2017年重庆省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷

2017年重庆省房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列情况中会导致房地产价格上升的是。

A：上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款C：开征房地产持有环节的税收D：增加土地供应E：工业用地的监测点评估价格2、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。

A．发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计3、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。

A：甲大于乙B：甲等于乙C：甲小于乙D：不可比E：工业用地的监测点评估价格4、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79B．448.24C．467.25D．498.535、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50B．60C．70D．806、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05B．0.98C．0.95D．1.037、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。

假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925B．10935C．10945D．109558、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。

A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同9、下列关于投资函数，表述不正确的是。

A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的E：执行层的组织协调10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是__关系。

A．股权B．债权C．契约D．债务11、房地产估价委托合同的内容可以不包括。

A：估价对象B：估价目的C：估价人员D：委托人的协助义务E：工业用地的监测点评估价格12、大跨度的工业厂房要采用结构。

A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调13、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查14、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。

A．市场比较法B．收益法C．成本法D．长期趋势法15、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A．年B．半年C．季度D．月16、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元B：实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元C：实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元D：实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元E：工业用地的监测点评估价格17、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。

则该项目的速动比率是。

A：80％B：120％C：171％D：200％E：借款合同18、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/㎡。

A：4075.0B：4242.5C：4410.0D：4577.5E：工业用地的监测点评估价格19、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。

A．147B．148C．149D．15020、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。

A：7500B：8000C：8300D：9000E：执行层的组织协调21、某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20％，贷款利率为10％，已知在总投资中开发商自有资金占30％，则其自有资金的年平均投资收益率为。

A：40．9％B：54．7％C：56．7％D：61％E：借款合同22、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。

A．典型合同与非典型合同B．双务合同与单务合同C．诺成合同与实践合同D．要式合同与不要式合同23、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。

A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调24、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。

A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人C：产权出典的，以出典人为纳税人D：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人E：执行层的组织协调25、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B：重新购建价格相当于账面价值C：重新购建价格是客观重新购建价格D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格2、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。

A．以投资估算价控制设计方案的选择B．用预算造价控制施工图设计C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D．合同管理E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据3、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。

A．50.0B．92.4C．60.0D．98.04、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。

A：抵押B：租赁C：权利D：义务E：赠与5、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。

A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B：实际利率真实地反映了资金的时间价值C：名义利率真实地反映了资金的时间价值D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大6、下列关于房地产转让，表述正确的是。

A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续7、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。

如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。

A：未办理交付使用手续之前B：办理了交付使用手续之后C：房屋所有权证办理之前D：房屋所有权证办理完毕之后E：因房地产资金问题而不能如期开工的8、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值9、关于房屋转租，下列表述错误的是。

A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B：房屋转租合同不用办理登记备案手续C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止E：执行层的组织协调10、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划11、挑廊__计算建筑面积。

A．按其围护结构外围水平投影面积的一半B．按其外围水平投影面积C．一般不D．按净面积12、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有。

A：功能落后B：功能缺乏C：环境污染D：交通拥挤E：正常使用的磨损13、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括__。

A．拖欠的建筑工程材料费B．拖欠的建筑工人工资C．抵押担保债权D．出租房屋租金14、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是。

A：国务院人事主管部门B：国务院建设主管部门C：省级人事主管部门D：省级房地产主管部门E：执行层的组织协调15、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。

A：经营税金及附加B：城镇土地使用税C：房地产税D：物业税E：企业所得税16、资金的时间价值体现了为放弃__的损失所应得到的补偿。