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谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目工程概况：深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和复合铝板。
主楼结构为外围劲性砼钢管柱与（1100～700）mm厚核心筒混凝土结构组合，-3~27层（局部至39层）外框柱为22个矩形钢管混凝土叠合柱、26层～40层2-6轴/2-C～2-D轴为内包十字型钢柱，外围柱从51层到屋面均为斜方钢柱（倾斜度为5.2°）。
型钢采用Q345B圆形钢管、焊接H型钢和焊接箱型结构，混凝土最高强度等级C70，抗渗等级P12和P8，地下室底板厚（600~700）mm，承台最大厚度 6.6m。
于2008年2月15日开工，2009年5月16日封顶。
外墙构造卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编](https://img.taocdn.com/s1/m/1d1e0a920c22590102029d75.png)
（定价策略）深圳市德思勤置业有限公司定价方式目录目录11.前言42.市场背景53.定价方法54.定价思路55.核心均价的初步合成65.1.可比楼盘的选择65.2.相关资料收集分析75.3.可比楼盘比较打分75.4.核心均价的初步合成75.5.核心均价讨论、实收均价确定8 5.6.确定项目实收均价96.均价分解117.项目内部调差127.1.水平调差127.2.垂直调差147.3.特别因素调整158.核心均价的讨论与价格表调整169.对外表价制作179.1.付款方式与平均折扣率179.2.价格表表价合成1810.价格对比1811.推售策略1811.1.推售策略1811.2.销控方案建议2011.3.不同时机的提价策略201. 前言(具体内容参见销售执行报告要求)谨呈××××公司:深圳市德思勤置业有限公司年月日2. 市场背景3. 定价方法4. 定价思路5. 核心均价的初步合成5.1. 可比楼盘的选择5.2.见附表5.3.1-9》5.4.下对××个现售比较楼盘权重分配进行说明：（简单说明权重分配的理由）参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为××××元/平方米。
见附表3《核心均价打分表》（加权平均值）5.5. 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。
5.6. 确定项目实收均价5.6.1. 实收均价范围讨论按照前述分析，（以下讨论根据需要组合）a.通过市场竞争比较法，确定本项目初步核心均价为××××元/平方米b.通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米c.通过客户需求情况，确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米d.通过区域内相似楼盘的历史价格走势（三级市场租金表现），或价值兑现推导出项目均价范围××××元/平方米——××××元/平方米。
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¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
