2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》【章节题库】-第九章 房地产金融与项目融资(上)【圣才

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)1、[试题]在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。

检查后由( )列出质量缺陷清单。

A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】C2、[试题]开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的( )以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.20%B.25%C.30%D.40%【答案】B【解析】一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

3、[试题]不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。

( )【答案】√【解析】本题考查的是决策的方法。

不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。

参见教材P240。

4、[试题]在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。

预测值与最高最低值之间差距越大，抗风险能力越强。

分析最高的因素，越高抗风险能力越强，分析最低的因素，越低抗风险能力越强。

参见教材P220。

5、[试题]个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的( )。

A.贷款期限更短B.贷款价值比率更高C.贷款利率更高D.还款方式更复杂【答案】B【解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。

参见教材P309。

6、[试题]零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。

( )【答案】√【解析】本题考查的是零售商业物业的租金。

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付( )。

A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费【答案】A【解析】本题考查的是房地产开发贷款。

从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。

参见教材P304。

2、[试题]一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。

( )【答案】×【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

参见教材P366。

3、[试题]关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是( )。

A.折让优惠是为了吸引潜在租户B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支C.折让优惠可以体现为业主给租户的优先承租权D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上【答案】D【解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。

折让优惠虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的租金水平不会变化。

参见教材P354。

4、[试题]房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级【答案】C5、[试题]房地产估价报告通常由( )组成。

①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。

A.①③②④⑤⑥⑦⑧B.①②③④⑤⑥⑦⑨C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨D.①②③④⑤⑥⑦⑩【答案】A【解析】本题考查的是估价报告的组成。

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。

( )【答案】√【解析】本题考查的是资金使用计划。

房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。

参见教材P263。

2、[试题]能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

参见教材P23。

3、[试题]政府宏观调控房地产市场的手段包括A.土地供应计划B.地价的杠杆作用C.诚信建设D.税收政策【答案】A,B,D【解析】宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。

但不包括诚信建设。

4、[试题]2016年国务院办公厅文件提出，要支持符合条件的( )发行债券、不动产证券化产品。

A.房地产开发企业B.房地产开发企业上市公司C.住房租赁企业D.置业投资企业【答案】C【解析】本题考查的是房地产融资的特点。

2016年5月17日国务院办公厅《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，提出要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

本题为2017年新增内容。

参见教材P288。

5、[试题]随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。

【答案】错误【解析】成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。

6、[试题]房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

( )【答案】√【解析】本题考查的是投资估算。

基础设施建设费是指建筑物2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

参见教材P260。

2020最新整理房地产估价师《经营管理》章节专项题及答案汇总房地产投资及其风险【习题】房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。

(2014年真题)A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显D.变现性较差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，主要是房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

参见教材P9。

【习题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。

(2014年真题)A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小『正确答案』D『答案解析』本题考查的是投资组合理论。

投资组合目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

参见教材P23。

【习题】在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。

(2014年真题)A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值『正确答案』D『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。

确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。

参见教材P27。

【习题】关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。

A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。

参见教材P8。

【习题】房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是( )。

A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。