8.银行房地产开发贷款管理办法

银行房地产开发贷款管理办法

第一章总则

第一条为促进XX银行股份有限公司（以下简称XX银行）房地产授信业务健康持续发展，根据《物权法》、《商业银行房地产开发贷款风险管理指引》等法律法规和监管规定以及《XX银行固定资产管理办法（试行）》等信贷管理制度，结合我省房地产行业的实际情况，特制定本办法。

第二条本办法所指的房地产开发贷款，属于固定资产贷款的一种，房地产开发贷款的业务受理、调查评价等操作流程和方法参照xxxxxxxxxxxxxxx执行。

第三条房地产行业总体授信原则为“积极审慎、区别对待、优化结构、控制风险”。

第二章贷款对象、用途、种类及条件

第四条贷款对象

房地产开发贷款对象为具有房地产开发资质，且经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的具备贷款资格的企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织。

第五条贷款用途

房地产开发贷款用于与房地产的开发建设和经营等有关的

活动。

1、房地产开发贷款只能用于支付房地产开发建设资金，不得用于缴纳土地出让金。

2、房地产开发贷款只能用于本省的房地产项目，严禁跨省使用。XX银行辖内不得多家分支机构同时对同一房地产开发企业提供授信。

3、对房地产项目开发只能提供房地产开发贷款，不得发放流动资金贷款。

第六条贷款种类

按贷款用途房地产开发贷款包括住房开发贷款、商业用房开发贷款等。

住房开发贷款指贷款人向借款人发放的用于住房及其配套设施建设的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过60%的综合性房地产项目，其贷款按住房开发贷款管理。

商业用房开发贷款指贷款人向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、购物中心、宾馆（酒店）等商用项目及其配套设施建设的贷款。对非住宅部分投资占总投资比例超过40%（含）的综合性房地产项目，其贷款按商用房开发贷款管理。

第七条借款人条件

1、经工商行政管理部门核准登记的企业法人；

2、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

3、在我行开立基本账户或一般账户；

4、借款人应具备相应的房地产开发资质；

5、最近一年在XX银行的信用等级应在BB级以上（含）；

6、借款人注册资本应在1000万元（含）以上；

7、借款人为外商投资企业的，应符合国家相关规定；

8、借款人信用状况良好，无不良记录。

第八条项目条件

1、已纳入国家或地方建设开发计划，在房地产开发贷款发放之前，应当取得项目所在地政府机构颁发的并在有效期内的相关核准文件，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求；

2、项目应取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划（临时）许可证和建筑工程施工许可证等或相应的证照，各证照之间应具有合理的逻辑对应关系，确保建设手续合法、合规。

3、住宅类项目项目资本金比例不得低于30%，商业类项目项目资本金比例不得低于35%。项目资本金的认定方法参照《XX银行固定资产管理办法（试行）》中有关规定。

4、项目资本金应先于银行贷款到位，其余自筹资金至少应与银行贷款同比例到位。

5、项目规划总建筑面积在2万平方米以上。

第三章贷款额度、定价、期限和担保

第九条授信额度

房地产开发贷款纳入客户授信管理。授信额度应主要依据项目总投资测算结果综合确定。

项目总投资应包括土地、建安、装修、前期工程、基础设施等投资以及项目建设期的管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等基本要素；

第十条贷款定价

对于不同的客户实行差异化定价策略，利率及收费应不低于同业平均水平，确保风险与收益匹配。

第十一条贷款期限

住房开发贷款根据项目开发周期、市场状况等因素合理确定，最长不得超过5年。

商业用房开发贷款，项目用于出售、转让的，贷款期限最长不得超过5年（含）；项目用于出租、自营的，贷款期限最长不得超过15年（含）。

第十二条贷款担保

房地产开发贷款不得办理信用贷款。原则上应至少以贷款项目的土地和在建工程抵押。项目竣工验收后，借款人应及时向有权政府部门申请办理房地产权证将其抵押给XX银行并及时变更抵押登记。

1、计算抵押物价值应充分考虑土地增值税因素的影响。在项目用地抵押价值不能覆盖授信金额、或者XX银行认为有必要采取增信措施时，可追加XX银行认可的其他担保方

式进行弥补。

2、因项目销售需注销抵押登记的，要根据XX银行押品管理相关规定，保证满足借款合同所设定的抵押率要求。

3、如借款人为民营企业，应追加股东、法定代表人及实际控制人等承担连带责任保证

第四章贷款审查与审批

第十三条授信管理部负责房地产开发贷款审查。审查的重点内容包括但不限于：

（一）借款人是否符合国家产业政策及XX银行信贷政策、基本条件；

（二）贷款用途是否符合国家法律法规规定和借款人房地产开发项目建设需要；

（三）调查报告和有关资料是否完整，内部运作程序是否合规，是否符合授权管理要求；

（四）调查报告中对借款人贷款额度的测算是否合理，是否与借款人房地产开发项目建设投资状况相适应；

（五）借款人在XX银行及其他金融机构的授信、用信情况；

（六）贷款担保是否充足、合法、有效；

（七）借款人还款能力及还款意愿如何，贷款还款来源

是否可靠；

（八）贷款主要风险及防范措施。

第十四条授信审查人员对调查内容有异议的，经部门负责人批准后，可以到借款人实地核查有关情况的真实性；审查人员在审查过程中认为存在疑难法律问题的，经部门负责人同意，可按规定送交法律合规部审查。

第十二条审查完成后，授信管理部应按规定撰写信贷审查报告，提出明确的审查意见，包括是否同意贷款及具体的贷款方案，根据需要提出信用发放条件、贷款使用条件、合同约定内容和管理要求等。

第十五条对拟同意的房地产开发贷款业务，按规定报经贷审会审议的，经审议后提交有权审批人审批。

第十六条房地产开发贷款审批内容包括信贷方案（如贷款用途、金额、币种、期限、利率、担保、还款方式、审批有效期等）、贷款发放条件、贷款使用条件、合同约定内容、管理要求等内容。

第十七条审批房地产开发贷款应确定审批有效期。审批有效期是指从批复生效日起至借款合同签订日止的时段。房地产开发贷款审批有效期一般不超过6个月，根据客户资质及实际业务需求可适当延长。

第五章合同签订