非投资性房地产转换为投资性房地产的处理

第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。

甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。

甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。

A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。

A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。

知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。

投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。

从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。

本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。

财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。

本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。

一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。

采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。

采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。

否则，采用成本模式计量。

从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。

在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。

而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。

同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。

第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。

借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。

20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。

并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。

20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。

假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450000000累计折旧142500000贷：固定资产500000000其他综合收益92500000【归纳】投资性房地产转换的会计处理【例题・2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。

租赁期开始日，该办公楼账面原价为14OOO万元，己计提折旧为5600万元，公允价值为12OOO万元。

2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述：　1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产　【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。

例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。

A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。

2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。

A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。

3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。

〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。

借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。

企业会计准则第3号——投资性房地产第一章总则第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建造合同》。

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号——租赁》。

第二章确认和初始计量第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

第三章后续计量第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4 号——固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6 号——无形资产》。

第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

新会计准则下投资性房地产转换的会计处理作者：李彩霞来源：《商业时代》2013年第05期内容摘要：随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。

投资性房地产应当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量和后续核算，成本模式和公允价值模式作为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能被同一企业采用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。

但如果选择了公允价值模式的投资性房地产由于用途的改变而消失，这种模式也跟随消失，如果之后又重新出现了投资性房地产，企业可以重新选择一种模式进行核算。

所以结合投资性房地产的用途转换和后续核算模式的转换可以很灵活地进行投资性房地产的核算。

关键词：投资性房地产公允价值转换投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。

它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。

用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

投资性房地产的初始计量及核算（一）投资性房地产的确认条件在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2019年注册会计师《会计》试题及答案解析（卷二）一、单项选择题1、（2019年）甲公司是一家上市公司，经股东大会批准，向其子公司（乙公司）的高级管理人员授予其自身的股票期权。

对于上述股份支付，在甲公司和乙公司的个别报表中，正确的会计处理方法是（）。

A.均作为以现金结算的股份支付处理B.甲公司作为以权益结算的股份支付处理，乙公司作为以现金结算的股份支付处理C.在等待期内，乙公司高管人员转至甲公司担任高管且相关股权激励未发生实质性变化的，相关高管的股权激励费用应在甲乙公司之间按合理的标准进行分摊D.甲公司作为以现金结算的股份支付处理，乙公司作为以权益结算的股份支付处理正确答案：C答案解析甲公司在职工行权时，最终付出的是自身股票，所以属于权益结算的股份支付；乙公司没有结算义务，所以也是权益结算的股份支付。

考察知识点集团内涉及不同企业股份支付交易的处理2、（2019年）20×9年1月1日，甲公司以非同一控制下企业合并的方式购买了乙公司60%的股权，支付价款1800万元。

在购买日，乙公司可辨认净资产的账面价值为2300万元，公允价值为2500万元，没有负债和或有负债。

20×9年12月31日，乙公司可辨认净资产的账面价值为2500万元，按照购买日的公允价值持续计算的金额为2600万元，没有负债和或有负债。

甲公司认定乙公司的所有资产为一个资产组，确定资产组在20×9年12月31日的可收回金额为2700万元，经评估，甲公司判断乙公司资产组不存在减值迹象。

不考虑其他因素，甲公司在20×9年合并利润表中应当列报的资产减值损失金额是（）。

A.200万元B.240万元C.400万元D.零正确答案：B答案解析①对不包含商誉的资产组进行减值测试，计算减值损失：资产组不包含商誉的账面价值为2 600万元。

资产组的可收回金额为2 700万元。

应确认的资产减值损失为0。

②对包含商誉的资产组进行减值测试，计算减值损失：合并商誉＝1800－2500×60%＝300（万元）包含商誉的资产组账面价值＝2600＋300/60%＝3100（万元）包含商誉的资产组的可收回金额＝2700（万元）所以资产组减值＝3100－2700＝400（万元）应全部冲减商誉的账面价值，又因为合并报表只反映母公司的商誉，所以合并报表中列示的资产减值损失＝400×60%＝240（万元）。

自用改出租所得税如何会计处理？【会计实务经验之谈】导读：：当企业发生自用房产改为出租情况时，应该按照非投资性房地产转换为投资性房地产核算方式进行会计处理。

本文通过案例分析了自用改出租的过程中，所得税应怎样会计处理。

企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

当企业发生自用房产改为出租情况时，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，应该按照非投资性房地产转换为投资性房地产核算方式进行会计处理。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

对投资性房地产的后续计量，应该注意：1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2．以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

3．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。

4．采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。

采用公允价值模式进行后续计量，不再对投资性房地产进行减值测试。

5．根据《企业会计准则第18号——所得税》规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。

案例：甲企业与乙企业签订了一项租赁协议，将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2014年3月31日。

2014年3月31日，该写字楼的账面余额50000万元，已累计折旧10000万元，公允价值为46000万元，甲企业对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

成本计量模式下投资性房地产的转换与处置[经典例题]甲公司与2007年12⽉31⽇将⼀建筑物对外出租并采⽤成本模式计量，租期为3年，每年12⽉31⽇收取租⾦150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使⽤年限为20年，公允价值为2010万元，甲公司对该建筑物采⽤年限平均法计提折旧，⽆残值。

（1）2008年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为2000万元，预计未来现⾦流量现值为1950万元。

（2）2009年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1650万元，预计未来现⾦流量现值为1710万元。

（3）2010年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1650万元，预计未来现⾦流量现值为1700万元。

（4）2010年12⽉31⽇租赁期满，将投资性房地产转为⾃⽤房地产投⼊⾏政管理部门使⽤。

假定转换后建筑物的折旧⽅法、折旧年限和预计净残值未发⽣变化。

（5）2011年12⽉31⽇该建筑物的公允价值减去处置费⽤后的净额为1540万元，预计未来现⾦流量现值为1560万元。

（6）2012年1⽉5⽇，将该建筑物对外出售，收到1520万元存⼊银⾏。

假定不考虑相关税费。

要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。

[例题答案]　2007.12.31 借：投资性房地产 2800 累计折旧 500 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 2800 投资性房地产累计折旧 500 投资性房地产减值准备 300　借：银⾏存款 150贷：其他业务收⼊ 150 借：其他业务成本 100 （2000/20） 贷：投资性房地产累计折旧 1002008年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=2800-600-300=1900万元，⼩于可收回⾦额2000万元，不需计提减值准备。

　2009.12.31 借：银⾏存款 150 贷：其他业务收⼊ 150 借：其他业务成本 100 （2000/20） 贷：投资性房地产累计折旧 100 2009年12⽉31⽇，投资性房地产的账⾯价值=2800-700-300=1800万元，可收回⾦额为1710万元，应计提减值准备90万元。

投资性房地产的账务处理一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。

二、本科目可按投资性房地产类别与项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”与“公允价值变动”进行明细核算。

三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。

已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

投资性房地产定义、范围、确认及计量一、投资性房地产的定义房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

从定义可以看出，投资性房地产有别于企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产。

企业自用的房地产是企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所，企业应当将其作为固定资产或无形资产处理。

作为存货的房地产是房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理。

与自用房地产和作为存货的房地产相比，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。

也正因为如此，投资性房地产的计量模式有别于固定资产和存货的计量模式，企业可以选择成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，其中，公允价值模式的处理原则与交易性金融资产的处理原则基本一致。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。

如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。

这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

(一)已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产转换为存货借：开发产品借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产减值准备非投资性房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧 存货跌价准备固定资产减值准备 贷:开发产品贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产公允价值〈原账面价值公允价值〉原账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧 固定资产累计折旧固定资产减值准备 固定资产减值准备公允价值变动损益 贷：固定资产/开发产品/无形资产贷：固定资产/开发产品/无形资产 资本公积－其他资本公积投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产转换为开发产品借：固定资产（无形资产）(公允价值）借：开发产品(公允价值）贷：投资性房地产－成本 贷：投资性房地产－成本投资性房地产－公允价值变动（或借记） 投资性房地产－公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记） 公允价值变动损益（或借记）地产转换为存货性房地产累计折旧性房地产减值准备的房地产转换为投资性房地产〉原账面价值资产累计折旧资产减值准备定资产/开发产品/无形资产本公积－其他资本公积地产转换为开发产品产品(公允价值）资性房地产－成本资性房地产－公允价值变动（或借记）允价值变动损益（或借记）。