广州百信广场项目定位报告终稿(仲量联行)

白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。

片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。

新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。

近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。

另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。

交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。

生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。

片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。

这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。

片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。

商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。

（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。

尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。

第二章项目定位2、1项目环境分析2.1.1地块状况分析（1）土地综述本项目位于天河区员村程界西村内，所在地块形状呈不规则的扇形，面积约122200m2。

东面靠近红砖艺术产，西面临广州绢麻厂，南面为住宅小区，北面为酒店。

项目周围集中了大量的基础服务业，服务于当地的居民。

（2）周边环境概述本项目地块南面与东和花苑一期和幸福阁相邻，生活配套设施十分齐全，附近拥有宜万家货商场、佳乐商务酒店、康佳超市、广州农商银行、诊所、药房，7-11 ，酒楼食肆、五金商店、发型屋、服饰店、洗衣店、水果蔬菜档等日常生活必须设施。

与此同时，项目地块往南约200米为临江大道，临江大道亲水码头广场提供了一处休闲游憩场并可享受无敌江景。

地块西面紧贴员村二横路，二横路北边路段商业较发达，业态多并且规模较大，辐射范围广，拥有天河都市广场等综合性购物商场，以及中国、农业、建设三大银行和麦当劳快餐连锁。

北面是员村地铁站C出口，距黄埔大道约500米，东面紧靠员村三横路，与红砖艺术厂相邻，离科韵路约500米。

总体来说，本项目周边环境配套得较为完善，生活出行较为方便，使得本地段的辐射范围更广，可以吸引更多的消费者进驻本区域，对本地区的住房需求起到了一定的推动作用。

（3）项目的交通环境项目地段东西走向市政道路主要有黄埔大道，临江大道，南北走向市政道路有员村二横路，员村三横路。

项目的地段东西面分别靠近贯穿南北的科韵路，华南快速干线两条过境路。

项目楼盘附近地段有地铁站点3处（地铁五号线员村站）。

员村站至5号线终点站文冲站仅需25分钟车程，自文冲搭乘地铁到窖口，可从东向西贯穿广州市区，“东进西联”促进广州的发展。

该地段附近站点主要是科韵路，员村，猎德，珠江新城站。

现有的交通捷运系统：项目附近2000米范围内共有4个较大的公交车站点，分别为员村二横路，员村生活区，程介西，员村二横路南.地段内可搭乘的各路公交所组成的公路网基本上覆盖了大半个广州市区。

据我们的调查显示，项目楼盘附近区域已经形成了比较完善的公交与地铁相混合的交通网络，交通通达度较好。

广州市白云区人民政府关于机场路百信广场人行天桥拓宽工程建设的通告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市白云区人民政府关于机场路百信广场人行天桥拓宽工程建设的通告机场路百信广场人行天桥拓宽工程由广州市白云区住房和建设水务局负责实施。

项目位于机场路齐富路口南边，在机场高速高架桥底下横跨机场路。

主桥为两跨带反梁U型连续钢箱梁，跨度为27.825.2米，梁高为0.7米，反梁高0.6米，主桥总宽6.1米，净宽4.6米，反梁宽0.5米。

拆除西侧现有人行天桥南向楼梯，增设东西侧南向楼梯，楼梯宽度5.8米，净宽5.3米，楼梯采用钢筋混凝土板梁。

计划开工日期为2016年12月，完工时间为2017年11月。

现就该工程建设的有关事项通告如下：一、建设范围按施工图设计的范围内确定。

二、工程建设用地涉及征地拆迁安置和管线迁改工作，由广州市白云区住房和建设水务局依照国家、省、市有关规定实施。

三、建设范围内的单位和个人应当顾全大局、积极支持和配合国家建设，不得阻挠建设工程的测量、钻探、施工以及征地拆迁工作。

四、违反本通告，拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务的，由公安机关依照有关治安管理处罚的法律规定处理；使用暴力、威胁手段，涉嫌构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

五、本通告自发布之日起施行，有效期2年。

广州市白云区人民政府2016年12月14日——结束——。

广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。

其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。

作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。

如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。

数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。

2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。

百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。

百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。