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第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。
甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。
公允价值模式下的转换 要区分是投资性房地产转为⾃⽤或存货，还是⾃⽤或存货转为投资性房地产，两种处理⽅法不同。
（1）投资性房地产转为⾃⽤或存货，⽆论是公允价值⼤于原账⾯价值，还是公允价值⼤于原账⾯价值，其差额都计⼊当期损益（公允价值变动损益）。
即投资性房地产在公允价值模式下转为⾃⽤或存货，应当按转换当⽇的公允价值作为⾃⽤房地产（固定资产、⽆形资产或存货）的⼊账价值。
公允价值（⼊账价值）和原来投资性房地产的账⾯价值的差额，计⼊当期损益（公允价值变动损益）。
如果是收益计⼊公允价值变动损益贷⽅，如果是损失计⼊公允价值变动损益借⽅。
例3：教材P89例5-10 20×8年10⽉15⽇，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼⽤于本企业的⾏政管理。
20×8年12⽉1⽇，该写字楼正式开始⾃⽤，相应由投资性房地产转换为⾃⽤房地产，当⽇的公允价值为4800万元。
该项房地产在转换前采⽤公允价值模式计量，原账⾯价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下： 借：固定资产4800（转换当⽇的公允价值） 贷：投资性房地产——写字楼（成本）4500 ——写字楼（公允价值变动）250 公允价值变动损益50（公允价值4800-原账⾯价值4750） 如果转换当⽇的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借⽅反映。
（2）⾃⽤房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值⼤于原账⾯价值和公允价值⼩于原账⾯价值。
与（1）相同点：都要⽤转换当⽇的公允价值作为转换后资产的⼊账价值。
与（1）不同点：转换当⽇的公允价值和原账⾯价值之间的差额处理不同。
如果公允价值⼩于原账⾯价值的，其差额计⼊当期损失（公允价值变动损益，借⽅），公允价值⼤于原账⾯价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计⼊所有者权益。
投资性房地产转换的会计处理投资性房地产转换的会计处理投资性房地产与固定资产的转换以及投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式之间的转化，在各种考试中都会涉及。
尤其在实务中操作，需要尤为关注。
下面是yjbys店铺为大家带来的投资性房地产转换的会计处理的知识，欢迎阅读。
投资性房地产转换的会计处理日前，一则《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。
据报道统计，截至2014年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。
大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，其账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。
该报道称,上市银行有一笔如此大的巨额财富长期“沉睡”且未能反映在会计报表中，而这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。
对于“求钱若渴”的上市银行来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。
本文从会计的角度，案例解析一下固定资产与投资性房地产的'计价模式对上市公司财报的影响。
固定资产与投资性房地产的区别《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。
二是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地产。
新会计准则下投资性房地产转换的会计处理作者：李彩霞来源：《商业时代》2013年第05期内容摘要：随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。
投资性房地产应当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量和后续核算，成本模式和公允价值模式作为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能被同一企业采用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。
但如果选择了公允价值模式的投资性房地产由于用途的改变而消失，这种模式也跟随消失，如果之后又重新出现了投资性房地产，企业可以重新选择一种模式进行核算。
所以结合投资性房地产的用途转换和后续核算模式的转换可以很灵活地进行投资性房地产的核算。
关键词：投资性房地产公允价值转换投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。
它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。
用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
投资性房地产的初始计量及核算（一）投资性房地产的确认条件在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。
出租日即为转换日。
非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。
（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。
（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。
第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换：房地产转换，是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：1. 成本模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产累计折旧/ 累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货：借：开发产品（原投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原资产的账面余额）（3）自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面余额）累计折旧/ 累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）贷：固定资产/ 无形资产投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面价值）存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）贷：开发产品（原资产的账面余额）2. 公允价值模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房产地产的账面价值。
一、房地产转换的会计处理（一）成本模式下的转换：相应的对应结转，不确认损益；1.投资性房地产转换为非投资性房地产：（1）投资性房地产转换为自用房产将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产注意1：房地产公司用“开发产品”科目；注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应结转。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）（2）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（二）公允价值模式下的转换1.投资性房地产转换为非投资性房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定资产或开发产品（公允价值）贷：投资性房地产――成本投资性房地产――公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）2.非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。
（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）借：投资性房地产―成本（公允价值）累计折旧固定资产减值准备或存货跌价准备贷：固定资产或开发产品资本公积——其他资本公积（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产―成本（公允价值）累计折旧固定资产减值准备或存货跌价准备公允价值变动损益贷：固定资产或开发产品注意：以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产转换的会计处理● 详细描述：1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。
随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。
20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。
假定不考虑其他因素。
甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。
20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。
20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷：开发产品 500 000 0002.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。
20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000 000元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
甲公司的账务处理如下：借：固定资产——写字楼 72 000 000 贷：投资性房地产——写字楼——成本 67 000 000 ——公允价值变动 3 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。
20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。
该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。
采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。
甲公司的账务处理如下：2×10年1月1日借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000 公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000 累计折旧 150 000 000 贷：固定资产——办公楼 550 000 000【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。
20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为400 000 000元。
公允价值为430 000 000元。
甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼——成本 430 000 000 贷：开发产品 400 000 000 其他综合收益——投资性房地产 30 000 000对照表： 1.非房地产企业成本模式下的转换公允价值模式下的转换（1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备（1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 资本公积——其他资本公积【贷差】（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）（2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 成本模式下的转换公允价值模式下的转换例题：1.A公司于20X9年1月1日将一幢厂房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年。
每年末收取租金100万元，出租时，该幢厂房的账面价值为2400万元，公允价值为2200万元。
20X9年12月31日，该幢厂房的公允价值为2250万元。
A公司20X9年因该投资性房地产对营业利润的影响为（）万元。
A.-50B.150C.200D.-200正确答案：A解析：出租厂房属于自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额应确认公允价值变动损失200(2400-2200)万元，20X9年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250－2200=50（万元），则20X9年因该投资性房地产对损益的影响金额=50－200+100=﹣50（万元）。
2.下列关于投资性房地产的会计处理中，表述正确的有（）。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值B.己经采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于新取得的投资性房地产，如果确实无法持续可靠取得其公允价值，应当对其采用成本模式计量直至处置，并假设无残值C.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品【账面余额】 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益【借差】 贷：开发产品【账面余额】 资本公积——其他资本公积【贷差】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【账面原值】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也应对该项房地产采用成本模式计量D.对投资性房地产进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，在开发期间照提折旧或摊销正确答案：B,C解析：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）；选项D,在开发期间不计提折旧或摊销。
3.2011年1月1日，甲公司购入一项土地使用权，以银行存款支付2000 00万元，土地的使用年限为50年，采用直线法摊销，无残值，并在该土地上以出包方式建造办公楼。
2012年12月31日，该办公楼工程已经完工并达到预定可使用状态，全部成本为160000万元。
预计该办公楼的折旧年限为25年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零。
甲公司下列会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权和地上建筑物应合并作为固定资产核算，并按固定资产有关规定计提折旧B.土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行核算C.2012年12月31日，固定资产的入账价值为360000万元D.2013年土地使用权摊销额和办公楼折旧额分别为4000万元和6400万元正确答案：B,D解析：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，选项A错误，选项B正确；2012年12月31日，固定资产的人账价值为其建造成本160000万元，不含土地使用权价值，选项C错误；2013年土地使用权摊销额=200000÷50=4000(万元），办公楼计提折旧额=160000÷25=6400(万元），选项D正确。
