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目录一、项目概况 (1)（一）项目位置概况 (1)（二）项目主要技术经济指标 (1)二、主要竞争楼盘的销售推广策略分析 (1)（一）项目所在区域竞品总体分析 (1)（二）项目周边主要竞品个体分析 (1)1融侨观邸项目分析 (1)2融府项目分析 (2)三、项目的销售推广策划方案 (2)（一）客户定位 (2)（二）媒体广告 (2)（三）推广实施阶段 (3)（四）广告预算费用 (5)四、案列总结 (5)一、项目概况（一）项目位置概况该地块位于南开区复康路与水上公园西路交口，东侧临天津市网球馆，西侧临水上公园西路，南侧临翠微苑，北侧临荣迁里、复康路。
由天津融创泓润置业有限公司通过挂牌出让的方式获得。
（二）项目主要技术经济指标项目总用地60087平方米。
容积率为1.0，地上总建筑规模60600平方米，建筑密度为20%，绿地率为45%。
使用权出让年限为70年。
项目整体形象定位为天津之心，城市之核，面向城市上层阶层，住宅主要为中高层、小高层、洋房三中建筑品类。
二、主要竞争楼盘的销售推广策略分析（一）项目所在区域竞品总体分析该项目所在区域为南开区，主要分为八个居住板块，海光寺版块、奥城板块、体育北板块、下瓦房板块、南市板块、海河沿线板块、长江道板块、水上板块。
区域典型住宅项目总体量超过279万平米，容积率在1.08-9.34之间，主推户型为100-130平米的舒适两户和100-150平米的三居区域内项目几个集中在18000-26000之间。
区域典型在售项目有10个多以小高层或高层为主，竞品项目多为同质化，主要是融侨官邸、金融街中心、王府壹号、仁恒海河广场、奥城天玺、大都会、弈聪花园、颐贤里、博轩园、梧桐公馆。
（二）项目周边主要竞品个体分析1融侨观邸项目分析融侨观邸是融侨集团在津开发的第一个项目，位于南开区长江道与南开六马路的交口，占地4.9万平米，总建筑面积17.7万平米，产品涵盖洋房、多层、高层等70年产权纯居住型公寓，以及一栋五星级酒店，一栋甲级写字楼，并建有3.9万平米园林景。
期推广报告冃U 言相关说明：本文所指的项目一期是指目前所即将要推出的部分。
项目总体销售策略：本项目位于渝北区两路组团，周边可供参考的与本项目同样档次、同样规模、同种类型可类比项目目前尚无供应，基本都属档次较低的小规模项目而较高档次的同类型项目基本集中在宝圣湖周边如水木清华等，从景观优势、开发规模与档次上都较易让客户形成直接与宝圣湖周边楼盘对比的心理，因此本项目给予市场之总体形象将是在景观的营造上、整体建筑规划上打造本区域内的优质楼盘，以规避客户的对比心理，吸弓淇在此购房，从而完成销售的最终目标。
而本项目采用了分期滚动开发的开发模式，为避免在客户中形成心理抗性，在入市初期，即在一期销售期间，应主要以树立项目形象、突岀较强的物业品质感、快速实现销售为目的。
因此，中原建议，在入市初期的价格制定上不宜过高，推售产品不宜过多，采取分批推售的方式，逐步积聚人气，待销售条件成熟（具备一定的知名度和项目工程形象）后，才开始逐步提升价格，并视各阶段推广及销售情况，逐步调整推售产品和价格，以达到为销售目标提供助力。
而后续销售则建立在一期已基本销售完毕，且已在市场上形成了较高知名度之基础之上，因此其销售价格应在一期销售价格之基础上有所提升，同时，一期以后的后续开发与销售的最终目标则是建立项目在客户心中的美誉度，树立开发商在市场上的良好形象，从而为开发商以后的项目开发打下良好的市场基础，并由此建立一个忠实的客户网络，为开发商以下的其他项目开发积累广大的客户资源。
鉴于销售目的不同，后期的推广策略与方法将有别于一期的推售策略，中原将在后期的推广报告中详细分析与阐述。
一期总体推广思路说明：鉴于本项目定位为区域中高档物业，同时一期推广目标在于先行建立市场认知度与知名度，中原建议在一期建立物业形象和产品推广中，采用“高唱低开，低开高走”的形式推广，并以一种“循序渐进，稳步推升”的整体策略进行销售。
期望在本项目作市场亮相时引起本区域客户关注，并树立“性价比”较高的项目形象，为项目后期销售无论是销售价格，还是销售速度均打下良好的市场基础。
金地原创叠墅营销推广报告Shinetao Corporation ，2011.A BRIEF REPORT FOR THE CASE OF JIN DI IN LINPING400G O 400G O元购案元购案元购案 就在就在##小李案器小李案器# QQ 2630575742# QQ 263057574250G 2011-201250G 2011-2012精选内部密案精选内部密案精选内部密案 12DVD 12DVD版版 仅售仅售999999999元元100G 100G 一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版 价格面议价格面议价格面议柯水笛里，诗意的柯桥。
回望这座城市，人们似乎已经忘却他的温婉。
正如这个城市的主人，他原本有着湖一样的情怀。
那是我们这些同龄人梦想开始的年代。
20年前，我们一起下海。
20年前，我们离开那座远方的城市。
20年后，我们以这样的方式重温同龄的友情—谨以此提案献给我们曾经共同拥有的荣辱不惊的年代。
复兴集团、浙大网新杭州临平项目前期沟通案-3-400G O 400G O元购案元购案元购案 就在就在##小李案器小李案器# QQ 2630575742# QQ 263057574250G 2011-201250G 2011-2012精选内部密案精选内部密案精选内部密案 12DVD 12DVD版版 仅售仅售999999999元元100G 100G 一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版 价格面议价格面议价格面议目录｜CONTENTS -4-400G O 400G O元购案元购案元购案 就在就在##小李案器小李案器# QQ 2630575742# QQ 263057574250G 2011-201250G 2011-2012精选内部密案精选内部密案精选内部密案 12DVD 12DVD版版 仅售仅售999999999元元100G 100G 一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版 价格面议价格面议价格面议地段价值真正的城市别墅/城市别墅，不再是梦想一面临湖三面路。
东临小坂湖，南接群贤路，既是城市主轴，行政中心、明珠广场、卖场酒店，均位于此干道；又是交通要道，连通柯桥、越城、袍江。
-5-生活价值大型生活社区/生活随处享自在五大住宅组团、14万余方港湾商业建筑群、星级酒店、大型生活卖场、3000余方运动会所以及近3万方的邻里中心，将形成一个功能复合、配套完善的世界级湾区高尚生活区。
距离中心不远处/离城不离尘距离柯桥商务中心仅数分钟路程，出行方便，近距离享受沃尔玛、超市世纪联华等生活配套，生活极为便捷。
-6-邻里价值BLOCK式的组团规划/四六法则的实践强调出建筑围合的社区感。
不仅使邻居之间的物理距离缩短，而且拉拢了业主之间的心里距离，使家园的温馨感增加，四六法则体现了邻居之间的整体感，而不是孤立感。
奢华的精装大堂/尊贵的开始精装大堂的设计增加了业主入户与出户的交流与沟通，使业主多了一个日常交流的公共空间。
-7-景观价值坐拥坂湖拥有1600亩浩瀚湖景的大小坂湖，拥有港叉密布、湾流重重，和10余里的悠长的水岸线，更为幽静秀丽优越天生的整体地貌环境，使得小大坂湖在区域内具有稀缺性和唯一性。
两河交汇自在城自然景观优越天生，项目一期北面、东面两面为坂湖水系所紧紧环抱，内部又有东蜀阜直江穿境而过。
如此至为珍稀的水景，自然成为项目景观营造的最大亮点。
三大公园10000平米滨湖公园，12000平米中央公园，5000平米两河公园三园交汇形成了一道美丽的风景线。
-8-建筑价值ARTDECO建筑艺术/唤醒一个时代的优雅自在城首期原创叠墅、采ArtDeco建筑风格，以其简洁明了的建筑调性，使建筑的气质在不失厚重感的同时，更增加了时尚气息与设计美感古典三段式建筑/厚重与典雅之美古典三段式建筑绍兴金地自在城将严谨的中轴对称精神植入建筑本体，采用古典三段式手 法，将建筑单体划分为基层、中部及上部三部分，力求和谐对称，追求整体恢宏与庄重。
米黄色的欧洲风情/又一处城市的风景线自在城花园洋房立面采用相对明快的米黄色系暖色调，呈现温馨、典雅之感这种极具个性的建筑视觉使生硬的建筑型制充满了家园的温馨感和厚重感。
-9-空间价值：十大优势① 约12米面宽/类独栋尺度②下沉式地下花园/一个私藏的植物园③双首层/多一种阳光体验④入户花园/让行人慕然回首⑤挑高客厅/名门风范，一脉传承⑥层层退台/可以海阔天空的世界⑦全景观露台，生活的别样天地⑧多套房设计/空间的奢侈⑨中西双厨/开启国际品质生活⑩电梯叠墅 /上下更自在-1010---1111--产品价值产品核心价值风格：ARTDECO建筑艺术 建筑：古典三段式景观：一湖两河三公园空间：十大优势邻里：金地四六法则尊贵：精装大堂设计3251468910-7价值回归地段：主城区群贤路主轴真正的城市别墅生活：教育、医疗、美食、 商务一站式配套。
品牌：金地集团。
物业：金地物业。
-1212--产品核心价值景观：一湖两河三公园 —— 同一座湖空间：十大优势 — 同一种选择邻里：金地四六法则 — 同一个邻里同一个邻里24153地段：主城区群贤路主轴，真正的城市别墅 — 同一个中心生活：教育、医疗、美食、商务一站式配套。
— 同一种分享同一种分享-1313--产品核心价值同一个中心同一座湖同一种选择同一种分享同一个邻里核心竞争产品定位金地原创叠墅产品内涵同龄同墅产品主张隐贵不曾消失尊贵不必隔阂叠墅不可思议相对相对 与别墅产品，我们的产品更具有人情味，更具有邻里性相对公寓，我们的产品更具有别墅的生活尊崇。
那么，如何判定客群？如何吸引别墅人群？如何引导市场？这是本案首战进入柯桥市场的关键。
-1414---1515--客户分析本案客群客户分析 本案客群土地属性向度1：由土地属性导入的客源分析未来城市中心相对较低的价格柯桥轻纺城地域文化坂湖规划导入类型交通导入型价差导入型产业导入型文化导入型规划导入型客源结构柯桥周边的客户投资的客户轻纺市场的经营户有柯桥情结的客户本地改善型居民400G O 400G O元购案元购案元购案 就在就在##小李案器小李案器# QQ 2630575742# QQ 263057574250G 2011-201250G 2011-2012精选内部密案精选内部密案精选内部密案 12DVD 12DVD版版 仅售仅售999999999元元100G 100G 一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版一线南方广告公司内部资料全案版 价格面议价格面议价格面议-1616--客户分析 本案客群客户分析 本案客群向度2：由竞争项目导入的客源分析定居者主客群: 新柯桥人�多数集中在35-50岁之间，工作在10-20年之间�来自浙江周边地区，在柯桥创业工作的企业主�目前居住在柯桥，熟悉柯桥生活。
离单位也较近。
�二次活二次以上置业，追求生活品质。
�视野开阔，容易接受新事物，对理财有些意识。
改善者次客群：周边人群�居住在柯桥周边地区的人群。
�对本地区有一定的认知度。
�提高生活品质，2房换3房，或换个环境生活。
�考虑孩子结婚用房，要求品质好，但离父母不要太远。
进城者�居住在周边乡镇，购买是为居住在城市的梦想，开始梦之旅。
投资者�看好区域发展前景和物业升值潜力A客群印象背景：袁海娟，女，31-35岁，轻纺城私企业主，有很多的同学也在轻纺城。
当年因为一句朋友的劝导而投身轻纺产业。
在轻纺贸易迅速发展的时代，积累了不少财富，但为人不修边幅，讲究实在。
购买动机：�目前居住在城市花园，从小区的房龄和准业主的人生阶段和目前的积蓄看，都适合改善换房。
考虑点：�理想中项目配套齐全，小区规模大，注重开发商品牌。
�有天有地有花园的类排屋感受抗性：�客户能承受的总价稍低，在200万至300万范围之内。
�思想守旧，认为排屋、别墅等物业类型就是最终目标，洋房不是真正意义上的独门独户，产品力弱于排屋。
-1717--B客群印象背景：朱国林, 男，45岁，轻纺贸易私营业主，当年放弃公务员，和同事一起下海共同创业。
为人谨慎，性格温和购买动机：�准备给儿子买房子做婚房，以后打算要和儿子一起住的，儿子19岁，在绍兴读书。
考虑点：�主要是考虑到C2户型从二楼开始采光效果会更好，赠送地下室，面积虽然不大但是很实用。
�C2户型的是属于完全动静分区的，在三楼的全部为卧室，以后有小孩比较好照顾。
�套房比较多，露台赠送面积也比较多。
抗性：�C2户型中没有内部楼梯可以直接下到地下室，地下室使用并不方便�现在手上虽然没有房子，但是还是比较担心价格问题，以后想做按揭，如果价格过高承担起来还是比较困难，想留下多余的资金做生意要用。
-1818--C客群印象背景：黄亮，男，24岁，商业地产从业人员性格急躁，缺乏耐心购买动机：�据客户所说目前虽然住在大坂风情跃层，但户口和父母在一起，想把户口迁出独立成户，所以可以看出黄先生和其同来访的女性朋友是男女朋友的关系，当问到目前购房是不是婚房的时候，客户避而不答，预计是婚房或者是改善型自主。
考虑点：�最初黄先生选择原创叠墅的1-2层，但以大面积、室外景观视野等提高舒适度等因素不适合两口之家的客户，所以把房源引导至面积147方左右的C3户型。
�关注点因为客户做商业地产，通过一轮的接待，客户最主要的关注点就是价格，目前价格没有对外公布，所以价格就成了悬念。
抗性：�目前价格没有对外公布，所以成为客户的关注点，客户明确表示单价将决定其是否购买�落位情况：客户喜欢位于东边的叠墅并且是东边套。
-1919--D客群印象背景：黄家祥，男，36-40岁，医生对事细致，比较注重细节。
购买动机：想改善环，目前住在城市花园200方左右，周边环境脏乱，物管混乱，晚上休息周边环境嘈杂。
考虑点：�位于顶层，风景好，景观视野远，南北观景露台，观景点较多。
�有四个卧室，可以满足三代同堂居住。
�有电梯，老年人上下楼会比较方便。
�顶层安静，不会被其他业主吵到，不用担心楼上业主乱扔垃圾。
抗性：�整个小区地段偏远了点，价格不应该太高。
�虽然C4户型阳台露台多，但是都很小，不实用。
�顶层可能会引起漏水，而且夏天会很热。
�挑空客厅浪费面积，打空调费电。
-2020--他们有一个很明显的共同点他们历经商海，视野开阔。
他们曾经一起是生活在90年代的同窗与同事。
奋斗在轻纺城启航的那一年。
他们因为当年的一句下海，而义无反顾的投身商海。
而今他们青春不在，而当年的共同创业时的激情依旧。
他们因为缺少对子女的太多的关爱，而内心抱以遗憾。
如果有一天，他们将倾囊奉献。
他们在这段充满回忆的艰辛的创业旅途上，那些曾经的同龄人，给予过最难忘的激励。
