房屋建筑物评估勘察表

评估测量范围一、房屋建筑物：各种房屋1、砖混结构简易楼房,砖混结构简易平房：2、砖木结构楼房,砖木结构平房；3、砖土木结构楼房,砖土木结构平房；4、土木结构楼房,土木结构平房二、构筑物1、室外楼梯；2、门楼；3、铁大门指门楼上的大铁门；4、木大门；5、围墙：包括砖混墙120mm、240mm370mm、水泥砖墙、土坯墙、砖花墙上半部铁艺护栏或铁栅栏,下部砖底座抹灰6、防盗网：钢筋、槽网、扁钢、不锈钢；7、防盗门：指在木门外安装的防盗门；8、各种棚：石棉瓦棚,彩条布棚,油毡棚,瓦棚；9、室外厕所：分为无顶、石棉瓦顶、预制顶、现浇顶等;三、内装修1.门套、窗套；2.吊顶：包括木制顶、石膏顶、平顶、圈顶、多级复式顶；3.墙裙：包括红榉木、红橡木、水渠柳、三合板、瓷砖；4.内墙面：白瓷片,花瓷砖、木质软包、木墙裙、壁纸、乳胶漆、仿瓷涂料;5.室内地面：木地板、花岗岩、马赛克、瓷地砖、红缸砖、水磨石;四、外装修1、外墙面:贴瓷砖、条砖、马塞克、水刷石、大理石、水泥抹面；2、室外地面：包括水泥、砖、水泥道砖、瓷地砖花岗岩；3、彩砖字头、彩砖对联、壁画；4、雨棚：玻璃钢、塑料、布雨棚;五、生活设施1、锅头：注明吸风灶简易灶；2、烟囱：指吸风灶砖混烟囱；3、案台灶台、案敦：包括砖混案台和木案板砖混支腿；4、水池：砖混凝土水池、水磨石、陶瓷水池、不锈钢水池；5、水井：生活井；6、火坑:包括土坑和砖混坑;六、其它1.成材树：桐树、杨柳树、槐树；2.果树：各种挂果树；3.树苗；4.卫生间浴盆；5.大理石面盆台；6.蘑菇楼;常见附着物类型及评估测量要求1、大铁门：一等：角钢框架、铁板或铁皮面、烤漆或喷漆、豪华装饰大泡钉、防盗锁、全封闭；二等：角钢框架、铁板或铁皮面、全封闭、一般插锁、防锈漆或喷漆；三等：马口铁、角钢框架、铁皮或木板装面、半封闭、插锁或挂锁、普通刷漆；2、防盗门：注明质量等级、及丈量尺寸;3、大木门：指门楼木大门、注明新旧、尺寸;4、防盗网：钢筋、槽钢、不锈钢、扁钢;备注5、铝合金门：注明门式推拉门还是地弹门、注明尺寸及数量,大小不一样时逐个丈量登记;6、铝合金窗:注明尺寸及数量,大小不一样时逐个丈量登记.7、门套、窗套、门套木线、窗套木线：测量尺寸,注明材料8、围墙：砖混120mm、240mm、370mm：水泥砖墙、土坯墙;应注明清水砖墙、单面抹灰、双面抹灰等;9、门楼：砖混、瓷砖贴面、彩砖字头、人字顶、平顶现浇顶、预制顶、三曲瓦顶或琉璃瓦顶；简易门楼注明木架人字顶、瓦屋面、石棉瓦面等：测量尺寸,计算面积;10、墙裙：注明材料红榉木、红橡木、水渠柳、三合板,测量尺寸,计算出面积;11、吊顶：注明材料、类型石膏、红榉木、红橡木、石膏圆灯座、石膏线、石膏角、平顶、圈顶、造型,一级、二级、多级复式等测量尺寸,计算出面积;12、室外地面院落及道路：水泥、砖、水泥道砖、瓷地砖、花岗岩;测量尺寸,标明图示位置,计算出面积;13、室内地面：木地板、花岗岩、马赛克、瓷地砖、红缸砖、水磨石注明普通及彩色加铜条水泥地面、砖地面、土地面;说明位置,测量尺寸,计算面积;14、外墙面：瓷砖、马赛克、水刷石、前三种说明位置,测量尺寸,计算出面积、水泥、清水砖墙;15、内墙面：白瓷片、花瓷砖、木质软包、木墙裙、壁纸、乳胶漆、仿磁涂料说明位置,计算面积普通喷漆、普通涂料刷白;16、雨棚：玻璃钢、塑料、布雨棚,并注明大小数量;17、水井：封闭式压水井、泵井并注明深度;18、水池:应测量大小类型、砖混泥土水池、是否外贴瓷片,水磨石水池、陶瓷水池、不锈钢水池;19、锅头：注明吸风灶、简易灶、砖混、土坯,丈量长、宽、高；20、烟囱：按个计算应标明烟囱大小及位置21、案台：应标明案台的长、宽、高;单层、双层、表面水泥或贴瓷片;22、土炕：长、宽;23、室外楼梯：按水平投影面积计算；注明楼梯的长、宽、现浇或预制、单坡或双颇,并在图上标明位置及尺寸;24、室外厕所:测量面积不包括粪池,并在图上标明位置及尺寸及高度,在附着物表的备注栏写明屋顶类别,墙面质量清水砖、水泥等25、彩砖字头、彩砖对联、彩砖壁画,均要测量尺寸面积26、成材树：测量胸径尺寸,注明树种27、树苗：写明树种大小28、卫生间浴盆：写明品牌、尺寸29、大理石洗面盆台：测量尺寸,写明材质30、壁柜：测量长、宽、高从炉堂到顶的高度现场勘察填表说明一、房屋名称：上房：一层、二层·······；东厦房：一层、二层·······；西厦房：一层、二层·······；南前房：一层、二层·······；在建工程：简易棚：石棉瓦棚;二、建筑结构砖混楼房、砖混平房：砖木楼房、砖木平房砖土木楼房、砖土木平房；土木三、层次：一层、二层、三层···注意：一层、二层、三层必须分开填写四、建成年月：按户主提供年月填写五、长：指横轴方向房屋的长度;六、宽：指纵轴方向房屋的长度入深,包括有围护结构走廊、檐廊；无围护、半围护的走廊、檐廊应单独登记;七、高：以楼地面到楼顶面上沿的高度八、面积：长宽注意包括有围护结构的走廊、挑廊的面积;九、外墙面分：瓷砖、马赛克、水刷石、水泥、彩喷、清水墙;十、内墙面分：木质软包、瓷片、壁纸、乳胶漆、仿瓷、抹灰刷白、清水墙;十一、地面：木地板、花岗岩、水磨石、瓷地砖、红缸砖、马赛克、合成革、水泥、砖、土;十二、圈梁、地梁、构造柱；有或无如有应说明是否完整;十三、漏雨：有或无如有在备注栏填写漏雨部位；十四、电照：明、暗或无十五、水卫：有、无;十六、暖气、煤气天然气：有或无如有,说明供暖方式或供气方式房产测量规范GB/—2000房产面积测算8.1.1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算;分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算;8.1.2房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高以上含的永久性建筑;8.1.3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算;8.1.4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积;房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定;8.1.5房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积;8.1.6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果;量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具;面积以平方米为单位,取至平方米;房屋建筑面积测算的有关规定8.2.1计算全部建筑面积的范围a永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算;b房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积;c穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积;门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算;d楼梯间、电梯观光梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;e房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算;f挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算;g属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算;h与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算;i房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算;j地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙不包括采光井、防潮层及保护墙外围水平投影面积计算;k有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;l玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算;m属永久性建筑有柱的车棚、货蓬等按柱的外围水平投影面积计算;n依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算;o 有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积;8.2.2计算一半建筑面积的范围a与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;b独立柱、单排柱的门廊、车棚、货蓬等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算;c未封闭的阳台,挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;d无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;e有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算;8.2.3不计算建筑面积的范围a层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室;b突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等;c房屋之间无上盖的架空通廊;d房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;e建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;f骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;g利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;h活动房屋、临时房屋、简易房屋;i独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;j与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝;。

房屋建筑物评估操作方案一、总体要求了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。

对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。

作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。

对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。

房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：1.了解房屋建、构筑物基本概况；2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；3.确定房屋建、构筑物评估重点；4.清查、现场勘察及资料收集；5.评定估算和结果分析；6.撰写评估说明；7.整理和编制底稿。

二、了解房屋建、构筑物基本概况根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。

了解房屋建、构筑物基本状况。

主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。

通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。

三、核对和验收评估申报明细表验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。

本次负责的申报明细表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。

请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一致。

检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业及时修正。

并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。

四、清查、现场勘察核实及资料收集(一)清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。

住宅房地产实地查看记录表
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产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
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在建工程实地查看记录表
在查看表背面绘制现场平面草图及记载市场案例调查情况，表内未涉及到的内容可在表的背面加以详细记录。

此表必须归入报告档案内。

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一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。

生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。

2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。

房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。

关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。

委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。

2、现场查勘。

评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。

3、评估计算。

现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。

4、核对。

企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。

委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。

二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。

企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。

具体如下：（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。

（二）土地使用权的评估：土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。

这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。

通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。

单项房屋建筑物评估资料清单1.房屋建筑物评估明细表；2.构筑物及其附属设施评估明细表；3.地下工程（管、沟）评估明细表；4.在建工程（土建工程）评估明细表；5.厂区平面图、室外管线图（包括上水、下水、煤气、暖气、蒸汽、电线、电缆等）；6.产权证明文件（房产证、城建规划许可证、建筑施工许可证）；工程概（预）算书、工程决算书、工程竣工验收报告；7.当地建筑安装定额标准、调查文件（协助提供）；8.当地建筑材料参考价格（协助提供）；9.当地目前工业与民用各类建筑物的市场行情（售价或建安成本）（协助提供）；10.当地省、市最新出版的统计年鉴（协助提供）。

西安建华资产评估有限责任公司房屋类:1、房地产权证、购房合同，房屋总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、补迁补偿合同；2、当地定额、材料价格；3、对于无房产证的房地产：建设用地许可证、建设规划许可证、施工许可证、权证或证明文件名称不符的，企业应出具说明；机器设备：1、设备购置合同、购买发票、技术指标2、车辆行驶证、对锅炉、电梯、化工设备等特种设备年检记录3、权证或证明文件与被评估单位不符的，企业出具说明；4、如存在需要修复使用的设备，应说明损坏的具体情况，并测算修复费用；5、机器设备如存在待处理的情形，应出具说明材料及批准文件；在建工程：1、企业在建工程的项目情况说明；2、企业在建工程合同、中标通知书；3、各项在建工程的预算书或概算书;4、各项在建工程的工程进度表及付款进度；5、在建工程设备购置合同及付款凭证；6、有关工程实际费用支出凭证；7、在建工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用批复或建设工程批准文件；8、在建工程项目的施工图；9、在建工程的可行性研究报告、立项批准文件；10、土建工程、设备安装工程及技术服务合同；11、说明已使用但未办理竣工决算、由于某种原因已停工的在建项目的具体情况；12、提供是否诉讼、抵押、担保、封存的事宜。

房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。

房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。

该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。

办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。

外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。