下载文档原格式
谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目工程概况：深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和复合铝板。
主楼结构为外围劲性砼钢管柱与（1100～700）mm厚核心筒混凝土结构组合，-3~27层（局部至39层）外框柱为22个矩形钢管混凝土叠合柱、26层～40层2-6轴/2-C～2-D轴为内包十字型钢柱，外围柱从51层到屋面均为斜方钢柱（倾斜度为5.2°）。
型钢采用Q345B圆形钢管、焊接H型钢和焊接箱型结构，混凝土最高强度等级C70，抗渗等级P12和P8，地下室底板厚（600~700）mm，承台最大厚度 6.6m。
于2008年2月15日开工，2009年5月16日封顶。
外墙构造卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编](https://uimg.taocdn.com/1d1e0a920c22590102029d75.webp)
（定价策略）深圳市德思勤置业有限公司定价方式目录目录11.前言42.市场背景53.定价方法54.定价思路55.核心均价的初步合成65.1.可比楼盘的选择65.2.相关资料收集分析75.3.可比楼盘比较打分75.4.核心均价的初步合成75.5.核心均价讨论、实收均价确定8 5.6.确定项目实收均价96.均价分解117.项目内部调差127.1.水平调差127.2.垂直调差147.3.特别因素调整158.核心均价的讨论与价格表调整169.对外表价制作179.1.付款方式与平均折扣率179.2.价格表表价合成1810.价格对比1811.推售策略1811.1.推售策略1811.2.销控方案建议2011.3.不同时机的提价策略201. 前言(具体内容参见销售执行报告要求)谨呈××××公司:深圳市德思勤置业有限公司年月日2. 市场背景3. 定价方法4. 定价思路5. 核心均价的初步合成5.1. 可比楼盘的选择5.2.见附表5.3.1-9》5.4.下对××个现售比较楼盘权重分配进行说明：（简单说明权重分配的理由）参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为××××元/平方米。
见附表3《核心均价打分表》（加权平均值）5.5. 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。
5.6. 确定项目实收均价5.6.1. 实收均价范围讨论按照前述分析，（以下讨论根据需要组合）a.通过市场竞争比较法，确定本项目初步核心均价为××××元/平方米b.通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米c.通过客户需求情况，确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米d.通过区域内相似楼盘的历史价格走势（三级市场租金表现），或价值兑现推导出项目均价范围××××元/平方米——××××元/平方米。
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
福田ONE AVENUE卓悦中心光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程CONTENT01项目简介03项目产品分析02项目区位分析04项目业态分析05SWOT分析06项目小结光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程信息简介Project information项目名称：深圳One Avenue卓悦中心开业时间：2019年9月建筑面积：28.6万㎡一期面积：18.6万㎡商业楼层：-2层到5层连锁项目：否开发商 ：卓越集团所在城市：广东省深圳市项目地址：福田区福田街道深南大道2005号光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程区位l 周边住宅资源丰富，拥有稳定核心客群l 项目地处深圳商务CBD，高端消费人群密集l 四个地铁站围绕项目，项目交通条件极优市民广场怡景中心城皇庭广场大中华国际交易广场金田新村卓越INTOWN 辛诚花园福华村小区岗厦村福田ONE AVENUE 卓悦中心凤凰大厦中核大厦住宅小区岗厦北站市民中心站会展中心站岗厦站罗宝线蛇口线线商务区市民广场（南广场）会展中心住宅区商场公共空间商务办公地铁光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程•区域内城市级体量商业较多•距离最近的是福田COCO PARK，影响圈重叠，竞争大卓悦汇深业上城九方购物中心福田 ONE AVEUNE 卓悦中心福田 COCO PARK万象城项目周边同体量级购物中心，竞争激烈，必须差异化定位才能突出重围光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程产品介绍项目整体分为三大空间和一条中央休闲大街，功能划分清晰明了北区 ONE:LIVING东区 ONE: TASTE 西区 ONE: STYLE文天祥学校平面图中央大街中央大街休闲广场北区尚未开放以品味生活为主题北区：LIVING东区已开放以缤纷美馔为主题一层及以上为中高端负一层为美食广场东区：TASTE西区已开放以时尚中心为主题入驻300余家品牌打造高品质零售空间西区：STYLE横贯项目800米的休闲大街有丰富的外摆设置和各种活动中央大街光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程入口处草地绿植产品介绍东区以餐饮为主题，露天商场，餐饮品类丰富，多为中高档餐饮东区 ONE: TASTE扶手电梯商铺中庭动线方向光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程产品介绍外部环境优良，活动丰富，外摆多彩，休闲感较足中央大街休闲感充足绿植和各类雕塑打造充足的休闲感。
深圳德思勤公司介绍中国·深圳2009 年09月1、企业资质与公司简介德思勤总部设在深圳，旗下设有深圳、武汉、湖南、东莞、北京分公司及华东事业部等多个区域分部。
德思勤是以城市区域运营、房地产金融服务、房地产全程策划、销售代理、开发顾问、商业及资产管理为主的国内领先的房地产综合服务商之一。
拥有房地产策划代理中介资质。
德思勤凭借快速复制的团队能力，高效和极具创新的市场务实姿态，始终处于中国房地产顾问代理领域的前列，业务立足深圳、东莞、武汉、长沙、上海、天津、南京等全国30 多个大中城市，辐射珠三角、长三角、环渤海，以及华中、西南等主要区域，员工人数近400 人，累计服务项目超过500 个，提供顾问、销售代理服务项目面积累计超过4500 万平方米，为客户实现价值超过400 亿。
在都市综合体、豪宅、酒店公寓、大盘、写字楼、城市高档精品等领域中拥有卓越的创新优势，为全国各大城市房地产开发企业、金融机构、政府部门提供系统的房地产顾问服务。
德思勤除各分公司外，总部下设六大中心，信息研究中心、商业中心、资产管理中心、市场发展中心、运营管理中心、区域综合体事业部。
信息研究中心集研究与知识管理为一体，在房地产市场研究、行业研究、建筑规划研究、专题研究四大领域进行前瞻性地研究及重点课题研究。
通过知识管理实现全公司信息、知识、专业成果的高效共享。
商业中心是商业地产专业服务机构，业务涵盖商业地产全程策划、投融资服务、销售代理、招商代理、商业拓展顾问、经营管理、商业研究。
资产管理中心以精税的专业团队以及诚信的品牌资源，搭建房地产项目的融资平台和资本寻求项目的平台，进一步利用资本市场，结合投资银业业务，与国内外房地产投资基金、信托基金、银行、财团及私募资金合作，结成战略同盟，实现房地产项目资源和资本资源的成功对接。
为适应中国房地产主流发展模式和我司都市综合体战略的需求，我司成立了以区域土地运营、都市综合体物业服务为主要业务的区域综合体事业部，为国内各类区域土地运营、综合体项目提供深度服务。
经典案例•深圳红树西岸项目简介：中国第一个、也是最大的顶级智能社区“红树西岸”是深圳百仕达地产正在推出的滨海楼盘,深圳的地标性房地产项目，占地面积达7.5万平方米，总建筑面积为25万多平方米，共计1306户。
红树西岸指定Honeywell公司作为智能家居控制系统的独家供应商，为红树西岸的业主打造个性化智能住宅。
霍尼韦尔家庭网关（Home Gateway）是为业主保护安全、舒适居家环境和通报家居状况而专门设计的一种个性化网络家庭解决方案系统。
带有内置Linux操作系统，家庭网关系统保持高效节约，可为客户提供比其它家庭服务器更高的价值。
•中山华发生态园项目简介：华发生态园位于中山沙溪新濠路，总占地73万平方米，480套别墅，自然环境优美，原生态自然地貌保存完好，十分适合建设高品质住宅物业，是一片“山青水阔碧蓝天、树贸人稀花草香”的生态养生福地。
华发生态园邀请世界排名领先规划设计、园林景观和室内设计公司共同单纲项目设计，以全新的规划思路和设计理念建设一个国际领先、国内一流的生态房地产项目，为国内同类物业发展树立新的标杆，打造中山“首席生态高尚住宅区”。
霍尼韦尔家居智能化系统为中山华发生态园业主全方位的数字化家居智能成为现实，为用户提供便捷时尚的生活方式。
•广州南湖高尔夫别墅项目简介：“南湖高尔夫别墅-福泽苑”由广州颐和集团有限公司开发，生于青峰翠岭之中，长在蓝天碧水之间。
她端庄秀美、雍容华贵，是白云山与南湖水域的一颗璀璨明珠。
位于广州市北郊，在白云区同和镇永泰村金钟岭西南侧，东邻南湖，与南湖高尔夫球场相连，南临华南北路，西接丘陵，北倚山林，处国家一级大气环境保护区内，环境综合指标在广州市独占鳖头。
霍尼韦尔为“南湖高尔夫别墅”提供顶级家居智能网络系统HS-7000N系统，为业主打造安全、舒适、方便的家庭生活空间，带来一种全新的高尚的体验。
•广州华标品峰项目简介：华标品峰以48层的绝对高度，开创广州市海珠区的居住新高，亦是滨江东一线江景豪宅的压轴巨作。
