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我国住房市场的现状与发展第一章：我国住房市场的现状我国住房市场目前呈现出供需不平衡、价格虚高、政策风险等问题。
具体表现为：1.住房供应不足。
在城市化和人口增长的背景下，目前我国住房供应总量和质量都难以满足需求。
尤其是在一线城市和部分发达城市，供不应求的情况更加严峻。
2.房价过高。
我国的房价一直居高不下，让很多年轻人难以承受。
因为房价太高，很多人在购房时不得不承担较大的压力，或者没有购房的能力，只能处在租房的状态。
3.政策风险。
我国住房市场的政策随着时间的变化也是非常频繁的。
因此，在购房时，有时很难找到一个比较稳定的政策环境，以便更好地为未来进行计划和安排。
第二章：我国住房市场的基本特征我国住房市场的基本特征有以下几点：1.价格过高：无论是一线城市还是二线城市，住房价格均表现出一定的上涨趋势。
在一些地方，房价不仅高过了市场的均价，甚至高过了周边城市的均价。
2.地域性差异大：我国的住房市场的地域性差异非常大，一线城市的经济发达程度，以及资源分配方式等都远高于其他地区。
3.政策干预严重: 我国的住房市场受政策的影响比较大，例如宏观调控、限购等等，政策可能对市场造成很大的影响。
4.开发商格局较为分散: 目前我国住房市场上的开发商格局非常分散，很难形成一定的规模优势。
这也使得市场的竞争非常激烈，有时连小规模的开发商都能对市场造成较大的冲击。
第三章：我国住房市场的发展趋势我国住房市场的发展趋势将表现出以下的特征：1.加强供给侧改革：为了解决我国住房市场供需不平衡的问题，我国将进一步加强住房供给侧改革，增加住房供应。
2.三四线城市住房市场：尽管一线、二线城市的住房市场通过多种方式努力去调控，但越来越多的人将目光投向了三四线城市的住房市场。
三四线城市的房价水平正在迅速上升，成为了未来的一个发展热点。
3.租房市场：租房市场将会成为未来住房市场的重要趋势之一。
由于高房价以及贷款条件的加紧，很多人将会选择租房作为一个更加便捷的住宿选择。
人口结构变化对房地产市场的影响人口结构是指人口按年龄、性别、职业和地理分布等特征所形成的总体特点。
随着社会的发展和经济水平的提高，人口结构也发生了巨大的变化。
这种变化对于各个领域都有深远的影响，其中包括房地产市场。
本文将探讨人口结构变化对房地产市场的影响，并分析可能产生的潜在趋势。
人口结构的变化直接影响房地产市场的需求和供应关系。
首先，年龄结构的变化对住房需求产生重要影响。
在一个老龄化的社会中，年长人口的住房需求增加，他们更倾向于购买舒适、便利和易于维护的住房，如养老公寓或独立居住的小户型住房。
因此，随着人口年龄结构的改变，房地产市场需要满足不同年龄层次的需求。
其次，性别比例的变化也会影响房地产市场。
在某些地区，男女比例的失衡可能导致房地产市场的扭曲。
例如，男性人口过度集中在某个地区，可能导致该地区住房需求剧增，房价上涨，出现房地产市场泡沫的风险。
因此，在制定房地产市场政策时，要考虑到性别比例的平衡，以避免出现潜在的市场风险。
城市化进程的加速也对房地产市场造成了影响。
随着人口从农村向城市的迁移，对城市住房的需求增加。
这种需求的增长促使房地产开发商投资于城市住房的建设和改善，以满足不断增长的需求。
此外，城市化进程还导致城市土地供应的不足，房地产市场供应紧张，进一步推高房价。
因此，需要合理规划和管理土地资源，以平衡城市住房的供需关系。
教育和职业结构的变化也对房地产市场的需求和供应带来影响。
随着人口结构向年轻人口和高学历人口的倾斜，他们对学区房和高品质住房的需求增加。
这导致了房地产开发商在供应端的策略调整，更加注重开发靠近教育资源和提供高品质生活的住宅。
同时，随着新兴产业的兴起，人们对居住和工作之间的距离有了新的考量，这进一步影响着城市中不同区域的房地产市场。
人口结构变化还对房地产市场的投资带来了新的机会和挑战。
例如，在年龄结构老龄化的情况下，老年人住房市场的增长将成为一个潜力巨大的领域。
针对老年人的特殊需求，如退休社区和养老院的发展将成为未来房地产市场中的新兴领域。
未来十年中国房地产市场的发展趋势随着中国经济持续增长，房地产市场成为中国经济的重要支柱之一。
在未来十年，中国房地产市场将面临许多机遇和挑战。
本文将从以下几个方面分析未来十年中国房地产市场的发展趋势。
一、市场规模将继续扩大中国是世界上最大的房地产市场，未来十年市场规模将持续扩大。
根据中国国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积达到17.96亿平方米，同比增长了9.9%。
随着老龄化和城镇化的加速推进，未来十年城市化率将继续提高，人口规模将继续扩大，这将带来更多的住房需求，房地产市场将继续保持高速增长。
二、住房需求结构将逐渐转型中国房地产市场的住房需求结构将逐渐发生转型。
过去几十年，中国城市住房需求主要集中在刚需购房者身上，而未来十年，住房需求将逐渐向改善性需求转型。
随着经济发展和人民收入提高，更多的家庭将追求住房品质和居住环境的提升，住房需求将更加多元化和个性化。
三、房价将逐渐趋于稳定中国房地产市场的价格长期以来一直是个热点话题，未来十年，房价将逐渐趋于稳定。
政府已经出台了一系列的调控政策，如限购、限贷、税费等，这些政策将有效控制房价上涨速度。
此外，一些新兴城市正在崛起，如西部城市和滨海城市，这些城市的房价相对较低，将成为未来十年中国房地产市场的新热点。
四、新技术将为房地产行业带来新机遇未来十年，新技术将为房地产行业带来诸多新机遇。
人工智能、大数据、区块链技术等将成为房地产企业提高效率、降低成本和改善服务的重要工具。
与此同时，新技术也将改变人们对于住房的认识，跨界领域的发展也将为房地产市场带来新的竞争力。
五、环境保护将逐渐成为发展主旋律中国政府已经高度重视环境保护，未来十年，环保将逐渐成为房地产市场发展的主旋律之一。
绿色建筑、节能减排、环境修复等将成为房地产企业的必修课程，在满足住房需求的同时，也要保障环境质量的提高。
总之，未来十年中国房地产市场的发展还将面临许多挑战和机遇，房地产企业需要及时调整策略，通过创新和差异化竞争来获取更多市场份额。
人口结构变化对房地产市场的影响与应对策略随着社会经济的发展和人口结构的变化，房地产市场正面临着新的挑战和机遇。
人口结构的变化对房地产市场的影响不可忽视，需要我们认识到并采取相应的应对策略。
本文将探讨人口结构变化对房地产市场的影响以及如何制定应对策略。
一、人口结构变化对房地产市场的影响1.1 人口老龄化与住房需求随着社会的进步和医疗技术的发展，人口老龄化问题日益突出。
老年人口的增加对住房需求提出了新的挑战。
老年人的健康和独立居住需求使得对于老年人友好型住房的需求日益增加。
同时，老年人口的增加也使得对于养老院和其他老年服务设施的需求大幅增长。
这些变化都对房地产市场提出了新的要求和机遇。
1.2 人口流动与城市化发展人口结构的变化也带来了人口流动和城市化的加速发展。
越来越多的人涌入城市寻找更好的生活和工作机会，这导致了对住房需求的增加。
城市的扩张和新的城市建设项目也为房地产市场带来了机遇。
同时，人口流动也增加了一些城市房地产市场的竞争和供应压力。
1.3 青年人的住房需求和购房能力年轻人群体逐渐成为房地产市场的新生力量。
他们对住房的需求和购房能力对房地产市场产生重要影响。
然而，由于房价的飙升和经济压力的增加，许多年轻人难以负担得起合适的住房。
因此，满足年轻人的住房需求成为了一个重要的任务。
二、应对策略2.1 适老化住房的建设与发展随着人口老龄化的加剧，建设适合老年人居住的住房变得至关重要。
政府和房地产开发商应该加强对适老化住房的建设和推广。
这样的住房应该具备老年人的特殊需求，如无障碍设施、便利的交通、方便的服务等。
通过提供合适的住房，可以满足老年人的需求并缓解人口老龄化对房地产市场的影响。
2.2 加强城市基础设施建设随着人口流动和城市化的加速发展，加强城市基础设施建设至关重要。
政府应当加大对城市建设项目的投入力度，提高城市的基础设施水平，满足不断增长的人口对住房需求的追求。
同时，需要优化城市规划，提高住房供应的效率和质量。
房地产市场的人口趋势与预测随着全球人口的不断增长和城市化进程的加速，房地产市场的人口趋势成为一个备受关注的话题。
了解人口的变化趋势，并进行相关预测对于开发商、投资者和政策制定者来说都具有重要意义。
本文将探讨房地产市场的人口趋势以及对未来的预测。
一、人口趋势人口是决定一个城市或地区房地产市场需求的关键因素之一。
人口的增长和变化模式对于该地区的房地产市场产生重大影响。
1. 全球人口增长全球人口增长率自20世纪以来一直呈上升趋势。
随着医疗技术的进步和生活水平的提高，人类的寿命得到延长，人口数量也在不断增加。
据联合国估计，全球人口预计将在2050年达到90亿。
这意味着未来几十年，房地产市场将面临巨大的需求压力。
2. 城市化进程加速随着经济的发展和城市化进程的加速，越来越多的人涌入城市，导致城市人口迅速增加。
城市化是现代社会的一种普遍趋势，也是房地产市场变化的主要驱动力之一。
城市化带动了住宅、商业和办公空间的需求增长，提高了房地产市场的活跃度。
3. 人口结构的变化除了总人口增长外，人口结构的变化也对房地产市场产生重要影响。
随着生育率的下降和老龄化问题的加剧，人口结构正在发生根本性的转变。
这种转变对住房类型、社区服务和养老设施等方面提出了全新的需求，开发商和政府需要根据这些需求变化来调整供应。
二、人口预测与影响1. 城市发展与人口流动随着城市化的加速，人口流动成为一个重要的趋势。
人们通过迁徙选择更好的工作机会、教育资源和生活环境。
这对房地产市场有着直接的影响。
一些城市将迎来人口的激增，需求压力将进一步增加，而一些城市则可能出现人口外流和房地产市场的下滑。
2. 人口老龄化问题随着医疗条件的改善和生活水平的提高，人们的平均寿命不断延长，人口老龄化问题变得越来越突出。
这将对房地产市场产生深远的影响。
随着老年人群体的扩大，对养老设施、医疗保健和社区支持的需求将大幅增加。
智能化和高品质的老年社区将成为未来房地产市场的发展方向。
试谈人口年龄结构对住宅市场的影响效应分析人口年龄结构是指一个地区、国家或者整个世界的人口根据年龄分布的情况。
人口年龄结构的变化对住宅市场会产生深远的影响。
本文将从三个方面分析人口年龄结构对住宅市场的影响效应。
首先，人口年龄结构的变化对住宅市场的需求产生直接的影响。
随着人口的老龄化趋势加强，老年人口的比例逐渐增加。
老年人口的住宅需求主要以养老院、护理院等为主，对传统住宅市场的需求相对较少。
因此，住宅市场可能会面临老龄化的挑战。
此外，年轻人口的比例也会对住宅市场产生影响。
年轻人口常常是购买房屋的主力军，他们的住宅需求较高。
因此，人口年龄结构的变化可能会导致住宅市场的需求从大型房屋转向小型公寓等新兴住宅类型。
其次，人口年龄结构的变化还会对住宅市场的供应产生影响。
随着人口年龄结构的变化，住宅市场需要不同类型的房屋。
例如，随着老年人口比例的增加，对于养老院、护理院等特殊类型的住宅需求也会相应增加。
此外，年轻人口常常在求学、工作时迁徙，对住宅供应需求有时是临时性的。
因此，住宅市场需要根据人口年龄结构的变化灵活调整供应结构，以满足不同人群的住宅需求。
最后，人口年龄结构的变化还可能对住宅市场的价格产生影响。
随着老年人口比例的增加，对养老院等特殊类型住宅的需求增加，可能导致这些住宅的价格上涨。
另一方面，年轻人口的增加可能会带动住宅市场的需求增加，从而推高房价。
因此，人口年龄结构的变化对住宅市场的价格也会有一定的影响。
综上所述，人口年龄结构的变化对住宅市场产生了多方面的影响。
它直接影响了住宅市场的需求和供应，同时也会对价格产生一定的影响。
因此，住宅市场需密切关注人口年龄结构的变化，通过适时调整住宅供需结构和价格策略，以适应不同年龄段人口的住宅需求。
住宅市场是一个与人口紧密相关的领域，人口年龄结构的变化对住宅市场的影响效应不可忽视。
以下将从住宅需求、住宅供应和住宅价格三个方面继续深入分析。
首先，人口年龄结构的变化对住宅需求产生直接的影响。
中国人口结构对房地产市场的影响中国是世界人口最多的国家之一，人口结构的变化对房地产市场产生了深远的影响。
本文将从人口年龄分布、城市化以及亲子关系的变化三个方面来探讨中国人口结构对房地产市场的影响。
一、人口年龄分布的变化随着经济的发展和生活水平的提高，中国人口年龄结构发生了较大的变化。
传统的“倒金字塔”型的结构逐渐发生了转变，呈现出老龄化的趋势。
这对房地产市场带来了两个方面的影响。
首先，随着老年人口的增加，养老需求的增加也带动了养老地产的需求。
老年人更加注重居住环境的舒适性和便利性，更多的选择购买适老化的住房或者加入养老社区。
这为房地产开发商提供了新的市场机会。
其次，年轻人群体的购房需求也在增加。
由于婚龄推迟、独生子女政策等因素影响，年轻人首次置业的年龄逐渐推迟。
这导致了年轻购房者对房屋品质和配套设施的要求更高，房地产开发商需要根据这一变化调整产品结构与销售策略，提供更适合年轻人需求的住房。
二、城市化进程的加速中国的城市化进程一直在推进，人口流动和城市扩张对房地产市场带来了新的挑战和机遇。
首先，城市化进程促进了城市住房的需求。
随着更多人口涌入城市，对住房的需求量大幅增加。
特别是一二线城市，房地产市场供需失衡现象较为突出，房价上涨较快。
这为投资房地产带来较高的回报率，同时也使得购房压力增加。
其次，农村人口向城市转移导致农村空心化，使得一些三四线城市和小城镇的房地产市场面临潜在的风险。
这些地区的房地产开发商需要寻求创新和差异化发展策略，如提供更多的公共服务设施、改善基础设施等，增加人口吸引力，确保房地产市场的健康发展。
三、亲子关系的变化随着家庭结构的改变，亲子关系也对房地产市场产生了影响。
在传统的家庭观念下，父母一般会将财产传给子女，从而造成富二代的崛起。
首先，富二代对房地产市场的投资需求较高。
这些年轻人通常家庭条件优越，对于投资房地产有较高的购买力和兴趣。
他们不仅对自住房有需求，还愿意购买投资属性的房产。
2023年住房租赁行业市场发展现状住房租赁行业是目前国内房地产市场的一个快速增长领域，随着城市化进程的加速和人口流动性的增强，住房租赁行业正经历着前所未有的快速发展，成为了一个日益重要的产业。
这一行业发展现状主要可以从市场规模、市场结构、市场特点、发展趋势等几个方面来进行分析。
一、市场规模住房租赁行业是一个庞大的市场，其规模也在不断扩大。
据不完全统计，目前我国租房人口已超过1亿，占总人口的7.5%，租房市场规模超过100万亿元。
预计未来几年，该市场规模还会不断扩大。
二、市场结构住房租赁市场的结构较为复杂，涉及到多个方面。
一方面是传统的私人出租房市场，即小业主和个人投资者通过中介或者自己的方式出租房屋。
另一方面是大型住房租赁企业市场，这些企业一般具有规模化、标准化的特点，能够提供更加专业和完善的租房服务。
三、市场特点住房租赁市场的特点是供需矛盾严重，其中的瓶颈主要集中在租房成本、租房服务质量、租户权益保护和租赁市场监管等方面。
此外，租客群体也非常广泛，涵盖了学生、城市白领、外来务工人员等各个群体。
四、发展趋势住房租赁市场发展的趋势具有多样性和复杂性。
从大环境看，城市化和家庭结构的变化是其基本驱动力；从市场角度看，品牌化、资本化、专业化将是住房租赁市场的三大关键词。
在政策方面，租户权益保护和租赁市场监管将得到重点关注。
总体来看，住房租赁行业市场现状非常乐观，但也存在一些问题需要破解，例如租金高、租户权益保护差、服务水平低等。
面对庞大的市场，住房租赁企业应努力解决问题，提高自身核心竞争力，推动行业规范化、标准化、专业化和品牌化发展，实现健康、可持续地发展。
2024年人口政策与房地产行业分析报告目录一、人口政策面临调整 ................................................ 错误!未定义书签。
二、人口政策调整路径：渐进式 ............................... 错误!未定义书签。
三、人口政策的变动的海外比较 ............................... 错误!未定义书签。
1、新加坡——从少生优生到鼓励多生、鼓励移民................. 错误!未定义书签。
2、中国台湾、韩国——生育政策调整难阻生育率持续下滑错误!未定义书签。
四、人口政策对房地产业的影响 ............................... 错误!未定义书签。
1、人口政策的调整对房地产需求影响的测算.......................... 错误!未定义书签。
2、人口老龄化对地产行业的影响：以房养老问题初探........ 错误!未定义书签。
美国经验：“反向按揭”并不是主流养老模式.......................................... 错误!未定义书签。
近期人口政策的变动成为热点话题。
我们通过本篇专题报告，分析并预测人口政策变动的渐进式路径，以及人口变动对房地产需求的可能影响，并给出相关海外比较。
一、人口政策面临调整1950 年代马寅初首先提议在中华人民共和国进行人口控制。
但当时人口控制并未真正实行，中国家庭生育未受政府影响。
1970 年代末中国人口急剧增长，因人口压力巨大，政府最终设立国家人口和计划生育委员会（计生委），计划生育成为中华人民共和国国策，此后计划生育逐步强化实施。
1977 年8 月中共第十二次全国代表大会提出：“到本世纪末，必须力争把我国的人口控制在十二亿以内。
”从1980 年至今，中国的计划生育政策已经执行了33 个年头。
房地产行业的市场形势与未来发展趋势房地产一直是中国经济发展的火车头之一，产生着巨大的经济效应。
但随着经济环境的不断变化，房地产行业也在面临着更加严峻的市场形势。
本文旨在从几个方面分析中国房地产市场的现状和未来发展趋势。
一、市场现状随着市场的发展，中国的房地产现状已经呈现出多元化的特点。
在一线城市，房价已经达到了历史高峰，甚至出现了超预期的上涨，而二三线城市的房价却有所回落。
这种价格分化也导致了不同城市的房地产市场供求关系的不同。
在大城市，购房者无法忍受高昂的房价，而在小城市却有足够的低价房源供应。
然而，随着国家对房地产市场的调控力度加大，行业正在逐步回归合理化的轨道。
目前，国家对房地产市场的调控包括多重形式，比如限制房贷的发放，提高购房门槛和收紧二手房交易等。
这些举措可以更好的保证房地产市场的健康发展，但也会对其带来一定的影响。
例如，这些举措可能会导致市场供需关系失衡，房地产市场的价格也不断发生变化。
对于购房者来说，房地产市场的这些变化不仅影响他们的住房需求，也影响到他们的投资信心和决策。
二、未来发展趋势目前，中国房地产市场已经进入到了“限贷量价调控”的新阶段，市场调控力度越来越大。
这也提醒了房地产行业需要更加关注市场需求和用户的要求。
未来的发展方向应该包括以下几个方面的重点：（1）关注租赁市场。
在城市人口增长和人口流动的背景下，居民租房需求日益增加。
通过发展住房租赁市场，房地产公司能够更好地满足人们的住房需求，也能够创造新的收益来源。
（2）提供更多的服务。
未来，房地产公司将不仅提供房屋销售，也会提供一些与住房相关的服务。
例如，房地产公司可以提供更贴心的家居服务、维修等服务，优化用户体验。
（3）数字化转型。
数字化一直是大势所趋，现在法律已经初步规定了地产数字化的标准和要求。
将数字化与房地产行业结合起来，有助于优化行业的效率和用户体验。
例如，将房屋信息整合到一个平台上，以简化交易过程。
（4）新技术的引入。
/财经视点E D I T O R I A L住房市场与人口结构之间有密切的关系，如果一个城市或一个国家在某个时间段需要买房子的年轻人很多，那么，这个城市或国家的住房需求就旺盛。
反之，当一个城市或国家的老年人口所占比重迅速增加时，这个城市或国家的房地产市场一定会陷入低迷。
当然，人口结构的演变是一个缓慢的过程，因此，我们通过分析人口结构可以判断房地产市场的大趋势。
人口红利与经济增长在分析人口结构与住房需求之前，我们先要分析一下人口结构与经济增长之间的关系。
新中国建国以后，我国的人口结构呈现明显的趋势性特征。
1949年至1964年少儿抚养比迅速增长，但老年抚养比增加不多，少儿抚养比与老年抚养比之和从60%增加到80%，对应的是劳动人口占总人口的比例由40%下降到20%。
60年代以后至80年代初，中国的少儿抚养比快速下降，而老年抚养比变化不大，使劳动人口占总人口的比例快速上升，由20%上升到40%以上。
1982年代以后，中国的少儿抚养比继续下降，劳动人口占总人口的比例增加到50%以上，峰值将出现在2015年左右，超过70%。
随后，老年抚养比出现快速上升，但一直到2021年中国的劳动人口占总人口的比例都在50%以上。
显然，在1982年至2021年期间，中国的劳动人口占总人口的比例处于最佳状态，整个社会的负担较轻，有利于经济的发展。
从人口经济学的角度看，总人口“中间大、两头小”的结构，使得劳动力供给充足，而且社会负担相对较轻。
年龄结构的这种变化将带来劳动力增加、储蓄和投资增长、人力投资增加和妇女就业机会增加等，在人口学里，这段时期称为“人口机会窗口”或“人口红利期”。
显然，1982-2021年属于中国的人口红利期。
人口红利的存在有利于经济的增长。
根据中国社会科学院人口研究所蔡肪研究员的研究，在中国改革开放30年里，中国人均GDP增长率中有27%的贡献来自于人口红利，人口抚养比例每下降一个百分点，人均GDP就会增加0.115个百分点。
1982年之后中国的人口抚养比持续处于下降状态，使“高储蓄、高投资”得以持续，这是中国经济保持30年的快速增长的基础（当然，制度变革也不可或缺，没有改革开放的制度变革，人口红利无法得到发挥）。
住房需求与经济增长呈现高度的正相关关系，因此，在人口红利期，住房市场一定是繁荣的。
中国还处在人口红利期，住房市场繁荣应该是预料中的事情，但需要注意的是，中国的人口红利期即将结束，这对房地产市场来说将是巨大的考验。
人口结构与住房市场的关系不仅人口结构影响到经济增长，从而对房地产市场形成影响，而且人口结构与房地产市场之间还存在更密切的联系。
从美国的统计规律看，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右，因此，人口出生率波动会导致房地产需求波动。
数据表明，中国的第一个人口出生高峰是1954年至1957年，第二个人口出生高峰是1962年至1969年，第三个高峰是1984年至1987年，在第一、第二个高峰里，出生率一直高于3%，第三个高峰的出生率为2%左右。
第一个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在1985年至1988年，与他们对应的住房二次置业高峰应该在1996年至1999年；第二个人口出生高峰对应的两次住房需求高峰分别是1993年至2000年和2004年至2011年。
但1998年之前中国还没有进行住房制度改革，因此，第一个人口高峰对应的两次购房置业需求及第二次人口出生高峰对应的第一次住房需求高峰无法得到满足（由此也可以理解为什么在1998年政府决心进行住房制度改革），这些需求都在住房制度改革后被一次性释放。
这是2000年以后房地产市场突飞猛进的最主要原因。
从现实情况看，1950后出生的人已经接近退休年龄，而且他们的人口基数不大，这些人的住房需求已经相当有限。
当前住房需求的主力应该是1960后出生的人，即第二次人口出生高峰对应的人群，这些人的一次置业高峰应该已经接近尾声。
但从2004年开始，这些60后的二次置业高峰已经来临，这些需求高峰一直持续到2011年。
从2010年开始，第三次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置业高峰将出现。
总之，2011年后的住房需求高峰无法与之前相比，最高峰应该已经过去了。
.2000年至2010年，住房需求强劲，使得市场难以控制。
尽管2005年国务院出台了一系列政策调控房地产，但效果甚微。
保守估计，2005年至2007年间，北京、上海等一线城市的平均房价至少上涨了200%，被市场嘲从人口结构看中国住房市场的大趋势筲特约研究员尹中立152010·11西部论丛荨荨讽为“越调越涨”。
需要注意的是，这是根据美国的统计规律对中国的住房需求作出的推测，而且是全国的平均数，但事实情况是每个城市的人口情况有很大差异，且在上述分析中尚没有考虑人口流动等因素。
人口结构与住房需求的结构性矛盾由于60后和70后人群是中国改革开放最大的受益者，当前的中国社会财富主要集中在他们手里，他们是推高房价的主要力量。
而且大多数60后、70后在住房制度改革中得到过廉价的公房，他们大多数人在一次购房之后房价出现大幅度上涨，使得个人或家庭的账面财产大幅增加，因此，他们有较强的购买力，对高房价有较强的承受力。
对于当前正值一次购房置业高峰的80后而言，他们的购买力取决于他们的父辈购买力，因为他们刚刚进入工作岗位，他们在最近几年的工资收入的增长速度远远低于房价的上涨速度，因此，其收入与储蓄积累是无法形成有效的购买力的。
由此导致城市出生的青年与农村出生的青年的命运截然不同，高昂的房价使大量的农村青年被永远隔离在城市大门之外。
如果勉强进入城市，他们只能选择蜗居或蚁居。
于是，80后出生的农村青年成为当前中国社会的一个绝望的群体！富士康出现的连续自杀事件就是一个信号，应该引起有关决策者高度关注。
另外一个结构性矛盾是60后的二次置业与80后的一次置业的矛盾。
对于60后来说，他们有强大的购买力，他们二次置业的选择是高端物业，需求的特点是大户型。
而80后的一次置业只能选择小面积、单价低的物业。
对开发商而言，他们理性的选择应该是建造豪华的大户型住宅，以满足60后的需求。
因此，新建的住房很少有适合80后需求的小户型。
为了缓解上述结构性矛盾，政府应努力增加保障性住房，或通过一些规定增加小户型的住房供给。
2015年或许是中国房地产的顶峰从日本的经验看，1950年至1990年是日本的人口红利期，该阶段日本不仅经济快速发展，而且房价持续快速上涨，甚至出现了房地产泡沫。
而1990后，由于日本的人口结构老化和人口红利的结束，经济增长停滞，房地产市场衰弱，乃至房地产泡沫破灭。
在1990年日本房地产泡沫破灭之前，没有人怀疑日本的房地产价格会停止上涨，因为日本经济高速增长而日本国土面积狭小，人口密度很大。
日本在二战之后的40年内所取得的经济成就十分骄人，无人能望其项背；人均土地面积远远小于中国，更小于世界平均水平；到了60年代与70年代，日本城市化快速推进，城市人口快速增长。
这些都是土地价格上涨的有利因素，推动了日本土地价格在1990年之前不断上涨，以致于日本金融领域形成了“土地本位制”———商业银行以土地为最可靠抵押物。
当人口拐点来临后，一切都随之改变，土地价格持续多年下跌。
日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。
从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。
假如日本的经验在中国同样适用的话，2015年将是中国房地产市场的重要拐点。
有人试图从城市化水平来佐证2015年的中国与1990年的日本之差异。
认为当前中国的城市化率只有46%，中国的城市化进程正处于加速阶段，还有很大的上升空间，而1985年日本的城市化率已经达到76.7%的高点，到1990年时，城市化已经接近尾声。
这些差异决定着中国的房地产市场的结局不会重蹈日本的覆辙。
但笔者认为当前的中国与20年前的日本在城市化率上的差距更多地是统计口径上的差异，实际上并无大的差距。
从经济增长的角度看，人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长，是因为农业劳动者转变为工人之后，生产力水平提高。
在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。
但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。
2000年后，中国在统计口径上作了调整，在城市居住半年以上的农村人口纳入城市常住人口中，但由于地方政府官员无动力增加城市人口数量（因为人口数量增加会使降低人均GDP等指标），因此很多进入城市的农民并没有纳入城市人口的统计。
如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点，直观的检验依据是：农村已经没有多少可以转移的劳动力了。
因此，2015年的中国与1990年的日本有太多的相似之处，2015年中国房地产很可能就是历史的峰值。
但如果结合中国当前用工市场的实际情况看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。
原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场，对城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁，55岁以上的农民工实际上已经被剔出工业领域。
因此，中国的房地产市场大拐点或许在2015年之前出现。
（作者为中国社会科学院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任）E D I T O R I A L财经视点/从美国的统计规律看，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一生中一般会出现两次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右。
16西部论丛2010·11荨荨。
