房市调研

前言我们认为：策划和销售的目标，就是在获得合理利润的前提下，最快的速度把房子卖出去，并且在销售的过程中卖出自己的特色来，形成快速销售的好产品；虽然，规范化的管理会增大成本，但是必然提升销售的最终效果。

一、产品定位：产品要有品质。

在一个区域，以特殊的姿态出现，获得第一感官上的好感，她有品质、有特色、有亮点，适合当地的市场而更能引领当地的消费，产生非空中楼阁的超越感。

二、文化沉淀：产品推销过程要有品位。

在现有市场条件下，没有文化而获得成功是比较困难的，并且极有可能付出巨大的代价！为了更成功，我们当以营销的角度赋予她一种出水芙蓉般的文化。

三、销售方式：以品牌和项目的名气，直指人心地打动目标客户，达到迅速销售的目的。

这样的销售不是推销而是顺理成章的共鸣。

四、盈利模式：成功的产品定位与文化沉淀，加之优秀的营销系统，盈利只是一种必然的结果。

全程的盈利公式——产品组合 + 文化 + 快速销售 = 盈利第一部分宏观经济分析一、成都市及龙泉驿区宏观环境分析1、成都的历史文化成都市是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市、全国"双拥"模范城。

近几年，她又以城市建设和生态环境方面的成就，先后荣获联合国颁发"人居奖"和"最佳范例奖"两项殊誉。

成都是一座融古代文明与现代文明于一体的特大城市。

以历史悠久、文化底蕴厚重，风光绚丽多姿和名胜古迹众多而闻名于世。

"锦城" "蓉城"是成都的别名。

2、成都的地理位臵成都市位于四川省中部，四川盆地西部，平均海拔500米左右。

境内兼有山景、平原和丘陵之美，且气候温和，雨水充沛、年平均气温摄氏16度上下，降水量约1000毫米，素有 "冬无严寒，夏无酷暑"之誉，加以土地肥沃，水利先进，物产十分富饶，历来被称为"水旱从人，不知饥馑"的"天府明珠"。

成都市的全市总面积12.39万平方公里，总人口超过1000万人，辖区划为7区4市 (县级市)、8县。

3、龙泉概况龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市九区之一、国家级成都经济技术开发区所在地、成都市城市向东发展的主体区域。

全区幅员面积558平方公里，辖4街办7镇1乡。

素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。

4、龙泉的区位优势龙泉区位优势得天独厚。

是成都市正在实施的城市向东向南发展的主体区域。

区政府所在地龙泉镇距市中心12.5公里，距成都双流国际机场28公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通4条对接成都市区的城市公交线路。

龙泉生态环境独特优良。

境内气候温和，绿色城区和龙泉山生态屏障交相辉映，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。

龙泉旅游资源独具特色。

境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是“四川省花果山风景名胜区”和“全国文物保护先进区”，一年一度的“中国〃成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办18届。

二、成都市郊县楼市发展现状近几年在成都市房地产总体呈现供求两旺的背景下，从2002年起，成都市的郊县楼市开始高速发展，在城市向东向南发展的总体规划下，目前以华阳、龙泉和温江的“大盘竞争”最为“白热化”。

向东发展对东郊工业的调整和城东副中心的依托较大，华阳则与南部新区的启动和城市外延发展相关，而温江因道路交通等基础设施的建设问题，整体市场处于观望状态。

市内板块与近郊板块的结构图示1、影响郊县楼盘发展的几个因素（1）、成都近几年郊县的郊县楼盘发展进入快车道，无论市从规模还是从品质上其发展速度和水平都是引人注目的，成都郊县房产尤其是住宅楼盘从2002年开始已经持续2年红火，2005年的郊县楼盘将继续受到众多的开发商和消费者的关注和青睐。

使得郊县楼盘活跃和高速发展主要基于以下几个因素的影响：（2）、市区土地资源的稀缺成都市市区土地资源的稀缺已是一个不争的事实，在日益强调规模档次的今天，更多的购房者将目光投向了郊县楼盘。

向周边发展，向郊县发展，从土地上找利润也已成为大多数人的共识。

（3）、政府规划随着 3260平方公里“大成都”概念的提出，温江、郫县、华阳、龙泉等周边县区将作为功能片区，与成都密切配合，这无疑大大刺激了郊县地产的发展。

（4）、郊县经济的发展近年来成都市郊县城市建设发展极为迅速，各种硬件配套设施得到很大的改善，尤其是交通条件的改善，使得郊县楼盘的形象得到极大的改善和提升。

（5）、养老型社会和度假经济的出现郊县以城区稀有的清新空气、优美的自然风光以及现对低廉的生活成本和市区的快速到达等因素，使得成都周边郊县成为不少市民首选的养老和度假之地，这也从一定程度上带动了郊县楼市的发展，（6）、人民收入的提高和私家车的普及2、从2002至今郊县楼市在经历两年的高速发展后，总体呈现以下特点：（1）、进入“大盘时代”,规模开发是主流（2）、郊区逐渐成为住宅的第一居所（3）、郊区住宅与商业发展应同步进行（4）、告别概念时代, 走向精致（5）、竞争激烈三、龙泉房地产现状1、龙泉房楼市的现状和发展主要呈现以下特点（1）、龙泉板块目前的产品供应主要集中在区域发展较成熟的十陵、同安镇和龙泉城区。

（2）、政府规划助跑龙泉楼市。

成都市向东向南发展的规划和即将开工建设的五桂桥－龙泉的轻轨，对龙泉楼市发展起到极大的推动作用。

（3）、凭借龙泉有独特的地理优势，以山、水为题材的坡地景观型楼盘开始成为开发主流。

具有代表性的是提出“浅丘森林的城市生活”的上东阳光和“天朗地阔，成都东真山居”的东麓驿境。

（4）、龙泉驿区商品房呈现购销两旺。

2004年全区房地产投资达到18.78亿元，同比增长43%；房地产开发面积达到167.5万平方米，同比增长25%；房地产实际销售面积达到167.5万平方米，同比增长32%；房地产实际销售额达到20.76亿元，同比增长51%。

（5）、房价持续看涨。

近年龙泉住宅销售持续看好，价格上涨迅速。

2002年中，龙泉新开发的花园洋房均价还在1300元／平方米，独立别墅为2500元／平方米。

到了2003年，新开楼盘的独幢别墅均价直接提到4000多元/平方米。

去年年底，花园洋房价格也已经上涨到1500元左右/平方米。

可以说开一个新盘，龙泉的房价就往上跳一步，而且房价越涨房子却越好卖。

2、龙泉作为居住区域的优势和劣势的分析（1）、龙泉作为居住区域的优势分析a.龙泉的环境、空气好，没有工业的污染，又是水果盛产的地方，很适合居住；b.龙泉的住房房价便宜，同时成都的三环路通车后，到龙泉就方便很多，规划中的轻轨建成后会更加提升龙泉居住的方便性；c.政府实行向东向南发展的方针，给龙泉的房地产发展创造了机会。

（2）、龙泉作为居住区域的劣势分析a.龙泉的商贸不繁荣，没有大型的商场或超市，生活购物不方便；b.目前龙泉的经济和居住氛围没有启动起来，生活配套不完善；c.龙泉的居民对外界新鲜事物吸收迟钝。

水？唐突为了使玺印〃上院的销售推广方案是基于市场基础的，能具有广泛的市场接受度和执行力，我司在制定销售推广方案之前，第一时间组织了旗下全程臵业和全程动力的人员，就玺印〃上院项目进行了认真客观的实地调查和深入缜密的分析，这次调查分析直接为营销推广方案的制定提供了依据和支持。

第二部分玺印〃上院项目分析一、项目的整体研究与特性分析（一）、项目宗地情况玺印〃上院位于成都市龙泉新城区，占地203亩，总建筑面积18万M2，容积率1.3，物业形式为花园洋房和联排别墅，一期总建筑面积5.3万M2。

其中花园洋房4.45万M2，联排别墅8500M2。

（二）、项目SWOT分析1.优势（S）（1）小区占地203多亩，规模在周围较大，且地块相对比较规整，规划中已形成中心景观区（2）项目地块位龙泉驿区城区，且南临主干道北泉路，紧邻龙泉二中学，西近龙泉新政府所在地，地理位臵优越，具有明显的增值空间。

？？？2.劣势（W）（1）项目区域尚处在发展初期，周边公交、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。

（2）小区对面有一不太规范的农贸市场，整体形象较差，影响小区正面景观。

3.威胁点（O）（1）与本项目所处区位、特质相近的竞争楼盘较多，临近的龙府花园是直接的竞争楼盘，需要找到准确的市场切入点，积累有效客户（2）龙泉本区域房地产市场不断成熟，同档楼盘都具有一定的整体营销实力，给项目的营销推广定位和手段都提出一定的挑战。

（3）正在推进的新居工程。

随着新居工程各楼盘的竣工和公众知晓度的提高，无疑将对包括本项目在内的商品房销售构成极大的威胁。

4.机会点（T）（1）项目所处区位临近龙泉区政府所在地，具有很好的发展潜力本区域房地产市场已较为成熟（2）项目在产品设计中涉及新产品应用时，市民的接受程度较高，有力于项目自身档次的提升（3）现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本项目的预期价位有一定的认同感，为本项目打入市场奠定了一定的基础。

第三部分市场及消费者调查分析一、房地产市场供给调查在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。

（一）调查范围我们筛选了龙泉市场在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：东麓驿境、上东阳光、利通.天鹅堡、龙府花园、蔚蓝花城（二）基本情况对比1、楼盘规模楼盘规模都较大，供应量较大占地面积最小的有100亩，如利通.天鹅堡和龙府花园，最大的超过600亩，如上东阳光，五个调查楼盘总供应量近1000亩；建筑面积从8万平方米－40余万平方米，最少的利通.天鹅堡8万平方米，最多上东阳光40余万平方米。

2、产品档次产品档次普遍较高，主要体现在楼盘的低容积率和高绿化率上，容积率最低室东麓驿境1.008，最高蔚蓝花城1.38；绿化率最高东麓驿境48.054％，最低利通.天鹅堡40％。

3、物业类型及形式物业类型较为丰富，以多层（含花园洋房）和联排别墅为主，部分楼盘出现电梯公寓，如东麓驿境和龙府花园，另外，在龙泉城区内开始出现独栋别墅，如东麓驿境。

形式较为多样，平层、错层、跃层同时存在，能满足购房者不同层次的需要；4、户型、面积各楼盘的户型面积涵盖面较广，主力户型面积集中在120平方米，面积最小的在50—60平方米左一室一厅一卫，面积最大有200多平米的五室三厅三卫。

基本以五室三厅双卫（叠加或联排别墅）、三室二厅双卫（多层或花园洋房）为主力户型，三室二厅多集中在120—130平方米左右，五室三厅多集中在200多平方米左右。