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2018年高成长商业地产企业TOP20榜单消息：经过上半场波澜起伏的孕育和洗礼后，商业地产格局已大不相同。
变局、规则、牌面、争端等今非昔比，商业消费也发生着新的量变和质变。
无疑，在行业迈向新发展的道路上，逐渐赋予了所有商业地产企业新的挑战和机遇。
近年来，随着全国各地房地产市场调控政策的相继出台，更多的企业将目光转向商业地产，无论是深耕固有领域，还是探索新的领域，在新的市场环境下，商业地产帮助房地产开发企业打开了新的发展空间，市场投资热情一路高涨。
据&搜铺网大数据研究中心统计，2018全年新开各类商业项目533个，新增商业建筑面积4811.35万方，项目平均体量约9万方。
且近五年（2014年至2018年）全年开业的商业项目情况上看，开业量整体呈逐年上涨的趋势，仅2016年相较往年有所减少，且2018年达到开业峰值。
▲近五年全国新开业商业项目数量对比市场投放量大，商业突破不断根据国家统计局数据显示，2018年1-12月，社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%（扣除价格因素实际增长6.9%，以下除特殊说明外均为名义增长），增速比1-11月略低0.1个百分点。
其中，限额以上单位消费品零售额145311亿元，增长5.7%。
即便增幅有所震荡下滑，但整体市场需求量大，新供应的购物中心依旧在增多，尤其是在一些逆市高成长企业的作用下，整个市场投放量仍然保持在较高水平。
据&搜铺网大数据中心统计的2018年开业商业项目中企业活跃度TOP15榜显示，这15家上榜企业合力贡献了162个商业项目，占总开业数量比30.39%，且以大型的全国性开发企业为主。
▲2018年新开业商业项目企业活跃度新开商业项目的投放量一定程度上反映了企业高成长的标准。
据&搜铺网大数据中心统计的“2018年高成长商业地产企业TOP20”中，万达、新城控股、华润置地、绿地商贸、爱琴海商业、印力、龙湖等高成长企业2018年均保持着较高的商业项目新开业量。
地铁商业业态经营诀窍核心提示：地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点；落实到具体业态经营，则要抓住随机性消费、低价和高坪效这几点。
地铁，是全球各大城市常见的公共交通方式，也承载着一个城市主要的客流，而在商家看来，有人流的地方就有商机，庞大的地铁交通网络相当于一张完整的地下商业地图。
与地面商业按照楼层和主力店招商布局不同，地铁商业的业态与品牌要符合客流的流动随机性消费，快捷轻便是地铁商户经营的重点，而这类“随手”消费品需主打低价，高端品牌不适宜往“地下发展”，地铁商户更看重的是店面小巧但坪效（每平方米的面积可以产出的营业额）要高，经营得当的地铁商业还能带来广告与周边物业增值等附加价值。
分类与业态土地面积有限，人口却很密集，导致地面资源十分稀缺，城市地价高涨，商业发展遭遇瓶颈，于是不少城市大力建设轨道交通、综合利用城市立体空间，从而缓解地面压力，地铁商业应运而生。
地铁商业从空间布局而言大致分为三类：点式商业、条式商业和立体式商业。
点式商业是集中于站厅内的商业，通常以便利性商品和服务为主，在站厅公共空间设置商业零售点，例如在过道、出入口、候车室等地方设置的自动售货机、自助照相等。
如今，点式商业在各个城市的地铁中普遍存在。
条式商业则是连通若干家商店及地铁站的地下商业通道，往往布局于人流较多的转乘站点，目的是将人群集中起来，进行有目的性的引导。
此类商业通道中经营的商品多样、业态丰富、功能齐全，例如上海五角场长达5公里的地下步行系统就属于条式商业，蒙特利尔地下城亦属于此类。
而立体式商业则是地上地下所连接的商业体。
地下的轨道交通将商圈内多个购物中心和商店连通，以扩大商业中心的辐射范围。
例如上海徐家汇站点连接了多个上盖购物中心，使徐家汇成为上海最核心的商圈之一。
上海中山公园龙之梦购物中心和香港太古商场也属于典型的立体式商业。
上述不同的分类形成了地铁商业业态布局的不同。
比如点式商业形态内更多布局的是便捷型业态，包括提款机、报刊亭、点心店、自助服务和便利店等。
商业地产格局洗牌[事件]近日，RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产?中国活力城市40强》研究报告显示，相较于2014年，2015年商业地产活力城市排名格局洗牌，重庆、杭州、南昌等7个城市突围进入10强。
报告显示，与2014年相比，商业地产开发商重回一线趋势明显，北京、上海、广州开发商表现活跃，大型商业地产开发商均有新增项目；同时重庆、大连、南昌、青岛成为商业地产开发新的热点区域，不仅有新的开发商进驻，原有开发商也加快拓展脚步。
重庆、北京、上海、成都、广州商业营业用房投资额居于全国前列，商业地产市场活跃。
[述评]自2015年以来，中国商业地产便进入了大变革时期，其中一二线城市寻求转型，三四线城市设法去库存已成为中国商业地产的常态。
在国内经济继续探底的背景下，中国活力城市40强排名在2015年发生剧烈波动。
重庆排名异军突起并不意外，它在连续8个季度增速第一的发力下拔得头筹，其强劲的经济表现也吸引了众多品牌零售商、知名开发商的关注。
随着西部大开发持续推进，排名前10名活力城中，内陆第一次与沿海城市平分秋色，占据一半，形成两足鼎立。
在产品业态方面，随着人们对高性价比连锁正餐的喜爱程度提高，正餐品牌发展迅猛。
福州、扬州、烟台、南昌的门店数量同比增加超过一倍，大连、长沙、合肥、郑州、厦门的增幅也超过60%。
快餐品牌加速布局二三线城市，西安、宁波、呼和浩特、宁波、南通增幅均超过30%。
咖啡和甜品门店数量增幅19.5%，同比增速放缓，但呼和浩特、石家庄、烟台、太原、兰州和海口等三线城市增幅超过50%。
此外，随着一线城市儿童业态趋于饱和及同质化竞争加剧，2015年北京、上海儿童业态门店数量小幅下降，但青岛、长沙、郑州、无锡、南昌、常州等新兴市场大幅提升，多个品牌首次进驻，同时原有品牌加速扩张步伐，门店数量增幅超过60%。
值得注意的是，传统陪伴型、商品销售型儿童业态正逐步向亲子互动类、角色扮演类、寓教于乐类转变。
48CHINA REAL ESTATE商业地产商业地产的主题式创新焦德顺摘要：商业地产发展面临三座大山，一是项目融资渠道难；二是有效商业资源匮乏；三是专业的运营人才非常有限。
所谓商业地产，商业在先，地产在后，完整而科学的商业运营商是商业地产能够发展好的前提，产品力的强化、运营力的提升、创新力的建设在当今的商业地产时代显得尤为重要。
关键词：城市综合体；消费者需求；主题式创新；淘你欢中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）06-0048-50收稿日期：2019-05-08作者简介：焦德顺，北京淘你欢投资顾问有限公司。
近期万达卖掉万达百货，引发了业内关于商业地产前途的思考，部分人认为零售是商业的灵魂所在，现在灵魂似乎陷入混沌，新零售又来步步紧逼，商业地产的处境相当尴尬。
商业地产发展面临三座大山：第一座大山是项目融资渠道难；第二座大山是有效商业资源匮乏，Shopping Mall 其实只是一个公共的平台或者空间，好比寺庙，香火旺不旺取决于高僧而不是取决于寺庙建造的漂不漂亮。
综合体入驻的商铺才是最终的资源。
国内很多综合体的现状是，主力店千篇一律，知名外资品牌也是大同小异，差异化、特色化及体验式消费的顾客需求严重不足。
第三座大山是专业的运营人才非常有限，成熟的运营管理商较少，专业的服务机构也为数不多。
接下来，是商业地产面临回归到以运营为本质的时候。
商业在先，地产在后，完整而科学的商业运营商是商业地产能够发展好的前提，产品力的强化、运营力的提升、创新力的建设都十分关键。
2014年，国家总理李克强首次提出“大众创业，万众创新”的号召，掀起了“大众创业，草根创业”的新浪潮，形成了一股“万众创新，人人创新”的新态势，也为商业地产的繁荣注入了一剂强心剂。
2018年10月全国大众创业万众创新活动周，克强总理作出重要批示，批示指出：近几年，在各方面共同努力下，“双创”活动蓬勃发展，为激发创新潜力和市场活力、扩大就业发挥了积极作用。
2018中国房地产经纪人报告R E P O R T:R E A L E S T A T E A G E N T SO F C H I N A2018导 读中国房地产经纪人报告已是连续第三年出品。
报告关注的人群始终不变，但每年报告主题、关注焦点，都因势而变。
2016年，是我们出品的第一本报告。
彼时正值中国房地产交易市场由冷转热，经纪行业乱象丛生。
我们重点关注房地产经纪从业人员行业环境、工作生活状况。
2017年，中国房地产交易过热转冷，行业蔓延着兴奋而焦虑的情绪。
我们深度剖析高绩效经纪人养成原因，并提供300名“销冠”案例分析，以推动行业进步。
2018年，在数以百计的政策发布、加盟型中介崛起、行业诸侯竞相圈地割据。
我们把焦点转移到“市场动荡之下，经纪人、门店、公司如何实现逆袭”。
据此，我们给予报告读者如下阅读建议：在第二章中，重点关注数以百万计的经纪人在当前动荡市场中的生存现状。
在第三章中，重点关注数以万计的门店在此环境下如何提高业绩、稳住军心。
在第四章中，重点关注数以千计的经纪公司应该走向直营、加盟还是自营。
在第五章中，与经纪人一起思考行业预期。
考虑到经纪人员们平日工作繁忙，购书翻书都不便。
我们今年报告首次采取轻量化运作。
首先，我们在内容上尽量做到简练易读。
其次，今年的报告只出电子版，并上传云盘供大家免费下载储存，在电脑、手机上随时随地阅读。
销冠科技等今年多家报告联合主办机构，均是扎根于房地产经纪行业的机构及服务商。
我们致力于推动房地产交易行业信息化、经纪行业职业化等重大事项，过去3年我们每年都坚持调研出品经纪人报告。
今后，我们也将对这一课题持续跟进下去。
在此，我们留下主创团队联系方式，欢迎读者反馈意见，或一起探讨行业动向！欢迎发送邮件到：xiaoguanmarketing@欢迎添加微信：T00120121011目 录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营 加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营 加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业6 主办机构简介及法律声明6.1 指导单位/主办机构6.2 免责声明6.3 版权声明58 5859 67 60 616568 70 70序 言 1谁没跟上步伐 谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。
上海、北京依旧领跑全国，二线城市商业分化突围，新开业购物中心对城市消费的带动作用凸显，三四线城市成为增量市场的主体，占46%。
上海、北京领跑全国 南宁成为年度黑马城市——2018中国商业地产：活力40城报告文 / RET 睿意德、德勤、南洋理工2017—2018年于商业地产是胶着分化的一年，传统品牌拓展速度放缓，新兴网红品牌尚未呈现主流担当，大宗交易规模激增，技术在行业的应用加持。
但经济增长对消费的强调，也为行业的发展提供了新的增长契机。
本研究旨在通过对重点城市的持续追踪，为开发商和品牌呈现在过去一年里市场的微妙变化，尝试揭示其中蕴藏的机遇和风险，为其提供调整再出发的策略参考。
《2018中国商业地产活力40城》延续了上一年度40城系列的主体研究框架，选取150余组结果型的现状指标，通过对2.8万个数据的分析，勾勒各城市的商业发展画像。
从开发商和品牌两个视角，结合此研究系列过往数据积累及实地走访调研结果，对城市准入性进行判断。
一、总体排名北京轻奢市场奋起，技术、文化后发力激活商业创新，与上海差距缩小。
上海、北京依旧领跑全国，二者差距呈现稳步缩小态势。
北京消费力指数追平上海，消费结构稳步升级，人均81元以上餐厅占比从18%提升至23%，超越上海；品质型消费市场增长强劲，零售指数差距以人工智能为代表的新技术正在驱动零售业的数字化转型，预计未来将成为影响购物中心商业模式的核心力量。
明显缩小，特别是轻奢品牌偏好指数，从落后上海2点缩小到1.15点，统计期内代表型轻奢品牌 Coach 、Kate Spade 均有新店开业。
北京商业创新活跃度领衔一线城市，丰富的人才储备、技术资源和文化资源为商业创新提供了不竭的源泉和强劲的后发力。
广深商业活力提升速度领跑全国，湾区商圈迎来协同升级新契机。
华南地区商业活力提升速度领跑全国，广州、深圳活力指数上浮均超过1.5个百分点。
广深两城消费意愿较高，其中广州消费力及消费意愿均领衔一线城市，深圳年轻指数居全国第一，新兴消费力量活跃。
商铺投资王者归来作者：暂无来源：《理财·市场版》 2015年第8期文/本刊记者陈予燕2015年上半年的牛市伴着“互联网＋”的政策春风制造了又一拨富翁。
随后，深圳房价暴涨，拉开新一轮房价上涨的序幕。
2014年，郑州万象城开业，郑州的购物中心时代来临。
中国知名商业地产服务商RET睿意德去年年底发布的“中国商业地产潜力城市40强报告”中，郑州商业地产发展潜力排名第21位。
该机构分析，郑州成为“商业地产新一线城市”。
随着郑州地铁时代的来临，以及消费能力的日益提高，偏爱商铺的投资者早已盯上这个即将享受巨大人口红利的“新一线城市”了。
商铺投资正当时2013年后，商业地产一直处于去库存的过程当中，但是至2015年3~4月间，商业地产开始呈现出供不应求的局面。
数据显示，郑州商业市场成交5.31万㎡，环比上涨31.8%，4月月度供需缺口为1.84万㎡。
其中，50~100㎡面积段的商铺成交得较多，其次是30㎡和150~200㎡的商铺。
目前，国内很多城市的商业地产均呈现欣欣向荣之景象。
按照郑州城市规划目标，到2020年，郑州市区域总人口将达到1000万，变身国家级中心城市。
随着中原经济区、航空港区、郑东新区等城区的发展，郑州未来商业将迎来大发展。
在北上广等一线城市的人口红利享受殆尽之时，郑州的人口红利还在持续发酵，这对商业地产的发展是一个非常大的机遇。
数据显示，发达国家或地区的人均享有商业面积为1.2㎡，而郑州目前的人均商业面积仅为0.7㎡左右。
和发达国家相比，郑州的商业发展水平仍处于较低水平。
此外，随着地铁时代的来临，郑州的消费水平正处于快速提升的阶段，随着郑州市区人口的不断膨胀和日益增长的消费需求，郑州的商业地产发展将日趋高端和人性化。
郑州商业地产分布不平衡目前，郑州的商业地产虽然仍处于去库存的过程当中，但是高端产品稀缺，整体质地不高，而且分布不均衡。
比如，郑州现有大型购物中心主要集中在二七商圈和花园路商圈。
购物中心调研报告购物中心调研报告3篇随着个人的文明素养不断提升，我们都不可避免地要接触到报告，不同的报告内容同样也是不同的。
一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编帮大家整理的购物中心调研报告，欢迎阅读与收藏。
购物中心调研报告1随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。
在ret睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。
本报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州6个城市106个购物中心停车场作为重点研究样本，综合分析购物中心停车场现状及未来发展趋势。
八成购物中心有地下停车场购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84% 的购物中心为地下停车场。
楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。
此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。
例如，沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。
购物中心停车场车位配比分析一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。
根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。
因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100 平方米。
从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1：100。
上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。
成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。
通州正张开双臂“巨大的工地”――6月17日，当《中国经济周刊》报道小组到达通州新城建设中最为重要的“运河核心区”，这是我们最直观的感受。
成片的工地连在一起，除了几个保安和建筑工人，见不到一个居民。
挖掘机也暂时占据着路边的停车位。
开发商打出的“新北京中心”、“下一个东方曼哈顿”、“城市副中心”等广告，以颇为醒目的方式预告这片土地的未来。
通州，这个历史上的京东交通要道，漕运、仓储重地，近来再次吸引了众多关注的目光。
早在2004年，通州便成为距离北京中心城区最近的重点新城。
通州区政府网站资料显示：2004年修编的《北京城市总体规划》，提出加快建设11个新城，重点发展通州、顺义、亦庄3个新城。
2012年，通州成为北京的“城市副中心”。
当年召开的中共北京市委第十一次代表大会提出，“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”。
迄今为止，通州是官方公布的北京唯一的“城市副中心”。
2014年，通州又被赋予“京津冀协同发展桥头堡”的重任。
通州是北京唯一一个与天津、河北都接壤的行政区，处于环渤海经济圈的核心枢纽位置。
2014年2月，中央将京津冀协同发展提升到重大国家战略。
当年4月，北京市委书记郭金龙在通州调研时强调，通州新城在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置。
2015年4月，中共中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。
京津冀协同发展各项工作进入集中攻坚、重点突破、全面落实的关键阶段。
通州区委书记杨斌表示，《规划纲要》的提出和发布对通州的影响是历史性的。
这个夏天，通州这座千年古城，再次给了人们更多的遐想空间。
通州区政府网站首页上打出了这样的宣传语：“北京城市副中心承载北京未来发展。
”6月17日，在与河北燕郊毗邻的通州区潞城镇，《中国经济周刊》报道小组了解到，当地17个村的拆迁工作已经拉开了序幕。
当地人说，这是在为通州建设北京城市副中心“腾地方”。
在许多人看来，通州，已不仅仅是北京的“通州”，更是京津冀的“通州”，甚至全中国的“通州”。
论道商业地产“下一站”作者：暂无来源：《上海经济》 2015年第1期文/ 贾笳根据有关部门统计，我国购物中心截止2014 年底已达到4000 个，累计商业建面2.4 亿平方米。
预计到2015 年，综合购物中心开发量将超过5000 个。
而2015 年全国50 个重点城市综合体非住宅总体量达5.64 亿m2，同13 年相比增长率高达77%。
仅在北京，2015 年预计有13 个集中商业开业，总体开业体量相当于7 个西单大悦城。
与此同时，实体商业销售总额保持每年2 万亿左右的增量（2011 年17.32 万亿，2012 年19.4万亿，2013 年21.55 万亿，预计2014年可达23.45 万亿），又令以融合了融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等核心功能于一体的城市综合体项目依旧成为各大房地产企业投资热点。
而根据近日，由商业地产全程服务机构RET 睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产·中国潜力城市40 强》研究报告显示，随着新城镇化的推行，商业地产“新一线城市”已经脱颖而出。
而成都、武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州，共14个城市位列其中。
这些“商业地产新一线城市”已经成为开发商和零售品牌群雄逐鹿的主战场，将可能引领中国商业新的“黄金十年”。
与此同时，2014 年12 月23 日，万达商业在香港上市，可惜当日就跌破发行价。
而之前一直被媒体炒作的王健林将取代马云成为中国首富的预言没有实现。
12 月29 日，百盛商业集团有限公司董事会公报透露，上实发展（青岛）投资开发有限公司为破解资金困局，已降价出售了青岛啤酒城购物中心。
如此冰火两重天，中国商业地产究竟该何去何从？为规避住宅行政调控风险而进军商业地产的房企们的“下一站”路在何方？相信始终将研究焦点着眼于商业地产的上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁女士能给出这些问题的答案。
张家鹏商业地产跨界风将盛行
张家鹏
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】2014(000)0Z1
【摘要】<正>历经最近几年的调整和发展,全国商业地产市场正呈奋起直追态势。
RET睿意德最新研究显示,仅在过往的5年间,超过1750家奢侈品专卖店、超过780家快时尚品牌在中国各个城市落地,而过去3年中国商业地产投资增速高达30%。
我们预测,2014年,随着供应增加和消费需求更新,部分城市区域优质商业稀缺的情况将改观,市场将呈供需两旺、前景可期势头,一些城市正进入结构性更新时期。
具体到发展走势,RET睿意德认为,商业地产在市场主体、区域发展、业态、运营以及各类物业
【总页数】4页(P218-221)
【作者】张家鹏
【作者单位】RET睿意德房地产咨询机构;中国商业地产圆桌会
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.张家鹏:移动互联时代商业地产需做减法 [J], 张家鹏;
2.张家鹏：移动互联时代商业地产需做减法 [J], 张家鹏
3.张家鹏:商业地产的互联网+ [J], 张家鹏;
4.张家鹏:r商业地产的互联网+ [J], 张家鹏
5.张家鹏:商业地产互联网+的“破壁人” [J], 孔令薇;
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
RESEARCH研究报告中国商业地产 · 活力40城C ommercial PropertyFuture 40 Cities in China今年的商业地产40城研究进行了评价指标的更新，剔除了传统研究中宏观经济指标对结果的干扰。
选取了150余组，2万个数据，抽象出39个标签，从商业地产角度对城市进行多维评估。
其中在排名指标中，本研究更多地选取了能直接反映城市商业发展水平的结果型指标，去观察各城市居民的消费观，并走访了十余位行业专家，尝试预测各级城市商业升级的可能方向。
同时面向未来，增加了与技术、文化等指标的交叉分析， 以期在消费升级的新形势下，以新的解读方式探究商业的真相。
导语商业地产活力指数指标体系类别零售指数0.300.300.300.10休闲指数购物中心指数零售业态发展水平奢侈品品牌对城市的偏好轻奢品牌对城市的偏好大众消费品牌对城市的偏好观影设施发展水平餐饮设施配套水平咖啡业态发展水平健身房发展水平购物中心多样性指数购物中心规模指数收入指数消费意愿指数消费结构0.330.330.330.250.250.250.250.500.500.330.330.33休闲业态发展水平购物中心发展水平居民消费意愿与消费能力消费力指数权重权重解释指标中国商业地产活力40城02市场已明显分化为三个梯队，上海和北京优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。
一方面，上海和北京经过多年的沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费一、总体排名1.分化趋势明显，上海和北京引领行业发展者双向买单。
不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。
例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中；另一方面，上海和北京是中国时尚的发生地，聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。
商业地产活力指数商业地产活力指数前五城市对比1009080706050403095908580757065605550上海北京成都深圳广州零售指数购物中心指数休闲指数消费力指数上海 大连 北京 合肥 成都 郑州 深圳 昆明 广州 哈尔滨 杭州 厦门 苏州 常州 呼和浩特 天津 福州 扬州 武汉 南通 徐州 南京 南昌 兰州 沈阳 长春 海口青岛 石家庄 西安 南宁 长沙 乌鲁木齐 宁波 烟台 无锡 贵阳 重庆 济南 太原 数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心Commercial Property Future 40 Cities in China 03数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心>10万人5-10万人3-5万人1-3万人<1万人商业地产活力指数图示：2016年可投资资产> 1千万人数乌鲁木齐呼和浩特哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛济南徐州南京上海合肥太原天津郑州兰州昆明贵阳成都西安南宁海口长沙南昌福州厦门深圳杭州武汉苏州全国高净值人群及四个零售型商业中心分布广州北京石家庄重庆Commercial Property Future 40 Cities in China 05成都购物中心市场多样性突出，多样性指数逼近上海和北京，远超于深圳、广州。
政府对外来开发商体现出了较强的包容性，多个市中心地块交由外来标杆企业城市包容度铸就标杆项目，引领成都商业发展成都奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，整体结构接近北京和上海。
但受人口结构影响，商务休闲氛围不足，以咖啡、健身房为代表的白领型消费与北上有较大差距，且弱于总体排名第六的杭州。
由此可见，成都发达的轻奢产业不仅消化于蓉城消费结构均衡，品牌开发商和外来消费共同催发轻奢产内部，而是以西部中心的姿态吸引了大量外来消费。
未来随着产业结构和空间布局的优化，成都对高知人才的吸引力将越来越大，人口结构不断优化，在中坚消费力量的壮大和消费升级的大势之下，成都的商务休闲业态未来将出现升级机会。
购物中心指数各维度对比C 零售结构对比白领型休闲消费操刀，从三峡主题的来福士到IFS，再到太古里，这些项目的绽放从商业设施规划水平和品牌丰富度两个方面，引领了城市商业的跃迁式发展。
B 业发展，商务休闲业态存在升级机会5.04.03.02.01.00.0-1.0-2.05.04.03.02.01.00.0-1.04.53.52.51.50.5-0.5上海北京成都深圳广州成都 存量规模多样性潜在优质供应奢侈品轻奢大众消费影院咖啡健身房数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心上海杭州北京广州深圳成都 上海深圳北京杭州广州中国商业地产活力40城06第二梯队城市虽然在购物中心指数和消费力指数上逐渐逼近北上，但零售和休闲指数与第一梯队仍有较大差距。
深圳奢侈品市场较弱，广州则出现了明显的轻奢断档。
天津和苏州轻奢型市场繁荣，中坚力量消费强劲。
3.二梯队城市项目需加强对北上热点业态的洞察和承接杭州和沈阳奢侈品消费旺盛。
此轮消费升级中，对北上新业态、新品牌的鉴别能力和承接速度将直接影响其突围效果。
二梯队城市项目可加强对北上消费热点的追踪和洞察，寻找调整方向，引领所在城市消费热点。
人均81元以上餐厅占比成都重庆南京第一梯队均值深圳苏州沈阳广州杭州天津武汉西安宁波第二梯队城市各指标得分零售指数购物中心指数休闲指数消费力指数上海北京深圳杭州成都广州20%18%12%12%10%9%数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：大众点评3.53.02.52.01.51.00.50.0-0.5-1.0Commercial Property Future 40 Cities in China 07轻奢断档型城市均衡发展型城市广州成都南京宁波奢侈品引领型城市沈阳天津轻奢引领型城市奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢苏州杭州大众消费引领型城市深圳重庆西安数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心武汉奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢奢侈品大众消费轻奢中国商业地产活力40城08三梯队城市在休闲指数上出现了明显的收敛，在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱，品牌开发商的下沉将成为缩小这一差距的突破口。
三梯队城市数量庞大，人口众多，亮点项目将有机会4.休闲业态的提升是三梯队城市消费升级的重点第三梯队城市各指标得分第三梯队城市休闲业态发展水平第二梯队城市均值青岛长沙无锡大连合肥郑州昆明哈尔滨石家庄乌鲁木齐贵阳太原呼和浩特扬州徐州兰州海口第二梯队城市均值青岛长沙无锡大连合肥郑州昆明哈尔滨石家庄乌鲁木齐贵阳太原呼和浩特扬州徐州兰州海口厦门济南常州福州南通南昌长春南宁烟台厦门济南常州福州南通南昌长春南宁烟台数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心引领当地生活方式的升级。
例如2017年4月开业的徐州苏宁广场，在众多一线品牌外引入了徐州首家西西弗书店和MUJI 等品质型休闲品牌，成功引领了徐州商业水平的升级，开业首日迎来50万人流、4800万销售额。
此外，休闲基础设施相对发达的长沙、合肥、郑州、无锡、南通可结合城市消费结构考虑提升白领型休闲业态占比。
零售指数购物中心指数健身房休闲指数咖啡消费力指数餐厅1.00.50.0-0.5-1.0-1.5Commercial Property Future 40 Cities in China 09商业地产开发商及品牌的进驻是城市商业活力的直接反应，通过对国内外大型商业地产开发商在2013-2016年市场布局的动态跟踪，以及对零售业态的代表品牌布局的数据可以看到商业地产开发商及品牌商最青睐的活力城市。
二、开发商与品牌布局2016开发商和品牌最青睐城市活力地图数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心乌鲁木齐呼和浩特哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛济南徐州南京上海合肥石家庄太原天津郑州兰州昆明贵阳成都西安长沙南昌福州厦门南宁海口广州深圳杭州武汉重庆北京开发商乌鲁木齐呼和浩特哈尔滨长春沈阳大连烟台青岛济南徐州南京上海合肥石家庄太原天津郑州兰州昆明贵阳成都西安长沙南昌福州厦门南宁海口广州深圳杭州武汉重庆北京数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心品牌中国商业地产活力40城102016年知名外资开发商投资的新开业商业项目总量增加10个，90%集中在1线及1.5线城市。
其中，上海、武汉和青岛均新增2个项目，北京、深圳遇冷。
未来1.外资开发商采取多元化布局策略，1线和1.5线城市仍是主力战场201420151线城市 1.5线城市 2线3线城市2015-2016外资开发商增量占比6.25%25.25%31.25%58.30%62.50%16.70%数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心开发商青睐活力城市排名01 02 03 04 05 06 07 08 09 10上海北京成都重庆武汉广州杭州深圳苏州西安13% 10%30%Commercial Property Future 40 Cities in China 品牌新的消费形势下，我国中坚消费力量出现年轻化趋势，自我犒赏型消费逐渐取代礼品型消费成为中坚力量，国民收入水平的提升也使得这一群体日益壮大，亚洲市场成为轻奢品牌的布局重点。
Coach 2016财年中国大陆门店数净增14家，销售额同比增幅达到两位数。
Furla 开设了9个直营店和4家特许经营店。
总体来看，轻奢市场目前依旧以美国为主，例如Michael Kors、Kate Spade 的销售额70%集中在北美市场，在亚洲的市场还未完全释放，空间广阔。
预计未来轻奢品牌在中国将迎来快速的增长。
城市布局方面，1.5线城市得到了品牌更多的关注，门店比例连年增长。
3.轻奢市场动力强劲2014-2016轻奢门店占比1 线1.5线2 线3 线数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心45.83%2014 2015 2016大众消费品牌（含快时尚）开店速度持续放缓，进入平稳发展期，变革创新成为关键词。
ZARA 推出尺码预约功能、MUJI 进军酒店行业、H&M 推出第三个高端副牌A rket、MO&CO 推出男装品牌。
二三线城市成为品牌新增门店的主要贡献市场。
快时尚品牌中，MUJI 的门店数增长势头最猛，在华门店总数突破200，涨幅达到25.47%。
门店数最多的优衣库突破500大关，2016年新增72家门店，但整体增速放缓。
4.大众消费品牌门店增幅放缓，进入平稳发展期，创新变革成为关键词各年度大众消费品牌门店增幅2016年各级城市大众消费品牌门店增幅数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心20142015201642.70%33.81%20.28%1线1.5线2线3线16%12%34%Commercial Property Future 40 Cities in China 15电商、共享经济、无人零售只是开始，技术对实体商业的干预将会更加深刻，也更加频繁。
