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谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
卓越皇岗世纪中心1#楼幕墙工程施工技术总结一、工程概况：工程名称：卓越皇岗世纪中心幕墙工程建设地点：深圳市中心区海田路以西、金田路以东、福华三路以南、福华四路以北建设单位：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司监理单位：深圳市恒浩建工程项目管理有限公司总包单位：中建三局第一建设工程有限责任公司建筑设计单位：中建国际（深圳）设计顾问有限公司幕墙深化设计单位：深圳市瑞华建设股份有限公司工程规模：建筑用地面积30163.01m2.总建筑面积435007.92m2.结构形式：框架剪力墙结构。
1#塔楼幕墙最高高度279.9m抗震设防烈度：七度建筑设计使用年限：100年幕墙设计使用年限：25年（进行适当维修可达50年）二、设计范围本工程1#塔楼部分主要包括以下内容：1、玻璃幕墙、车道铝板幕墙、金属结构点式雨棚、拉索式中空玻璃幕墙等系统。
幕墙整体为横明竖隐系统。
幕墙玻璃采用Low-E镀膜中空钢化玻璃，雨棚采用透明钢化夹胶玻璃，幕墙面积约48848平方。
2、其它所有外装饰系统（包括铝合金百叶、开启窗等项目）。
三、设计构思与特点卓越皇岗世纪中心位于深圳市中心区，地处海田路以西、金田路以东、福华三路以南、福华四路以北，交通便利，是集办公、酒店、商业为一体的超高层建筑。
幕墙设计以建筑设计图及招标图为基准，在此基础上完善实施。
材料采用了Low-E中空钢化玻璃、单层玻璃（不同颜色）、银白色铝合金装饰条等，通过对这些材料的不同组合、不同的构造、特别是大厦立面钻石造型形式别具一格，必将成为深圳中心区又一地标建筑。
四、设计技术特点：（1）立面效果及特点：卓越皇岗世纪中心由四栋错落有致的塔楼和底部商业裙楼组成，塔楼整体较为方正，幕墙形式为框架式横明竖隐中空玻璃幕墙。
1＃、2＃塔楼表面线、面转折宛如钻石切割面，3#、4＃塔楼同样利用线面转折使得简单的几何形体变得丰富起来，裙楼丰富多样的立面造型以及丰富的材料和颜色变化来实现建筑功能的要求和外观效果。
模板施工作业指导书1.编制依据1)中建国际（深圳）设计顾问有限公司设计的卓越·皇岗世纪中心建筑施工图。
2) 中建国际（深圳）设计顾问有限公司设计的卓越·皇岗世纪中心结构设计图。
3) 卓越·皇岗世纪中心总承包施工合同。
4)国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-20XX。
5)国家标准《混凝土结构设计规范》GB50010-20XX。
2.工程概况2.1建筑设计概况总建筑面积189000m2，首层建筑面积13632.32m2，占地面积30163.01m2，地下三层，裙楼部分五层，塔楼两座，分公寓及办公楼部分，3#公寓塔楼39层，4#办公楼塔楼45层。
层高：地下室：地下三层4.00m，地下二层4.55m，地下一层5.90m。
办公楼：一层5.50m，二～三层5.00m，四层6.00 m，标准层4m，屋面机房层4.20m。
公寓楼：一层5.50m，二～三层5.00m，四层6.00 m，标准层3.6m，屋面机房层3.20m。
裙楼：一层5.50m，二～三层5.00m，四层6.00 m。
2.2结构设计概况本工程梁板模结构尺寸一览表如下：3.施工组织3.1施工目标质量目标：模板分项工程质量等级达到中建总公司企业优良标准。
安全目标：无重伤及死亡事故，无中毒及火灾事故，轻伤事故控制在2.5‰以内。
环保目标：无扰民噪声；有毒有害废弃物有序排放；现场目视无扬尘。
固体废弃物有序排放：生产污水有序排放。
工期目标：按照具体月、周进度计划进行模板的控制。
3.2施工准备3.2.1劳动力准备在地下室施工阶段，分三个班组准备320个熟手模板工，在一至五层裙楼阶段需要300个熟手模板工，在公寓及办公楼两个塔楼部分分二个班组组织200个熟手模板工进行工程施工，工人在视工程进度的情况下合理调配，当人员出现紧缺时及时进行补充，以确保合同工期。
3.2.2机械准备圆盘锯6台、平刨机1台、压刨机1台、电钻20台、电锯8台、其他小型工具如钳子、扳手、吊线锤等视工人需要进行准备。
幕墙防高空坠落方案一、工程概况卓越皇岗世纪中心2#楼幕墙工程位于金田路、福华三路、福华五路、海田路围合处，深圳市会展中心东。
本工程2#楼结构形式为框架剪力墙，建筑幕墙最高高度为268米。
半隐框玻璃幕墙约为：45491.29平米拉索玻璃幕墙约为：1120.68平米铝合金百叶约为：659.23平米雨棚约为：490.58平米铝板幕墙约为：65.76平米工程总量约：47827.54平米本工程建设单位是深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳市卓越世纪城房地产开发有限公司；建筑设计单位是中建国际(深圳)设计顾问有限公司；监理单位是深圳市建控地盘监理有限公司；总承包单位是江苏华建建设股份有限公司。
本工程质量目标为优良样板工程；文明施工目标为广东省安全文明双优工程。
二、编制依据按照《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）、《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-91）、《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》——建质[2009]87号、《高处作业吊篮》——GB19155-2003等国家有关安全的规定，以及施工现场的实际情况，针对现场具体的施工环境、施工方法及人员配备等情况编制本施工方案。
防高处坠落安全小组：组长：全波副组长：全应明组员：李永红王进王先平陈梅强三、高处作业安全防护部署1、项目部施工负责人应对工程的高处作业安全技术负责并建立相应的责任制。
施工前，应逐级进行安全技术教育及交底，落实所有安全技术措施和人身防护用品，未经落实时不得进行施工。
2、高处作业中的安全标志、工具、仪表、电气设备和各种设施，必须在施工前加以检查，确认其完好，方能投入使用。
3、所有高处作业人员应接受高处作业安全知识的教育，攀登和悬空高处作业人员以及搭设高处作业安全设施的人员，必须经过专业技术培训及专业考试合格，持证上岗，并必须定期进行体格检查。
上岗前进行专业的安全技术签字交底。
4、高处作业人员衣着要灵便，不可赤膊裸身，脚下穿软底防滑鞋，决不能穿着拖鞋、硬底鞋和带钉易滑的靴鞋。
卓越·皇岗世纪中心项目（暂定名）方案设计任务书方案设计目录一、概念设计成果1.前期概念规划研究成果及开发理念2.概念设计成果二、方案设计任务书1.项目概况2.宗地技术指标及要求3.功能分布4.设计依据5.项目及市场定位6.总体规划设计要求7.专项及单体设计指引8.方案设计图纸深度要求9.设计文件的权属三、附件四、时间安排及阶段划分一、概念设计成果1．开发理念：中心区13号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发，应整合为“商务航空母舰”，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以商务联合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。
2.概念设计成果：经概念设计,明确以下成果:1.基地北入口为主入口并适当形成浅广场引导人流,基地东北角应有街角广场,以导入商业人流，中心七路应贯通基地南北,南北两路口位置仅可以微调,路段形状及标高可自由设计;1#、2#超高层塔楼地面交通应成环(利用中心七路),减低西侧入口交通压力;通过引导性的设计在负一层、首层和二层形成连续的开放式商业布局；2.1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换; 2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向;3.1#超高层塔楼结构顶板高度250M, 2#超高层塔楼结构顶板高度238M,两塔楼按合适比例再加顶部构件.明确1#、2#塔楼体量应尽量接近(2#塔楼通过中庭、空中花园、加大层高等手法保证其高度及体量)；4.2#塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立(包括地面建筑面积10万㎡、2#地块中的绿地(景观、附楼、连廊等)、地下满足自身配套并占有30%车位部分(包括货车泊位、设备配套、后勤配套等)、地下室出入车道等;但强调整体外观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上2#塔楼应与整个综合体是一体的、和谐的;5.商业计容积率面积为3.6万㎡,在1#、3#、4#地块内解决;应尽量布置于北侧靠近福华三路,商业层数不限于3层,商业应强调多首层的概念,应通过设计手法提高不同层商业的均好性;商业形态为精品店为主,不考虑大于8000㎡的主力店;营销方式只租不售;6.3#楼高度<100M,顶部围挡高120M; 4#楼高度<150m, 顶部围挡高<170M;3#楼为酒店式公寓(约250标准间)和SOHO天地,4#楼为商务港,两栋楼建筑立面应与整体协调。
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目
工程概况：
深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和
复合铝板。
主楼结构为外
围劲性砼钢管柱与
（1100～700）mm厚核心
筒混凝土结构组合，-3~27
层（局部至39层）外框柱
为22个矩形钢管混凝土
叠合柱、26层～40层2-6
轴/2-C～2-D轴为内包十
字型钢柱，外围柱从51
层到屋面均为斜方钢柱
（倾斜度为5.2°）。
型钢
采用Q345B圆形钢管、焊
接H型钢和焊接箱型结构，
混凝土最高强度等级C70，
抗渗等级P12和P8，地下
室底板厚（600~700）mm，
承台最大厚度 6.6m。
于
2008年2月15日开工，
2009年5月16日封顶。
外墙构造
卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：
a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
结构体系
通过对钢筋混凝土结构体系和钢．混凝土混合结构体系两种方案的经济性和技术性的比较，最终选择了钢筋混凝土框架．核心筒结构体系。
钢筋混凝土柱外框架体系将作为有效承重支撑，大部分竖向荷载通过轴力的方式向下传送，而混凝土核心简除了承受竖向荷载外，其主要功能是提供了强大的抗侧力能力。
外框架沿竖直方向在建筑结构底部L1～L26层为钢管混凝土叠合柱u J框架，L26层以上则为钢筋混凝土柱框架。
在建筑底部若干层采用钢管混凝土叠合柱框架
有利于提高外
框架的刚度和
改善其延性性
能，同时钢管混
凝土叠合柱的
强度高，能有效
降低柱截面尺
寸，发挥了钢管
和混凝土的各
自性能优势。
钢管混凝土叠
合柱具有刚度、
强度均比较大，
耐火性能好的
优点。
随着楼层
上升，在建筑中
段往上的外框
柱由于内力下降可采用钢筋混凝土柱而不必继续使用叠合柱。
这样既能保证外框架刚度和强度不致严重突变，保证了外框架沿竖直方向具有较好的连续性，同时也比较经济。
弹性分析结果显示在结构中段以上外框架承担的地震剪力和倾覆力矩没有突然的变化，显示了外框架竖向良好的连续性能。
框架．简体结构的框架也可分为垂自于受力方向的翼缘框架和平行于受力方向的腹板框架。
角部柱起到联系两个方向框架协同下作的作用，在水平力作用下角部柱受力状态较为复杂，因此，虽然角柱竖向荷载较小，为了保证结构的框架和核心筒的工作性能，角柱的截面尺寸与中柱相同。
疏散消防
消防控制中心在地库一层设消防总控制中心，作为商业和住宅的消防控制中心，同时亦作为二期项目的消防总控制中心，对整个项目的消防系统进行探测监视、自动和手动控制。
消防总控制中心内有下列设备：图形管理系统工作站、系统运行记录打印机、火灾自动报警控制器、消防联动控制盘、消防专用电话主机、紧急广播主机、应急电源配电盘等。
为了便于酒店消防系统的管理和操作，在地库一层设酒店消防分控制中心（设于酒店保安室），可对酒店范围内的消防系统独立监视和自动控制，并将信号反馈至总控制中心。
酒店消防分控制中心内有下列设备：图形管理系统工作站、系统运行记录打印机、火灾自动报警控制器、带选区的紧急广播呼叫话筒、应急电源配电盘。
