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收益法评估技术说明收益法评估技术说明⼀、收益法简介收益法是基于预期和收益原则，结合企业的历史经营收益和现有发展趋势以及未来发展前景，对企业未来经营期的收益进⾏预测，按照⼀定的折现率进⾏折现，然后累加求和，据以确定被评估企业价值的⼀种评估⽅法。
收益法的评估基础和前提条件是企业的产品或者服务⽐较明确，企业的历史背景和市场竞争⽐较清楚，企业未来发展⽅向和发展⽬标确定，企业产品或者服务的未来收益可以预测，⽀持企业未来收益预测的依据⽐较充分等。
经过我们的分析，XX公司股权价值的评估⽅法符合收益法评估原则，为此，本次评估选⽤收益法作为评估⽅法之⼀。
⼆、收益法现值法概述及应⽤（⼀）收益法概述作为⼀个有⽣命⼒的持续经营的整体企业，其真实、内在的价值最终取决于整体企业为所有者或产权主体所能创造的未来收益，⽽未来收益能⼒只能预测，不能确知；且未来收益的预测数额不直接等同于当前企业价值，要根据收益的时点远近折算为现值。
收益现值法是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采⽤适当的折现率折现成基准⽇的现值，求得被评估企业在基准⽇时点的公允价值。
在采⽤收益现值法评估中，要求被评估企业价值内涵和运⽤的收益类型以及折现率的⼝径必须是⼀致的。
1、关于收益类型——权益⾃由现⾦流量本次评估采⽤的收益类型为企业股权资本所产⽣的经营性⾃由现⾦流，⾃由现⾦流等于企业的⽆息税后净利润（即将公司的利润总额扣除实付所得税税⾦之后的数额）加上折旧及摊销等⾮现⾦⽀出，再减去营运资本的追加投⼊、资本性⽀出后和付息债务后的余额。
2、关于折现率折现率亦称为期望报酬率，其中对于权益资本成本，此次评估采⽤了资本资产定价模型(“CAPM”)来确定，CAPM模型是普遍应⽤的估算投资者收益以及权益资本成本的办法。
其计算公式为：Re = Rf ＋β( Rm－Rf )＋Rs其中：Re：折现率（股权资本成本）Rf：⽆风险报酬率Rs：公司特有风险报酬率β：风险系数Rm：市场风险报酬率Rf为⽆风险报酬率，⽆风险报酬率是对资⾦时间价值的补偿，这种补偿分两个⽅⾯，⼀⽅⾯是在⽆通货膨胀、⽆风险情况下的平均利润率，是转让资⾦使⽤权的报酬；另⼀⽅⾯是通货膨胀附加率，是对因通货膨胀造成购买⼒下降的补偿。
商业银行收益法评估技术说明商业银行收益法评估技术说明1.引言1.1 目的和范围该文档旨在提供商业银行收益法评估技术的详细说明，以帮助相关人员了解评估过程和方法。
本文档适用于商业银行评估收益法的技术研究和实施。
2.术语和定义2.1 商业银行定义：商业银行是一家以盈利为目标的金融机构，接受存款、发放贷款以及提供其他金融服务。
2.2 收益法评估定义：收益法评估是一种评估商业银行价值的方法，通过估计其未来的现金流量和盈利能力来确定其价值。
3.商业银行收益法评估的步骤3.1 数据收集在评估过程中，收集以下数据：- 商业银行的财务报表，包括利润表和资产负债表。
- 历史经营数据，包括存款和贷款的发展趋势、利率等。
- 相关行业的数据，包括市场竞争情况、利率和经济指标等。
3.2 未来现金流量估计基于数据收集和行业分析，估计商业银行未来的现金流量。
这包括考虑利润、贷款发展、存款增长和其他经营活动。
3.3 盈利能力分析分析商业银行的盈利能力，包括净利润率、息前盈利率等指标。
这有助于评估商业银行的长期盈利能力。
3.4 永续增长率估计根据商业银行的盈利能力、行业前景和经济条件等因素，估计永续增长率。
这是评估未来现金流量的重要因素之一。
3.5 估值模型的选择考虑到商业银行特点和评估目的，选择适合的估值模型进行评估。
常用的模型包括股票市场估值模型、折现现金流量模型等。
3.6 计算商业银行的价值根据选定的估值模型，计算商业银行的价值。
将前述步骤中获得的数据和参数代入估值模型，并计算出商业银行的价值范围。
4.附件本文档涉及以下附件：- 商业银行的财务报表- 历史经营数据- 相关行业数据5.法律名词及注释5.1 收益法评估定义：一种评估资产或企业价值的方法，基于其未来的现金流量和盈利能力进行估计。
5.2 现金流量定义：资产或企业在未来的一段时间内产生的现金流入。
5.3 盈利能力定义：资产或企业在未来的一段时间内实现的盈余。
6.结论商业银行收益法评估技术说明文档总结了商业银行收益法评估的具体步骤和方法。
附件资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定本专家指引是一种专家建议。
评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。
中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。
一、引言第一条为指导评估机构运用收益法对金融企业进行评估，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。
第二条资产评估师应知晓不同类型的金融企业有各自的业务模式，收益法评估中应据此选取适当的评估模型和参数。
第三条金融企业是特许经营行业，行政监管严格，资产评估师在收益法评估模型和参数确定时应适当考虑监管指标的要求。
二、评估模型第四条资产评估师在确定金融企业收益法评估模型与参数时，应区分控股性产权变动业务和非控股性产权变动业务。
第五条在金融企业控股性产权变动业务中，金融企业收益法评估可以采用股权自由现金流折现模型，如，银行、保险公司、证券公司等，也可以采用企业自由现金流折现模型，如金融租赁公司等。
其中：股权自由现金流量的计算可以参照如下公式：股权自由现金流量=净利润-权益增加额+其他综合收益净利润是由企业的收入减去支出决定的；权益增加额与资本性支出和净流动资金增加额之间存在差异，概念不应混同。
权益增加额应通过所有者权益科目的变化进行预测。
其他综合收益，是指企业根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》的要求，列示在利润表中的其他综合收益，是指根据其他会计准则规定未在当期损益中确认的各项利得和损失（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第33条。
）。
企业自由现金流量的计算公式可以参照如下公式：企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧、摊销-资本性支出-净流动资金增加额资本性支出是指企业用来购买、改善、扩张固定资产等用途的支出；净流动资金增加额是指为营运准备的现金，一般定义为流动资产减去流动负债。
第六条根据评估对象的周期性特点，采用两阶段、三阶段或其他评估模型，报告中应说明采用模型的理由。
商业银行经营绩效评价指标
1.净资产收益率（ROE）：是衡量商业银行经营效率和盈利能力的核心指标，它反映了银行利用出借资金创造价值的能力。
2.资本充足率：商业银行经营稳健性的重要指标，反映了银行经营风险承受能力。
银行的资本充足率越高，其经营风险也越小。
3.不良贷款率：是银行信用风险的重要指标，反映了银行贷款风险的承受能力。
不良贷款率越低，银行信用风险越小。
4.息差和手续费收入：息差是银行利润的主要来源，手续费收入反映了银行在提供各种服务时所收取的收益。
5.成本收入比：反映银行的经营效率，成本收入比较小表明银行拥有较高的经营效率。
6.贷款增长率、存款增长率等：反映银行经营规模的增长情况。
7.客户满意度和员工满意度：反映银行的服务质量和员工满意度，对于银行的长期发展具有重要意义。
商业银行收益法评估技术说明一、基本假设与限制条件( 一) 一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中, 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设公开市场假设, 是假定在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易的资产, 资产交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上能够公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按当前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用, 或者在有所改变的基础上使用, 相应确定评估方法、参数和依据。
( 二) 特殊假设1、国家现行的宏观经济等政策不发生重大变化, XX商业银行股份有限公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
2、 XX商业银行股份有限公司未来的经营管理班子尽职, 并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3、 XX商业银行股份有限公司主营业务收入主要来源于利息收入、手续费收入和投资收益, 不考虑企业未来可能新增的业务。
4、评估基于评估基准日现行的股权结构、经营策略、经营能力和经营状况, 不考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。
5、央行汇率在预测期间内将无重大变动。
6、 XX商业银行股份有限公司 6月19日, 经中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于XX商业银行发行二级资本债券的批复》( 银监复[ ] 388号) 核准, 发行不超过人民币15亿元的二级资本债券, 债券品种为期固定利率、含减记条款或转股条款。
在到期后补充相同面值二级资本债。
7、预测期年度按照核销占不良贷款的比例进行贷款核销。
8、未来净利润在满足资本监管需要和偿还债务后, 最大可能进行分配。
9、在未来年度为满足资本监管需要, 在资本充分率不足时进行资本弥补。
商业银行数据资产价值评估的问题研究一、商业银行数据资产的特点和意义数据量大：商业银行在日常业务中产生了大量的数据，包括客户信息、交易记录、风险评估等各个方面。
这些数据量庞大且多样化，为商业银行提供了丰富的信息资源。
数据来源多样：商业银行数据来源于多个渠道，如柜台、网银、移动银行、自助设备等。
这些渠道产生的数据类型和质量各异，需要商业银行进行整合和分析。
数据价值高：商业银行数据资产的价值主要体现在以下几个方面：提高决策效率、优化产品和服务、降低风险成本、发现潜在市场机会等。
通过对数据的深入挖掘和分析，商业银行可以实现业务创新和持续增长。
数据安全性要求高：商业银行数据资产涉及到客户的隐私信息和商业秘密，因此对数据的安全性要求非常高。
商业银行需要采取严格的技术和管理措施，确保数据的安全存储和传输。
数据价值评估难度大：商业银行数据资产的价值评估涉及多个因素，如数据质量、数据完整性、数据时效性等。
数据价值的评估方法和标准尚不完善，给商业银行的数据资产管理带来了一定的挑战。
提高竞争力：充分利用商业银行数据资产，可以帮助银行更好地了解客户需求、优化产品和服务、发现市场机会，从而提高市场竞争力。
促进创新：通过对商业银行数据资产的深入挖掘和分析，可以激发银行的创新能力，推动业务模式和技术的不断升级。
降低风险成本：通过对商业银行数据资产的风险评估和管理，可以有效降低银行在信贷、投资等方面的风险成本，提高资本利用效率。
提升服务水平：商业银行可以通过对数据资产的分析，为客户提供更加个性化、精准的服务，提升客户满意度和忠诚度。
支持战略规划：商业银行可以根据对数据资产的分析，制定更加科学、合理的战略规划，实现业务的可持续发展。
1. 商业银行数据资产的概念和定义随着信息技术的快速发展，数据已经成为了现代商业银行竞争的核心资源。
数据资产作为一种新型的资产类型，已经引起了学术界和实践界的广泛关注。
商业银行数据资产是指商业银行在业务运营过程中所产生的、具有价值的、可以为商业银行带来经济利益的数据资源。
商业银行收益法评估技术说明一、基本假设与限制条件（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价.交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础.3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据.(二）特殊假设1、国家现行的宏观经济等政策不发生重大变化，XX商业银行股份有限公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化.2、 XX商业银行股份有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3、 XX商业银行股份有限公司主营业务收入主要来源于利息收入、手续费收入和投资收益，不考虑企业未来可能新增的业务。
4、评估基于评估基准日现行的股权结构、经营策略、经营能力和经营状况，不考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。
5、央行汇率在预测期间内将无重大变动.6、 XX商业银行股份有限公司2014年6月19日，经中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于XX商业银行发行二级资本债券的批复》（银监复［2014］ 388号)核准，发行不超过人民币15亿元的二级资本债券，债券品种为10年期固定利率、含减记条款或转股条款.在到期后补充相同面值二级资本债。
7、预测期年度按照2015年核销占不良贷款的比例进行贷款核销。
8、未来净利润在满足资本监管需要和偿还债务后,最大可能进行分配。
9、在未来年度为满足资本监管需要，在资本充足率不足时进行资本弥补。
商业银行收益法评估技术说明商业银行收益法评估技术说明1：引言1.1 目的1.2 背景2：评估方法2.1 收益法概述2.2 收益法适用条件2.3 收益产生能力评估指标2.3.1 净利润2.3.2 资产净值2.3.3 盈利能力比率2.3.4 增长潜力2.4 收益法评估步骤2.4.1 数据收集2.4.2 财务分析2.4.3 预测模型建立2.4.4 评估结果产出3：数据收集3.1 财务报表3.1.1 资产负债表3.1.2 利润表3.1.3 现金流量表3.2 经营数据3.2.1 客户存款相关数据3.2.2 贷款与放款相关数据3.2.3 利率数据3.3 宏观经济数据3.4 其他相关数据4：财务分析4.1 资产负债表分析4.1.1 资产分析4.1.2 负债分析4.2 利润表分析4.2.1 收入分析4.2.2 成本分析4.2.3 利润率分析4.3 现金流量表分析4.3.1 现金流入分析4.3.2 现金流出分析5：预测模型建立5.1 历史数据分析5.2 趋势分析5.3 外部因素考虑5.4 预测模型选择5.5 数据验证和修正6：评估结果产出6.1 净利润评估6.2 资产净值评估6.3 盈利能力比率评估6.4 增长潜力评估6.5 综合评估结果本文档涉及附件：1：附件一、财务报表样本2：附件二、经营数据示例3：附件三、宏观经济数据示例本文所涉及的法律名词及注释：1：收益法：收益法是一种估计企业或资产价值的方法，基于预期收益能力来进行评估。
2：净利润：净利润是企业在一定期间内，扣除全部费用后所获得的净利润。
3：资产净值：指企业或资产在负债扣除后的净值金额。
4：盈利能力比率：盈利能力比率是评估企业盈利能力的指标，如净利润率、毛利率等。
5：增长潜力：指企业或资产未来增长的潜力和预期。
资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定本专家指引是一种专家建议。
评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。
中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。
一、引言第一条为指导评估机构运用收益法对金融企业进行评估，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。
第二条资产评估师应知晓不同类型的金融企业有各自的业务模式，收益法评估中应据此选取适当的评估模型和参数。
第三条金融企业是特许经营行业，行政监管严格，资产评估师在收益法评估模型和参数确定时应适当考虑监管指标的要求。
二、评估模型第四条资产评估师在确定金融企业收益法评估模型与参数时，应区分控股性产权变动业务和非控股性产权变动业务。
第五条在金融企业控股性产权变动业务中，金融企业收益法评估可以采用股权自由现金流折现模型，如，银行、保险公司、证券公司等，也可以采用企业自由现金流折现模型，如金融租赁公司等。
其中：股权自由现金流量的计算可以参照如下公式：股权自由现金流量=净利润-权益增加额+其他综合收益净利润是由企业的收入减去支出决定的；权益增加额与资本性支出和净流动资金增加额之间存在差异，概念不应混同。
权益增加额应通过所有者权益科目的变化进行预测。
其他综合收益，是指企业根据《企业会计准则第30号——财务报表列报》的要求，列示在利润表中的其他综合收益，是指根据其他会计准则规定未在当期损益中确认的各项利得和损失（《企业会计准则第30号——财务报表列报》第33条。
）。
企业自由现金流量的计算公式可以参照如下公式：企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧、摊销-资本性支出-净流动资金增加额资本性支出是指企业用来购买、改善、扩张固定资产等用途的支出；净流动资金增加额是指为营运准备的现金，一般定义为流动资产减去流动负债。
第六条根据评估对象的周期性特点，采用两阶段、三阶段或其他评估模型，报告中应说明采用模型的理由。
可以通过长期监测并计算利润波动幅度的变异系数来判断行业的周期性，进而客观、科学地预测企业未来的收益和风险。
商业银行理财产品估值指引（征求意见稿）一、总则二、标准化投资品估值三、非标准化债权类资产估值四、非上市公司股权估值五、金融资产减值一、总则（一）为规范商业银行理财产品的估值方法，根据《会计法》、《企业会计准则》及国家其他有关法律法规，制定本指引。
（二）本指引所称理财产品是指商业银行按照约定条件和实际投资收益情况向投资者支付收益、不保证本金支付和收益水平的非保本理财产品。
（三）商业银行对理财产品估值、确认和计量理财产品净值时，可参考本指引，但不能免除其作为估值责任人的相关责任。
（四）商业银行作为估值的第一责任人，应当定期评估估值质量，并对估值价格进行检验，防范可能出现的偏差。
（五）商业银行对管理的不同理财产品持有的同一种底层资产的估值原则、程序及技术应当一致。
估值技术一经确定，不得随意更改，除非变更估值技术或其应用方法能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值。
商业银行改变估值技术时，应本着最大限度保护理财产品持有人利益的原则及时进行临时公告。
（六）金融资产和负债坚持公允价值计量原则，商业银行可以在会计准则和监管规定的范围内选择摊余成本对资产或负债进行估值。
选取摊余成本法应同时具备以下两个条件：1.会计准则允许划分为以摊余成本计量的金融资产(AC)或其他金融负债。
2.中国人民银行、银保监会等监管机构允许采用摊余成本进行估值。
（七）资产或负债的公允价值确定应遵循以下基本原则：1.对存在活跃市场的投资品种，如估值日有市价的，应采用市价确定公允价值。
估值日无市价的，最近交易日后经济环境未发生重大变化采用最近交易市价确定公允价值。
2.对存在活跃市场的投资品种，如估值日无市价的，且最近交易日后经济环境发生了重大变化，应对最近交易市价进行调整,确定公允价值。
3.不存在活跃市场的投资品种，应采用市场参与者普遍认同且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术确定投资品种的公允价值。
采用估值技术确定公允价值时，应优先使用可观察输入值，只有在无法取得相关资产或负债可观察输入值或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。
2.收益法确定估价对象价值估价对象规划用途为成套住宅，结合估价对象所在区域同类房地产市场状况并考虑本次估价目的，采用持有加转售模式进行测算。
考虑今年郑州市成套住宅房地产租赁市场变动情况并结合估价对象所在区域成套住宅出租情况，持有期内每年收益价值采用按照不发生变化处理，以使估价结果符合市场行情。
公式如下：其中：V ——房地产在价值时点的收益价值V 1——持有期内收益价值 V 2——持有期末转售价值 A i ——期间收益 V t ——期末转售收益 Y i ——未来第i 年的报酬率 Y t ——期末报酬率 t ——持有期Ⅰ.持有期内收益价值测算⑴有效毛收入确定 ①租金水平的确定tt tt1 i i i i2 1 ）Y （1 V ） Y （1 A V + + + =+ = ∑=V V经过对周边类似房地产租赁市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个同类型成套住宅出租交易实例作为比较实例，将估价对象与实例进行比较，对比较实例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象客观市场租金。
1)估价对象客观市场租金经注册房地产估价师对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个租赁可比实例，此三个可比实例租赁合同均为每年一签，租金每季度付一次（提前半个月支付下季度租金），承租方收取相当于一个月租金的费用作为押金，在租约期内日常水电、通讯及物业管理费用均由承租人承担，且租金内涵不含承租方应为该房屋出租应当向政府部门缴纳的税费。
比较租金计算表经测算经修正和调整后的可比实例价格最高价与最低价相差较小，本次估价取三个比较价值的简单算术平均值作为估价对象评估单价，最终求取估价对象市场租金为25.42 元/㎡·月。
②租约限制于价值时点估价对象使用状况为自住。
本次估价所收集的租赁案例合约租金与市场租金相当，均没有特殊租约限制，均为正常市场交易，本次评估不考虑租约限制。
商业银行理财产品估值指引（征求意见稿）一、总则二、标准化投资品估值三、非标准化债权类资产估值四、非上市公司股权估值五、金融资产减值一、总则（一）为规范商业银行理财产品的估值方法，根据《会计法》、《企业会计准则》及国家其他有关法律法规，制定本指引。
（二）本指引所称理财产品是指商业银行按照约定条件和实际投资收益情况向投资者支付收益、不保证本金支付和收益水平的非保本理财产品。
（三）商业银行对理财产品估值、确认和计量理财产品净值时，可参考本指引，但不能免除其作为估值责任人的相关责任。
（四）商业银行作为估值的第一责任人，应当定期评估估值质量，并对估值价格进行检验，防范可能出现的偏差。
（五）商业银行对管理的不同理财产品持有的同一种底层资产的估值原则、程序及技术应当一致。
估值技术一经确定，不得随意更改，除非变更估值技术或其应用方法能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值。
商业银行改变估值技术时，应本着最大限度保护理财产品持有人利益的原则及时进行临时公告。
（六）金融资产和负债坚持公允价值计量原则，商业银行可以在会计准则和监管规定的范围内选择摊余成本对资产或负债进行估值。
选取摊余成本法应同时具备以下两个条件：1.会计准则允许划分为以摊余成本计量的金融资产(AC)或其他金融负债。
2.中国人民银行、银保监会等监管机构允许采用摊余成本进行估值。
（七）资产或负债的公允价值确定应遵循以下基本原则：1.对存在活跃市场的投资品种，如估值日有市价的，应采用市价确定公允价值。
估值日无市价的，最近交易日后经济环境未发生重大变化采用最近交易市价确定公允价值。
2.对存在活跃市场的投资品种，如估值日无市价的，且最近交易日后经济环境发生了重大变化，应对最近交易市价进行调整,确定公允价值。
3.不存在活跃市场的投资品种，应采用市场参与者普遍认同且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术确定投资品种的公允价值。
采用估值技术确定公允价值时，应优先使用可观察输入值，只有在无法取得相关资产或负债可观察输入值或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。
农村商业银行资产评估方法评估方法的运用和逻辑推理计算过程（一）本次收益法评估思路本次收益法评估方法的设计思路是：通过计算企业自由现金流来确定企业未来的收益，按一定的系数折现为现值后，加上企业非经营性资产、非经营负债及溢余资产评估总额所确定的资产净额，就是本次评估的估值。
其评估方法之数学表达式如下：P--被评估企业的股东全部权益价值；r--折现率；n--未来预测期预测期；Ri--第i年预期企业自由现金流；∑Ci--单独评估的非经营性资产、非经营负债、付息付债及溢余资产评估总额所确定的资产净额。
（二）收益年限的说明评估说明书XX农商行的章程、合同等文件未对企业的经营期限作出规定，国家有关法律法规也未对企业的经营期限有特别限制，评估人员认为在正常情况下，XX农商行能在营业执照即将到期前获得续期，一直持续经营，因此，评估人员设定XX农商行存在预期收益的终止时点n=∞。
（三）收益法评估测算过程（1）被评估单位经营情况分析XX农商行前身是1953年10月XX最早成立的信用合作社，客户历史悠久，本地客户资源沉淀雄厚；从XX农商行营业网点分布来看，其网点绝大部分在XX市内，分布于XX市各个乡镇，深入村委会、工业区等，网点密集，“本地化”竞争优势凸显。
根据动态价值链（或价值环状网）理论，在行业经济活动所形成的动态价值链（或价值环状网）内处于各节点的企业，若获取自然资源地位平等的话，其竞争优势更多取决于相互的协调成本与交易成本。
正是银行“本地化”所形成的区位优势及区域内高效的营销网络，促使同行业成本费用率在2012年经济出现大幅度滑波的情况下，与已上市的（区域）银行相比，成本费用节约明显。
从而影响到银行的外部交易成本的下降，进而相对影响到经营风险（表现为坏账率）的降低。
XX农商行竞争（区位）优势在于成本费用率低于同行，即可认为银行之所以在同区域数十家（2010为26家）同业银行在目前业务基本同质化（绝大部分是存贷）的情况下，其部分指标明显优于上市的（区域）银行，是得益于其“本地化”的区位优势；既然银行定位于区域，这样不同区域的环境在没有特定条件下，进行跨区域经营复制是受较多因素限制。
商业银行收益法评估技术说明近年来，随着金融行业的高速发展，商业银行作为经济发展的核心机构，扮演着至关重要的角色。
然而，在面对激烈的市场竞争和不断变化的金融环境中，商业银行需要及时评估自身的收益能力，以便制定有效的经营策略。
在这个背景下，商业银行收益法评估技术应运而生。
一、什么是商业银行收益法评估技术商业银行收益法评估技术是一种基于金融分析理论和方法的评估方式，通过对商业银行收益的量化分析和比较研究，来评估其盈利能力和经营状况的一种方法。
这种评估技术通过对银行的财务数据、经营模式以及市场环境等进行综合分析，旨在揭示银行盈利的根本逻辑和影响因素，为银行的经营决策提供依据。
二、商业银行收益法评估技术的主要内容商业银行收益法评估技术主要包括四个方面的内容：经营收入、成本费用、利润和盈利能力。
首先，经营收入是商业银行获得盈利的重要来源之一。
它包括利息收入、手续费及佣金收入、理财产品收益等。
通过对这些收入的分析，可以了解银行的主要收入来源和变动规律，从而对银行的盈利能力进行评估。
其次，成本费用是商业银行实现盈利的重要成本。
这包括人力成本、技术支出、联网费用等。
通过对成本费用的量化分析，可以了解银行的运营效率和成本控制能力，从而评估其经营状况。
再次，利润是商业银行实现盈利的核心指标。
利润是通过收入减去成本费用得出的。
通过对利润的分析，可以了解银行的盈利情况和经营绩效。
最后，盈利能力是商业银行盈利能力的综合指标。
它是通过盈利指标、资产规模等经济指标综合运算得出的。
通过盈利能力的评估，可以了解银行在竞争市场中的竞争优势，为未来的经营决策提供参考依据。
三、商业银行收益法评估技术的应用与意义商业银行收益法评估技术作为一种实证分析工具，具有广泛的应用领域和重要意义。
首先，商业银行可以运用这一评估技术来了解自身的盈利能力和经营状况，帮助银行管理层制定长期和短期的经营策略。
通过对银行收益进行分析，可以及时发现潜在的盈利风险和问题，并采取相应的措施来加以调整和改进。
北京市***农工贸集团无形资产商标权项目评估咨询报告明鉴仁评报字（2012）第024号（共一册，第一册）北京明鉴仁资产评估有限责任公司2012年10月17日注册资产评估师声明 ......................摘要 (2)评估报告正文 (5)一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 (5)评估目的 (7)三、评估对象和评估范围 (7)四、价值类型及其定义 (9)五、评估基准日 (9)六、评估依据 (9)七、评估方法 (10)八、评估程序实施过程和情况 (12)九、评估假设 (12)十、评估结论 (15)十一、特别事项说明 (15)十二、评估报告使用限制说明 (16)十三、评估报告日 (17)评估报告附件错误！未定义书签注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京明鉴仁资产评估有限责任公司接受北京市***农工贸集团的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法及我们认为必要的评估程序，对北京市***农工贸集团委估资产---无形资产商标权在评估基准日的市场价值进行了评估。
商业银行收益法评估技术说明一、基本假设与限制条件（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设1、国家现行的宏观经济等政策不发生重大变化，XX商业银行股份有限公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
2、 XX商业银行股份有限公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3、 XX商业银行股份有限公司主营业务收入主要来源于利息收入、手续费收入和投资收益，不考虑企业未来可能新增的业务。
4、评估基于评估基准日现行的股权结构、经营策略、经营能力和经营状况，不考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。
5、央行汇率在预测期间内将无重大变动。
6、 XX商业银行股份有限公司2014年6月19日，经中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于XX商业银行发行二级资本债券的批复》（银监复[2014] 388号）核准，发行不超过人民币15亿元的二级资本债券，债券品种为10年期固定利率、含减记条款或转股条款。
在到期后补充相同面值二级资本债。
7、预测期年度按照2015年核销占不良贷款的比例进行贷款核销。
8、未来净利润在满足资本监管需要和偿还债务后，最大可能进行分配。
9、在未来年度为满足资本监管需要，在资本充足率不足时进行资本弥补。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
（三）限制条件无。
二、评估方法及模型（一）收益法概述根据《资产评估准则—企业价值》，现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。
其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。
其适用的基本条件是：被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。
当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
（二）评估思路根据本次评估尽职调查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以被评估单位经审计的财务报表为依据估算其股东全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算被评估单位的经营性资产的价值，再加上评估基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到被评估单位的价值。
（三）评估模型1、基本模型E=P+C本次评估的两阶段基本模型为：式中：E：股东全部权益价值；P：评估对象的经营性资产价值；C：溢余及非经营资产的价值；R i、Rn+1：评估对象未来第i、n+1年的股权自由现金流量；r：折现率；g：稳定增长率；n：预测期。
2、收益指标本次评估，使用股东自由现金流量作为评估对象的收益指标，其基本定义为：R=净利润-权益增加额+其他综合收益根据评估对象的经营历史、被评估单位对未来的盈利预测、未来市场发展等，估算其未来预期的股权自由现金流量。
将未来经营期内的股权自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到股东权益价值。
3、折现率本次评估采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率 r：r= rf + e（rm– rf）+ε （2）式中：rf：无风险报酬率；rm：市场期望报酬率；（rm– rf）：市场风险溢价（rpm）；βe：权益资本的预期市场风险系数；ε：特有风险调整系数。
三、被评估单位净现金流量预测（一）营业收入预测评估对象主要营业收入为利息净收入、手续费及佣金净收入和投资收益。
利息净收入由银行生息资产（存放中央银行款项、存放同业款项、拆出资金、发放贷款和垫款、买入返售金融资产）的利息收入减付息负债（向中央银行借款、同业存放款项、拆入资金、吸收存款、卖出回购金融资产）的利息支出所得；手续费及佣金净收入由手续费及佣金收入减相应支出所得；投资收益包括债券利息收入、应收款项类投资收益、交易性债券投资投资以及可供出售金融资产投资收益等。
1、贷款利息收入、存款利息支出预测被评估银行作为主要业务集中于浙江省地区的一家城市商业银行，一直坚持小微业务、商贸金融传统优势和经营特色。
面对宏观经济处于下行态势，银行业较难保持黄金增长，在监管红利有所减弱，银行牌照稀缺性有所降低的情况下，未来几年经济可能仍然不佳，增长承压。
历史期贷款收入和存款支出情况见下表：表 5-1 2012-2015 年贷款利息收入情况表金额单位：人民币万元表 5-2 2012-2015 年存款利息支出情况表金额单位：人民币万元受利率市场化和利率政策影响，2014 年和 2015 年存贷款规模增长率有较明显下降。
2012—2015 年存贷款规模增长率见下表。
表 5-3 2012-2015 年被评估单位存贷款增长率统计表在 2013 年之前，由于经济的高速增长以及宽松的货币政策，中国银行业维持了高速扩张的势头，在经济社会发展中发挥了重要的支撑和促进作用，有力的支持中国国民经济又好又快的发展。
自 2013 年起，受经济增长中枢下移，利率市场化进程加速和金融脱媒持续深入等因素的影响，商业银行在规模增长逐步回归常态的背景下，净息差有所下降，历史期存贷款利率水平见下图:人民币定期存款利率:3 年(整存整取)情况图评估师通过尽职调查和对被评估单位高管访谈得知：利率市场化、金融脱媒、互联网金融等快速推进与发展，与同业及新兴业态的竞争日趋激烈。
因此，被评估银行采取多种措施积极应对形势变化，把握重要战略机遇，推动实现转型升级发展。
未来被评估银行仍将业务重心精准地定位为以小为主、以微为重，针对乡镇、社区、城市三大目标市场，建立标准化、简洁化的小微零售产品体系，构建新的展业、获客和盈利模式，提升经营效率和单位产能，实现差异化竞争。
同时，进一步优化业务、产品、渠道和资源配臵结构，促进收入结构更加合理，资产负债经营管理有效运行。
在风险管理方面，进一步强化全员风险管理理念，提高风险和内部控制技术手段，健全风险管理和案件防控体系。
完善服务功能与渠道，丰富产品，提升产品定制与创新能力。
夯实人才队伍和体制机制，提高大数据采集、挖掘分析和应用能力。
XX商业银行股份有限公司按适用的企业会计准则编制了历史年度的会计报表，结合被评估单位银行制定的《XX商业银行转型升级发展规划》（2016 年—2020 年）、经营计划等相关资料，考虑市场和未来年度业务发展规划，编制了XX商业银行股份有限公司未来年度的盈利预测表。
编制未来年度盈利预测所依据的会计政策在各重要方面均与XX商业银行股份有限公司采用的会计政策和会计估计一致。
根据上述情况，预测期评估师结合 GDP 增长、被评估单位未来发展定位和方向、同业发展趋势等因素预计存贷款规模增长，根据利率市场化、利率下滑趋势等方面预计存贷款收益率，存贷款预测见下表。
表 5-4 2016-2020 年贷款利息收入预测表金额单位：人民币万元表 5-5 2016-2020 年存款利息支出预测表金额单位：人民币万元2、投资业务收入预测被评估单位的投资业务主要是交易型金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资和应收款项类投资。
被评估单位近年来投资规模保持高速增长，在不断优化资产结构、丰富投资品种分散风险的同时，加强风控管理，历史期投资业务规模及收入情况见下表。
收益率方面，2012 年至 2015 年平均投资收益率较稳定。
表 5-6 2011-2015 年投资业务情况表金额单位：人民币万元经过与被评估单位银行人员访谈，2016 年和以后年度的投资平均规模根据 2015 年的投资规模预测，同时考虑经济下行的现状，投资收益率呈现缓慢下降的趋势。
因此，综合考虑被评估单位收益率趋势为缓慢下降后趋稳，预计投资业务情况见下表：表 5-7 2016-2020 年投资业务收入预测表金额单位：人民币万元3、其他业务收入预测被评估银行的其他业务收入是对外出租的房屋租赁费收入，出租的房屋主要分在金华、义乌和杭州等地，经过与被评估银行财务人员沟通，未来年度的其他业务收入不会有重大变化。
因此，未来年度的其他业务收入按照 2015 年度的租金水平预测。
4、存放央行、同业和拆出利息收入预测被评估银行的存放央行款项和同业利息收入历史情况见下表。
存放央行款项收益率近几年保持平稳状态；存放同业利率和拆出资金利率水平均呈现下降趋势。
表 5-8 2012-2015 年存放央行和同业利息收入情况表金额单位：人民币万元通过尽职调查和对被评估单位高管访谈，预测期结合最新存款准备金率和历史平均收益率预计存放央行利息收入。
受宏观经济政策影响，未来一段时间内银行将释放资金紧张状态，给收益率带来负面影响，预测期 2016 年存放同业和拆出资金的收益率呈下降态势但之后保持平稳发展，结合规模的稳定增长与上述收益率水平预计存放同业利息收入。
具体预测水平见下表：表 5-9 2016-2020 年存放央行和同业利息收入预测表5、买入返售金融资产利息收入预测被评估银行买入返售金融资产主要是国债、金融债券等，2012 年至2014 年买入返售金融资产利率水平较稳定。
表 5-10 2016-2020 年买入返售金融资产情况表金额单位：人民币万元通过与银行人员访谈，被评估单位银行的买入返售金融资产将在未来年度逐渐减少，同时参考历史年度的利率水平，未来年度利率水平保持稳定。
表 5-11 2016-2020 年买入返售金融资产收入预测表金额单位：人民币万元6、向央行借款和同业拆借利息支出预测被评估单位的向央行借款和同业拆借利息支出历史情况见下表。
利率较稳定，维持在约 2.28%的水平；同业存放和拆入资金利率在 2015 年同样呈现下滑趋势。
表 5-12 2012-2015 年向央行借款和同业拆借利息支出情况表通过尽职调查和对被评估单位高管访谈，预测期结合历史年度利率水平预计向央行借款利息支出；结合被评估单位的未来年度规划与历史年度的收益率水平预计同业存放和拆入资金利息支出。
向央行借款、同业存放和拆入资金利息支出见下表：表 5-13 2016-2020 年向央行借款和同业拆借利息支出预测表7、应付债券利息支出预测被评估银行的应付债券包括 13 次级债券和同业存单两部分。
