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1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装 费4.5万元，运杂费0.5万元。
评估基准日为2000年 12月20日。
经过调查得知，该类压力机械的定基价 格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及 安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为 1.1万元。
10年间，该压力机前5年的利用率为120%， 后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。
与 同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同 类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利 费为2万元/人。
所得税率为33%，折现率为12%。
要求 完成下列计算：（1）该设备的重置成本 （2）该设备的实体性贬值（3）该设备的功能性贬值（4）该设备的评估价值解：（1）计算重置成本根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格： 压力机=35×150%/120%=43.75（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元2000年12月该设备重置成本=43.75+9+11=53.75（万元） （2）计算实体性贬值实际使用年限：5×120%+5×95%=10.75 （年） 实体损耗率：1075/（10.75+3）=78.2%实体性贬值额：53.75×78.2%=42.0325（万元） （3）功能性贬值（5－3）×2（1－33%）×-3[1-(112%)]/12%+ =2.68×2.4018=6.44（万元）（4）计算评估价值P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =53.75－42.03－6.44 =5.28（万元）2某油罐主体结构建于1994年，原购置价为350000元， 原油位控制装置于1998年拆除，该部分的原始成本为 20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统 投资32000元，2000年又增添工业电视监控装置， 投资50000元。
资产评估试题及答案一、选择题1. 资产评估的主要目的是：a) 进行资产估价b) 确定财务报表中的资产价值c) 辅助决策和风险管理d) 评定资产的质量和耐用性答案：c) 辅助决策和风险管理2. 以下哪项不是资产评估的方法之一？a) 市场法b) 成本法c) 收益法d) 存货法答案：d) 存货法3. 资产评估的基本原则包括以下哪些？a) 公允性b) 可靠性c) 一致性d) 所有选项都是答案：d) 所有选项都是4. 资产评估的市场法是根据以下哪些因素来确定资产价值？a) 资产的交易价格b) 资产的折现率c) 资产的成本d) 资产的收益能力答案：a) 资产的交易价格5. 资产评估的成本法是根据以下哪些因素来确定资产价值？a) 资产的交易价格b) 资产的折现率c) 资产的成本d) 资产的收益能力答案：c) 资产的成本二、填空题1. 资产评估是对资产进行_________和_________的过程。
答案：估价，评估2. 资产评估的主要方法包括市场法、成本法和_________。
答案：收益法3. 资产的_________指的是资产在市场上能够被快速转让为现金的能力。
答案：流动性4. 资产评估应当遵循公允性、可靠性和_________的原则。
答案：一致性5. 资产评估的市场法是根据资产的交易_________来确定资产价值。
答案：价格三、简答题1. 请简要介绍资产评估的市场法、成本法和收益法。
答案：资产评估的市场法是通过参考类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。
成本法则是以资产的成本作为衡量指标，考虑资产的物质和劳务投入，以确定资产价值。
收益法是通过评估资产的未来收益能力来确定其价值，常用于评估投资性资产。
2. 请列举影响资产评估结果的因素。
答案：影响资产评估结果的因素包括市场供求关系、经济环境、资产的物质状况、相关法律法规、资产所在地区的政策和规定等。
3. 资产评估在企业决策中的作用是什么？答案：资产评估为企业提供了资产真实价值的信息，有助于企业进行决策和风险管理。
第三章1 （1）某被评估的生产控制装置构建于2000年，原始价值100万元，2005年和2008年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2010年对该资产进行评估，调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在2000年，2005年，2008年，2010年分别为110%，125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为6年，另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员，假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上诉调查资料，求待评估资产的价值。
1）估算重置成本重置成本＝账面原始价值×（现评估年份的定基物价指数÷以往年份定基物价指数）=100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限＝已投资年限×权重=10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年注：136.36=10×（100×150%÷110%）÷144.67上题中数字6以及和2.3均来自（1）类似注的方法 5和2 则是投资年限3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝（重置成本-预计净残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）×实体性贬值率=9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）求资产价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元) 2 某被评估设备构建于2000年6月，账面原值100万元，2003年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2003年6月对该设备进行评估，评估基准日为2004年6月30日，现得到以下数据：（1）2000-2004年该类设备的定基价格指数分别为105%，110%，110%，115%，120%，（2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业（4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参数和评估价值1）估算重置成本重置成本＝账面原始价值×（现评估年份的定基物价指数÷以往年份定基物价指数）=100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限＝已投资年限×权重=4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝（重置成本-预计净残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）×实体性贬值率=3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）估算经济性贬值率（1-（设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力）x=[1－（60%÷80%）0.7] ×100%＝[1－（60%÷80%）o.7] ×100% ＝18.24%注：此处的X和0.7是括号右上方表示次方的数值题干将其称之为规模效益指数7)估算经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.92）×18.24%＝13.28(万元)8）待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.92-13.28 ＝59.55(万元)第四章4、计算题1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容易率为6，覆盖率小于等于50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值，有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元，专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%，假设住宅建成后即可全部售出，楼价预计诶3000元没平方米，折现率10%。
2007-4五、计算题（每小题10分，共40分）45、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。
（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10%。
（3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25%。
要求：请帮助评估人员计算：（1）该设备的年超额运营成本；（2）该设备的年净超额运营成本；（3）该设备的功能性贬值。
（计算结果以万元为单位，保留两位小数）46、某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。
据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）47、A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。
评估人员了解到以下情况：（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30%。
（2）未来4年，甲企业的商品销量分别是9万件、10万件、12万件、每件售价和成本费用分别是100元和70元。
（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15%；企业适用的所得税率为25%；银行利率为5%。
要求：（1）计算专利权各年的收益。
（2）计算专利权使用权的评估价值。
（计算结果以万元为单位，保留两位小数）48、某公司因产权变动需进行整体评估。
资产评估实务考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 资产评估的目的是为资产的（）提供价值参考。
A. 交易B. 管理C. 投资D. 融资答案：A2. 资产评估的主体是（）。
A. 资产所有者B. 资产评估师C. 资产使用者D. 资产购买者答案：B3. 资产评估的客体是（）。
A. 资产评估师B. 资产所有者C. 资产本身D. 资产交易答案：C4. 资产评估的基本方法不包括（）。
A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 折现法答案：D5. 资产评估的一般原则不包括（）。
A. 独立性原则B. 客观性原则C. 专业性原则D. 保密性原则答案：D6. 资产评估报告的有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：A7. 资产评估中，对于无形资产的评估通常采用（）。
A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 折现法答案：C8. 资产评估中，对于房地产的评估通常采用（）。
A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 以上都可以答案：D9. 资产评估中，对于机器设备的评估通常采用（）。
A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 以上都可以答案：D10. 资产评估中，对于流动资产的评估通常采用（）。
A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 以上都可以答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分）11. 资产评估的职能包括（）。
A. 咨询职能B. 鉴证职能C. 管理职能D. 监督职能答案：AB12. 资产评估的程序包括（）。
A. 明确评估目的B. 确定评估对象C. 选择评估方法D. 出具评估报告答案：ABCD13. 资产评估中，市场法的适用条件包括（）。
A. 存在活跃的市场B. 交易案例具有可比性C. 交易案例的时间接近评估基准日D. 交易案例的数量足够多答案：ABCD14. 资产评估中，成本法的适用条件包括（）。
A. 资产的实体性损耗和功能性损耗可以量化B. 资产的重置成本可以合理确定C. 资产的运营成本可以合理确定D. 资产的预期收益可以合理确定答案：AB15. 资产评估中，收益法的适用条件包括（）。
资产评估计算题及参考答案第43题：评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被估设备的评估值。
【参考解析】：（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元（3分）（2）实体性贬值率=（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%（3分）或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47%或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元（3）功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05万元或功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×[1-（1+10%÷-5）÷10%=3.05万元（3分）（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元（3分）或=146.4×（1-26.47%）-3.05=104.6万元第44题：某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。
资产评估答案（完整版）第一章一、单项选择题1. C2. C3. B4. C5. A二、多项选择题1. ABC2. BDE三、判断题1.错2.对3.错4.对第二章一、单项选择题1.B2.A3.C 解题思路：30/10%=300（万元）4.A 解题思路：（万元）5.A 解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）6. B 解题思路：（万元）7. D 解题思路：（万元）8. B 解题思路：（万元）9. D解题思路：（万元）10. C 解题思路：9%×20%+（4%+12%）×80%=14.6% 11.B 解题思路：498.6)10002000(*47.0 12.A 13.A 二、多项选择题1. ABD2. BCDE3. AC4. BDE5. AD 三、判断题1. 对2. 对3. 对4. 错5. 错6. 对7. 对8. 错 四、计算题 1．解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元） 2．解：现时采购价=5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元） 3．解：年净超额运营成本为=60×（1-40%）=36（万元）X 设备的超额运营成本=36×（P/A ，10%，5）=36×3.7908=136.47（万元） 4．解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：50.341%)101(1%10555=+⨯ （万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.50=522.97（万元） 该企业的评估值为：522.97×（1-40%）=313.78（万元）5、（1）交易时间因素分析与量化：参照物A ：103/100＝1.03，参照物B ：101.5/100＝1.015（2）功能因素的分析与量化：参照物A ：60000/50000＝1.2，参照物B ：60000/80000＝0.75 （3）成新率因素差异量化：参照物A ：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B ：70%/70%＝1 （4）调整差异：参照物A ：600000×1.03×1.2×1.17＝867672（元），参照物B ：700000×1.015×0.75×1＝532875（元） （5）采用算术平均法求取评估值：（867672＋532875）/2＝700273.5＝700274（元）第三章一、单项选择题1.D2.C3.B4.D 二、多项选择题1. ABCDE2. ABE3. CDE 三、判断题1. 错2. 对3. 错4. 对5.对第四章一、单项选择题1.D2.D3.B4.B5.C6.C7.A8.A9.C 10.A 二、多项选择题1.ABCD2.ABCD3.BC4.AB5.BC6.AB7.ABCD8.ABCDE9.ABC 10.ABCD 三、判断题1.错2.对3.错4.对5.错6.错7.错8.对9.对 10.错第五章一、单项选择题1.A2. D3. B4.B5.C6.B解：技术的约当投资量为：200×（1+500%）=1200乙企业的约当投资量为：4000×（1+25%）=5000利润分成率为：1200/（1200+5000）=19.35%7.D解：无形资产的重置成本＝（50+20×1.5）/（1-0.2）×（１+30%）=130（万元）8.C解：该专利的评估值=120×3/10×100%=36（万元）9.A解：每年的销售利润=100×10×15%=150（万元）每年的商标使用费＝150×30%=45（万元）该商标的评估值=45×（P/A，10%，5）=45×3.7908=170.6（万元）10.D解：使用费重估价值=[150/（1+10%）+200×（P/A，10%，5）/（1+10%）] ×30%=247.68（万元）二、多项选择题1.BC2.ABC3.AC4.AC5.ABCD6.ABC7.ABD8.BCD9.ABC 10.AC三、判断题1.对2.错3.错4.错5.对6.错7.对8.对9.错10.对四、计算题1．解：由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。
一、单选题1 、对评估结果价值类型的选择必须要考虑( )因素。
A．评估方法B．评估计划C．评估目的D．行业管理标准答案： c2 、下列因素中， ( )是决定资产评估结果价值类型的重要条件之一。
A．评估中使用的评估方法B．评估中遵循的评估原则C. 评估中执行的评估程序D. 评估中依据的市场条件标准答案： d3 、评估基准日被评估企业年利润总额为 1000 万元，年折旧及摊销额为 200 万元，净资产总额为 2000 万元，企业适用的所得税税率为 33%。
同行业的同类型上市公司平均每股价格与每股净利润之比是 8，平均每股销售收入与每股净资产之比为 2.5，仅就上述数据分析，被评估企业的股东全部权益评估价值可能最接近于( )万元。
A．4288B．5000C．5360D．8000标准答案： c4 、被评估对象为一经营性资产，经评估人员分析预测，该资产评估基准日后第一年预期净收益为 50 万元，以后每年递增5 万元，假设折现率为 10%，收益期为 20 年，该资产的评估价值最接近于( )万元。
A．550B．700C．1000D．1150标准答案： b5 、被评估设备购建于 1993 年，账面原值 50 万元， 1998 年对该设备进行技术改造，投资 12 万元，2000 年对该设备进行评估，经调查，该类设备 1993 年、1998 年及 2000 年的定基物价指数分别为 100% 、 125%和 130%，则该设备的加权投资年限为( )A.6. 19 年B.6.03 年C.6.06 年D.6.23 年标准答案： a解析：7×{[50×(130%/100%)] /[ [50×(130%/100%)＋12×(130%/125%) ] }＋2×{[12×( 130%/125%)]×/[50×(130%/100%)＋12×(130%/125%) ] }＝7×{65 / [65＋12.48] }＋2×{ 12.48/[[65＋12.48] }＝6.19 年6 、一台数控机床，重置成本为 200 万元，已使用 2 年，其经济寿命为 20 年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为 20 万元，其他部分工作正常。
资产评估试题及答案一、选择题1. 资产评估的基本原理是什么？A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 所有上述方法2. 以下哪项不是资产评估时需要考虑的因素？A. 资产的物理状况B. 资产的地理位置C. 资产的所有者偏好D. 资产的法律权利3. 成本法评估中通常包括哪些成本？A. 原始成本B. 累计折旧C. 净现值D. 重置成本4. 收益法评估主要依赖于哪个指标？A. 资产的购买价格B. 资产的预期收益C. 资产的使用寿命D. 资产的维护成本5. 市场法评估主要参考什么来确定资产价值？A. 资产的生产成本B. 相似资产的市场价格C. 资产的预期收益D. 资产的使用寿命二、判断题1. 资产评估的结果可以作为企业财务决策的唯一依据。
(对/错)2. 收益法适用于所有类型的资产评估。
(对/错)3. 资产的地理位置对其价值没有影响。
(对/错)4. 成本法评估只考虑资产的原始成本。
(对/错)5. 市场法评估不受市场条件变化的影响。
(对/错)三、简答题1. 请简述资产评估的目的和意义。
2. 描述市场法评估的基本步骤。
3. 说明收益法评估中折现率的作用及其确定方法。
4. 为什么在进行资产评估时需要考虑资产的法律权利？5. 比较成本法和市场法评估的优缺点。
四、计算题1. 某公司拥有一台设备，原始成本为100,000元，累计折旧为40,000元，目前市场上相似设备的售价为80,000元，若该公司采用成本法评估该设备的价值，请计算该设备的评估价值。
2. 假设某资产预计未来五年的年收益分别为50,000元、60,000元、70,000元、80,000元和90,000元，折现率设定为10%，请使用收益法计算该资产的当前价值。
五、案例分析题某房地产公司计划评估一块土地的价值，该土地位于市中心，面积为5,000平方米。
根据市场调查，该地区类似土地的平均交易价格为每平方米10,000元。
该土地目前被一家工厂租赁，年租金为500,000元，租期还剩5年。
第三章1 （1）某被评估的生产控制装置构建于2000年，原始价值100万元，2005年和2008年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2010年对该资产进行评估，调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在2000年，2005年，2008年，2010年分别为110%，125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为6年，另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员，假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上诉调查资料，求待评估资产的价值。
1）估算重置成本重置成本＝账面原始价值×（现评估年份的定基物价指数÷以往年份定基物价指数）=100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限＝已投资年限×权重=10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年注：136.36=10×（100×150%÷110%）÷144.67上题中数字6以及和2.3均来自（1）类似注的方法 5和2 则是投资年限3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝（重置成本-预计净残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）×实体性贬值率=9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）求资产价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元) 2 某被评估设备构建于2000年6月，账面原值100万元，2003年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2003年6月对该设备进行评估，评估基准日为2004年6月30日，现得到以下数据：（1）2000-2004年该类设备的定基价格指数分别为105%，110%，110%，115%，120%，（2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业（4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参数和评估价值1）估算重置成本重置成本＝账面原始价值×（现评估年份的定基物价指数÷以往年份定基物价指数）=100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限＝已投资年限×权重=4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝（重置成本-预计净残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）×实体性贬值率=3.75÷（3.75＋6）＝38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）估算经济性贬值率（1-（设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力）x=[1－（60%÷80%）0.7] ×100%＝[1－（60%÷80%）o.7] ×100% ＝18.24%注：此处的X和0.7是括号右上方表示次方的数值题干将其称之为规模效益指数7)估算经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率＝（124.72－47.97－3.92）×18.24%＝13.28(万元)8）待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－47.97－3.92-13.28 ＝59.55(万元)第四章4、计算题1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容易率为6，覆盖率小于等于50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值，有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%总建设费，第二年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元，专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%，假设住宅建成后即可全部售出，楼价预计诶3000元没平方米，折现率10%。
（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：=面积×预计售价×容积率=6⨯2000⨯3000÷（1+10%）²=29752066(元)2)总建筑费用现值为：1000⨯60%÷（1+10%）0.5+1000⨯40%×1000÷（1+10%）1.5=9190000(元) 注：0.5 1.5 是次方数值3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％=(地价×20％)+1 948 2806)总地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-税费=(29 75-551 400-l48)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)6.有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限期为50年，据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，简称后即可对外出租，出租率估计为90%每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每建筑平方米1000，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，建设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的低价，计算结果以元为单位该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。
1）总收益 = 3200×2.5×300×90％×(1-25％) = 1620000(元)房地产价值=1620000÷8%×（1-（1÷（1+8%）47）=19706113（元）注： 47为次方数值2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×3200×2.5= 8800000（元）3）地价=19706113-1000×3200×2.5×（1+10%）-地价×7%×3-8800000×7%×1.5-19706113×15%地价=5806773.50元4）单价 =5806773.50/3200 = 1814 .62（元/m楼面地价 = 1814 .62/2.5 = 725.85）7. 房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米，预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%房产税为年预期租金总收入的12%，管理费，修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年，预计该房地产尚可以使用10年，折现率为12%，计算该房地产的评估值。
1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12 = 84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38 ×[1-1／(1+12％)]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) 8 假定某市政府将于2005年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用70年，某开发商玉钩买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入，建筑成本为1500元/平方米，转业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为跳楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完，开发商委托你评估该宗土地价格，计算分析1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）³= 8264.46(万元)2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）= 2891(万元)3)有关税费：8264.46×5% = 413.22(万元)4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8264.46-2891-454.52-433.7-15%地价地价=3936.28万元第五章1. 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成之父的方法，该专利技术室三年前自行研究的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%，专业人员通过对该专利技术的同累计数发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年，通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为买件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后铲平的性能提高，预计每件产品的售价在为来第一二年为500元，第三四年为450元，折现率为10%，所得税税率为25%，试确定该专利的评估价值1）求利润分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）] = 9.96% 2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）×20 = 2000（万元）第3、4年：（450-400）×20 = 1000（万元）3）求评估值：9.96%×（1-25%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）+1000/（1+10%）+1000/（1+10%）] = 407.45（万元）2）某企业为了整体资产转让需要进行评估。
