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房地产项目报建开发流程1. 引言房地产开发是一个复杂而庞大的过程，需要通过一系列的报建手续和程序来获得相关权益和许可证。
这篇文档将介绍房地产项目报建开发流程，并提供详细的步骤和要求。
2. 报建前准备在正式开始房地产项目报建开发流程之前，需要进行以下准备工作：2.1. 项目规划对房地产项目进行详细规划，包括土地选择、用途规划、建筑设计等。
确保规划符合相关法规和环保要求。
2.2. 土地审查进行土地审查，以确定土地是否符合开发项目的要求，包括规划用途、土地性质、产权等。
2.3. 资金准备确保项目开发所需的资金充足，包括土地购买、建筑施工、设备购置等费用。
3. 报建阶段一旦完成了报建前的准备工作，就可以进入正式的报建阶段。
以下是报建阶段的具体流程和要求：3.1. 提交报建申请向相关政府部门提交报建申请，包括项目规划、建筑设计方案、环境评估报告等材料。
申请时，需按要求填写各项表格和提供必要的证明文件。
3.2. 审查和审批政府部门对提交的报建申请进行审查和审批。
审查的重点包括项目的合法性、可行性以及与相关法规的符合程度。
审批后，将颁发相应的许可证和证书。
3.3. 收费和缴费根据相关政策，项目开发者需要向政府部门支付相应的报建费用和土地出让金等费用。
一般情况下，费用的缴纳会分期进行。
3.4. 筹建组织成立筹建组织，组建项目开发团队，包括项目经理、设计师、工程师等。
制定详细的项目计划和开发方案，并按计划组织实施。
4. 开发阶段在完成报建阶段后，进入实际的项目开发阶段。
以下是开发阶段的主要步骤和要求：4.1. 土地开发根据报建审批文件和规划方案，开始土地开发工作。
包括清理、平整、建筑物基础建设等工程。
4.2. 建筑施工根据报建申请中的建筑设计方案，进行建筑施工工作。
确保施工过程符合相关法规和工程质量要求。
4.3. 设备安装根据项目需求，安装和配置必要的设备，包括水电设备、通信设备和安全设备等。
4.4. 竣工验收完成建设工程后，进行竣工验收。
浅谈房地产开发经验11、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。
缺一不可。
在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。
在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。
要这样的话，绝对没1年的时间出不来。
不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。
而且得一步一步来。
这是什么概念？这是卡死你的概念。
随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。
最后撤资了，不干了。
上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。
为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。
大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。
在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。
我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。
这些规则维系着房地产这个产业。
在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。
这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。
这就是一种双方博弈之后达到的平衡。
哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。
这么把一个项目分割成很多部分发证。
为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。
房地产开发报建经验谈1. 引言房地产开发是一个复杂且具有挑战性的过程，其中，报建是其中一个重要的环节。
报建过程需要遵循政府相关规定和标准，以确保项目的合法性和可行性。
在这篇文档中，我们将分享一些房地产开发报建的经验和注意事项。
希望能够帮助开发商和相关从业人员更好地理解和应对这一过程。
2. 报建前的准备工作在进行报建前，开发商和相关从业人员需要进行一些准备工作，以确保顺利进行报建过程。
以下是一些重要的准备工作：•项目规划：在报建前，开发商需要对项目进行详细的规划和设计。
包括确定项目的功能、结构、规模等。
这些信息将在报建过程中被用到。
•土地审查：在报建前，需要进行土地审查以确定土地的使用权和规划用途。
这是报建的前提条件之一。
•资金准备：报建过程中需要支付相关的费用和保证金，开发商需要提前做好资金准备。
3. 报建流程报建流程可以分为以下几个阶段：3.1. 申请阶段•申请材料准备：开发商需要准备相关的申请材料，包括项目规划和设计图纸、土地使用证明、资金证明等。
这些材料将作为报建申请的附件。
•申请递交：将申请材料递交给相关部门，通常是城市规划局或建设局。
递交方式可以是在线提交或实体提交。
•申请审查：相关部门将对申请材料进行审查，包括项目合规性、符合性等。
审查的时间通常较长，需要耐心等待。
3.2. 审批阶段•初审：初审阶段由相关部门进行，他们将对申请材料进行初步审核。
如果材料不齐全或不符合要求，将要求开发商进行补充。
•现场勘查：在初审通过后，相关部门会进行现场勘查，以确保项目规划和实际情况一致。
•公示：一些地区会对报建项目进行公示，以征求公众意见。
公示期间，公众可以提出异议或建议。
•审定：经过初审、现场勘查和公示后，相关部门将对报建项目进行审定。
审定的结果将决定项目是否获得报建批准。
3.3. 批准阶段•报建批复：如果项目通过审定，相关部门将给予开发商报建的批准文件。
这是项目继续进行的必要条件。
•缴费：开发商需要按照相关规定，缴纳报建费用和保证金。
房地产开发流程及前期报建经验分享1\±地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进**地产开发的前提.不过,这几样东西领取的先后次序，非常的有学问。
有经验的I同志，一看这几样东西时发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西波及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及有效期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置规定啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括目前及I那个小户型比例限制规定，也会在这个文献里体现出来。
i般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（如下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应当是必须的程序。
由于国土部门必须根据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上教明土地用途及年限。
不过呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
由于首先，诸多地方的国土部门在出让土地的时候，主线不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是主线没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩余於!事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式轻易滋生**。
要懂得，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地，是到2023年之后才上市的。
我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
开发报建流程与技巧一、前期准备1.项目可行性研究在报建之前，需要进行项目可行性研究，评估项目是否能够实施，并对项目的可行性进行全面的论证。
2.项目规划和设计需要对项目进行规划和设计，包括项目的总体布局、建筑设计、土地利用规划等方面的内容。
3.项目环保评估对项目进行环保评估，评估项目对环境的影响以及采取的环保措施。
4.项目立项进行项目立项，提交相关申请材料。
二、报建手续1.报建手续的材料准备根据项目的具体情况，准备相应的报建手续材料，包括项目的申请报告、规划方案、设计方案、环保评估报告等。
2.报建手续的递交将准备好的材料递交给相关的审批部门，按照相关规定进行审批流程。
3.报建手续的审批相关部门对报建材料进行审批，对项目的合法性、可行性、规划、设计等方面进行审核。
4.接收审批结果接收审批结果，如果审批通过，则可以继续进行后续的工程建设；如果审批未通过，则需要进行相应的调整和改进。
三、报建技巧1.了解法律政策在进行报建手续之前，需要充分了解相关的法律法规和政策，确保符合相关要求，避免出现违规行为。
2.准备充分的材料报建手续需要提供大量的材料，包括项目的申请报告、规划方案、设计方案、环保评估报告等，要准备充分，确保材料的真实性和可行性。
3.与相关部门沟通与相关部门进行密切的沟通和协调，了解最新的政策和要求，并根据相关要求进行报建手续的准备和递交。
4.遵守规定流程按照规定的流程进行报建手续，不要绕过相关程序，确保报建手续的合法性和规范性。
5.及时跟进审批进展及时跟进报建手续的审批进展情况，与审批部门进行沟通，尽快解决可能出现的问题，确保报建手续能够顺利通过。
总结：开发报建流程是非常重要的一项工作，它直接关系到项目能否顺利实施以及后续工作的进行。
在进行开发报建流程时要关注项目的合法性、可行性和规范性，准备好相关材料，与相关部门进行沟通和协调，并严格按照规定的流程进行报建手续，确保项目的合规性和顺利进行。
最新房地产开发报建全流程总结版房地产开发报建的全流程可以分为前期准备、规划设计、报建申请、审批阶段、施工准备和竣工验收等多个环节。
下面对这些环节进行详细介绍。
1.前期准备阶段：在开始进行房地产开发报建前，需要进行一系列的准备工作。
首先要确定项目的开发方案，包括项目定位、功能布局和建设规模等。
还需要进行土地资源的调查与评估，了解土地的利用状况和限制条件。
同时，还要进行市场调研，了解项目所在地的市场需求和竞争情况。
2.规划设计阶段：在确定好项目的开发方案后，需要进行规划设计工作。
首先要制定项目用地规划方案，包括用途、容积率、绿化率等。
然后进行详细的建筑设计，包括建筑结构、平面布局、外立面设计等。
同时，还要进行相关专业设计，如给排水、电力供应等。
3.报建申请阶段：开发商需要准备相关的报建资料并向有关部门递交申请。
报建资料包括项目建设意见书、规划设计方案、环境影响评价报告、施工图设计文件等。
递交申请后，需要等待有关部门的审查和批复。
4.审批阶段：经过初审和复审等环节后，有关部门会对开发项目进行评审和审批。
这个过程主要是针对项目的合规性、规划设计的合理性、施工图的质量等进行审查。
审批结果分为批准、不予批准和要求补充材料等。
5.施工准备阶段：经过审批后，开发商可以进行施工前的准备工作。
首先要进行施工图深化设计，将设计图纸进行补充和完善。
然后要进行施工图招标，选择合适的施工单位。
同时，还需要进行项目施工准备工作，如项目经理的任命、建设用地的清理和平整等。
6.竣工验收阶段：开发项目的施工完成后，需要进行竣工验收工作。
首先要进行自检自查，确保施工质量符合设计要求。
然后向有关部门进行竣工验收申请，并上报竣工验收报告。
经过审核后，有关部门会进行现场验收，确保项目的安全和质量。
最后，经过上述流程，项目开发商可以正式销售和交付房屋。
需要注意的是，不同地区和不同类型的项目的报建流程可能会有所不同，开发商需要根据具体情况进行操作。
成都市房地产开发项目报建开发流程详解一、前期准备1.市场调研：进行市场调研，确定项目的需求和可行性。
2.土地成交：根据市场调研结果，选择适当的土地进行成交。
3.项目规划：进行项目规划，确定项目的规模、建筑面积、用地、功能分区等。
二、项目报建1.项目立项：进行项目立项报批，提交项目可行性研究报告、项目规划方案等相关材料。
2.土地出让合同签订：与土地出让方签订土地出让合同，明确双方权益。
3.项目预审：提交项目预审申请，由相关部门进行初步审查。
4.项目报建材料准备：准备项目报建所需的所有材料，包括土地、规划、建设、设计、环境等方面的相关材料。
5.项目报建审批：将项目报建材料递交给相关部门，进行项目审批。
6.意见反馈和修改：如果审批部门有意见或要求修改材料，则需要进行相应的修改和补充。
7.项目核准：经过审批部门的审核，获得项目核准文件。
三、项目立项1.项目管理机构成立：成立项目管理机构，负责项目的实施和管理。
2.设计招标：对项目进行设计招标，确定设计单位，并签订设计合同。
3.设计方案论证：根据项目需求，进行设计方案论证，确定最终的设计方案。
4.设计审查：将设计方案提交给设计审查机构进行审查，获得设计审查意见。
5.施工招标：对项目进行施工招标，确定施工单位，并签订施工合同。
6.合同签订和施工准备：与施工单位签订合同，并开始施工准备工作。
四、项目施工1.施工监督：项目施工过程中，由施工监理单位进行监督和检查，确保施工质量。
2.工程款支付：根据工程进度，及时支付工程款项。
3.竣工验收：施工完成后，进行竣工验收，获得竣工验收合格证书。
五、销售和交付1.开展销售工作：进行房源销售，在市场上推广项目。
2.购房合同签订：与购房者签订购房合同，明确双方权益。
3.交付房源：按照合同约定，及时交付房源给购房者。
4.质量保修：对已交付的房源进行质量保修，及时处理购房者提出的问题。
六、竣工验收和运营1.竣工验收：项目竣工后，进行竣工验收，并获得竣工验收合格证书。
房地产开发报建实际操作经验分享随着城市化进程的推进，房地产市场不断扩大，房地产开发成为各地政府推动经济发展的重要方式之一。
作为房地产开发的第一步，报建工作至关重要。
下文将结合个人工作实践，分享房地产开发报建的实际操作经验。
一、前期准备工作在开展报建工作前，需要进行充分的前期准备工作。
首先，需要了解当地相关法律法规和政策措施，并与相关部门进行沟通，了解所需材料和流程。
其次，需要进行细致的实地勘查和详细的规划设计，确保报建方案的可行性和符合规划要求。
最后，需要制定详细的报建计划和任务分工，保证报建工作的有序推进。
二、申报材料准备申报材料的准备是报建工作的关键环节之一。
需要根据当地的报建要求和规定，准备清晰、完备的申报材料。
一般包括建筑设计方案书、建设项目规划许可证、施工图设计文件、土地使用证、建筑工程规划许可证等。
其中，建筑设计方案书是最为重要的材料之一，要详细说明建筑的类型、功能、建筑面积等关键信息，确保建筑符合规划要求和安全要求。
三、报建流程掌握报建流程是整个报建工作的指导和保障，需要掌握清楚并严格执行。
一般来说，报建流程包括初审、复审、评审等环节。
在初审阶段，需要将申请材料提交给相关部门进行初步审核；复审阶段则是对初审未通过的资料进行补充、修改和完善；评审阶段根据具体情况，对复审材料进行专业评审和审核。
四、沟通协调工作房地产开发报建是一项复杂的工作，需要与多个部门进行沟通、协调和配合。
例如，与当地规划、土地、建设、环保等部门进行沟通协商，明确各自的职责和任务；与建筑设计、监理等多方进行配合和协调，确保施工的顺利进行；与业主、施工方等进行良好的沟通，提出合理的改进方案，协调处理问题。
五、总结反思报建工作完成后，需要对整个过程进行总结反思，以便提高工作效率和水平。
可以就实际工作过程中遇到的问题、难点和经验进行交流讨论，提出改进意见和建议。
同时，对报建流程、材料准备和沟通协调等方面进行总结，不断完善报建工作的规范化和标准化。
房地产开发报建实际操作经验分享房地产开发报建是房地产开发过程中非常重要的一个环节，决定了项目能否得到批准建设，是项目上马的前置工作。
虽然报建程序繁琐，但是只要掌握一定的技巧，以及具备一定的经验，还是能顺利完成报建工作的。
下面就是一些实际操作经验分享，希望能对大家有所帮助。
1、前置准备在编制申报资料之前，要先了解当地的开发规划，并综合考虑该项目的周边配套设施、交通情况、人文环境等方面的因素，根据市场需求和产业发展的趋势，决定项目的功能性和规模。
2、编制报建资料经前期准备工作，开始编制申报资料。
一般来说，项目报建资料包括：（1）申报说明：包括项目概况、用途、功能、规模、建设成本、预计投资回报率等内容，可提供给政府审批部门进行初步审批。
（2）工程规划：包括总平面图、选址方案和建设方案等，工程规划是报建申请的核心内容，要符合当地规划部门的要求，必须精准到位。
（3）环评报告：环境影响评价是报建申请必备的资料之一，包括环境基础、环境评价、环境影响分析等内容，需要专业的环评公司进行编制。
（4）土地规划和用地规划：包括宗地名称、土地权属及改造范围、土地用途性质、土地配套情况等内容，属于基本审批信息。
（5）工程设计报告：涉及道路、建筑、给水、排水、供电、通讯等相关设计内容，包括设计方案和实施方案。
3、申报临时规划许可证以上所述的报建资料是提交给政府审批部门的基本资料，政府部门会进行初审，并颁发临时规划许可证。
临时规划许可证是进行实际开发前的关键许可证，也是进行下一步工作的前置准备。
4、政府审批政府审批分为初审和终审两个阶段。
初审是对报建资料的初步筛查，终审则是对项目的详细内容进行审批。
政府审批部门会根据该项目的具体情况，考虑地方与国家政策因素，统筹安排项目审批的时间和流程。
5、项目开发经过政府审批，获得相关许可证后，便可以进入到项目的开发阶段，开发阶段包括项目规划、设计、开工、招标等环节，要根据项目情况，选择适合的专业人才和施工团队。
房地产开发流程及前期报建经验分享(三)浅谈房地产开发经验11、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。
缺一不可。
在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。
在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。
要这样的话，绝对没1年的时间出不来。
不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。
而且得一步一步来。
这是什么概念？这是卡死你的概念。
随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。
最后撤资了，不干了。
上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。
为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。
大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。
在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。
我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。
这些规则维系着房地产这个产业。
在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。
这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。
这就是一种双方博弈之后达到的平衡。
哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。
这么把一个项目分割成很多部分发证。
为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。
政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
12、放线、验线这个就简单的说一说吧。
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。
这个活就叫放线。
放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。
嘿嘿，又来一个半市场化。
正式放线的前提是领取了施工许可证。
放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。
让他们提前来做放线。
唉，又来一个“做通”工作。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。
一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。
所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。
13、预售许可证终于说到这个了。
预售现在的管理已经比较严格了。
我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。
现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。
这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。
因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。
因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。
在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。
现在办预售许可，都要做价格公示。
交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。
但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。
在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。
这个价格申报一下就完了。
我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。
从来都是如此。
随便你怎么公示。
卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
（不过现在在南京等地出现严格的价格申报制度，售价不得超过申报价，不得随意涨价）在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。
房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。
这个叫预测绘。
在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。
这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。
造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。
但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。
开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。
总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
14、关于预售中的土地解押在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。
作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。
这个话题非常敏感。
这其中有无数的道道儿。
我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。
尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。
现在关于土地抵押的规则越来越严格了。
土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。
这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。
贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。
土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。
不多说了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。
但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。
这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。
哪有那么多实物可以拿去抵押啊。
就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。
这个时候就是考验人类的智慧的时候了。
现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。
我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。
在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。
房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。
这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。
在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。
更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。
这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。
这个悬空期是合理的。
无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。
那么我们就利用这个悬空期吧。
先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。
房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。
只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。
办得快的话，只需要悬空半个小时。
如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。
国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。
很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。
同样是利用悬空期来做事。
这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。
在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。
在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。
这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。
基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。
然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。
也只有他们能搞定。
开发商自己做这几项验收，肯定通不过。
这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。
尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。
我就讲个电的事情。
在报装的时候，设计好了装3台变电箱。
施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。
这个企业也不说什么。
验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。
说这个三台的设计不合理，要变成四台。
这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。
你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。
而且还不敢计较这个。
**之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。
但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。
质量验收现在非常简单了。
竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。
这就完成了。
现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。
甲方自己把监理的活给干了。
这是普遍现象。
到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。
这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。
没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。
我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。
也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。
我反正没亲眼见过这种事情。
但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。
物业管理这一块，我就不多说了。
各项手续基本上到这里就结束了。
接下来就是产权证办理的事情了。
先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。
结束语这整个过程，也只不过是个大概，而已。
