第21讲：第六章零售商业物业经营管理-推荐下载

第三节零售商业物业的经营管理内容一、日常物业管理1．秩序维护管理商业物业楼宇面积大、商品多、客流量大，大型商业物业的日客流量达几十万人次，与其他物业相比容易发生安全问题。

因此，秩序维护部要坚持24小时值班巡逻，必要时还可以安排便衣秩序维护人员在场内巡逻。

商业物业晚上关门时，要进行严格的清场，同时在硬件上要配套，要安装闭路电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商业物业进行全方位的监控，且要与属地派出所密切配合，预防和妥善处理安全刑事案件，为顾客购物提供安全、放心的环境。

2．消防管理由于商业物业属于人流密集型场所，环境复杂，应该将消防安全放在重要位置上。

消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，保持消防通道畅通无阻，还要组织一支义务消防队，建立应急预案体系，做好应急预案演练，一旦发生火警，能够及时疏散人群，及时控制火情。

3．设备管理（1）确保设备设施正常运行。

商业物业的设备设施多而复杂，自动化程度高。

设备设施的正常运行是承租商开展经营的基础保障，例如空调温度不达标，内部环境温度过冷或者过热，就会导致顾客流失，进而影响承租商销售额；如果发生停水、停电、停电梯等问题，不仅是销售额受影响，还有可能引发不安全因素，甚至发生安全事故。

（2）重点设备安全管理。

确保商业物业中所有固定设施、设备均达到安全标准，取得相关政府部门发放的合格证，定期年检，发现安全隐患及时整改。

注重安全标识管理，提示顾客远离危险源，老人、小孩应有专人陪护。

（3）二次装修管理。

每个承租商都希望通过装修最大程度地展示实力，突出特色。

因此在选材用料上会尽量使用与众不同的材料，这就给物业管理部提出了要求，在审图时严格把关，要求在装修时使用符合环保和防火性能的装饰装修材料。

新承租商的装修不能给现有承租商的正常经营造成重大影响，因此要科学安排装修时间，合理安排装修人员及材料的进出通道，明确敏感装修阶段（如喷漆）的错时安排，装修现场要采取切实的封闭措施，避免粉尘或垃圾进入营业区域，影响相邻承租商。

第二节零售商业物业经营管理概述一、商业物业经营管理需考虑的因素1．项目位置评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。

这种说法虽然有些绝对，但其中包含的道理不言而喻。

想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。

2．专业定位选择开展商业物业经营管理，要从企业自身实力、经营管理特长、企业发展方向与战略、目标物业状况与层次、业主或建设单位经营管理目标与要求以及将要面对的客户群体服务需求等多方面考虑，找准市场定位。

而非盲目贪多求快，什么商业物业都去承接。

定位不准会导致企业服务不专一，经营管理混乱，最终不利于商业物业的经营，埋下经营管理失败的种子。

3．开发商资信在物业服务企业需要考虑的众多因素中，开发商的实力与资信情况如何尤为重要。

可以从以下几方面对开发商进行观察和评价：（1）发商是当地公司还是外地公司，是全国性公司还是区域性公司；（2）开发商是独立开发还是合伙开发；（3）开发商有没有类似项目开发经验；（4）项目建设资金来源；（5）项目建成后是全部销售、部分销售还是业主持有经营；（6）开发商诚信记录如何，有无对物业服务企业或其他合同方的违约行为。

成熟的、有商业项目建设经验的、资金雄厚的开发商不仅在项目建设过程中可以做到对建筑物质量的高度负责，在销售或招商阶段对客户组合、商品组合上会精益求精，在后期物业管理的筛选和资金保障方面也会更为可靠，从而为物业经营管理打下良好基础。

4．销售招商情况商业项目前期销售或招商情况，反映出开发商的前期管理运作能力，也衬托出项目在同行业内的认可程度。

那种招商不理想，开业时商铺寥寥无几的商业物业，不仅直观地反映出市场的拒绝，也无言地明示了行业的接纳程度。

在这种情况下接管这类项目，除了不可避免地会存在物业服务费收缴困难之外，更重要的是，恶劣的经营环境会导致业主与承租商之间频繁产生纠纷和矛盾，物业服务企业陷于其中会左右为难、落入困境。

零售商业物业经营管理本章结构：第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容（10<1>、11<2>）四、零售商业物业经营管理的类型（10<2>）第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整（10<2>、11<3>）三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理—、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训考纲要求：掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租户选择、租金确定和调整的特点。

熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的工作内容和类型、策略与运行管理、现场管理的工作内容。

了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。

知识讲解:第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。

零售商业物业的范围相当广泛，服务范围也相当广泛。

在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。

传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，后来，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。

二、零售商业物业的发展简史（一）国外零售商业物业的发展关于百货商店的产生时间，西方学者有不同的看法。

最早的现代购物中心建成于美国。

目前，购物中心已经成为非常普遍的零售物业形态。

（二）国内零售商业的发展百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。

建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼，它建成于1955年9月。

我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁华商业区中写字楼的裙房内。

中国物业管理师执业资格考试参考教材物业经营管理目录第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵二、物业经营管理活动的管理对象三、物业经营管理服务的目标四、物业经营管理企业第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作四、物业经营管理的常规工作复习思考题第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念二、系统风险三、个别风险四、风险对房地产投资决策的影响第三节房地产投资区位的选择一、区位的含义二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求复习思考题第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的基本概念一、现金流量二、现金流量图三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量第二节现值与现值计算一、资金的时间价值二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第四节房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、盈利指标计算方法四、清偿能力指标计算方法五、财务评价指标计算实例第五节某出租公寓项目投资分析案例一、项目概况二、规划设计和建造标准三、购买投资和运营费用分析四、财务评价复习思考题第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法复习思考题第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的机制第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的政府干预第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容第六节物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术复习思考题第六章租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁管理模式四、房屋租赁的行政管理第二节租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销第三节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第四节租户关系管理一、客户关系管理理论简介二、租赁管理中的租户关系管理复习思考题第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本二、物业管理成本的分类第二节成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本项目的估算方法三、成本估算结果汇总第三节成本预算一、成本预算的意义与要求二、成本预算的编制方法三、成本预算的编制程序第四节成本控制一、成本控制的含义与分类二、成本控制的原则与程序三、成本控制的组织体系四、成本的日常管理复习思考题第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业管理企业投标的关键事项第四节风险管理理论一、风险理论二、风险管理理论第五节保险与物业保险一、保险的概念二、保险合同概述三、物业保险的目的四、物业保险的主要险种五、物业管理中的投保决策复习思考题第九章财务管理与绩效评价第一节财务管理概述一、财务管理对象二、财务管理目标三、财务管理的内容四、财务管理的手段第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容二、财务报告分析的概念与形式三、财务报告分析的主要方法四、财务报告分析的一般过程第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义二、物业管理绩效评价的类型三、物业管理绩效评价的基本要素四、物业管理绩效评价的指标体系五、物业管理绩效评价的标准六、物业管理绩效评价结果与报告第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合计分法第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型二、物业管理报告的构成与内容三、编写物业管理报告的注意事项四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例复习思考题第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业的特点二、影响写字楼分类的因素三、写字楼物业管理的目标四、写字楼物业管理的工作模式五、写字楼物业管理的内容六、写字楼管理中的策略第二节写字楼租赁管理一、写字楼的租户选择二、写字楼租金的确定与调整三、写字楼的租约制定第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理二、写字楼风险管理三、写字楼的物业保险第四节写字楼物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的选择标准二、物业管理工作的评价三、写字楼物业经营管理的绩效评价复习思考题第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介二、零售商业物业的发展简史三、零售商业物业经营管理的内容四、零售商业物业经营管理的类型第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划二、经营与运作第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整三、租约制定第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划二、管理范围三、管理目标第五节风险与安全管理一、零售商业物业管理的风险及其防护二、零售商业物业管理中的安全管理第六节零售商业物业管理案例一、基本情况二、案例点评三、经验与教训复习思考题第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、房地产组合投资管理的概念二、组合投资管理的内容与步骤三、组合投资理论在房地产领域的应用第二节大型企业物业资产管理一、企业物业资产及其管理二、大型企业物业资产管理三、企业物业资产管理信息系统第三节设施管理一、基本概念二、设施经理与设施管理的主要内容三、设施管理在我国的发展现状四、设施管理的发展第四节不良物业资产管理一、不良资产与不良物业资产二、不良物业资产形成的原因及过程三、不良物业资产处置的目标和原则四、不良物业资产管理五、不良物业资产管理的配套服务第五节可持续的物业管理一、可持续发展的基本概念二、可持续发展与物业管理第六节新技术应用带来的变革一、物业管理信息系统二、物业管理信息系统的建立与应用三、智能化小区管理复习思考题第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。

六统一：1．统一的店面管理商业物业店面管理涉及很多方面，如根据季节和节假日制定合理的对外营业时间。

2．统一的形象管理商业物业的形象管理涉及员工形象和商业物业形象两方面。

如：按照工装设计计划统一所有员工服装款式、颜色和配套件数、工鞋工袜及工牌设计制作；在现场管理中，制定严格的员工现场行为规范。

3．统一的员工管理制定严格的员工行为规范等有关规定，在日常的现场物业管理工作中加大检查力度，统一管理。

4．统一的安全管理安全工作对于任何一个商业物业来讲都需要一把手负责。

物业服务企业在维护商业物业安全方面负有重大责任，要努力避免各类事故发生。

5．统一的租赁管理根据每个承租商的经营状况，招商部门会定期对不符合商业物业经营标准的承租商进行汰换。

6.统一的价格与质量检查管理物业服务企业要积极配合运营部门开展价格与质量检查工作，对于已发现的违法违规行为，物业服务企业要配合运营部门或国家执法部门的行动。

一指导：一个指导即权益的指导。

物业服务企业应在承租商开业前对其应具有的权利和应承担的责任给予必要的宣讲和培训，使承租商员工明白自己的权利和义务，自觉遵守物业管理的相关规定。

例题：商业物业管理目标中的“六统一”包括（abce）。

a.统一的店面管理b.统一的形象管理c.统一的安全管理d.统一的权益指导e.统一的租赁管理知识点四：零售商业业态分类（常考点）零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。

我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑多种因素进行分类。

其中，规模一项主要用经营面积来衡量。

经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积。

根据国标（2010），零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。

细分如下：有店铺零售业态：无店铺零售业态分：有店铺零售业态因其有着固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成，因此需要良好的物业经营管理。