CBD的特征、结构、功能与演化进程王欣（广州天河区委办发展研究室，广州，510655）【摘要】本文综述了CBD的基本概念、特征、结构和功能，并分析了CBD演化的动力机制和演化进程。
【关键词】CBD1. 基本概念CBD是英文central business district的缩写，中文译为中央商务区。
CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。
1923年美国社会学家E.W.伯吉斯以芝加哥为研究对象，提出了同心圆理论。
其主要内容是城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区叫CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层。
位于五个同心圆圆心的CBD 被伯吉斯定义为零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中地，城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心。
在其理论中，伯吉斯赋予CBD 三方面的性质，首先，CBD是城市结构的核心，容纳了功能层次最高的行业并行使与之相关的职能，是城市交通骨架的枢纽地区。
其次，它与城市发源地紧密相关，甚至是城市最早的建成区。
第三，在仍将继续由内向外的同心圆城市扩展中，CBD将在较长时期内保持其中心和控制地位。
由伯吉斯的定义可以看出，CBD概念在初创时指普遍意义上的发达工业社会的城市中心区。
图1 伯吉斯的同心圆模式目前对CBD概念的认识多样，较具代表性的是汤建中的提法：CBD是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区、是以中心商业和中央商务两大职能为主体的全市核心功能区，是由符合CBHI>1和CBII>50％的周边街道所包围的连续街区1[1]。
2．CBD的特征2.1高可达性可达性是CBD最基本的特征。
包括交通的可达性和信息的可达性两方面。
CBD内交通用地面积大，具有城市最发达的内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予单位时间内最高的办事通达机会，东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3％，纽约曼哈顿更达到37.5％。
便捷的交通网络使CBD人流、车流量最大。
美国经济学家黑格认为传播信息的活动被迫也是自愿的在交通最方便的中心地点进行。
因此便捷的交通使CBD成为城市的信息中枢，城市中人与人交换产品、信息和进行各种社会活动的中心，信息取代了其它活动成为CBD最主要的特征，据迈耶（Richard L.Meier）推算，在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿件有意义的信息，是发展中国家大城市如雅加达、慕尼黑等城市平均数的100倍。
2.2 高地价由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在，1990年东京CBD每平方楼面的出租价格为2000美元，伦敦为1100－1500美元，巴黎为700美元，纽约为400美元。
1[1]CBHI和CBII是墨菲和万斯提出的界定CBD范围的指标：CBHI（Central Business Height Index，译为中心商务高度指数）指单位面积内的商务用途的建筑容量，CBII(Central Business Intensity Index，译为中心商务强度指数)指基底内商务用途的建筑容量占总建筑容量的比重。
2.3高密度高密度包括四层含义。
首先，建筑密度高，形成高楼林立的景观。
随着地价的高企，建筑物高度和密度随之增加，建筑量一般都在百万平方米以上，表现出高楼林立的景观，密集的摩天大楼使CBD具有了景观性，成为城市形象的载体之一。
其次，人流密集、昼夜人口差别大。
CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公，“911”前纽约世贸中心每天有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚人流稀少，昼夜间人口数量变化大，有时可达到十几倍甚至几十倍。
第三，商务空间最高聚集度。
城市的商务办公设施高度集中于CBD。
据统计，纽约、芝加哥、旧金山等城市CBD的办公面积占全市的一半以上。
表1 美国四大城市CBD办公面积比较第四，第三产业高度密集。
第三产业高度聚集是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。
伦敦CBD第三产业密度指数2[2]超过0.4，纽约CBD中80％以上的职工从事第三产业工作，其中60％在办公机构，在公司总部就业的比例为54％。
同时CBD内部亦有行业分区，同行业在空间分布上相对集中，如华尔街主要是金融机构，而法院周围是律师行和房地产公司集中的地区。
行业分区是CBD特有的现象，城市中其它地区不明显。
2.4动态性CBD的动态性指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。
由于CBD的2[2]第三产业密度指数第三产业使用楼面总面积与街区楼面总面积之比。
本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心即是未来的CBD 。
2.5经济性CBD 是区域、城市的经济枢纽。
在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地域，从而使CBD 成为经济枢纽机构。
2.6提供高级别服务CBD 提供的商务、商业、娱乐服务均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流都是最高档次的。
3．结构3．1CBD 的形态结构3.1.1单核结构单核结构包括同心圆和扇形两种。
伯吉斯把城市分为5个圈层，CBD 位于五个圈层的圆心，形成同心圆。
霍伊特 (H.Hoyt ，1939)通过地租分析居住区用地结构及变化，发现土地使用以CBD 为轴心沿某一轴向发展，形成扇形结构。
同心圆理论和扇形理论一个共同点是城市只有单一的CBD ，城市用地围绕CBD 展开。
单核结构出现在年轻的城市或者中央商务区的初期，表现为商务办公建筑高层化，商务空间高度集中。
图2 扇形结构示意图3.1.2区域式集中结构 随着工业化进程的加速，城市规模的扩大，中心区水平尺度逐渐扩大，有限的道路网络化使商务功能围绕一些分离的节点松散型扩展，形成分区，这些分区共同构成一个CBD区域式集中结构。
在区域式集中结构中，很难划出一个体量突出、功能垄断的首要地带，各个分区均衡发展，如伦敦。
3.1.3多核结构信息产业的深化，商贸与金融地位的提高，使得城市外围地区产生了大规模、集中化的商务空间，形成与原CBD对峙的情况，这种对峙在结构上有4种表现：双核结构、内核外环式结构、区域＋核结构、多中心结构。
在单核型CBD基础上形成的是双核结构或内核外环式结构，如北美60年代郊区化浪潮所形成的郊区商贸空间。
在区域集中型CBD基础上会形成区域＋新核，如巴黎的拉·德方斯。
而多中心结构往往是规划的结果，为解决老CBD的拥挤状况在郊区规划若干次级CBD中心，各级中心相对独立，如东京规划了新宿等三个CBD副都心。
图3 核型集中结构图4 区域式集中结构图5 区域＋核结构图6 双核结构图7 区域＋外环结构图8 多中心结构除图8外，转引自吴明伟3．2功能结构目前从功能角度看CBD结构的学术探讨主要有4种。
3.2.1硬核与核缘结构戴维斯（D．H．Darvis，1959）把CBD分为两部分：硬核（Hard core）与核缘（Corefringe）。
他将出版、电影、政府机关等排除出CBD，其中，CBHI>4，CBII>80%的地区称为硬核，其余为核缘。
3.2.2圈层结构墨菲、万斯和爱泼斯坦（H.M.Epstein）认为CBD是由圈层构成的，并以地价峰值点为中心在400码的范围内按100码（约91米）间距等分为4个圈层。
第一圈是零售业集中区，指地价峰值点100码以内的范围。
这里集中了最高的人流和地价，以大型百货商场和高档购物商店等零售空间为主并拥有一半以上的建筑面积，办公与服务空间次之，建筑形式以传统的多层建筑为主。
第二圈为零售服务与金融服务业（底层）与办公机构（高层）混杂的多层建筑密集区，间或有一些小型街区，工业、娱乐、餐饮业比较集中，零售业从此开始递减。
第三圈以办公活动和旅馆为主，是总部、金融办公最多的地带，也有政府、民间机构。
第四圈以家具店和汽车修理厂等中心商业性较弱、占地空间大的活动为主，而百货、服装专卖较少，服务办公空间由交通、停车、旅店等组成，非商务类比重较高。
3.2.3内核－外框结构霍伍德、伯伊斯（E.M.Horwood、R.R.Boycc，1959）将CBD分为内核以及环绕内核的外框两大地区，其中核是CBD的主体，框是核的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间。
核占CBD用地的1/5，零售业占CBD零售业建筑面积的一半，CBD内商务出行目的的60％，单位建筑面积经营活动折算产值为框的6倍。
核、框的特征见表2。
表2 核、框特征对照表3.2.4功能簇群理论：斯科特(D.H.Scott，1959)与戴维斯(D.H.Davies，1960) 提出CBD亚区即功能蔟群理论假设。
他们认为伯吉斯同心圆结构模型假设5个圈层内部为均质，而CBD是由许多功能亚区（Sub-zone）所组成的，而非均质，这些亚区/功能簇群在组织及分布上存在许多规律。
斯科特发现美国和澳大利亚的CBD通常沿交通轴向延伸，并由三大功能区组成，即内部零售区（以大量的百货店、女装店为特征）、外部零售区（以杂品店、个人服务业等专业化较弱的零售活动为主）和办公事务区三个相互渗透的地带组成。
零售业外区总是围绕着零售业内区分布，办公事务区往往在中心商务区的一侧发展，因此不构成同心圆。
4．CBD的功能4.1 CBD的职能构成4.1.1中心商业职能包括零售商业、批发、餐饮等。
50年代美国商业活动建筑面积达到CBD 的30％左右，就业人数占CBD就业总人数的15－20％，随着城市规模增加，CBD的商务办公功能愈益成熟，零售活动份额逐渐减少。
表3 美国大中城市CBD用地结构（1950年）4.1.2办公职能包括总部型办公、普通办公、金融办公、其他办公（包括出版、商务咨询等）。
办公就业人数占CBD就业人口的50－60％，办公面积一般在CBD建筑面积的40－80％之间浮动，其比重与城市结构松散程度、城市类型、城市在地区经济活动首位度以及办公类型有关，其中银行、律师行、会计行、保险公司、金融机构、电力公司对中心区位需求高、不易迁移，上述行业发达的城市CBD的办公比重高。
表4 美国银行、保险、电力公司CBD内外的分布（1958）4.1.3其他职能国际大都市的CBD或多或少拥有非CBD职能成分，包括娱乐、居住、旅游、政府机构、教育、医疗卫生、工业、仓储、旅馆、娱乐、展览及会议等。
4.2 CBD的功能4.2.1 管理和控制功能跨国公司、制造业公司和高科技产业公司等总部或分支机构的集聚使CBD 获得对区域经济和世界经济的支配能力，成为企业管理控制中枢。
4.2.2 金融市场运作功能多样化非银行的金融服务业，如保险、财务公司、不动产公司、证券公司等以及国内国际的专业性银行在CBD的集聚形成金融中心，对金融市场进行管理和控制。
