国内奥特莱斯分布

干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。

国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。

规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。

开业时间：1985年。

项目定位：世界上最大的品牌直销中心。

以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。

销售折扣：25%-65%的折扣。

建筑风格：花园式Outlets。

规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。

功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。

主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。

商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。

整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。

规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。

开业时间：2000年7月。

项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。

日本最大的名牌折扣购物中心。

产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。

销售折扣：1-6折。

建筑风格：欧式建筑。

目录一、奥特莱斯的由来 (2)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (4)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (7)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (10)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (15)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。

由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。

商品折扣一般可低至5折以下。

这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。

那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。

后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。

据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。

在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面XX青浦是典型。

二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。

首创奥特莱斯全国分布∙- 北京首创奥特莱斯∙- 湖州首创奥特莱斯∙- 万宁首创奥特莱斯∙- 昆山首创奥特莱斯∙- 首创丽泽综合体∙- 长沙首创奥特莱斯∙- 南昌首创奥特莱斯北京项目地址：北京房山区中央休闲购物区CSD核心位置，距京港澳高速19B出口仅3分钟车程。

地铁房山线篱笆房站近150米，距市中心30公里。

项目定位：京西南地区首家奥特莱斯，集时尚购物、休闲娱乐、儿童体验、餐饮美食于一体。

项目面积：商业建筑面积近18万平米，奥特莱斯建筑面积11万平米平米，购物中心7万平米。

项目规划：300余店铺，500余品牌，4000个停车位；2013年5月开业，2014年销售额实现10亿，年客流量近千万，二期购物中心全面启动；湖州项目地址：地处国家AAAA级太湖旅游度假区核心区域，毗邻高端配套10余家，太湖明珠，游艇俱乐部近在咫尺，拥上海、杭州、苏州、南京等八大城市1-2小时快速交通圈，辐射消费人群近一亿。

项目地位：集国内外名品折扣中心为主体，集旅游、购物、休闲、度假、居住多功能服务配套为一体的奥特莱斯商业综合体。

项目面积：总建筑面积96万平米，奥特莱斯建筑面积9.7万平方米。

项目规划：店铺数量300余个，停车位5000个。

2013年12月试营业，2014年销售额与客流大幅提升万宁项目地址：地处海南岛东线高速莲花村出口600米距离，与神舟半岛，兴隆旅游度假区车程20分钟，距离东环铁路神舟站1.3公里。

是海南全岛游客在海口、三亚之间中转必经地。

紧邻神州半岛，背靠兴隆旅游度假区，依托博鳌国际会议中心。

项目定位：海南岛内首家规模最大、业态最丰富的纯正奥特莱斯，以国际品牌折扣店为核心，集餐饮、娱乐、休闲度假消费新模式。

项目面积：商业总建筑面积18万平米，其中奥特莱斯建筑面积10万平米。

项目规划：店铺数量290个，停车位2000个；2014年6月开业，当年销售额近5亿，客流量超百万；2014年国庆、2015年春节期间客流突破60万，销售超3000万，接待旅游团体近千次；昆山项目地址：昆山项目选址大上海后花园，辐射中国最高端消费圈项目定位：东揽大上海，西拥苏锡常，打造都市时尚休闲新中心，项目以国际品牌为引领，时尚休闲为主体，集儿童主题乐园，知名特色餐饮，生活精品配套为一体，为顾客提供购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的消费体验。

奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译。

其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。

目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。

燕莎奥特莱斯位于北京东四环路，由燕莎友谊商场于2002年创办，年营业额已达10多亿，是中国奥特莱斯的先锋。

上海青浦奥特莱斯由上海百联集团于2006年创办，位于青浦区，采用别墅式建筑，目前有品牌商家130多家，amani，杰尼亚等国际顶级品牌都有入驻。

上海美兰湖奥特莱斯于2009年初在上海宝山区美兰湖成立。

目前还在进一步扩大之中。

合肥凯斯茂位于合肥市新站区胜利路与琅琊山路交汇处，处于新站区的人流旺区，一至四层总13000平方，是安徽最早的奥特莱斯购物广场。

张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo boss等国际顶级品牌入驻。

中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。

2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。

中国奥莱在路上中国奥莱历史仅十余年时间，项目集中、区域辐射不均、考量因素尚不成熟为主要特征。

“奥特莱斯”在中国多为一种概念的炒作，而非奥莱本身的建设。

全国以“奥特莱斯”命名的零售门店超过300家，可统计数量在58家左右(共33个城市)，其中真正的奥莱不超过20家。

大型地产综合开发更是多之又多，打着奥莱名头的地产开发往往胜者寥寥。

现有奥特莱斯主要分布在一、二线城市及沿海地区经济发达城市，其中京、沪两地规模最大，上海现状最为成熟，人口密度及消费能力都很强劲，品牌认知度最高。

二线城市中杭州、宁波、武汉、重庆、沈阳、长沙、无锡、苏州等地新开发项目如雨后春笋，渐成规模，未来项目将超过20家，建筑面积超过160万㎡。

就现状而言，二、三线城市奥莱经营暂不如一线城市，但作为商业稀缺业态形成跨区域辐射，未来仍有机会。

图1：国内现有奥莱分布参考示意图佛罗伦萨小镇与上海青浦奥莱当属现今国内奥莱两大强势巨头，无论就其开发商实力还是品牌资源都拥有不可比拟的优势，不仅可就现在奥莱市场争夺先发机遇，在未来数年的发展中都将成为国内首位和次位的龙头。

青浦奥莱以国内外名品为主，休闲餐饮娱乐一体，带动旅游。

其招商初期灵活方式，包括代销、扣率、租赁等，10%选择租赁，大多选扣率在20%-16%之间，BOSS、AEMANI、ZEGNA等为6%-7%，最低租金3-4元/㎡/天，半年涨至16-20元/㎡/天。

品牌扣点均在10%上下，最高可达16-17%，一般不超过20%。

青浦奥莱品牌商签约一般为2-3年或1年短期，品牌知名度越高，合同期相对较长。

对于国外成熟品牌，青浦有奥莱专供线，后续补货行动力强，调货调配能力好，同时百联的自由买手使得奥莱商品折扣价格非常清晰。

青浦奥莱2010年顾客平均花费717元，80%的消费者来自上海，20%来自江苏和浙江两省。

2010年以coach和杰尼亚为例，年收入在5000万元以上，2011年产生1亿元人民币以上收入的品牌是coach，2011收入在5000万以上的品牌包括杰尼亚，耐克，巴宝莉，拉尔夫劳伦等。

北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。

在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。

下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。

目录/ Lists北京最有逛头奥莱推荐入驻品牌介绍网友扫货晒贴（折扣劲爆）周边环境及设施介绍地址以及行车路线推荐1.赛特奥特莱斯Scitech Outlets位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。

它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。

崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。

露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会觉得拥挤。

一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。

这里每一幢别墅就是一个独立的品牌。

聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee 、Adidas、Nike、MCM 、Columbia、等运动和休闲品牌。

赛特奥莱口号就是“大品牌、小价格。

”365天都在打折！甚至有国际精品有1到3折的惊喜，价格绝对是很亲民！burberry折扣卖场。

拥有号称华北最大的李维斯折扣店。

（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套）coach 折扣店每逢节日还会有折上折的活动。

各种运动品牌工厂折扣店让你挑不过来。

依恋旗下所有品牌都收纳其中，经常会有低至3折的活动。

喜爱小熊的萌妹子们一定会挑到眼花缭乱。

随便找几个网友们的扫货照片让你们感受一下。