房地产金融第九章房地产保险

理财专家算了一笔账，以一套70万元的房产为例，贷款 20年还清。
。 财产损失保险是：70万元乘以0.3‰，再乘以20年的系数15.98，共3355.8元
还贷保证保险是:70万元乘以0.172‰，再乘以20年的系数9.04，
共1088.42元。
买房人可省4444.22元。
中山大学保险系主任申曙光教授认为，房贷险应 按贷款金额投保。 “银行享有的债权是贷款的那部分金额，银行凭 什么让消费者为已支付的首期款买保险？”而按贷 款本息投保，银行则是将风险转嫁给了消费者 银行和保险公司这样做有强买强卖嫌疑
（1）投保人对本人；
（2）配偶、子女、父母等；
（3）具有收养、赡养等法定义务；
（4）对有合同关系或其他债务关系的人；
（5）对其他与之有合法经济关系的人。
补偿原则
保险标的发生保险事故时，保险人无论以何种 方式赔偿被保险人的损失，也只能使被保险人在 经济上恢复到受损前的同等状态，被保险人不能 获得额外收益。因此，保险人在理赔时一般按以 下三个标准确定赔偿额度：
银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予 贷款。
贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理 抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款 银行为保险的第一受益人，同时要求
不得短于贷款期限；
投保金额不得低于借款的全部本息额；
保险费用由抵押人承担；
抵押期间保险单由贷款银行保管；
在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由 中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保， 保费由抵押人承担。
房地产保险
基础知识
保险
指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保 险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造 成的财产损失赔偿保险金责任、或者当被保险人死 亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄期限时， 承担给付保险金责任的商业保险行为

第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（　）。

A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。

A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（　）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。

A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（　）特点。

A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（　）。

A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。

A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（　）。

A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（　）。

A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（　）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。

A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（　）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。

A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（　）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。

A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（　）。

4、 住房抵押贷款的程序 借款人办理个人住房抵押贷款的程序如下： 借款人办理个人住房抵押贷款的程序如下： （1）借款人申请 借款人必须向贷款银行提出住房抵押贷款申请，填写住房抵押贷款申 借款人必须向贷款银行提出住房抵押贷款申请， 请表； 请表； （2）贷款银行审查 贷款银行对借款人提供的申请材料进行审查，审查核实合 贷款银行对借款人提供的申请材料进行审查， 格并同意贷款后，在借款申请表上盖章， 格并同意贷款后，在借款申请表上盖章，表明贷款银行已承诺 贷款。接着借贷双方共同签订《个人住房抵押借款合同》并进 贷款。接着借贷双方共同签订《个人住房抵押借款合同》 行公证。同时，借款人须按规定办理抵押登记及保险等手续。 行公证。同时，借款人须按规定办理抵押登记及保险等手续。
二、住房抵押贷款 1、定义（略） 、定义（
2、住房抵押贷款的原则 （1）先存后贷 住房抵押贷款是以住房储蓄为前提条件的，即申请住房抵押贷款的人， 住房抵押贷款是以住房储蓄为前提条件的，即申请住房抵押贷款的人， 必须先在银行存足一定数额的住房储蓄(通常是指购房首期付款) 必须先在银行存足一定数额的住房储蓄(通常是指购房首期付款)。 （2）存贷挂钩 住房抵押贷款是与住房储蓄相结合的信贷业务。 住房抵押贷款是与住房储蓄相结合的信贷业务 。 它要求存款用途必须 与贷款用途相一致，如果存款改变其用途，相应地也就失去了贷款的条件； 与贷款用途相一致 ， 如果存款改变其用途， 相应地也就失去了贷款的条件 ； 贷 款金额必须与存款金额成比例，存款的数额越大，贷款的额度也就越大。 款金额必须与存款金额成比例，存款的数额越大，贷款的额度也就越大。 （3）抵押加保 购房者向银行申请住房贷款，除要提供住房抵押外， 购房者向银行申请住房贷款，除要提供住房抵押外，还需按贷款银行 指定的险种办理抵押物的保险。 指定的险种办理抵押物的保险 。 住房抵押贷款在购房者提供住房抵押再外加保 险，对银行回收贷款来讲，起到“双保险”的作用。 对银行回收贷款来讲，起到“双保险”的作用。

人的一生中，能够工作获得收入的时间只有三、 四十年，当房价收入比过高，从而使人们为了买房， 不得不十几年甚至几十年的还贷时，这就意味着： 他不得不将收入的相当部分用于还贷，而影响他在 其他方面例如教育、医疗等的开支，同时承受极大 的精神压力！ 当房地产剥夺了大多数人分享改革开放30年经 济成果的权利时,同时当地产大鳄轻而易举地获取 40%的高额利润时,对人民大众而言，实在是一个莫 大的悲哀！股市和房市有很大区别,前者是让广大民 众分享国家发展的果实,后者是掠夺广大民众的财富, 前者支持国民经济健康稳定发展，后者削弱其他许 多行业的发展机会.
3.土地分类及使用年限
(1)居住用地70年； (2)工业用地50年；
(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
(4)商业、旅游、娱乐用地40年；
(5)综合或其他用地50年。
五、房产的价格组成
1.土地取得费用

(1)征用农村土地取得土地的征地费，包括 土地补偿费、地上物补偿费（如青苗补偿费、 畜牧生产补偿费、树木补偿费、农用基础设 施补偿费、房屋补偿费等）、安置 补助费 （如劳动力安置费、超转人员安置费）、新 菜地开发建设基金、耕地占用费、征地管理 费等。
3.土地开发建设成本提高。全国70个大中城
市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计 平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度 上涨13.5%，三季度上涨15%。另外，建筑 材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费 的上涨都形成了对房价上涨的推动。
4.炒买炒卖造成房价攀升.主要是5000亿—8000亿 美元的外资.由于市场上存在着对住房价格继续上涨 的预期，存在着以投资的形式购买住房的需求，也 形成了对价格的推动。这些人购房的目的并不是为 了居住，而是为了投资、倒卖。他们认为，买卖房 屋比炒股风险小，更稳定，更合算，为此，他们有 的利用自己手中雄厚的资金，有的向他人大量借贷， 有的则通过银行贷款购买房屋。他们购房后，要么 出租，要么一手进、一手出，要么寻找机会以更高 的价格卖出，从中获取较大利益。