第四章节 投资性房地产-房地产转换的会计处理新

第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。

甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。

甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。

A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。

A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。

知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。

公允价值模式下的转换 要区分是投资性房地产转为⾃⽤或存货，还是⾃⽤或存货转为投资性房地产，两种处理⽅法不同。

（1）投资性房地产转为⾃⽤或存货，⽆论是公允价值⼤于原账⾯价值，还是公允价值⼤于原账⾯价值，其差额都计⼊当期损益（公允价值变动损益）。

即投资性房地产在公允价值模式下转为⾃⽤或存货，应当按转换当⽇的公允价值作为⾃⽤房地产（固定资产、⽆形资产或存货）的⼊账价值。

公允价值（⼊账价值）和原来投资性房地产的账⾯价值的差额，计⼊当期损益（公允价值变动损益）。

如果是收益计⼊公允价值变动损益贷⽅，如果是损失计⼊公允价值变动损益借⽅。

例3：教材P89例5-10 20×8年10⽉15⽇，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼⽤于本企业的⾏政管理。

20×8年12⽉1⽇，该写字楼正式开始⾃⽤，相应由投资性房地产转换为⾃⽤房地产，当⽇的公允价值为4800万元。

该项房地产在转换前采⽤公允价值模式计量，原账⾯价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下： 借：固定资产4800（转换当⽇的公允价值） 贷：投资性房地产——写字楼（成本）4500 ——写字楼（公允价值变动）250 公允价值变动损益50（公允价值4800-原账⾯价值4750） 如果转换当⽇的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借⽅反映。

（2）⾃⽤房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值⼤于原账⾯价值和公允价值⼩于原账⾯价值。

与（1）相同点：都要⽤转换当⽇的公允价值作为转换后资产的⼊账价值。

与（1）不同点：转换当⽇的公允价值和原账⾯价值之间的差额处理不同。

如果公允价值⼩于原账⾯价值的，其差额计⼊当期损失（公允价值变动损益，借⽅），公允价值⼤于原账⾯价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计⼊所有者权益。

投资性房地产转换的会计处理投资性房地产转换的会计处理投资性房地产与固定资产的转换以及投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式之间的转化，在各种考试中都会涉及。

尤其在实务中操作，需要尤为关注。

下面是yjbys店铺为大家带来的投资性房地产转换的会计处理的知识，欢迎阅读。

投资性房地产转换的会计处理日前，一则《因涉房固定资产成本法入账 16家上市银行隐藏房产3万亿元》的报道甚是夺人眼球。

据报道统计，截至2014年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%至7%的速度进行减值。

大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，其账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。

该报道称,上市银行有一笔如此大的巨额财富长期“沉睡”且未能反映在会计报表中，而这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。

对于“求钱若渴”的上市银行来说，是故意隐匿这笔财富，还是不得已而为之。

本文从会计的角度，案例解析一下固定资产与投资性房地产的'计价模式对上市公司财报的影响。

固定资产与投资性房地产的区别《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

根据以上定义，不难发现它们的区别主要有：一是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有;投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。

二是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

此外，下列各项不属于投资性房地产:一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;二是作为存货的房地产。

的、 尚未实现 的， 不会引起当期所有者权益 的增减变化 ， 也不应计 入当期损益 。例 １ ， 中 由于该建 筑物 的用途 由出租改为 自用 ， 导致 该企业 的当期利润增加 了 ４ ０万元（ 或减少 了 ２ ０万元 ） 。这样的会 计处理 ，必然给企业通过改变投资 ｌ 生房地产的用途随意操纵利润 ７ ００ ０ ８０ ０ ２ ０ ０ ０ ００ ７０００ ０ ００ 提供机会 。
４ ００ ０００
如果转换 日该资产的公允价值为 ７ ０ ８ 万元 ， 其他条件不变 ， 则
问题 作为存货或 自用的房地产转换为公允 价值模式下 的投资 陛 房地产 ， 转换 日， 对公允价值与原账面价值差额 的会计处理存在问 题。 设置会计科 目应符合 同一性 ， 相应的会计处理应对等。即不能 因为公允价值小于其账 面价值 ， 二者 的差额借记 “ 公允价值变动损
当期损益的重要组成部分 ，理应 于会计期末将其 累计发生额结转
乙公司根据上述经济业务 ， 作如下会计 分录：
（ ）０ ７ ４月 １ １２０ 年 ５日
借： 投资性房地产——成本
贷： 开发商品
６ ００ ０ ８０ ０ ０
６ ０ ００ ５０００
至“ 本年利润” 期末一般没有余额 。上述例 ２的会计处理将“ ， 公允
价格 出售 ， 出售 款 项 已 收 讫 。
表 明， 乙公 司 ２ ０ 年末 由于房地产升值计人“ ０７ 公允价值变动损益”
的 ２０万元并未在年末结平 ， ０ 而是待该房地产处 置时 ， 才将 允 公
价值变动收益 ” 直接结转计人 了 ２０ ０ ８年 ６月的“ 其他业务 收入 ” ， 这样 的会计处 理不恰 当。公允价值变动损益” “ 属于损益类科 目， 是
借： 银行存款

新会计准则下投资性房地产转换的会计处理作者：李彩霞来源：《商业时代》2013年第05期内容摘要：随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。

投资性房地产应当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量和后续核算，成本模式和公允价值模式作为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能被同一企业采用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。

但如果选择了公允价值模式的投资性房地产由于用途的改变而消失，这种模式也跟随消失，如果之后又重新出现了投资性房地产，企业可以重新选择一种模式进行核算。

所以结合投资性房地产的用途转换和后续核算模式的转换可以很灵活地进行投资性房地产的核算。

关键词：投资性房地产公允价值转换投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。

它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。

用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

投资性房地产的初始计量及核算（一）投资性房地产的确认条件在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

是 将全部 的建 筑物作 为 固定 资产处 理 ， 的土地使 用权 作 全部
ｌ Ｕ ＧＯ Ｙ 田国 Ａ Ｏ Ｎ Ｇ Ｊ ｌ ｕ Ｚ
投资性房地产转换的会计处理
口 胡 ห้องสมุดไป่ตู้ 宏
（ 河北 天 昕 建 设 集 团有 限公 司 河 北 石 家 庄 ０ ０ １ ） ５ ０ １
摘 要 ： 盖终 的篮星 ， ． 购哭 生 产 堕 娑＿ ＿ 盥塑 建复物一 的
投 房产则定企为赚租或产 值 资 地准规：业了取金资增 性 “
．
或 两者 兼有 而 持有 的 房地 产 重新 规 范 为投 资 性
房地 产 ． 并在 报 表 中单 独 列示 投资 性房 地产 ” 。会 计 准则 的 颁 布 ， 强 了企 业财 务信 息 的准确 性 ， 企业 财务 报 表能 够 增 使
种经 营活 动 ，其取 得 的房地 产 租金 收入 或 国有 土地 使用 权
转让 收益 应 当缴 纳营 业税 等 。我 国持有 并准 备增 值 后转 让
的土 地使 用权 这 种情 况较 少 。
（ ） 二 明确 将 投资 性房地 产进 行 单 独核 算和 反 映 旧会 计 准则并没 有设 置投资性 房地 产这个 资产 项 目 ． 而
将 投 资性 房地产 转 换为 非投 资性 房地 产或 者将 非投 资性 房 地产 转换 为投 资性 房地 产 。 里 的确凿 证据 包括 两个 方 面 ， 这
一
提供 更加 真实 、 准确 的企 业经 济 资源 、 源 的使 用情 况 以及 资
资 源 的控 制情 况 ． 如实反 映企 业 的各 项 收入 、 用 、 润 和 费 利
贷记 “ 固定 资产 减值准 备 ” 目。 科 例 １２０ ：０ ９年 ４月 ６日 ， Ａ企 业 出 租 的房 地 产 合 同到 期， Ａ企 业决 定 把该 项房地 产 用作 自用 厂房 。 该项 房地产 的 账 面 价值 为 ６０ ０万 元 ， 中 ， 价 为 ７０ ０万 元 ， ０ 其 原 ０ 累计 已 提折 旧 １０ ０万元 。采用 成本 模式 计 量 的财务 处理 如下 ： ０ 借： 固定 资产 投 资性 房地 产 累计折 旧 贷 ： 资性 房地产 投 累计折 旧 式进 行 后续 计量 转换 日， 按该项 投资 性房地产 的公允 价值 ， 借记 “ 形 资 无 ７ ０ ０ ００ ００ ０ １ ０ ０ ００ ０ ００ ７ ０ ０ ００ ００ ０ １ ０ ０ ００ ００ ０

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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第四节讲义1
投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。

出租日即为转换日。

非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；
投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。

（二）房地产转换的会计处理
转换原则：
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。

对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。

（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：。

第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换：房地产转换，是指房地产用途的变更。

企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。

1.转换的条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。

（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。

（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。

（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。

（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。

确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。

2.转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。

3.转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

二、房地产转换的会计处理：1. 成本模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产累计折旧/ 累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货：借：开发产品（原投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原资产的账面余额）（3）自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面余额）累计折旧/ 累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）贷：固定资产/ 无形资产投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面价值）存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）贷：开发产品（原资产的账面余额）2. 公允价值模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房产地产的账面价值。

第四节 投资性房地产的转换和处置
【考点 1】投资性房地产的转换（ ★★★ ）
（一）房地产的转换形式及转换日 转换日的确定：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议 ；二 是房地产因用途改变而发生 实际状态上的改变 ，如从自用状态改为出租状态。
（二）房地产转换的会计处理 1. 成本模式下的转换 （ 1）投资性房地产转换为自用房地产
投资性房地产转换为存货
第2页 共12页
会计分录为： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （ 3）自用房地产转换为投资性房地产
会计分录为： 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷：固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 【教材例 6-9】
2. 公允价值模式下的转换 （ 1）投资性房地产转换为自用房地产或存货
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日 的 公允价值 作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（ 公 允价值变动损益 ）。
借：固定（无形）资产、开发产品（ 公允价值 ） 贷：投资性房地产 ——成本 ——公允价值变动（ 或借记 ） 公允价值变动损益（或借记）
甲公司的账务处理如下： 2×18 年 5月 1日： 借：投资性房地产 ——办公楼 500000000 累计折旧 5000000 贷：固定资产 ——办公楼 500000000 投资性房地产累计折旧 5000000
第5页 共12页
【教材例 6-11】 2×18 年 11月 1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办 公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。 2×18 年 11月 1日，该写字楼正式开始自用 ，相应 由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 72000000元。该项房地产在转换前采用公允 价值模式计量，原账面价值为 70000000元，其中，成本为 67000000元，公允价值变动为增值 3000000元。 甲公司的账务处理如下： 借：固定资产 ——写字楼 72000000 贷：投资性房地产 ——写字楼 ——成本 67000000 ——公允价值变动 3000000 公允价值变动损益 ——投资性房地产 2000000

一、房地产转换的会计处理（一）成本模式下的转换：相应的对应结转，不确认损益；1.投资性房地产转换为非投资性房地产：（1）投资性房地产转换为自用房产将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产注意1：房地产公司用“开发产品”科目；注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应结转。

2.非投资性房地产转换为投资性房地产：（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）（2）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（二）公允价值模式下的转换1.投资性房地产转换为非投资性房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：固定资产或开发产品（公允价值）贷：投资性房地产――成本投资性房地产――公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）2.非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。

（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）借：投资性房地产―成本（公允价值）累计折旧固定资产减值准备或存货跌价准备贷：固定资产或开发产品资本公积——其他资本公积（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产―成本（公允价值）累计折旧固定资产减值准备或存货跌价准备公允价值变动损益贷：固定资产或开发产品注意：以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。

本文由梦想会计学院梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！
投资性房地产转换的会计分录处理
(1)投资性房地产转换为自用房地产。

企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

【例1】20x9年8月31日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收回，公司董事会就将该厂房用于本公司生产产品形成了书面决议，20x9年9月1日开始用于本公司生产产品。

该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20x9年8月31日，账面价值为45000000元，其中，原价60000000元，累计已提折旧15000000元。

甲公司的账务处理如下：
20x9年9月1日
借：固定资产——厂房;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;60000000
投资性房地产累计折旧;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;15000000
贷：投资性房地产——厂房;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;60000000
1。

甲公司：不能确认其投资性房地产。

乙公司：属于投资性房地产。

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

第 04 讲投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★〕该在收回时将其从投资性房地产转为存货。

〔〕（正确答案）×（答案解析）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货，这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确说明将其重新开发用于对外销售的日期。

（例题·单项选择题）〔2021〕甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。

2×20 年 3 月1 日，该公司将一项账面价值为 300 万元、公允价值为 280 万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产，不考虑其他因素。

以下关于甲公司该转换业务对其2×20年度财务报表工程影响的表述中，正确的选项是〔〕。

A.减少投资收益 20 万元B.减少其他综合收益 20 万元C.增加营业外支出 20 万元D.减少公允价值变动收益 20 万元（正确答案）D（答案解析）自用固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值小于其账面价值的差额借记“公允价值变动损益〞科目，对报表工程的影响为减少“公允价值变动收益〞工程 20 万元〔300-280〕。

（例题·单项选择题）2×20年1 月1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。

转换当日写字楼的账面余额为 5 000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值打算 400 万元；公允价值为 4 200 万元。

甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。

A.5 000B.4 600C.4 200D.4 100（正确答案）D（答案解析）自用写字楼转换为以本钱模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值 4 100 万元〔5 000－500－400〕作为投资性房地产的初始入账价值。

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投 资性房 地产 转换 的会计处 理
聂 清 珍 （ 湖北威 宁职业 技术 学院 湖北威 宁
４ ７ ０） ３１ ０
摘 要 ： 资性房地 产是 企业 的一 顶资产 ， 投 企业经常 会发生房 地产 的转 换行 为， 本文 就房地 产的转换 的会计处理进 行说 明。 关键 词 ： 投资性房地 产 投 资性房地产转换 投 资性 房地产会计处理 中图分类号 ： ２ ５ Ｆ ７ 文 献标 识码 ： Ａ 文章编号 ： ７ －３ ｌ２ ０ ） ６ｃ一０ ３ －０ １ ２ ７ （０ ９０ （） ２ １ ６ ９ ３
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６ 日与 甲公司签订租赁 合同 ， 月８ 将其 开发 的一 写字 楼 于２ ０ 年 ７ １ ０ ８ 月 日正 式 出租 给 甲使 用 。 １３原作为 自用的 固定资产或无形资产转换 为 ． 该写 字楼６ Ｈ底 的账面价 值为４ ０ 元 ， ５万 没有计 投 资性 房地产 提存 货跌价 准备 。 换 后采用 公允 价值 计量 ， 转 企 业应 当在转 换 日将 作为 固定 资 产或 无 该 目的 公允价 值为５ ０ ０ 万元 。 则企 业在 ２ ０ 年 ０８ 形 资产的账 面价值转 出 ， 并相 应计入投 资性房 ７ １口的 账 务 处 理 为 ： 月 地 产账 户。 转入 涉及 的账 户有 ： 固定 资产 或无 借 ： 资性 房 地产 （ 本 ） ５ ０ ： 投 成 ０ 贷 开发 形 资 产 、 计 折 旧或 累 计摊 销 、 定资 产 减 产 品 ４ ０ 资 本 公积 （ 他资 本 公积 ） ０ 累 固 ） 其 ５ 如果２ ０ 年 ７ ｌ ０ ８ 月 口该房 地产 的 公允价 值 值准备 或无形 资产减 值准备 等 ， 转入涉 及的账 ０ 万元 ， 则其会 计处理 为 ： 户有 ： 资性 房地 产 、 投 投资性 房 地产 累计 折 旧 为４ ０ （ 销 ） 投资性房地 产减值准备等 。 摊 ， 借 ： 资性 房 地 产 （ 本 ） ０ ， 投 成 ４ ０ 公允 价值 例 ：ｃ公 司于２ ０ 年６ ０臼与乙企业 签 变 动 损 益 ５ 贷 ： 发 产 品 ４ ０ ０ ８ 月２ ０ 开 ）。 订合 同 ， 将其拥有 的一场 地使用权 出租给 乙企 ２３原作为 自用的 固定资产或无形资产转换为 ． 业 。 赁 开 始 日为２ ０ 年 ７ １ 期 限３ 。 采 用公 允价值计 量的投 资性房地产 租 ０ ８ 月 日， 年 ２ ０ 年６ ０ ８ 月３１ Ｈ该 场 地使 用 权 的账 面余 额 为 企 业将 原作 为 固定 资产 或无 形资 产转 换 ４０ ０ 万元 ， 累计 摊 销 账 面余 额 为５ 万 元 。 换 为采用 公允价值计 量的投 资性 房地 产时 ， 当 ０ 转 应 后 采用 成 本计 量 。 １ 业 在２ ０ 年 ７ １ Ⅲ企 ． ０ ８ 月 日的 在转 换 日按 公允价 值 计 人 投资 性 房地 产 。 转 换 日公允价 值小 于原 作 为 固定资产 或无 形资 账 务处理 为 ： 借： 投资性 房地产４ ０ ０ 累计摊 销５ 贷 ： ０ 无形 产 的账 面价 值 的 差额 计 人 “ 允价 值 变 动损 公 资 产４ ０ 资 性 房 地 产 累计 折 旧 （ 销 ） ０ 益” 转换 日公 允价值 大干 原作 为 固定资 产或 ０投 摊 ５。 ， 无 形 资 产 的 账 面 价 值 的 差 额 计 入 “ 本 公 资 积 ” 涉 及 转 出的 账 户有 ： 。 固定 资产 或 无形 资 ２公允价值模 下的转换的会计处理 累计 折 旧或 累 计 摊 销 、 固定 资 产 减 值 准 ２１原采用公允价值 计量的房地产转 换为 自用 产 、 ． 备或 无形 资 产 减 值准 备等 ， 及转 入 的账 户 涉 的 固定 资产或无 形资产 投 企 业将 采用 公允 价 值计 量的 房地 产在 转 有 ： 资 性 房 地 产 。 例： Ｅ企业于２ ０ 年１ 月５ ０ ８ ０ 日于丙企 业签订 换 日将其 公允 价值 作为 自用 的 固定 资产或 无 将 租赁 开 形资产 的账面价值 ， 公允价 值与账面 价值之 间 租 赁协 议 ， 原办 公楼 出租 给其 使用 ， ０ ８ １ 日， 年 出租 后该 的 差 额 计 人 “ 允 价 值 变 动 损 益 ” 涉 及 转 始 日为 ２ ０ 年 ｌ 月１ 租期 为５ 。 公 。 ２ ０ 年 １ 臼房 出的 账 户有 ： 资性 房 地产 、 投 投资 性 房地产 减 房地产 采用 公允价 值 计量 。 ０ ８ ｌ 月１ ０ 万元 ， 原账面 原值为８ ０ ０ 万 值准备 等 。 及转入 的 账户 有 ： 涉 固定 资产或 无 屋的公允价 值为７ ０ 元， 已经计提 折 旧１０ ０ 万元 ， 计提减 值准备５ 万 Ｏ 形资 产 。 则 例 ：０ ８ 月６ 企业 因租 赁期满 ， 出 ２ ０ 年８ 日Ｄ 将 元 。 其 会计 处 理 为 ： 借 ： 资性 房地 产 （ 投 成本 ） ０ 累 计折 旧 ７０ 租 的 写字楼 收 回 ， 备 作为 办 公楼 使用 。 ０ ８ 准 ２ ０ 年９ １ 月 口该 办公楼正 式使 用 ， 日办 公楼 的公 当 允 价值 为６ ０ ０ 万元 ， 该办 公楼 在转 换前 采用 公 允价 值 计量 ， 账面 价 值 为５ ０ 元 ， 中成 本 ６万 其 ５０ Ｏ 万元 ， 允价 值 变 动增 值６ 万 元 。 公 ０ 则相 应 的会计 处理 为 ： 借 ： 定资 产 ６ ０ ： 资性 房 地 产（ 固 ０贷 投 成 本 ） ０ 投 资性 房 地 产 （ 允价 值 变 动 ） ５０ 公 ６０ 公允价 值变动 损益 ４ ０

投资性房地产转换的会计处理作者：胡彦宏来源：《商业会计》2012年第04期摘要：随着经济的发展，企业购买房地产、出租建筑物的行为在我国迅速成为一种流行的投资方式。

为此，我国颁布了投资性房地产准则，对相关业务进行了规定。

本文结合投资性房地产准则的规定，对投资性房地产的会计处理进行了探讨。

关键词：投资性房地产公允价值转换会计处理资性房地产准则规定：“企业为了赚取租金或资产增值，或两者兼有而持有的房地产重新规范为投资性房地产，并在报表中单独列示投资性房地产”。

会计准则的颁布，增强了企业财务信息的准确性，使企业财务报表能够提供更加真实、准确的企业经济资源、资源的使用情况以及资源的控制情况，如实反映企业的各项收入、费用、利润和损失的金额及其变动情况。

一、投资性房地产准则的特点（一）明确规定了投资性房地产的两种形式1.企业购买房地产并持有准备在房地产增值后卖掉是投资性房地产。

虽然房地产价格的变动与当地的经济发展、房地产供求等因素相关，但其目的是为了房地产增值后卖掉以赚取收益，是企业为了实现它的经营目的所形成的经济利益总流入。

2.出租土地使用权、出租建筑物。

这种行为可以说是一种转让资产使用权的方式。

出租投资性房地产所获取的收入就是转让资产使用权所产生的利益，这也是企业为了实现其经营目的所形成的经济利益总流入。

另外，根据税法规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。

我国持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

（二）明确将投资性房地产进行单独核算和反映旧会计准则并没有设置投资性房地产这个资产项目，而是将全部的建筑物作为固定资产处理，全部的土地使用权作为无形资产处理，采用历史成本与折旧的方法进行核算，但是对于那些用于出售的建筑物和土地使用权、用于出租的建筑物来说，这种方法显然不能真实地反映其价格，尤其是随着近几年来房地产的升温，房地产价格提升，其市场价值可能和账面价值相差很多，这种方法更加不能满足报表使用者的需要。

会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。

不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。

转换形式 转换日的确定投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货 借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。

2008年 第10期业务技术投资性房地产转换的会计处理江苏联合职业技术学院徐州财经分院 吴继良摘要:企业有确凿证据表明房地产用途发生改变的,应当将投资性房地产转换为其他资产,或将其他资产转换为投资性房地产。

通过对投资性房地产转换的会计处理探讨,以期对我国上市公司在应用新的会计准则进行相关业务处理时起到借鉴作用,共同推动新会计准则在我国企业中的实施和推广。

关键词:投资性房地产 转换形式 成本模式中图分类号:F230房地产的转换,实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言,而不是后续计量模式的转变。

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

这里的确凿证据包括两个方面,一是企业管理当局对改变房地产用途形成正式的书面决议;二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,如从自用状态改为出租状态。

企业会计准则第3号 投资性房地产 第十三条规定: 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变,满足转换条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

一、房地产的转换形式及转换日的确定1.投资性房地产转为自用房地产。

在此种情况下,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2.作为存货的房地产改为出租。

通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产。

在此种情况下,转换日为房地产的租赁期开始日。

租赁期开始日,是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租,固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。

在此种情况下,转换日为租赁期开始日。

4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。

即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值。