中国现阶段奥特莱斯分布图.

中国奥特莱斯购物中心化趋势分析导读：奥特莱斯业态在中国的发展不过十余年，从最初的模仿，到逐步找到符合市场需求的本土化之路，越来越高的餐饮比例、越来越多的休闲设施、越来越购物中心化的商业配比，让奥莱这个“洋”业态的发展更为中国化。

奥特莱斯Mall则成为主流。

奥特莱斯Mall成为主流根据本地市场的实际情况，世界各国对购物中心的定义不尽相同，但都特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的超级商业中心。

单从这个层面上讲，奥特莱斯与购物中心别无二致，且符合“拥有多元化商品街和宽广的停车场，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能”等更为苛刻的要求。

2005 年，国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型(Outlet Center)等八种。

这说明欧美国家已将outlet 视作为购物中心的一种类型，而不再是一个独立的零售业态。

在目前的中国，每个奥特莱斯都处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。

正因为这种个体的差异性，使得每个奥特莱斯都具有不同的业态配比需求。

南京金鹰奥莱城在国内奥特莱斯市场上，典型的奥特莱斯Mall 有南京金鹰奥莱城、海印又一城奥特莱斯广场、北京首创奥特莱斯等，这里以北京首创奥特莱斯为案例进行分析。

尽管目前国内大部分的奥特莱斯在餐饮、休闲娱乐的比例未达到成熟的阶段，业内已意识到休闲娱乐配套的重要性，并不断地提升餐饮、休闲等配套设施的比重。

在今后很长一段时间内，这种趋势将成为奥特莱斯运营的主流方向。

国内的奥特莱斯已逐渐出现了奥特莱斯Mall 的雏形，而在不久的将来，将会涌现更多以“Mall”形式出现的奥特莱斯。

体验式商业席卷市场不少购物中心开始扩大餐饮、影院、休闲娱乐等体验设施在业态的比例，意图把顾客从网络世界拉回现实生活中。

与传统的购物中心相比，体验式购物中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。

国内奥特莱斯与国外有何不同近年来奥特莱斯已经不再让人感到陌生，其名牌+低折扣的特色商业模式得到了国内业界的广泛认可。

从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业。

奥特莱斯在短短的几年间如雨后春笋般在全国各地不断涌现。

以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则更是多达400家。

然而由于很多奥特莱斯只是建筑风格上和国外的类似，实际内部运营管理和品牌数量以及折扣力度上，都远远达不到国外水平。

这期间不发倒闭关门的，例如宁波市江北区的奥特莱斯广场被法院查封，宣告倒闭；之前被媒体津津乐道的广东四个奥特莱斯项目也迟迟难产等。

为什么很多奥特莱斯在进入国内市场后如此水土不服呢？究其失败的原因，值得我们探讨研究。

首先我们要想知道为何有如此差距就要先了解国外奥特莱斯模式是如何形成发展的。

“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。

其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

要追溯历史的话，奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。

Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。

后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。

虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。

其次我们也了解到国外奥特莱斯有几个特色和国内区别很大。

由于国外奥特莱斯因为有厂家的直营店，因此货品质量和数量都有相对的保证。

而国内奥特莱斯往往不具备如此多的品牌渠道，因此品牌匮乏招商困难，没有足够多的国际一二线品牌入住地产项目，使得货品的种类、品质、样式和数量都无法的得到保证。

另外国内奥特莱斯在折扣上缺乏吸引力。

主要是国内奥特莱斯经营主要采取逐级代理模式，一些折扣店很多国际一线品牌产品都是来自代理商，而非品牌直销，因此价格方面没有太大优势，对消费者的吸引力大打折扣。

北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。

下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。

目录/ Lists北京最有逛头奥莱推荐入驻品牌介绍网友扫货晒贴（折扣劲爆）周边环境及设施介绍地址以及行车路线推荐1.赛特奥特莱斯Scitech Outlets位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。

它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。

崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。

露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会觉得拥挤。

一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。

这里每一幢别墅就是一个独立的品牌。

聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee 、Adidas、Nike、MCM 、Columbia、等运动和休闲品牌。

赛特奥莱口号就是“大品牌、小价格。

”365天都在打折！甚至有国际精品有1到3折的惊喜，价格绝对是很亲民！burberry折扣卖场。

拥有号称华北最大的李维斯折扣店。

（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套？）coach 折扣店每逢节日还会有折上折的活动。

各种运动品牌工厂折扣店让你挑不过来。

依恋旗下所有品牌都收纳其中，经常会有低至3折的活动。

喜爱小熊的萌妹子们一定会挑到眼花缭乱。

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从国际化视野看奥特莱斯业态在中国发展杨宝民张引琪杨宝民，深圳新摩尔商业管理公司总经理，中国商业地产联盟专家委员。

张引琪，上海百联集团，清华大学EMBA。

摘要奥特莱斯业态在欧美取得巨大成功，对传统百货具有重大冲击，作者结合美国考察介绍了不同类型的奥特莱斯重点案例；日本等亚洲国家引进奥特莱斯业态后同样取得成功，并有新的发展。

作者介绍了奥特莱斯业态特点和不同阶段的发展趋势，总结了中国现有奥特莱斯业态的成功经验，慎重提出了中国发展奥特莱斯业态的条件，最后作者结合新摩尔商业管理公司实践，介绍了公司服务奥特莱斯业态的策略，给出了适合发展此业态的城市名单。

关键词奥特莱斯策略一．OUTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态,以销售名牌过季、下架、断码商品组成。

OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货，由于是厂商采用直销的形式价格优惠。

由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。

目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。

奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。

1921年做过百货店买手的Frieda loehmann在纽约的布鲁克林开设了第一家以她的名字命名的折扣店。

Loehmann女士从其他的生产厂家买来他们的季后商品，以比传统百货店的价格低30%-65%的诱人价格发售。

之后，Loehmann在全美开设了多家分店，到1998年多达68家分店，在2005年也有超过50家分店散布在全美各地。

这时的奥特莱斯发生了变化：1.经营者既有单一的厂商，也有专业的买货公司，从其他零售商或厂家购买过季节商品。

首创奥特莱斯全国分布∙- 北京首创奥特莱斯∙- 湖州首创奥特莱斯∙- 万宁首创奥特莱斯∙- 昆山首创奥特莱斯∙- 首创丽泽综合体∙- 长沙首创奥特莱斯∙- 南昌首创奥特莱斯北京项目地址：北京房山区中央休闲购物区CSD核心位置，距京港澳高速19B出口仅3分钟车程。

地铁房山线篱笆房站近150米，距市中心30公里。

项目定位：京西南地区首家奥特莱斯，集时尚购物、休闲娱乐、儿童体验、餐饮美食于一体。

项目面积：商业建筑面积近18万平米，奥特莱斯建筑面积11万平米平米，购物中心7万平米。

项目规划：300余店铺，500余品牌，4000个停车位；2013年5月开业，2014年销售额实现10亿，年客流量近千万，二期购物中心全面启动；湖州项目地址：地处国家AAAA级太湖旅游度假区核心区域，毗邻高端配套10余家，太湖明珠，游艇俱乐部近在咫尺，拥上海、杭州、苏州、南京等八大城市1-2小时快速交通圈，辐射消费人群近一亿。

项目地位：集国内外名品折扣中心为主体，集旅游、购物、休闲、度假、居住多功能服务配套为一体的奥特莱斯商业综合体。

项目面积：总建筑面积96万平米，奥特莱斯建筑面积9.7万平方米。

项目规划：店铺数量300余个，停车位5000个。

2013年12月试营业，2014年销售额与客流大幅提升万宁项目地址：地处海南岛东线高速莲花村出口600米距离，与神舟半岛，兴隆旅游度假区车程20分钟，距离东环铁路神舟站1.3公里。

是海南全岛游客在海口、三亚之间中转必经地。

紧邻神州半岛，背靠兴隆旅游度假区，依托博鳌国际会议中心。

项目定位：海南岛内首家规模最大、业态最丰富的纯正奥特莱斯，以国际品牌折扣店为核心，集餐饮、娱乐、休闲度假消费新模式。

项目面积：商业总建筑面积18万平米，其中奥特莱斯建筑面积10万平米。

项目规划：店铺数量290个，停车位2000个；2014年6月开业，当年销售额近5亿，客流量超百万；2014年国庆、2015年春节期间客流突破60万，销售超3000万，接待旅游团体近千次；昆山项目地址：昆山项目选址大上海后花园，辐射中国最高端消费圈项目定位：东揽大上海，西拥苏锡常，打造都市时尚休闲新中心，项目以国际品牌为引领，时尚休闲为主体，集儿童主题乐园，知名特色餐饮，生活精品配套为一体，为顾客提供购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的消费体验。

百联奥特莱斯斯广场斯广场(下沙店）商业考察百联奥特莱斯广场(下基本介绍百联奥特莱斯（杭州•下沙）是继百联奥特斯广场连锁发展的第家门店百联奥特莱斯广场连锁发展的第一家门店。

百联奥特莱百联奥特莱斯广场（杭州•下沙）坐落于美近著名的海宁盐仓观潮景区距杭州市中心近著名的海宁盐仓观潮景区，距杭州市中心沿杭州绕城高速下沙出口左转约2公里，交车场宽阔、便利，可同时容纳3000多辆汽“真品•真价•真情”是百联奥特莱斯广场观相结合，精心打造轻松愉悦的购物环境工厂直销和折扣商铺四百多个国内外品牌工厂直销和折扣商铺、四百多个国内外品牌Burberry、Hugo Boss、Dunhill、Aqua 二线品牌以及国内著名品牌，进驻的有Ni 个品牌商铺；广场内设有餐饮休闲区，有避个品牌商铺；广场内设有餐饮休闲，有避外，Armani、Zegna、Polo Ralphlauren 百联奥特莱斯广场（杭州•下沙）延续（）下沙店）特莱斯广场（上海•青浦）后打造的第二家奥特莱斯广场，也是百联奥特莱莱斯（杭州下沙）将于2010年6月26日试营业莱斯（杭州•下沙）将于2010年6月26日试营业。

美丽富饶的长江三角洲“金南翼”的中心区域杭州市下沙附近的开发区，靠心武林广场仅25公里沿杭州德胜快速路或艮山路下沙大道约30分钟车程；心武林广场仅25公里。

沿杭州德胜快速路或艮山路下沙大道约30分钟车程；交通四通八达，十分便捷。

广场占地面积近13万㎡，广场面积80000㎡，停汽车停泊。

场的经营理念，广场整体建筑呈优美典雅的欧式风情，并与优美自然生态景，是浙江地区最大最美的世界名品购物折扣公园。

目前广场拥有三百余家牌：A区拥有60多个商铺，主要经营国际一线品牌的折扣商品，包括牌：A区拥有60多个商铺，主要经营国际线品牌的折扣商品，包括ascutum、Trussadi等；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际ke、Adidas、ESPRIT、I.T、LACOSTE、ecco、Clarks、GEOX等230余避风塘、星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、哈根达斯等餐饮企业。

中国奥莱在路上中国奥莱历史仅十余年时间，项目集中、区域辐射不均、考量因素尚不成熟为主要特征。

“奥特莱斯”在中国多为一种概念的炒作，而非奥莱本身的建设。

全国以“奥特莱斯”命名的零售门店超过300家，可统计数量在58家左右(共33个城市)，其中真正的奥莱不超过20家。

大型地产综合开发更是多之又多，打着奥莱名头的地产开发往往胜者寥寥。

现有奥特莱斯主要分布在一、二线城市及沿海地区经济发达城市，其中京、沪两地规模最大，上海现状最为成熟，人口密度及消费能力都很强劲，品牌认知度最高。

二线城市中杭州、宁波、武汉、重庆、沈阳、长沙、无锡、苏州等地新开发项目如雨后春笋，渐成规模，未来项目将超过20家，建筑面积超过160万㎡。

就现状而言，二、三线城市奥莱经营暂不如一线城市，但作为商业稀缺业态形成跨区域辐射，未来仍有机会。

图1：国内现有奥莱分布参考示意图佛罗伦萨小镇与上海青浦奥莱当属现今国内奥莱两大强势巨头，无论就其开发商实力还是品牌资源都拥有不可比拟的优势，不仅可就现在奥莱市场争夺先发机遇，在未来数年的发展中都将成为国内首位和次位的龙头。

青浦奥莱以国内外名品为主，休闲餐饮娱乐一体，带动旅游。

其招商初期灵活方式，包括代销、扣率、租赁等，10%选择租赁，大多选扣率在20%-16%之间，BOSS、AEMANI、ZEGNA等为6%-7%，最低租金3-4元/㎡/天，半年涨至16-20元/㎡/天。

品牌扣点均在10%上下，最高可达16-17%，一般不超过20%。

青浦奥莱品牌商签约一般为2-3年或1年短期，品牌知名度越高，合同期相对较长。

对于国外成熟品牌，青浦有奥莱专供线，后续补货行动力强，调货调配能力好，同时百联的自由买手使得奥莱商品折扣价格非常清晰。

青浦奥莱2010年顾客平均花费717元，80%的消费者来自上海，20%来自江苏和浙江两省。

2010年以coach和杰尼亚为例，年收入在5000万元以上，2011年产生1亿元人民币以上收入的品牌是coach，2011收入在5000万以上的品牌包括杰尼亚，耐克，巴宝莉，拉尔夫劳伦等。

北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。

下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。

目录/ Lists北京最有逛头奥莱推荐入驻品牌介绍网友扫货晒贴（折扣劲爆）周边环境及设施介绍地址以及行车路线推荐1.赛特奥特莱斯Scitech Outlets位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。

它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。

崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。

露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会觉得拥挤。

一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。

这里每一幢别墅就是一个独立的品牌。

聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee 、Adidas、Nike、MCM 、Columbia、等运动和休闲品牌。

赛特奥莱口号就是“大品牌、小价格。

”365天都在打折！甚至有国际精品有1到3折的惊喜，价格绝对是很亲民！burberry折扣卖场。

拥有号称华北最大的李维斯折扣店。

（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套）coach 折扣店每逢节日还会有折上折的活动。

各种运动品牌工厂折扣店让你挑不过来。

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中国奥特莱斯企业录一、燕莎奥特莱斯：布局：燕莎奥特莱斯由于是分3期建造，所以整个折扣商场的布局稍显割裂，最早的首期也就是A座集中了大部分国际一线品牌，一年后开业的B座由于扩大经营种类，反而让奥特莱斯的主题有所淡化， C座开业之后，燕莎奥特莱斯才补足了一线大牌和低端品牌之间的空间，整个奥特莱斯才显得丰满起来。

A座和B座稍显杂乱和陈旧，这倒是衬托了新开业的C座在功能上的升级。

国际品牌仍是C座的主打特色，一层的奥莱国际馆囊括了利丰集团、Toppy集团、国际时装公司GRI等国际商业巨头旗下众多国际一线服装品牌。

其中，CERRUTI 1881、DU RBAN、KENZO、VALENTIN0、LAPERLA、CARAMELO、LACOSTE等顶级品牌将构成名流区;KarenMillen、Easy、Spirit、MISS SIXTY、REPLAY、MARKBOSE、ENERGIE等潮流品牌构成时尚区。

在引进国际顶级成熟男女装品牌的同时，C座还将突出年轻时尚品牌，集中分布在二层的奥莱风行馆。

奥莱风行馆依经营品类的不同，形成商务休闲区、时尚女装区、运动休闲区、韩国CITY等主题区域。

其中，1700平方米的韩国CITY将速递当今最为风靡的时尚品牌，包括目前最受韩国女性追捧的化妆品牌MISSHA,韩国年轻休闲装HUM、SATIN等。

而由阿迪达斯、耐克360和三叶草等品牌形象专卖店构成的运动休闲区将为消费者带来“快速、平价、便捷”的购物体验。

三层主要是奥莱生活馆，划分为生活用品区、美食区、家用电器区等三个特色区域。

其中，生活用品区、美食区包括韩国饮食品牌权金城、日本料理渔涌、老字号东来顺、清淡雅致的茶艺厅、港式火锅喜满多等品牌;家用电器区则由国美电器2000平方米的电器卖场构成，将为顾客开辟“让利专区”、“3C数码区”、“传统家电区”以及“高端精品区”，顾客可以在这里得到全市国美折扣价位，而这也是国内首个国美OUTLETS店。