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北京商业市场环境分析一、政策环境北京市作为中国的政治、文化和经济中心，享受着国家级的政策支持。
政府一直致力于构建良好的商业环境，为企业的发展提供支持。
北京市拥有完善的经济体制和法律法规，积极推动市场化，鼓励市场主体的创新和创业。
政府还实施了一系列扶持政策，如减税降费政策、小微企业贷款优惠政策等，为企业的发展提供了良好的条件。
二、经济环境北京作为全国经济中心，拥有庞大的经济规模和高水平的经济发展。
北京市的人均收入较高，消费能力强，是一个庞大的消费市场。
此外，北京还吸引了大量的外资企业和国际品牌，形成了丰富多样的经济结构。
市场需求多样化，消费结构趋于多元化，提供了广阔的市场空间和机会。
三、竞争环境北京商业市场竞争激烈，各种商业企业齐聚其中。
国际品牌和本土企业都在这个市场展开了激烈的竞争。
消费者具有较高的偏好和要求，对产品的质量和服务有较高的要求。
因此，市场上需求越来越多是高品质的产品和服务。
企业需要不断创新和提升自身竞争力，以满足消费者需求。
四、商业地理环境北京市拥有发达的交通网络和完善的基础设施，形成了一些商业中心和商圈。
如王府井、西单、CBD(中央商务区)等地，聚集了大量的商业机构和零售店铺。
商业地段的租金较高，但也有很高的商机。
此外，随着互联网的发展，电子商务也在北京市蓬勃兴起，为企业提供了另外一个销售渠道。
五、文化环境北京市是中国的文化中心，拥有丰富的文化资源和旅游资源。
文化产业发达，各种艺术表演、展览会和文化节庆活动层出不穷。
同时，北京还是中国的科技创新中心，拥有众多高等院校和科研机构。
科技创新与文化创意的结合，为商业创新和发展提供了很多机会。
六、消费观念和行为北京市的消费者以年轻人为主体，拥有较高的消费能力。
消费观念逐渐转变，注重品质和个性化，对绿色环保和健康生活的要求越来越高。
此外，消费者更加注重体验式消费，喜欢到商场或购物中心进行购物、休闲和娱乐。
网络消费也在不断增长，消费者习惯于在网上浏览产品信息、价格对比和在线购买。
北京商圈分析报告一、引言北京市是中国的政治、文化和经济中心，拥有众多繁荣的商圈。
本篇报告将对北京各大商圈进行分析，以帮助市场调研人员和投资者更好地了解商业环境及投资机会。
二、商圈概述1. 东城商圈东城商圈位于北京市中心，是政府行政中心和商业中心。
这里拥有众多购物中心、高档酒店和办公楼，如国贸商城、王府井大街等。
商圈内的古建筑和文化街区也吸引了大量游客。
2. 西城商圈西城商圈历史悠久，有着丰富的文化遗产。
景山公园、北海公园等景点吸引了大量游客。
金融街是西城商圈的重要组成部分，有众多银行、国际企业总部和豪华酒店。
3. 朝阳商圈朝阳商圈是北京的新兴商圈，拥有现代化的写字楼、购物中心和住宅区。
三里屯、CBD等地区是该商圈的核心，吸引了年轻人和时尚消费者。
4. 海淀商圈海淀商圈是北京的高科技产业中心，拥有众多高校和科研机构。
中关村科技园区是海淀商圈的代表，聚集了大量科技公司和创新企业。
5. 望京商圈望京商圈位于朝阳区，是北京的商务中心之一。
这里有众多写字楼、商场和高端酒店。
望京SOHO、国贸金融街等地区吸引了众多国内外企业入驻。
三、商圈特点分析1. 人流量东城商圈因政府机关和文化旅游资源而吸引了大量人流。
西城商圈的游客主要集中在景点和金融街。
朝阳商圈和海淀商圈则受到年轻人和科技从业人员的青睐。
望京商圈则以商务人士为主要客群。
2. 消费水平东城商圈和西城商圈因地理位置和文化底蕴的影响，消费水平较高。
朝阳商圈和海淀商圈的消费水平相对较中等，受到年轻人和科技人群的消费驱动。
望京商圈的消费水平较高，以高端商务消费为主。
3. 行业布局东城商圈和西城商圈以文化旅游、高端餐饮和奢侈品牌为主要业态。
朝阳商圈和海淀商圈以购物中心、咖啡店和科技企业为主要业态。
望京商圈以商务服务和高端写字楼为主。
4. 竞争情况东城商圈和西城商圈的竞争较为激烈，尤其是在文化旅游和高端零售方面。
朝阳商圈和海淀商圈在购物、科技创新等方面亦面临竞争。
北京商圈的分布特点北京作为中国的首都和全国经济中心，拥有丰富多样的商业活动。
不同商圈的分布特点对于企业战略决策、投资规划以及消费者选择都具有重要影响。
本文将分析北京商圈的分布特点，了解其发展现状以及未来趋势。
1. 商圈定义与分类商圈是指商业活动相对集中的特定区域，通常以购物中心、商业街、商业综合体等商业设施为核心，周边密集分布着各类零售商店、餐饮服务、文化娱乐等商业设施。
基于商圈的特征和定位，可以将北京商圈分为以下几类：1.1 中心商圈中心商圈是北京市商业发展最早、规模最大、影响力最强的商圈之一。
位于市中心的王府井、西单、建国门、东长安街等区域，集聚了大量高档商场、百货公司、奢侈品牌等，吸引了国内外众多消费者和游客。
中心商圈商业氛围浓厚，文化底蕴深厚，历史名人故居、博物馆、剧院等文化设施也丰富多样。
1.2 环内商圈环内商圈是指紧邻二环路内的商业区域，如西单、东直门、宣武门等。
这些商圈地理位置优越，交通便利，商业环境成熟稳定。
环内商圈以商业街、购物中心、写字楼聚集为主，商业设施丰富多样，适合各类消费需求。
1.3 城市副中心商圈随着北京城市功能疏解和新一轮发展规划，城市副中心商圈正在逐渐崛起。
以亦庄、望京、CBD等区域为代表，这些商圈集中了许多国际企业总部、高科技公司、金融机构，成为新兴商业中心。
城市副中心商圈发展迅速，商业设施更新、现代化，吸引了大量高端人群和商业项目。
1.4 周边商圈除了城市核心区域，北京郊区的周边商圈也在快速发展。
如五道口、中关村、酒仙桥等区域，聚集了众多科技企业、研发中心、孵化器等，形成了独特的商业格局。
周边商圈以创新创业为主导，商业与科技紧密结合，具有较大的发展潜力。
2. 商圈分布特点北京商圈的分布特点可以总结为以下几个方面：2.1 区域差异性北京商圈的分布呈现明显的区域差异性。
中心商圈以王府井、西单等地为代表，历史底蕴深厚，商业发展成熟稳定。
环内商圈地理位置优越，商业氛围浓厚。
北京商铺投资市场的现状与前景一、商铺投资现状1、商铺投资的目的买家投资购买商业用房的目的大致可分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。
投资者可以一次性付款或按揭形式支付房款，目前银行可对购买商业用房提供个人6成10年，法人7成8年的按揭。
另有以店铺转租形式赚取差价进行投资的形式也应被列入这一类商铺投资的范畴；另一类是作为资金保值并升值的手段。
考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄不但不能保值甚至可能是贬值，而风险较大的股票、债券、期货又使中小投资者望而怯步，相比较而言，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。
此外，也有相当一些自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。
无论是以上何种投资目的，可以看出投资者对购买商铺这种投资形式持认可态度。
2、商铺投资的方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺(如：王府井、西单、东单等)、办公楼底商(远洋大厦、中证大厦、数码大厦等)、住宅底商(现代城、风林绿洲、似海怡家等)。
从某种程度上看投资者对商铺类型的选择反映了投资市场的动态。
纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受过大的财务压力。
再加之纯商业区的店铺多为二手或三手店铺，价格中的“水分”大。
投资者可运作的空间十分有限。
而从近几年内办公楼和住宅底商的抢手现象可以看出投资者的投资重心已有所偏移。
有突出表现的住宅底商市场则更能说明问题，价格较其他形式底商低廉给小投资者以参与的机会，拥有固定的消费人群、经营稳定、投资风险小等优势都是促成住宅底商市场火爆的因素。
较之纯商业区激烈的竞争，住宅底商的投资策略更偏重于稳扎稳打。
3、区域商业特点北京各区域内的商业项目在市场定位、销售策略、售价等方面均存在不同特点，下面将选取极具代表性的几个地区加以分析：1)位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首，且继续呈稳中有升的走势。
北京商业调研报告北京商业调研报告一、概述随着中国国内市场的不断增长和服务业的不断壮大，北京市商业发展水平亦日益提高。
本报告旨在探讨当前北京市商业发展现状、有待改善的问题以及未来的发展方向。
二、现状分析1.商业形势北京市商业活跃度较高，各类商业品牌纷纷进驻北京市，着力拓展市场份额。
各大商业综合体如北京市翠微百货、王府井商业街、三里屯商业区等深受市民和游客的欢迎。
2.消费者画像北京市消费者消费水平较高，追求高品质、高档次的消费需求持续增长。
消费者群体更趋于年轻化，品味更加多元化，消费结构也变得更加细化。
3.市场竞争随着市场竞争的日益激烈，北京商业市场呈现出品牌集聚、形式多样的态势，各大商业综合体、商业街区提升服务质量，不断丰富店铺品牌和产品种类。
三、存在的问题1.商业空间分布不均匀北京市商业空间主要分布在市区中心地带，而城市郊区和远郊地区商业空间较少，导致消费者聚焦城市中心，使得外围商业区域的商业容量大量闲置。
2.商业消费方式单一北京市商业市场整体价值导向单一，消费者的需求多样化程度与商业吸引力存在较大差异，市场价格竞争力弱。
3.商业环境缺乏人性化服务许多商家对销售商品的捆绑、推销、虚构原价等手段抵消消费者的兴趣，导致消费者得不到良好的购物体验，降低了商业服务的口碑和美誉度。
四、发展方向1.流通渠道多元化商业市场需要向多元流通渠道布局，应加强电商销售、体验式购物等新渠道的发展，依托“新零售”和“互联网+”等新模式，通过网络销售、移动端自选、社交化推广等方式满足消费者需求，提升互联网服务交互能力和在线销售能力。
2.打造场景化消费体验立足消费多元化的市场需求，通过打造场景式、情感化的消费体验，提高商业服务质量。
应注重培养和提高商业服务组织的适应性、灵活性、服务素质，推进人性化服务，构建自然、便捷、人性化的消费环境。
3.完善商业容量巩固北京市中心商圈的同时，发掘城市郊区和远郊地区的商业市场潜力。
建设多品类、多样式和集中化的商圈，建立多维度、多层次的商业体系，推进区域商场建设，满足不同地区消费者的需求，提升市场竞争力。
北京商用地产市场发展现状1. 引言北京是中国的政治、文化和经济中心，商业活动在这个城市中蓬勃发展。
商用地产市场作为北京商业活动的核心，对城市的经济发展和商业繁荣起着重要的支持作用。
本文将重点探讨北京商用地产市场的发展现状，并分析其中的趋势和挑战。
2. 市场概况北京商用地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括各类商业用地和商业房产。
这些商业用地和商业房产涵盖了办公楼、商业综合体、购物中心、酒店和其他商业场所。
随着北京经济的快速发展和城市人口的增加，商用地产市场也经历了迅速扩张。
3. 市场趋势3.1 办公楼市场办公楼市场是北京商用地产市场的重要组成部分。
随着国内外企业进驻北京的增加，对办公空间的需求不断上升。
在过去几年中，北京的办公楼市场经历了高速增长，尤其是在中关村、CBD等核心商业区域。
3.2 商业综合体和购物中心市场商业综合体和购物中心市场是北京商用地产市场中另一个快速发展的领域。
随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
北京的购物中心市场迅速扩大，特色商业街区的兴起成为市场的一大亮点。
3.3 酒店市场随着国内外游客数量的增加和旅游业的快速发展，北京的酒店市场也呈现出良好的发展势头。
高档酒店和商务酒店逐渐成为了市场的主流，同时经济型酒店也在迅速扩张。
4. 市场挑战尽管北京商用地产市场面临着广阔的机遇，但也面临着一些挑战。
4.1 地价上涨作为中国最繁荣的城市之一，北京的地价一直居高不下。
地价上涨不仅增加了开发商的成本，也对商用地产市场的发展造成了一定的阻碍。
4.2 竞争激烈由于商用地产市场的潜力和利润空间，越来越多的开发商涌入这个市场，导致市场竞争日益激烈。
开发商需要不断创新和提供独特的商业价值，以脱颖而出。
4.3 市场监管北京商用地产市场的快速发展也带来了监管的挑战。
政府需要加强市场监管，防止市场出现过热和投机行为，并维护市场的合理秩序。
5. 发展前景尽管北京商用地产市场面临一些挑战，但其发展前景仍然广阔。
北京市金融街区域市场分析简介金融街区是中国金融行业的重要集聚区之一，位于北京市西城区。
自2004年开始规划建设，金融街区已成为北京市的国际金融中心和政府金融服务中心。
本文将对北京市金融街区域市场进行分析，包括该区域的人口、人口密度、经济发展水平、商业设施、房地产市场等。
人口统计根据最新的人口统计数据，金融街区的人口数量约为XX万人。
相比其他区域，金融街区的人口密度较高，为XX人/平方公里。
其中，金融街区的人口结构呈现出相对年轻化的特点，年龄分布主要集中在25-40岁之间。
经济发展水平作为国际金融中心，金融街区的经济发展水平相对较高。
该区域拥有众多金融机构、银行总部以及知名的金融企业。
金融街区的经济结构以金融服务为主导，同时也涵盖了其他现代服务业。
此外，该区域还吸引了大量国际企业的进驻和投资，对京津冀地区的经济发展起到了重要的推动作用。
商业设施金融街区拥有完善的商业设施，满足了居民和上班族的各种需求。
商业设施包括购物中心、超市、餐饮和娱乐场所等。
这些商业设施提供了大量的就业机会，并且吸引了周边地区的消费者前来消费。
金融街区的商业设施以高档品牌为主导，满足了高收入人群的购物需求。
房地产市场金融街区的房地产市场一直非常活跃。
由于其地理位置和经济发展水平的优势，该区域的房价较高。
金融街区的房地产项目主要包括写字楼、高端住宅和商业物业等。
随着金融街区的不断扩大，房地产市场呈现出良好的发展趋势，吸引了大量投资者和购房者的关注。
市场前景随着中国金融行业的不断发展壮大，北京市金融街区的市场前景非常广阔。
未来，金融街区将继续吸引更多的金融机构和国内外企业的进驻。
同时，改善金融街区的生活环境和公共服务设施，提升居民和上班族的生活品质，也是未来发展的重要方向。
金融街区的市场前景非常看好，值得投资者和企业密切关注。
结论北京市金融街区作为中国金融行业的核心区域，具有良好的经济和市场发展潜力。
人口结构年轻化、经济发展水平较高、商业设施完善等优势，使得金融街区成为各类企业和投资者的首选地。
2023年中国工商银行行业市场环境分析中国工商银行（中国ICBC）是中国最大的商业银行之一，其成立于1984年，总部位于北京。
目前，中国ICBC已成为全球最具规模和影响力的银行之一，其业务网络遍布全球超过40个国家和地区。
本文将从宏观环境、产业环境和竞争环境三个方面对中国ICBC所处的行业市场环境进行分析。
一、宏观环境1.中国经济形势中国是世界第二大经济体，其国内生产总值（GDP）已连续多年保持高速增长。
尽管近年来中国经济增长速度有所放缓，但增长速度仍高于全球平均水平。
蕴含着巨大的商业机会与发展空间。
2.金融政策环境中国的金融政策一直以来都非常开放和积极。
政府支持外国投资者进入中国金融市场，并且积极鼓励地方政府和企业发行债券融资。
此外，中国政府还鼓励机构投资者进入资本市场，支持金融市场的多元化发展。
二、产业环境1.金融行业的发展趋势金融市场的发展趋势是一个数字化，网络化和科技化的趋势。
在中国，金融技术（Fintech）已经成为了发展趋势，正在快速普及。
金融科技创业公司的数量正在突飞猛进地增长，并且这些公司往往比传统银行更灵活、更高效、更具有创新性。
2.金融监管环境中国的金融监管环境变得更加开放和透明，监管机构也越来越注重具有可持续性的金融机构。
通过监管政策的推动，中国的银行业正在朝着更健康、更可持续的方向发展，这对ICBC这样的大型商业银行来说是一个挑战，同时也是一个机会。
三、竞争环境1.市场份额在中国银行业中，中国ICBC是市场份额最大的银行之一。
在2019年底，中国ICBC 的市场份额占中国银行业总资产的超过15%，这使得中国ICBC既是银行业巨头，也是最具冲击力的竞争对手之一。
2.竞争对手中国ICBC的主要竞争对手包括中国其他商业银行和国际银行。
中国人民银行通过不断推行市场化改革，鼓励国内外银行来华设立业务机构、引入外资来促进中国银行业的国际化发展，这加剧了中国银行业的竞争。
总结综上所述，中国ICBC所处的行业市场环境有着广阔的发展前景和机遇。
引言：本报告是关于北京商圈的分析报告，该报告旨在提供关于北京商圈的详细信息，包括商圈概述、商圈规模、商圈竞争情况、商圈发展趋势等方面。
通过对北京商圈的分析，我们可以更好地了解商圈的特点和市场状况，为商家和投资者提供参考。
正文内容：一、商圈概述1. 商圈定义：北京商圈是指集中了大量商业设施和商业活动的特定区域，具有一定经济规模和影响力的地区。
2. 商圈定位：北京商圈的定位是为了满足市场需求，提供便利化的购物和消费环境，吸引消费者流量。
3. 商圈特点：北京商圈以繁华、多元化、高端消费为特点，吸引了国内外各类品牌和商家。
二、商圈规模1. 商圈面积：北京商圈的总面积约为X平方公里，覆盖了城市核心区以及周边主要商业区域。
2. 商圈人口：北京商圈的人口估计在X万人左右，其中包括常住人口和流动人口。
3. 商圈企业数量：北京商圈内拥有大量的商业企业，经营范围涵盖零售、餐饮、娱乐等多个领域。
三、商圈竞争情况1. 主要竞争对手：北京商圈的主要竞争对手包括同类商圈、大型购物中心以及电子商务等。
2. 竞争优势：北京商圈凭借地理位置优势、品牌效应、服务质量等方面具备竞争优势。
3. 竞争态势：北京商圈的竞争态势激烈，各商家和品牌通过加大宣传力度、提升产品质量等方式争夺市场份额。
四、商圈发展趋势1. 消费升级：随着居民收入的增加和消费观念的变化，北京商圈将迎来消费升级，消费者对产品品质、服务体验的要求将更高。
2. 电子商务发展：随着互联网的普及和电子商务的快速发展，北京商圈将面临线上线下融合的挑战和机遇。
3. 品牌竞争加剧：随着市场竞争的加剧，品牌竞争将成为北京商圈发展的重要方向，品牌建设和管理将更加重要。
4. 人流导向：随着人口流动和城市规划的变化，商圈的发展趋势将更加注重人流导向，提供更好的交通、停车等配套设施。
五、商圈发展策略1. 售后服务：加大售后服务力度，提供更便捷的退换货政策和售后保障，提高用户体验。
2. 线上线下融合：通过建立自己的电商平台并与线下商家合作，实现线上线下融合，提供更多便捷的购物体验。
北京商业市场环境分析去年被业内人士称为“商业地产年”，而从2004年上半年的整体形势来看，商业地产仍然是一片红火。
随着政府对北京市城市空间总体规划的日益明晰化，对于商业地产有可能存在“泡沫”迹象的现状开始引起了政府和专家们的关注和思考。
而从市场化的趋势上来讲，商业地产正处于整体磨合阶段，北京未来商业地产市场发展仍被看好。
第一章商业市场总体供给分析一、商业市场目前供应量概况据戴德梁行提供的数据显示，北京IJ前商业供应量约为240多万平方米。
从区域比例来看，王府井商圈和西单商圈分别占到总体存量的24%和19%,排在最前面。
而王府井、西单和国贸三大区域商业占到总体比例的50%,是訂询北京商业最为发达和成熟的区域。
而从商业业态的角度看，在目前商业供应量中白货业占到17%,购物中心占到39%,外资超市占到21%,屮级写字楼底商占到23%o具体数据如下表：«1：目前北京寒售业物业供应*海淀区 277, 400崇文区 144, 000宣武区 107, 000丰台区 80, 500顺义区 4, 500石景山区 26, 100总ii-2, 489, 800 表厶目前各商业区的商业物业面积分布比例□王府井地区□西单地区□国贸地区□亮马河地区■朝外商业区 口建国门地区 ■公主坟□中关村表3：各商业区的物业供应比例O 王府井地区□西单地区□国贸地区□亮马河地区 ■朝外商业区 □建国门地区 口公主坟□中关村 二、商业市场未来供应量概况根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.‰1.0平方米，并且在最近新批的房地产项IJ 中，有500万平方米左右的商业10%713% 15S 7% 17%地产项th 2004年有200多万的商业地产项LI已开发竣工。
因此看来，北京市商业物业的未来供应庞大。
具体数据如下表：«4： 2004年-2007年寒售业物业供应■〈预计）（数据来源：戴德梁行）城区商业建筑面积（平米）东城区125, 500西城区394, 000朝阳区779, 000海淀区870, 000崇文区300, 000经济技术开发区300, 000总计2, 715, 500表5：未来商业物业的供应格局□王府井地区1S%■西单地区□国贸地IX□亮马河地区■朝外商业区□建国门地区□公主坟□中关村三、供给特征分析IX城市规划新格局扩大商业地产发展空间北京市政府在2004年的工作报告中提出，北京已确定了“两轴一一两带一—多中心”的城市空间新格局。
这对于房地产开发思路有着巨大的影响，从近来通州、亦庄等地的房价不断攀升，南城发展的战略上都可以看出。
首先，住宅的区域发展方向直接牵制着商业的发展，珠江地产在南城投入巨资的“千针街”即迎合了城市空间规划的新格局。
其次，在政府的引导下，市场对商圈的决定性作用正在被一些开发商认识和利用，原《北京市城市总体规划》(1991-2010)中提出：在加快改造王府井、西单、前门外3个原有市级商业中心同时，按照多中心的格局建设朝外、公主坟、海淀、马甸、木樨园(即“第五商圈”)5个新的市级商业文化服务中心。
而在2004年北京市政府工作中提出：发展新型商业业态，推进区域商业中心建设，优化大型购物中心布局，建设好商业、服务业特色街区。
这都为北京商业地产的总体发展创造了机会，并具有导向性。
从口前人们对“笫五商圈”的探讨和关注中能够感觉到城市总体规划对商业地产发展的积极意义。
2、商业市场目前供应依然薄弱，上升空间巨大据统计北京现有商业物业总面积不足IoOO万平米，人均商业面积不到0.8 平米，远低于国外发达国家人均1.2平米的水平，同时也小于上海人均1平米的发展水平。
而且Ll前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还远远小于住宅、办公类等物业。
Ll前北京的商业物业市场还处在发展的初级阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模。
在最近儿年逐步开放和激烈竞争的宏观环境中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。
个性鲜明的特色商业街，大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。
同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，总体需求量也将不断攀升。
根据北京市商委的的商业发展规划, 预讣到2005年人均商业面积将达到0.9平米，并且在最近新批的房地产项Ll中, 有500万平米左右的商业地产项目，今年将有200万平米的商业地产项目竣工，商业地产竞争异常激烈。
3、商业市场有“泡沬”迹象，隐性空置率较高现在市面上的许多项Ll,商业物业租售价格基本上比同等区位的写字楼和住宅物业贵2到3倍，有的其至更高，在这种高额利润回报的驱使下，许多开发商加大了商业物业的开发，并且在追赶“开发末班车”之时，有些原非开发商业物业的项Ll也转型为商业项U。
2004年到2005年是各商业物业开发竣工紧锣密鼓的时间，2004年的一段时间内会有大量商业物业同时上市，市场短期内可能会有泡沫。
在商业物业需求方面，山于商业物业投资回报率较高且整体北京商业物业需求比较大，随着市场发展和商业氛围的不断增强，投资需求将会逐渐增多，所以前景还是比较乐观的。
但是，一方面，投入市场的大量项IJ在开发过程中缺乏整体的规划，出现产品之间差异化不明显，定位不清晰等潜在问题；另一方面，随着商业地产这儿年来的发展，客户的投资意识和经营理念都明显增强，因此在购买或者租赁商铺上权衡利弊，对产品各方面的要求也相应增多。
综合起来，就造成了现在市场上商铺的隐性空置率高达15%~20%°第二章北京商业市场总体需求分析一、商业市场销售现状在这个商品相对过剩的时代，值得消费者排长队抢购的商品已经不多了，也许商铺是少数的儿种之一。
从总体形势来看，北京商业市场在口前仍处于需求旺盛的阶段，据相关方面专家预测，这种形势在近儿年将会持续下去。
下面是2003年北京市商业项U销售概况:2003年全市商业预售25.9万平方米，交易案例1709件，平均每单交易152平方米。
从各区情况看，海淀区交易案例占全市39.0%,远远领先其他各区，交 易面积占全市26.8%o表6： 2003年北京市各区域商业用房销售概况=I 消善尝数（套）→-销售食积（平方米）（资料来源：中原地产）二、需求主体概况表年北京市商业用房预售客户状况从上面的表中我们看出，北京市商业用房预售客户仍然以本市城镇居民为 主，其购买销售面积占总量的41%；外省市个人购买占30%,超过其在住宅购 买中所占的比例；企事业单位、经济组织购买面积比例达到27%,成为商业用房 客户重要组成部分。
在各类客户中，国内企业客户购买商业用房平均面积最大，为709平方米;其次是国外企业及经济组织，平均面积为364平方米；个人购平均购买面积160 平方米。
而在这些客户中进行重新划分，基本上可以将北京是商业物业市场的需求主 体归为三2003^匕京市各区县商业用房销售套数/面积对比 平方米 &OOCOZOOeO600CD500CD400CO30OCO200COIoOCO□类，即跨国零售企业、国内大型零售企业和中小投资者。
三、需求特征分析于2003年9月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOPIO研究组”在国务院发展研究中心发布了2003年中国城市房地产开发投资潜力研究成果，其中显示我国城市中北京商业用房最具投资潜力。
另有专业调查机构资料显示，在广州、上海、浙江等地商铺的投资回收期是12〜15年，而在北京正常悄况下这个时间则是8〜10年。
北京商业市场如此诱人的发展潜力令众多买家纷纷出手。
IV跨国企业大举进入北京零售业市场北京零售业市场在近期内表现相当活跃，仅去年7月至11月北京市社会消费品零售总额就实现845.7亿元，与上半年相比增长12.7%o而其中跨国企业对大型主力店的需求明显增加，如沃尔玛山姆会员丿占、口安居家居超市、法国欧尚、吉野家等知名外资超市和连锁餐饮纷纷开业。
列外，根据中国商务部不久前公布的《外商投资商业领域管理办法》，从今年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。
那么在此之前，谁能抢得先机、占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是山于地理资源的稀缺性和唯一性所决定的。
因此，跨国零售企业在此之前已开始做大量的准备，有与中国零售企业激烈竞争的势头。
而亦有采取与中国大型企业合作的举措，利用其本土化的优势赢得有利地位，如日本伊藤忠就欲借王府井口货将食品零售超市这种业态引入中国。
2、个人投资商铺已成风气从前面关于2003年商业用房预售客户状况的图表来看，北京市本地居民投资商铺在客户比例中占到41%,名列首位。
一方面，是由于北京市商铺的高回报率吸引众多中小投资客户从投资住宅转为投资商铺；另一方面，与其它众多投资项Ll相比较，房地产投资风险较小，同时土地的日益稀缺预示着其升值潜力。
这些因素共同构成了北京居民投资商铺热的普遍现象。
而外省市个人投资基本上集中于江、浙、闽和东北一带，这是由其长久的历史积淀和地理渊源所形成的。
这些小业主山于投资渠道的缺乏及通过各种渠道获得的商铺投资与住宅投资高额回报差距的观念，抱着与大型零售企业一起赚钱的期望而购买商铺，从而促进着商业地产市场火爆局面的出现和持续。
3、国内大型寥售企业开始扩张北京商业用房中对大型主力店同样有明显需求的即国内的大型零售企业。
面对国内零售企业"大限将至”的呼声不断，迫于中国加入WTO后对跨国企业的优待，国内大型零售业不再满足于现状，也出现了大规模圈地的趋势，欲在将来激烈的竞争中占据“本土为王”的优势。
同时，政策方面也在刺激和扶持连锁超市和便利店的发展，在条件的允许下, 一部分国内大型零售业已经走向扩张的道路。
如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势。
而物美、永和大王等连锁餐饮和便利店也相继开辟新的经营网点。
还有些国内大型商场和购物中心都在经营面积上不断扩大，以增强竞争实力。
因此可以看出, 国内大型零售企业形成了北京市商业物业需求的另一主力。
第三章商业市场产品分析经过多年培育和发展，北京市商业物业市场正在慢慢成熟和完善。
以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的的商业中心王府井、西单之外、CBD燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门、阜城门、北三环这十大商圈已日趋成熟，在此商圈内新增商业物业将会越来越少。
在市场发育和政府培育双重作用下，新的商圈也逐渐形成。
比如：金源SHOPPING MALL、亦庄SHoPPlNGMALL、西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等。
