附件二银川宝湖项目
银川楼市调研分析报告
1调查目的
1.1通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力；
1.2通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势；
1.3通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况；
1.4明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争；
2调查内容
本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容：
2.1城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等）
2.2城市经济的介绍（GDP、工业产值、消费状况、收入状况等）
2.3银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等）
2.4在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等）
2.5在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、）
3调研方法
3.1通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景；
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3.2通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预
测其发展趋势；
3.3通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和
机会点。
4调研报告
4.1银川中观经济背景状况分析
4.2银川历年房产市场运行分析
4.32007年1-5月银川房地产运行特点
4.4银川在售楼盘调研分析
4.5银川楼市运行特点及预测
第一篇银川市中观经济背景状况分析
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一、银川城市简介
1、银川地理位置突出，具备做区域老大的基础条件
银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。
分析：从右边的图中，我们可以看出以银川为中心半径500公里范围内（包括内蒙古西部的阿拉善盟、巴彦淖尔盟、乌海市，陕西北部的榆林市、延安市及甘肃的庆阳地区），主要城市的经济、文化、商业触角均远离其本省区的核心辐射。也即意味着在这10万多平方公里、1000万人口的区域范围内，只有银川是省会城市，同时又是城市人口超80万的大城市，因此银川具有绝对的优势形成这个区域的龙头老大，做大做强，政府提出的“大银川”的概念是完全有理由是可行的，也是有可能实现的。
2、银川气候较为温暖，春秋季偶有沙尘暴，是大西北非常适合居住的区域
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从地图上看，在西北黄土高原茫茫的金色海洋中，奇迹般地展现着偌大一个绿岛，就是富饶美丽的塞上江南宁夏川。在这绿岛中央偏北处，矗立着一座胜景如画的城池，那便是宁夏回族自治区首府、著名的塞上古城银川市。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间，西部的贺兰山主峰高2250米，阻挡了腾格里沙漠的东移，削弱了西北寒流和风沙的侵袭，是银川平原的天然屏障。银川属中温带大陆性气候，年平均气温℃，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一；主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。
春秋两季偶有沙尘暴，随着绿化、植被的进一步治理，目前沙尘暴已经少有发生。
分析：从实地调研来看，银川整个城市可谓都被水包围，到处都是湖，这样的景象在大西北区域是非常罕见的，因此银川获得了“塞上江南”的称号。多数人在银川居住之后，都对银川的感觉良好，甚至不愿意离开银川，都说明了银川市具有良好的居住条件，是一个适合居住的地方。
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3、银川交通网络体系基本完善
银川地处西北，远离其他省会城市，距离兰州480公里，大约5个小时，距离西安850公里，大约2个小时的飞行时间，距离北京大约2个小时的飞行时间，距离上海大约3个小时的飞行时间，因此一般的市民较少出去，与外部城市交流较少，但总体上来说银川的交通网络体系基本完善，如下图：
航空：
目前已开通银川至北京、广州、上海、成都、西安、昆明、重庆等地的航线，每
周有40多个航班飞往全国10多个大中城市，形成了以银川为中心，西至乌鲁木
齐、东连沈阳、南至昆明、广州的航空线。银川河东机场位于市区东部，距离市
区约半个小时路程，从民航大厦前有专线大巴可达，车费15元，市区打的，车费
约60元。
铁路：
包兰铁路穿越宁夏，纵贯银川新城市区南北，东接华北重镇包头，与京包铁路相
连；西接西北古城兰州，和兰新、兰青、陇海三条铁路衔接。从银川发出的旅客
列车可直达北京、兰州、呼和浩特、包头、大同、张家口、青铜峡等数十个城市。
公路：
目前有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里。未来规划逐步建成以
银川市为中心，以国道主干路和国道为主干、以省道、县道为骨架,辐射各县及连
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4、农业和能源为宁夏的两大优势，但目前资源的挖掘以及开发量都不大，具备较大的发展空间
宁夏川区具有悠久的垦殖历史，灌溉便利，土地肥沃，粮食生产具有比较优势，羊肉等畜产品生产具有一定的品质优势，也是西北地区水产品重要的生产基地。但生产规模相对较小，在全国农业生产中并不具有一定的地位。特别是农业产业结构不合理，比起新疆的棉花、陕西的苹果、四川的生猪，内蒙古的粮食生产特色来说，宁夏农业缺乏特色和规模，只能在临近省区产业结构调整以后，发展粮食生产等比较收益较低的项目。
宁夏的矿产资源主要是煤炭和石膏，宁夏煤炭储量在全国居第五位，但山西、内蒙古、陕西等也都是煤炭资源大省，其开采和运输成本明显比宁夏低，宁夏只能以太西煤的特殊品质还保持着一定的出口；宁夏虽然也属于陕甘宁石油天然气生产基地，但新疆、陕北石油天然气的储量多于宁夏，其开采进度也远远先于宁夏；宁夏在水电、火电生产方面也不如青海等省。由于在以山西为主和以新疆为主的两大能源基地中间，存在屏蔽现象，宁夏的能源优势并不能充分发挥。
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