建筑物区分所有权法律若干问题的解释

物权法司法解释物权法司法解释有两个：1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。

目录1 所有权纠纷2 物业服务纠纷所有权纠纷最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)法释[2009]7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

《建筑物区分所有权司法解释》《物业服务司法解释》解读天册律师事务所董黎君《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）已分别于2022年3月23日的最高人民法院审判委员会第1464次会议、2022年4月20日的最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2022年10月1日起施行。

现就上述两个司法解释结合房地产销售、物业服务作一简要分析，以期为房地产开发企业和物业服务企业在实践中提供参考。

一、对《建筑物区分所有权司法解释》的一些解读1、没有办证的一手房买受人也可以成为“业主”《物权法》对“业主”身份没有明确界定，《物业管理条例》规定“房屋的所有权人为业主”。

司法解释对业主身份作了扩大性解释，规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，也就是说，没有办证但已交付接收房屋的一手房买受人也是业主。

但这类“业主”仅限于通常所说的一手房买卖情形，而不适用于二手房买卖情形，如果是二手房买受人，即使房屋已交付但若没有取得房屋所有权证也不是业主。

2、车位、摊位等特定空间可以成为专有部分开发商和业主之间的纠纷主要表现在对一些特定空间的权属之争，一般来说，属于“专有部分”的，开发商有权处分；属于“共有部分”的，则开发商无权处分。

根据司法解释，“专有部分”是指同时满足以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为专有部分的组成部分。

在以往的司法实践中，有的法院将建筑物或特定空间是否计算进容积率，或是否进入开发建设成本作为判定是否属于“专有部分”的依据，司法解释并没有采纳这个观点。

《物权法司法解释》(全文）物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释法释〔〔2009〕7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

物权法司法解释有两个：1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。

目录1 所有权纠纷2 物业服务纠纷所有权纠纷最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容?第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分。

业主权益有不少的法律依据，有物权法的相关规定，有建筑物区分所有权的司法解释。

它们都是为了规范业主行为的。

那么，建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容？有哪些业主权益有相关的法律依据？——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条：依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条：具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条：建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）文章属性•【公布机关】最高人民法院•【公布日期】2008.06.16•【分类】正文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）（2008年6月16日）为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。

但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。

物权法司法解释正文1（建筑物区分所有权纠纷）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。

在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。

建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。

此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。

一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。

由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。

二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。

”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。

2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。

3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。

三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。

2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。

3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。

在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。

总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。

关于建筑物区分所有权的相关法律解释建筑物区分所有权，通俗的讲就是小区内属于业主个体所有和全体业主共有的物权的区分，并对个体所有和全体共有的权利和义务的一种界定，对于物业区域内因所有权问题产生的纠纷给予法律上层面的认定。

一、《物权法》对建筑区划内共有的法律认定第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、从《住宅专项维修资金使用管理办法》角度看公共部位本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对共有部位定义第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

“关于建筑物区分所有权两个司法解释（草案）理论研讨会”讨论综述朱巍中国人民大学法学院上传时间:2008-8-112008年7月4日，由中国人民大学民商事法律科学研究中心主办，万科企业股份有限公司协办，在中国人民大学法学院召开了“关于建筑物区分所有权两个司法解释（草案）理论研讨会”。

出席会议的有中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授、中国人民大学法学院姚辉教授、王轶教授、高圣平副教授、中央财经大学法学院陈华彬教授、最高人民法院杨永清法官、辛正郁法官、万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明先生、中国人民大学民商事法律科学研究中心企业改制研究所主任钱卫清教授、中国人民大学民商事法律科学研究中心地产研究所主任李晓斌律师等。

会议由杨立新教授主持，与会学者对最高人民法院正在起草并征求意见的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）和《关于审理物业管理纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷解释》）各抒己见，会议气氛热烈活泼。

本次讨论会秉承了中国人民大学民商事法律科学研究中心与最高人民法院民庭联合研讨司法解释草案的一贯传统：理论结合实践，法官与学者对话。

由于参加会议的学者、法官和律师都是功底深厚、经验丰富的法学理论家和资深法官、律师和法律工作者，既有深厚的理论修养，又有丰富的司法实践经验，因此讨论和研究的问题很全面，很具体，对建筑物区分所有权和物业管理问题提出的司法对策既有理论深度又有实践意义。

与会人员一致认为，这是一个非常成功的、在理论上和实践上都具有重要价值的研讨会。

会议由中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授做了总结发言。

他说，本次理论研讨会的讨论富有成果，理论界和实务界都将对两个司法解释草案的意见和建议充分表达出来，以供最高司法机关在通过这两个司法解释时参考。

这种理论联系实际的法官与学者联合进行理论研讨的方式是人民大学民商事法律研究中心和最高人民法院民事审判庭的一贯传统，以前出台的很多民法司法解释也都是由学者专家和实务界一起讨论草案，提出具体意见，是司法解释更符合理论和实践的需要。

中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权1中华人民共和国民法典总则第二编第六章业主的建筑物区分所有权互联网技术的实现提高了人们的生活水平，促进了人们交流的方式和节约了时间成本，现在越来越多的人开始生活在高层住宅中，因此，业主的建筑物区分所有权成为引人注目的话题。

在中华人民共和国民法典总则第二编第六章中，规定了业主的建筑物区分所有权。

当业主拥有商住楼或居住房屋的时候，他们对这种房屋的所有权是具有有效的支配权的，并且拥有它所占的土地在以内的所有权。

因为是合法权利，业主的权利受到国家保护，对于违反建筑物区分所有权的行为，国家才会作出判决。

在业主拥有权利的情况下，他们可以通过出售或租赁的形式实现自身的利益。

通过此过程，业主的建筑物区分所有权就显得非常重要。

在购买房屋前，业主应该充分了解该房屋是否符合相关的法律法规，并确保自身拥有区分所有权的支配权力。

在实践中，业主应该了解如何保护自己的区分所有权和房屋所有权。

例如，在进行房屋销售或租赁时，他们应该明确房屋的所有权和区分所有权，这些房屋是否允许政府，开发商或第三方使用，以及其他相关的房屋手续等利益。

业主也可以选择合适的保险方案，以保护自己的经济利益不会因房屋损失而遭受损失。

除了价格问题，购房者在购房前还应该重视业主的建筑物区分所有权问题。

在购买之前，要仔细查阅房屋相关的法律法规，询问开发商，了解受理情况和产权说明，以免发生法律纠纷。

随着市场经济的不断发展和各种新型城市居住方式的兴起，业主的建筑物区分所有权将变得越来越重要。

它是确保房屋买卖的正常进行和保障业主个人的财产利益的基石。

因此，我们应该对相关法律法规有一定的了解并加强保护，以避免产生纠纷在房地产市场中，业主的建筑物区分所有权是确保买卖的合法性以及维护个人财产利益的重要基石。

业主应该了解自己的权利和合法利益，并采取措施防止违法行为对自己的损害。

《民法典》建筑物区分所有权条款的理解与适用作者：谢德城来源：《老区建设》2020年第16期[提要]建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三项权利构成。

建筑物区分所有权关系着社区治理能力现代化建设和社区治理水平的高低。

《民法典》建筑物区分所有权条款是对现有建筑物区分所有权制度的继承与发展，既保持了部分规则的稳定性、连续性，又展现出了因应社会变化的诸多亮点。

《民法典》建筑物区分所有权条款根据权利构成的不同可以类型化为五大类条款，即建筑物区分所有权的权利构成条款、对专有部分的专有权与权利限制条款、对共有部分的共有权与义务条款、对共有部分管理的成员权与权利行使条款、业主的权利救济条款。

《民法典》建筑物区分所有权条款在适用中可能面临司法解释的适用和部分条款内容规定不明的问题。

立法、司法解释、普法宣传等方式将有利于化解条款适用中遇到的挑战和问题。

[关键词]《民法典》;建筑物区分所有权;条款;理解;适用[作者简介]谢德城（1989—），男，江西省社会科学院法学研究所助理研究员，研究方向为民商法学。

（江西南昌 330049）[基金项目]江西省社会科学院院级一般课题“我省住房租赁制度的完善”（19YB02）建筑物区分所有权是指“多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称”[1]。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十条和2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十一条均对建筑物区分所有权的权利构成进行了相同的规定，即业主对专有部分的专有权、对共有部分的共有权、对共有部分共同管理的成员权等三项权利共同构成了建筑物区分所有权的权利内容。

坚持和完善中国特色社会主义制度，推动国家治理体系和治理能力现代化，离不开作为社会治理“神经末梢”的城乡社区治理水平的提高。

The Legal Probems about the Membership Right in
the Condominium
作者： 沈玉堂
作者机构： 徐州师范大学,江苏,徐州,221116
出版物刊名： 山西省政法管理干部学院学报
页码： 29-32页
主题词： 成员权 市民社会 自治管理团体 管理规约
摘要：建筑物区分所有权之成员权是建筑物区分所有权中一项独立的权利,它的存在有着坚
实的理论基础--市民社会理论.成员权本质上是区分所有权人行使所有权之支配权能的一种特殊形式,它由主体、内容、客体三个要素构成.成员权的实现需要借助于由所有权人组成的自治管理团体以及由所有权人共同制定的管理规约.对成员权的立法安排,最佳的选择是制定一部单行的《建筑物区分所有权法》.。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2020.12.29•【文号】•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】司法解释•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

简述建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权是指所有权人在法律规定的范围内对其所有的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括建筑物区分所有权、相邻关系、共有等几种类型。

一、建筑物区分所有权的概念和特征(一)建筑物区分所有权的概念《物权法》第76条规定：“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有。

”在我国，建筑物区分所有权指专有部分所有权人以外的任何人根据法律规定，对专有部分之外的建筑物区域内的土地、其他附着物等建筑物构造享有所有权。

(二)建筑物区分所有权的特征1、建筑物区分所有权具有独立性建筑物区分所有权虽然由专门法律进行规定，但这些法律只对建筑物区分所有权作出原则性的规定，具体的处分仍需遵循一定的民事法律原则，这些民事法律原则对所有权人的处分自由予以一定限制，从而保证建筑物区分所有权不会被轻易地转让、继承，保障其安全与完整。

2、建筑物区分所有权具有封闭性所有权人可以将建筑物区分所有权单独行使，也可以行使建筑物区分所有权与相邻关系、共有关系结合行使，但不得单独行使建筑物区分所有权。

3、建筑物区分所有权具有完整性所有权人不能抛开建筑物区分所有权单独行使所有权中的任何一项权利，如果将建筑物区分所有权单独行使，就失去了建筑物区分所有权的完整性。

4、建筑物区分所有权具有弹力性建筑物区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，其中除处分权外，其他各项权利均具有弹性。

当专有部分出现瑕疵时，其他各项权利仍具有完整性。

建筑物区分所有权又称区分所有制度，它是在同一区域内的房屋上存在着两个以上的所有权人。

这两个以上的所有权人的权利义务不是通过建筑物区分所有权这一具体的权利来实现的，而是通过一些基本的法律原则和具体制度来调整。