”。

2017年麓⼭国际中考6A率名列全市第四、公办第⼆，今年学⽤杯成绩名列全市第三、公办第⼀，该校⽬前已经⾃成体系，发展了麓⼭中加、麓⼭滨江、麓⼭外国语、麓⼭梅溪湖等分校，即将成为长沙第五⼤和第五⼤教育集团! 配套⼊学楼盘：暂⽆ 第三名：雅礼实验中学 所属教育集团：雅礼系 雅礼实验是雅礼本部的嫡长⼦，2012年开学，2015年搬迁⾄原长沙外国语学校的⽼校区，硬件条件⼀般。

雅礼实验的⾸届中考成绩⾮常惊⼈，6A率达到惊⼈的26%，把南雅北雅甩开，今年学⽤杯成绩名列全市第九。

雅礼实验师资强⼤，教师来源基本上是市教育局统⼀公开招聘的⾻⼲⽼师和年轻⽼师，校长杨名瑛在雅礼执教时就被誉为魔⿁班主任，掌印雅实后实施“雅礼系长郡”的*模式，雅礼实验是雅礼系初中⾥课业压⼒⽐较⼤的。

5
小区配套展示
购物中心
超5星级酒店
幼儿园
商业街
中小学
市政配套两馆一厅
6
本次开盘房源
1# 10#
6#
2# 3#
咏江苑2#、3#（12月底交房） 揽江苑1#、6#、10#（11月底交房） 合计543套房源
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户型配比
均为两梯两户纯 板式结构 分摊率20%左右
户型 两房两厅
合计套数 112套
楼栋分布 咏江苑2#、3# 咏江苑2#、3#
湘江世纪城开盘没有出现类似北京世纪城、昆明世纪城的火爆现象主要有以下几 个原因： 一、跟宏观市场环境有关，整个国内市场及长沙市场处于淡市期，消费者持币待 购； 二、不重视营销，且仅有的少量营销工作且滞后，现场包装不到位，展示环境较 差； 三、其价格定位高出消费者心里预期，价格优势不明显，性价比不高； 四、团购客户分流了有限的市场，导致散客成交量少。
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项目分析
—户型分析
咏江苑2、3＃02/03 户型 面积90.72 ㎡ 实用率78% 户型点评： 户型方正、功能分区明显； 明厨明卫、宽大凸窗设计； 赠送面积少，浪费空间大；
咏江苑2、3＃01/04 户型 面积157 ㎡ 实用率78% 户型点评： 南北通透、三面采光； 明厨明卫、干湿、洁污分离； 无露台，赠送面积少实用率低；
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售楼处内部装修简单且 无文化内涵
外立面瓷砖贴面，颜色 以米白、棕红色搭配，档 次不高，形象难以树立
现场展示简陋，不显档 次，项目卖点展示不到位
现场展示环境较差，园 林绿化简陋，园林工期仓 促，展示滞后、不精致， 且以低成本树种为主
样板房
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项目分析
—营销、形象推广分析 产品及客户定位：中端产品、大众化客户； 营销策略：开盘前无大规模营销活动，不重视推广和营销、 仅以规模和价格制胜； 竞争策略：成本领先策略―― 规模化、模式化、快速开发、 低价入市、快速销售； 开盘前营销活动：没有进行开盘前的营销造势，无营销活动、 没有举行开盘仪式、仅做少量报媒及户外广告、促销手段仅采 取折扣单一促销方式；

湘江世纪城介绍湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大复合型地产项目，占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住约6万人。

包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。

湘江世纪城位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段，是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。

项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。

湘江流水由南向北，浏阳河、捞刀河自东而西，三面环水的绝佳格局，使湘江世纪城拥有了水的灵性和勃勃生机。

湘江世纪城紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米长沙音乐厅，2.5万平米长沙图书馆，2万平米长沙博物馆。

湘江世纪城所属区域为捞霞组团（由捞刀河-浏阳河的金霞片区组成），根据长沙市2005年9月29日出台的《十一五住宅建设规划》明确指出，此区域功能定位以居住及文化娱乐为主，配套金融等服务设施的文化居住片区。

湘江世纪城首创中国独一无二的“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流，创建人居环境的典范社区。

湘江世纪城的整个地下层、近百万平米的面积全部架空，设置市政交通层和地下车库，将车流全部导入到地下，除了必要时的消防车外，在地面上根本见不到任何机动车辆。

彻底的人车分流体系让车流与人行不在同一水平面上，“地上花园、地下行车”，业主通过上下扶梯、电梯形成紧张与舒缓、喧嚣与宁静之间的转换。

可谓是当之无愧的世界人居建筑之奇迹。

湘江世纪城地下车库打破固有模式，将地下车库的层高设计为4.8米。

所属区域：开福区湘江世纪城临江苑11号楼栋效果图物业类别：住宅物业地址：开福区政府西侧（临湘江）房屋属性：商品房主力户型：二、三房装修状况：毛坯建筑类别：多层、高层交房日期：2010-12-30开盘日期：2008-04-01总户数：22000占地面积：1000000平米建筑面积：4000000平米（总）物业费：1.4元/㎡绿化率：60%容积率：3.5物业公司： [5] 湘江世纪城物业管理有限公司开发商：湖南湘水雅境房地产开发有限公司楼层信息：300多栋共22000套停车位：约18000个代理商：湖南湘水雅境房地产开发有限公司车位总数：5000个比例：0:5000 地下车位：5000个交通状况项目离湘江世纪城300米左右的城市主干道芙蓉路贯穿北区、市中心、南区，规划建设中的湘江大道毗邻社区，连接新河三角洲区域、金霞开发区，顺畅的道路保证交通直达，驱车至市中心五一广场只需15分钟。