按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据
可以从以下几方面综合考虑：
1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）
2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数
3、居民年人均收入、人均年消费性支出
4、城市人均商业面积
5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈
6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点
7、城市现有商业饱和程度
8、城市在建、在售商业体量
9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势
10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等
在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。独立的就要看用地性质的先决条件决定了。但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）
外向型(5%~11%):
商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围
中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)
社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:
《汉略－社区商业经营开发手册》
https://www.doczj.com/doc/3b2076181.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1
《深圳社区商业专题研究》
https://www.doczj.com/doc/3b2076181.html,/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1
随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发
展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：
（一）立地选项
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学
分析。
定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底
需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
（二）商业规划
商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。
在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大
大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。
二、建设方案规划设计
建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。
三、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地
面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶
梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
四、商业外环境设计
商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。
外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
五、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
六、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、
业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
七、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作性强的要求，更重要的是能很好把
握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。
商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属
性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现
商业地产成功招商的八大重点环节
——招商是商业地产收益的实现环节,它的成功与否或完成质量的高低,决定了项目的成败和市场价值。目录
一、熟知开展商业地产招商的十条原则
二、充分认识招商工作是商业战略实践的发动机
三、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键
四、合理确定主力店与经营散户之间的关系
五、完成理想的商业业态经营区域划分
六、确定最适当的商业项目租金
七、打造有效的商业地产招商团队
八、有效避免商业地产招商的八大常见错误导论：招商工作流程图
一、熟知开展商业地产招商的十条原则
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产商来说，熟练开展商业地产的招商活动决定了商业地产项目的成功运作。
1、维护购物中心的产业经营黄金比例
2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象
3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
4、按照规划定位决定不同的经营方式
5、核心主力店先行招商
6、特殊商户实施招商优惠
7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务
8、要具备完善的信息系统，为商户和顾客提供便利
9、招商进程按照市场反应不断变动
10、采用长线经营的原则
1、维护购物中心的产业经营黄金比例
零售、餐饮、娱乐52：18：30这种比例是购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心（Shopping Mall）。招商要注意维护和管理好这个经营比例，但这个比例当然也不是绝对的。
譬如广州天河城、正佳广场和上海的虹桥购物中心乐园就是大致按照这个比例来招商的，成功商业项目的经营规划基本按这个比例划分，看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。
2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”。但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。
3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品类不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补，等等。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。
1 土地及大配套费 1.1 土地款 1.1.1 土地购买价 1.1.2 土地征用费 1.1.3 土地转让费 1.1.4 土地评估费 1.1.5 土地堪察费 1.2 大配套费 1.2.1 政府缴费 1.2.2 代征土地部分建造费1.3 土地出让金 1.4 土地契税 1.5 拆迁费 1.5.1 拆迁补偿费 1.5.2 拆迁工程费 1.5.3 拆迁评估费 1.5.4 拆迁管理费 1.6 土地交易费 1.7 拍卖佣金 1.8 耕地占用税 1.9 其他土地费用 2 前期费用 2.1 三通一平费 2.1.1 临电工程费 2.1.2 临水工程费 2.1.3 临路工程费 2.1.4 填土及平整场地费2.2 临时设施 2.2.1 临时围墙 2.2.2 临时办公室 2.2.3 临时场地占用费 2.3 设计费 2.3.1 方案规划设计费 2.3.2 建筑施工图设计费2.3.3 装修设计费 2.3.4 环境设计费 2.3.5 综合管网设计费 2.3.6 人防设计费 2.3.7 设计咨询费 2.4 服务咨询费 2.4.1 可研编制费 2.4.2 招投标费
2.4.3 环境评估费 2.4.4 交通评估费 2.4.5 施工图审查费 2.4.6 合同审查费 2.4.7 勘察费 2.4.8 测绘费 2.4.9 工程造价咨询费 2.4.10 工程监理费 2.4.11 法律咨询费 2.5 行政收费 2.5.1 规划管理费 2.5.2 墙改费 2.5.3 地名费 2.5.4 产权登记费 2.5.5 销售许可证及面积测量 2.5.6 分户土地登记费 2.5.7 地籍地形图、核地 2.5.8 水泥专项基金 2.5.9 公告费 2.5.10 质量监督费 2.5.11 氡气检测费 2.5.12 人防监督及档案费 2.5.13 证照费 2.5.14 养老保险费 2.5.15 农民工工资保障金 2.5.16 价格认证费 2.5.17 建筑垃圾管理费 2.5.18 白蚁防治费 2.5.19 公安编号费 2.6 工程保险费 2.7 其他前期费用 2.7.1 合同担保费 2.7.2 消防图纸缩微 2.7.3 工程档案编制费 2.7.4 其他费用 3 建安工程费 3.1 地基处理 3.1.1 桩基工程费 3.1.2 桩基检测费 3.1.3 地基处理工程费 3.1.4 基坑开挖及边坡支护、降水3.2 建筑工程费
一、执行总结 1.1、公司名称：贵州省民族文化演艺中心。 1.2、公司产品：融合贵州省各少数民族文化，以服务为宗旨，以带动贵州省民族文化发展为目标，融休闲娱乐、民族文化展览、特色美食、民族文化村等为一体。 1.3、市场机会： 1.3.1、演艺产业是文化产业体系中的核心产业之一，是一个创意密集和劳动力密集的产业，也是一项能耗低、可持续发展性强的低碳产业，具有极大的辐射和拉动作用。 1.3.2、贵州省拥有丰富的民族文化资源，且没有综合性文化演艺中心，市场竞争相对较小。 1.3.3、国家大力支持贵州省文化产业发展。 1.4、公司团队：团队总体素质高、合作能力强、熟悉贵州民族文化。 1.5、所需民族资源：各民族传统服饰、民族工艺品、民族特色美食。 1.6、利益展望：民族文化演艺中心建成后，将吸引全国甚至世界各地民族文化爱好者和度假旅游者前来参观，将带来巨大经济效益，我们预测，建成初期年利润可达三百万元。 二、产品服务介绍 2.1、产业背景：国经济的持续高速发展,社会发展催生
的精神文化需求的喷发期征兆显现;同时已经形成文化经济的诸多亮点,文化产业近几年出现了长足的进步。但是中国文化供应链和产业链完善度低,面对汹涌的文化需求大潮,中国文化产业的有效供应力、实际文化消费吸纳力严重不足,悠久的历史和丰厚的民族文化底蕴,以及富于震撼力的当代文明建设成果,尚缺少适合于强势文化传播的优秀载体和代表国家文化形象的文化产业国际品牌阵容,也同样是事实。就贵州省而言，多彩的民族文化没有一个综合性的供应载体，人们的文化需求远远供不应求。 2.2、服务说明： 2.2.1、演播大厅：提供民族歌舞、杂技、乐器等民族特色演出。 2.2.2、民族之窗：以各民族村特色民居为蓝本，建造独具特色的名族村落模型。让参观者能够对贵州民风民俗得到深入的了解和认识。 2.2.3、：民族文化展 2.2. 3.1、民族民俗文化展览：主要依托展览馆、体验馆、展销馆等，分成不同的主题集中展示各少数民族的生产方式、服饰、饮食、宗教信仰、语言文字、婚丧习俗、民族工艺品、民族医药文化等。 2.2. 3.2、非物质文化展：主要以互动投影、三维动画、3D电影等动态展示手段为主，展示各民族歌舞、民族节日、民族习俗等。 2.2.4、民族特色美食街：集聚各民族特色美食，让游客品尽贵州风味。 2.2.5、民族精品工艺街：汇集贵州省各民族特色的旅游商品，如玉石、玉饰品、民族手工艺品、民族服饰、旅游纪念品等。 2.2.6、生活服务：拟建设文化休闲区，一方面要建设具有综合旅游度假功能的休闲度假酒店及宾馆设施，另一方
“旅游+”民俗文化旅游发展战略 [提要] 在“旅游+”背景下，民俗文化旅游需要关注产品创意、旅游服务、保护力度、投资主体、品牌营销等问题。本文基于“旅游+”视角，从区域规划、文化创意、信息平台、人才培育、产品开发、品牌塑造以及生态发展等方面探索民俗文化旅游发展策略，以期为新时期民俗文化旅游提供一定的战略指导。 关键词：“旅游+”；民俗文化；发展战略 中图分类号：F59 文献标识码：A 收录日期：2016年4月19日 一、引言 旅游产业，是实现整个社会可持续发展的重要支撑。通过“旅游+”把旅游业的要素渗入、融进其他相关产业和领域，带动社会、经济、文化、生态、环境等的共同进步，并因此形成更加符合现代经济社会发展理念的新型业态、新型发展模式和新型产业结构体系。总之，“旅游+”成为现代经济社会可持续发展的一种新模式。2015年8月19日召开的全国乡村旅游提升与旅游扶贫推进会议上，国家旅游局李金早在《开明开放开拓迎接中国“旅游+”新时代》中明确指出“旅游+”的概念，呼吁旅游工作者以融合的理念重新构建中国旅游的发展格局。即把旅游作为一个平台，来整合其他社会资源，把旅游产业作为与其他产业融合发展的
主体；把“旅游+”作为工具来构建新业态下旅游新路径；将“旅游+”作为手段用来推动社会实现可持续发展的一种新模式。 民俗事物在20世纪80年代就已经作为一种现代的旅游活动发展起来。30多年来，学者们相继从不同角度阐述了对民俗文化的见解和认识。在《中国旅游百科全书》中，认为民俗文化旅游是集观赏、考察各个民族的传统文化于一体的活动。当然，这里所说的民俗文化旅游是民俗、文化和旅游三者的融合，是民俗文化与“旅游﹢”的融合，也是民俗与文化旅游的一体化发展。将民俗、文化和旅游三者共同作为旅游吸引物，有助于从不同方面激发旅游者的动机，从而使旅游者产生想要旅游的冲动。当前，文化旅游已成为新业态下旅游业发展的重要内容。民俗文化作为一个民族悠久文化的沉淀，蕴含着十分丰富的内容，由于具有独特性与不可替代性的特色是旅游资源开发的灵魂。因而，从某种意思上来讲，民俗旅游属于高层次的旅游。在“旅游+”的背景下，民俗文化旅游逐渐成为实现“旅游+文化”、“旅游+民俗”的重要旅游形式。从目前旅游业的发展来看，民俗旅游的民族性、区域性、神秘性、文化性与传承性，日益成为现代旅游独具魅力的项目；从非物质文化遗产保护的角度来看，将民俗文化与“旅游+”相结合，将各个民族特有的文化内涵悉数呈献给游客，能够有效弘扬中华民族的民族精神，展示我国民族文化的博大精深。 二、“旅游+”背景下民俗文化旅游发展面临的问题
附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则 【用途】3-8用于合同签约/9用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成 租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间 不在此列）。 1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各 区域的总建筑面积及面积构成明细。 2租赁面积计算原则 2.1套内建筑面积 外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。 对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。 其他部分按照国家相关规范要求计算。 2.2地上公摊面积 1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。 疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 2.3地下公摊面积 非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。
古镇民族文化旅游综合体 项目介绍 一、项目概况： 项目名称：古镇民族文化旅游综合体 项目概述：古镇民族文化旅游综合体是清·乾隆年间百年荔波石城历史再现，占地面积1099亩，投资32亿，建筑面积约为100万㎡，分五期六年建成。是一个融中国古典建筑、园林艺术、贵州荔波民族文化传承保护和展演为一体的，集旅游、运动、商务、休闲娱乐、商业及配套住宅于一身，涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的民族文化旅游综合体项目。 投资商：贵州城康实业有限公司 开发建设：贵州城康置业有限公司 建设方式：计划六年分五期开发完成 建设地点：荔波县玉屏镇建设村南门坝上菜园（原石城遗址旁） 建设规模：用地面积为1099亩（725340㎡） 总建筑面积约1000000㎡。 建筑密度：≤45% 容积率：≤1.5 绿化率：≥30% 道路：25% 建设目标：打造贵州文化旅游发展创新区 民族团结进步繁荣发展示范区 建设总投资：总投资为32亿元 周期为6年，分5期建设 资金来源：企业自筹 主要经济社会指标：预计2016年，荔波古镇每年可接待游客55万人次，按人均综合消费145元算,可实现旅游直接收入8000万元，旅游总收入2.2亿元，利润7000万元，税收1000万元；年平均收入为
2.075亿元，预计8年收回投资(含建设后期3年)。 社会就业：项目开始运营后可以提供近1100个直接就业岗位，约5500个间接就业岗位。 历史依据：荔波县的历史可追溯到“唐建制、宋建荔波州、清乾隆二年建石城至今”。荔波石城始于清·乾隆二年，建于蒙石里*，城墙周长五百四十六丈，城墙高一丈八尺五寸，建有东旭、西成、南薰、北拱四座城门及四门炮楼。同治五年毁于兵，九年知县钱壎添设东门月城，其城墙周长约三十余丈，高可一丈六尺，中掘一泉，四周围以石，并筑石梯数十级，名曰：永济泉，便民汲食亦以资保障焉。 荔波石城从乾隆二年始建至同治五年首次毁于兵灾，期间立县治、设学署，并兴建了文庙、武庙、庆祝宫、养济院、棲流所、社稷坛、先农坛、历壇、文昌宫、奎星阁、荔泉书院、城隍庙等公共建筑，历经了130年繁荣发展。 现根据《荔波县县城总体规划》（2008修编文件），以及荔波石城的历史进行恢复建设。 *蒙石里：[蒙石]地名，[里]乡镇。荔波自古以来有十六个乡镇，明代以前称十六埲，清顺治年间改埲为里，称为十六里。明朝以前荔波县城在时来埲（里）喇轸村（现时来社区），清顺治改县治于方村，至此时来埲（里）被称为旧县。至乾隆二年由贵州府部院张广泗奏请乾隆皇帝批准，将县城迁至蒙石里全亨村（今县城位置）至今277年。 二、建设单位概况：贵州城康集团是以提供新型旅游产业开发、旅游资源整合、旅游产品开发、AAAAA级精品旅游景区策划、投资建设、管理等服务为主业的大型文化旅游综合性产业集团。集团以贵州城康实业有限公司为母公司，下设三家控股子公司：贵州城康置业有限公司、贵州城康旅业管理有限公司、贵州城康文化产业投资有限公司来分别完成其所开发的旅游景区的各项配套及管理工作。 集团公司依据各股东企业的资源优势，于2011年全面进入贵州
浅谈民俗文化旅游的开发与保护 专业：旅游管理专业 学生：古玥指导老师：萧葱 摘要 民俗文化资源是民族旅游的重要资源，属于民族传统文化和民族旅游的范畴，其作为一种高层次的文化旅游，已成为各国旅游开发的重点之一。民俗文化旅游已成为当前旅游方式的重要组成部分，特别是符合旅游者求新，求异的旅游动机。对于民俗旅游开发保护当前面临着一个任务，就是要尽可能的恢复传统民俗，尤其是传统民俗的精华部分，来保持传统民俗的丰富性。因为恢复传统民俗在一定意义上也是重新构建农村社区的一个文化基础，能够使我们中华民族几千年源远流长的精华得以弘扬。同时对传统民俗文化进行旅游开发能产生良好的经济效益和其它积极影响，但也给民族传统文化带来了不容忽视的负面作用，如民俗文化的同化、庸俗化、商品化等。我国地域广阔，民族众多，具有丰富多样的民俗旅游资源，但我国民俗旅游的开发和保护仍处于初级阶段，本文结合我国民俗旅游开发的现状，在分析民俗文化旅游的含义、产生原因、开发形式及民族旅游对民俗文化的正负影响的基础上从民俗与旅游关系的角度探讨了我国民俗旅游的开发和保护，以期实现旅游与民族文化二者的良性发展。 关键词：民俗旅游；特色；开发与保护； Folk cultural tourism on the development and protection Major: Tourism Management Student:Gu Yue Supervisor:Xiao Cong Abstract Folk culture resources is an important national tourism resources, belongs to the national traditional culture and the category of national tourism, as a kind of a high level of culture tourism has become the focus of the tourism development of all countries. Folk cultural tourism has become the important component of tourism means, especially with tourists for newly, travel motive of the prophet. To protect the folk tourism development face a task, is to make as the recovery of the traditional folk, especially the essence of traditional folk custom part, to keep the richness of traditional folk custom. Because restore traditional folk in a sense, is to build a culture of the rural community foundation, can make our Chinese nation thousands of years to carry forward the essence of long standing. At the same time to the traditional folk culture tourism development can produce good economic benefit and other positive impact, but also to the national traditional culture brings negative effect, such as the folk culture of the pre, commercialization assimilation, etc. Our country region is wide, national many, has the rich
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算
厦门大唐房地产集团有限公司文件 大唐集投字〔2016〕1号 厦门大唐房地产集团有限公司 项目经济测算指标体系规定 修订记录 修改内容修改人批准人发布日期
第一章总则 第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。本体系适用于大唐地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。 第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则： （一）反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。 （二）科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益 的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。 （三）系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济 效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。 （四）可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能 够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时 期的纵向比较。 （五）可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实 际应用中要简单，便于计算。 第二章定义及分类
第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。 第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅 用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。 第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类： （一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分 割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目； （二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可 分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建 筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目； （三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在 销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。 第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分， 视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。混合型商业地产 项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。 项目分类图示请见附件一。 第三章体系结构 第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为
文化旅游村寨基础设施建设项目商业计划书下载后可修改编辑套用
第一章可行性研究总论 一、项目背景 1、项目名称 某某县某某民族文化旅游村寨基础设施建设项目商业计划书（以下简称民族村寨） 2、项目建设地址 某某省某某县,距省会贵阳365余公里，距州府凯里173公里。大利距县城25公里，宰荡距县城26公里，卡寨距县城97公里，晚寨距县城50公里。 3、规划范围 民族村寨用地规模为60公顷。 4、项目运营期 项目运营期25年，包括建设期5年。 5、项目业主单位 本项目业主单位：某某县旅游局 法人代表：某某 单位地址：某某县古州镇 6、项目总投资 该项目估算总投资8057万元。 二、商业计划书编制的目的、依据及内容 1、编制目的 ?遵循项目建设程序，为项目决策、资金筹措提出
可靠依据； ?选择合理的技术方案，为工程设计提供依据； ?对建设项目进行技术经济论证； ?为项目评估、环境影响评价提供依据。 2、编制的依据 ?《投资项目商业计划书编写范例》，中国电力出版社，2003年1月 ?《旅游规划通则》（国家旅游局，GB/T18971－2003）?《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006）?《旅游项目开发可行性研究与经济评价实务全书》?《中共某某省委、某某省人民政府关于加快旅游业发展的意见》 ?《某某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 ?某某省发展和改革委员会《关于做好2009年旅游基础设施建设项目编报工作的通知》 ?《某某省旅游发展总体规划》 ?《某某省乡村旅游规划规范》 ?《某某省风景名胜区管理办法》 ⑴《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999） ⑵《黔东南州旅游业发展总体规划》（1999－2015） ⑶《卡寨村消防建设规划》（2008） ⑷《大利村消防建设规划》（2008）
如何推算商业规模 但凡有点理性的人都知道，大跃进式的开发不可取，但是为什么仍然有那么多的开发商将商业项目的规模最大化呢？应该承认科学的商业地产开发是建立在理性决策上的。假如我们能够理性的思考问题，是不是就可以立于不败之地呢？事情往往没有那么简单，也许是人性的弱点所至吧，贪婪与恐惧永远伴随着我们。 理论上来说购物中心的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但购物中心的规模也并非越大越好，从整个国内商业发展的方向上看，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的是追求视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，在这个背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的商业项目，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。 现在的很多的购物中心，业态组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在后期经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。在目前商业快速发展的情况下，怎样把开业以后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。 成功的购物中心和商业地产，需要投资、开发和招商、运营团队的有效配合。作为房地产开发商，如何才能成功地投资、开发一个购物中心，更加有效地提升购物中心价值呢？应该如何把握和应对国内购物中心市场的变化及规模的设定呢？我认为要考虑以下因素：
（1）商品品种对购物中心规模的制约 我国现有商品品种约70万种，一个购物中心零售部分所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商家，可供选择的商品种类就更少。若购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。 （2）顾客购物疲劳对购物中心单店规模的制约 一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过2小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般为30—40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过5000米。由此可大致测算，顾客对购物中心单店营业面积的最大承受能力在2.0万平方米左右。这也是为什么你看到家乐福等一般的店都在1.5-2万平方米左右，这里有顾客逛街心理原因，也是顾客消费力与商业面积利用率最大化的原因。如果单店面积超过这一规模，在通常情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途径，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。（3）商圈购买力对购物中心规模的制约 简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。 （3.1）购物中心购买力取决于商圈人品及消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客;消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关;竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。 （3.2）购物中心单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。 （4）市调推算体量基本模型: 客群分析---交通人流、商圈居民---总体人流量、客群细分---目标市场---项目初步定位---人均消费支出预估---总体营业额---单位面积保本销售额预估---当前适合的体量 （1）周围道路和城市规划影响分析 ---------评估对客群、人流量的变化影响 （2）将来规划或正建的同类竞争项目---------整体影响评估
民俗旅游文化小镇项目开发建议书 前言 抓住机遇梦想腾飞 国务院在2013年2月18日发了《国务院关于国发旅游休闲纲（2013-2020年）的通知》，《纲要》明确提出到2020年职工带薪休假制度基本得到落实的目标，提出保障国民旅游休闲时间。在国民旅游休闲主要任务和六项措施中推进基础设施建设方面明确提出“加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游小镇建设，营造居民休闲空间。”的措施，在加强产品开发方面提出“鼓励开展城市周边乡村度假，积极发展自行车旅游、自驾车旅游、体育健身旅游、医疗养生旅游、游轮游艇旅游等旅游休闲产品。” 随着XX旅游业不断发展以及XX所处的滇西经济交通中心的优越地理，同时随着社会对旅游投入力度的迅速加大，未来发展对旅游地产的需求越来越强烈。目前XX区域内旅游地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将XX的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益。 这些利好给XX打造XX、提升XX旅游接待能力和高原滨海休闲度假的品牌影响力提供了前所未有的机遇。
目录 前言 (1) 第一部分项目概况 (4) 一、项目基本情况 (4) 二、项目拟建地块现状 (4) 三、项目建设条件 (4) 第二部分宏观环境研判 (6) 一、“两强一堡”发展战略 (6) 二、云南旅游业发展方向 (6) 三、社会主义新农村建设 (7) 四、XX经济、社会发展机遇 (8) 五、项目宏观环境研判： (9) 第三部分项目落地的可能性分析 (10) 一、项目基本情况及预估经济指标 (10) 二、项目适应性分析 (10) 三、诉求分析 (11) 四、项目SWOT分析 (12) 五、投资方优势 (13) 六、项目落地综合性研判！ (13) 第四部分项目开发战略研判 (14) 一、战略切入 (14) 二、区域平衡发展策略 (14) 三、项目定位 (14) 四、项目意义 (15) 第五部分项目规划构想 (17) 一、整体规划 (17) 二、规划构思 (17) 三、项目规划概要 (18)
西西4#地项目 成 本 测 算 及 费 用 分 析 二零零三年十月三十一日
一、总论 1、项目概况： 北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。 西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标 本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。 项目技术指标如下： 占地面积：16072.66平方米 总建筑面积21.4866平方米 其中：地下建筑面积63760平方米 地上建筑面积151106平方米 层数：地上：15层 地下：4层 檐高：59.4米 容积率：9.4 停车位：996个 绿化率：11.6% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑， 其中： 1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。 2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。 3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736
平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方 米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共 14055平方米。 4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。 西西4#地楼层功能分布图 二、费用估算 1、项目的成本估算：
贵州民族文化旅游的开发及营销 [摘要] 随着全球经济一体化的形成，旅游业已成为世界第一大产业，它是最具魅力的“朝阳产业”。当前，国际旅游趋势在向文化旅游方向发展，以弘扬民族民间文化，展现民族地域文化风采的旅游活动和项目越来越受到重视。浓郁的文化气息，可观的经济效益是重庆青年旅行社能够得到大力发展的两的优势，也是民族地区发展旅游经济，迅速脱贫致富的有利因素。 贵州是一个多民族的省份，18个民族以大杂居、小聚居的形式世居其间。他们栖息在高山深箐、江河之滨、山间坝子里，创造、积淀着丰厚的物质文明和精神文明，推动着贵州社会历史的不断发展。种类繁多而又呈立体分布的民族，造就了绚丽多姿的贵州民族文化。民族区域内封闭与交往并存，民族文化中个性与共性并生。古朴、独特的贵州民族文化植根于奇特的自然环境与悠久、深厚、特定的社会历史之中，重庆中国青年旅行社特色鲜明、底蕴深广、不可位移、是中华文化有机的重要的组成部分，是中华民族文化中的奇葩。而这些独具特色的民族文化也将成为贵州旅游开发的优势资源。而我们在开发民族文化旅游的同时，必须采取相应的有效措施，走可持续发展道路，才能在旅游产业发展与民族文化的传承之间找到平衡点和结合点，取得良好的经济和社会效益，以有力的带动民族地区健康稳定的发展。 第一章选题与研究思路 1.1 问题的提出及研究意义 民族文化是各民族在历史发展进程中对人类的重要贡献，是物质文明和精神文明建设的重要内容，也是旅游业发展所依托的重要资源。单纯的保护不是目的，也不是可行的手段，关键是在利用中达到保护的目的。近些年的开发实践证明，发展旅游是实现保护与发展共赢和资源优势转化的最佳途径。民族文化要开发出市场前景好、具有竞争力的旅游产品，除了要具备必要的外部开发条件外，其自身还须具备较高的品位或基本的优势。通过对本地区旅游资源的把握，结合市场发展趋势、应用科学的营销手段，才能将民族文化的资源优势转化为旅游经济的优势，进而推动经济发展、民族进步、文化繁荣。 （1）理论意义 纵观目前的研究成果，民族文化旅游开发尤其是深度开发的理论仍然存在缺乏系统化、科学化、学科体系化，自1992 年以来民族文化旅游以主题式开发的实践很多，对其成功得失进行理论总结的研究成果却很少，使得主题开发的理论远远滞后于实践，制约了民族文化旅游的可持续发展。总结和解释了民族文化旅游开发的相关理论，为补充完善中国民族文化旅游的理论体系起到了一定作用。 （2）实践意义 民族文化旅游开发具有特殊性，而中国的民族文化旅游开发理论滞后于实践，如何更有
少数民族文化旅游产业发展探讨 少数民族文化旅游产业发展探讨 一、桂中少数民族文化旅游产业发展现状 （一）桂中少数民族文化旅游资源开发缺乏整体协调发展 1.区域合作开发意识有待加强 少数民族文化的形成与发展具有很强的历史延续性和区域地缘性。桂中少数民族文化是桂中少数民族在长期的生产实践过程中不断的积累、凝练而成的，具有很强的区域地缘性和整体性。目前，桂中少数民族文化旅游资源的开发都是在政府主导和强力推进下展开的。由于柳州和来宾属于两个平级的地级市，各自根据自己实际情况在所属辖区内独立开发少数民族文化旅游资源，这就使得有些本来是一脉相承的少数民族文化由于行政区域的不同被人为的割裂而丧失其整体性和延续性。当前，柳州市、来宾市都把提高辖区内少数民族旅游资源开发和产业化发展作为促进地方发展、提升城市品牌效应的一个重要视点。出于各自的利益考虑，柳州市和来宾市都制定了相对独立的少数民族文化旅游资源开发策略，在具体的开发过程中缺乏区域合作开发的理念和
意识。 2.旅游资源开发规划有待完善 目前，柳州市、来宾市都制定了详细具体的少数民族文化旅游资源开发规划。如柳州市在《柳州市旅游业发展“十二五”规划》中提出“一个中心、两条走廊、三大板块、四大主题旅游线路、五大精品景区”的旅游发展规划，对其区域内的少数民族旅游资源进行深度开发。来宾在《来宾市旅游业发展“十二五”规划》提出“一城、两带、四区、六品牌”旅游发展总体框架，把大瑶山瑶族民俗文化和忻城壮族土司文化作为来宾市少数民族旅游资源开发的重点项目。从柳州市、来宾市的旅游发展规划和少数民族旅游资源开发计划来看，二者之间缺乏系统的整合，一方面，规划使作为整体呈现的桂中“民族四绝”碎片化，把一脉相承的红水河文化和壮族刘三姐文化强行割裂；另一方面，在旅游路线的设置方面也不能呈现桂中少数民族文化的整体行。桂中少数民族文化旅游资源开发规划有待进一步科学的整合与完善。 3.旅游品牌形象有待进一步凝练 凝练区域旅游品牌对提升区域的影响力和社会效应有着非常重要的作用。广西旅游资源非常丰富，桂北的山水旅游资源、桂南的海洋旅游资源、省会南宁的会展旅游资源都
贵州省世界文化旅游项目融资商业计划书 公司介绍 深圳梦幻世界文化有限公司成立于2016 年，公司独立策划了贵州梦幻世界山地文化旅游综合项目，并且与北大荒产业集团有限公司等多家大型上市国有企业达成合作协议 项目亮点： 本项目位于贵州省安顺市普定县，包括坪上枫林火焰山板块、补郎大地美丽乡村板块、补郎镇区板块、木浪水库板块、猴场仙马草原板块等六大板块。本项目控制范围约 75 平方公里，包括五大项目群，89 个子项目，总投资约 75 亿元人民币。 项目特点：本项目是一个以旅游产业为龙头的全域旅游开发项目，按照产业形态分为旅游开发、生态农业和旅游基建三部分，其中包括景区开发、低空飞行、光伏产业和灯光照明工程、生态农业和美丽乡村建设、休闲娱乐产业等多种业态，具有较强的综合性，投资强度大、建设周期长，资源整合和项目培育的时间与空间跨度大等特点。本项目将按照“生态化、产业化、创新化、主题化、国际化”开发理念和“大控制、小开发，大规划、小建设”的基本原则，将项目打造为集自然科普、主题游乐、民俗体验、主题民宿、文化创意、农业休闲为一体的山地文化旅游度假目的地。 开发周期：按照“总体策划、全面控制、逐步开发、分步实施”的原
则，本项目总开发周期为 9 年，共分三期开发，一期总投资额约 8 亿元人民币，开发周期为 2-3 年，含坪上火焰山板块、生态农业板块、美丽乡村建设板块等。一期启动区建设内容主要为游客服务中心、枫林火焰山登山栈道、主题民宿（部分）、特色农产品基地、光伏项目、低空飞行项目。 项目定位：中国梦的示范项目，美丽中国的典型代表，美丽乡村的缩影和典范。项目结合喀斯特地貌特征和普定优良的生态环境，按照建设贵州乃至全国少数民族地区生态旅游新城镇示范标杆的目标，倾力打造一个集生态、旅游、文化和城乡统筹于一体的综合型生态文化旅游新区。项目建成后将带来千万量级客流，在生态补偿、改善民生、新型城镇化和新农村建设等方面具有显著的综合效益。 项目现状； 2014年项目策划形成雏形，发起人赴全国各地旅游景点考察 2015年7月项目策划书完成策划 2016年项目公司注册成立 2017年3月份年与北大荒产业集团公司和深圳市创先科技有限公司合作协议对接 2017年5月份政府组团到深圳项目公司考察，同时一行与合作单位北大荒产业集团有限公司洽谈 2017年6月份政府举行两次专题会议批准该项目立项 竞争优势 我们的优势
以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目 将居住、商贸、旅游较好结合大力打造商业旅游加强现金流 丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度 最大的利用项目的自然资源将休闲和生态的结合运用 打造休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华地方文化主题鲜明 主题具有地方文化特色的风情街展现满族人文文化的一条街 建筑风格满族居民的建筑风格 产业组合集居住商业商务旅游文化休闲餐饮功能于一体 区位距长白山xxx公里 交通环境道路四通八达通有跌路交通便利 区位（图） 概况 规划占地面积xxxx平方米总建筑面积xxxx平方米计划总投资xx亿元 集商贸、居住、文化、旅游为一体 以古建筑为平台、满族文化为灵魂的大型文化旅游地产项目 整体设计由x向x分期建设计划分x期x年内建成 旅游元素---吃（图） 旅游元素----住（住） 旅游元素----行火车客车自驾游 旅游元素----娱 旅游元素----购物 旅游元素----游 旅游元素----特色街道 旅游开发----物业开发住在纯商业酒店 强劲的营销推广手段 多渠道拓展招商范围： 采用全方位宣传媒介电视台电台报纸 实施多样化的宣传活动：积极参加旅游交易会，组织旅游促销团与各大旅游集团合作、与境外商会洽商等方式，形成强大的宣传态势 争取政府的支持与合作：成为延边州文化产业之一 重大销售节点结合大型节庆活动举行：。。。。等活动积聚人气的大型活动取得良好销售招商业绩，同时扩大影响力 区位图布局图 经营定位 经营功能定位：汇聚了商业、文化、休闲、运动、旅游等多种功能，使松江镇成为商业与文化产、旅游产业复合，满足各种消费要求的综合商业街 经营主题特色定位：民俗文化和人文文化 经营方式定位：为了统一对文化商业街的整体商业业态进行管理一部分出售其余商铺由开发商自行经营或定向招商 多样的商业类型风味小吃民族工艺旅游纪念品民族服饰
广西民族文化旅游开发研究 研究从广西冬族文化旅游产业化开发现状分析出发，分析存在的问题，借鉴相关理论，归纳并提出广西民族文化旅游开发的对策，以此使广西旅游资源得到有效利用，并实现经济效益和社会效益的相协调。 标签：广西；民族文化旅游；开发对策 1民族文化旅游的内涵 根据以上对民族文化的界定，一般认为民族文化旅游是文化旅游的一个重要组成部分，它可以理解为以本民族各种物质形态和意识形态等文化要素以及旅游地的自然生态景观为主要吸引物，在与游客的互动过程中，让游客暂时融入该民族氛围的一种旅游形式。 2广西民族文化旅游资源概述 广西是多民族自治区，除汉族外，境内还居住着壮、瑶、苗、侗、松佬、毛南、回、京、彝、水、佗佬族等11个世居民族。同时，还有布依族、满族、黎族、蒙古族、土家族等26个少数民族。广西少数民族在漫长的社会发展过程中，在开拓广西这片祖国南方宝地的同时，也创造了广西多姿多彩的民族文化。他们各自的语言、服饰、建筑、生活习惯、风土人情、喜庆节日、民间艺术、工艺特产、民族餐饮等，构成了丰富多彩的民族文化，成为广西民族文化旅游产业的资源基础。(相见表1)这些灿烂的民族文化，宝贵的物质财富和精神财富，充满着浓郁的民族风情，不断地吸引着人们前去观光、游览和欣赏。 2广西民族文化旅游开发现状 2.1取得的成就 2.1.1已形成了以一定旅游精品与品牌领衔的广西民族文化旅游产品 广西民族文化独特而浓郁，广西也一直重视民族文化旅游资源的开发，至今己形成了许多旅游精品。如《印象，刘三姐》扬名世界，使“广西一刘三姐的故乡”品牌深入人心；2006年4月4日，田阳敢壮山“布洛陀旅游文化节”被选定为中央电视台国际频道《传奇中国节》栏目的开篇节目，CCTV-4进行了开幕式的现场直播，向全球观众展现了神秘的布洛陀文化；“程阳风雨桥”作为世界四大名桥之一，展现了侗族人民高超的建筑工艺。众多民族文化旅游精品吸引了无数游客前来领略广西独具特色的民族文化，既弘扬了广西的少数民族文化，又创造了经济效益。 现已开发了龙胜白面瑶寨、金竹壮寨、龙脊壮寨、银水侗寨、融水贝江苗寨、三江侗族村寨、金秀瑶寨、资源苗寨、富川瑶寨、巴马壮瑶风情村、宁明花山壁
民俗文化旅游项目开发的优势与展望 一、结合旅游业保护和传承民俗文化的意义 在发展旅游业的同时，要进一步保护好一个地区的具有历史意义的民俗文化至关重要，在发展旅游业的同时要做好民俗文化的传承工作，尽可能不让民俗文化停留在书本中，把内蒙古丰富的民俗文化作为旅游资源加大开发力度，推动地区经济发展，对构建民族文化大区具有重要意义。内蒙古民族文化最具代表性的蒙古族及其不同部族和氏族文化资源尤为丰富多彩，具有较高旅游开发价值，此外，历代之重要艺术品、文献、手稿、图书资料及实物等可移动文物，其数量之多，不胜枚举。其中，内蒙古西部是鄂尔多斯、乌拉特、和硕特以及土尔扈特等蒙古族部族较聚集区域。 这些部族各具独特的部族民俗文化，在其活态文化中至今尚保留着蒙古族悠久而优秀的文化传统。其生产、生活、娱乐文化习俗均具独特风采。鄂尔多斯和巴彦淖尔地区蒙古族以半农半牧生产方式为主，阿拉善地区蒙古族则以游牧生产方式为主。而不同部族间其餐饮、婚俗、歌舞、游戏和体育活动等在细节上则存在着不小的差异，都各具特色。 尤其是在鄂尔多斯蒙古族文化中，至今还较完整地传承和保留着蒙古族祭祀文化之传统，乌拉特文化中始终传承和保留着蒙古族传统手工艺，而和硕特和土尔扈特蒙古人至今则基本保留着传统的游牧生产方式和祭驼等民俗文化传统。民
俗文化旅游区其最主要的支撑点，应该是以活生生的土着居民活态民俗文化资源为背景。只有在对活态文化生态环境进行保护的前提下进行民俗文化旅游开发，才有可能保障民俗文化旅游区的生存与其可持续发展。 有一些人将民俗文化与迷信活动混为一谈，简单地将民俗文化现象看作落后于时代的封建习俗，还有则将民俗文化当作仅是表演性项目，以纯粹商业化的旅游产品来看待，这些古老而优秀的文化传统，如不加以保护，有可能趋于淡化，甚至渐渐消失，必须负责任的态度对待这些极具历史意义和民族特色的文化习俗。 否则，既不利于文化资源的保护，又不利于文化旅游产业的可持续发展，这些丰富多彩的历史文化遗产，既有其社会价值，也是一种文化交流。通过科学合理的开发，一方面可促进历史文化遗产的保护，一方面还能开发其经济和社会价值，并且还能促进其优秀的文化内涵更快更好地得以发扬光大。民俗文化旅游属于高层次的旅游项目，由于地方特色和民俗特色是旅游资源开发的灵魂，具有独特性与不可替代性，因此，民俗文化旅游资源是促进地区经济发展的重要战略性资源。 二、开发民俗文化旅游项目的市场价值 内蒙古是民俗旅游文化资源比较丰富的地区。到处是旅游景点和文化遗址。着重打造具有文化氛围浓郁之多功能综合